大阪で借地権の家を売却するとき｜地主さんへの話し方と3つの売り先

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こんな方に：借地の家（地主さんから土地を借りて建てた家）を売りたい方、相続で受け継いだ借地の家をどうするか迷っている方

※本記事の税制・控除に関する記載は、国税庁などの公表資料に沿った一般的な制度紹介です。税額の計算・特例が使えるかの判断・申告は税理士が行います（私は税理士ではありません）。個別のことは税理士または税務署（国税庁の電話相談もあります）にお問い合わせください。

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借地の家は、土地も自分のものである家と同じようには売れません。借地が土地の賃貸借の場合、建物を売ると土地を借りる権利も一緒に移るため、地主さんの承諾が関わってくるからです。とはいえ、承諾を得て地主さん以外の方に売る形もあり、承諾が得られないときに裁判所へ許可を求める手続きもあります。

そこで、売り方を決める前に、契約の中身・名義・地主さんとの関係・建物の状態を先に確かめる順番で考えてみましょう。そのうえで売り先の候補を並べて比べると、地主さんとの話も進めやすくなります。

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借地の家を売る前に、まず何を確かめる？

【この章の結論】契約書と期間・地代・更新、建物と借地権の名義、地主さんとの関係、建物の状態の4つを先に確かめると、どの売り方が取れそうかを考えやすくなります。

借地の家では、建物だけでなく、土地を借りている契約の中身も売り方に関わります。ですから私は、借地の家を売るご相談では、次の4つを先に確かめるようにしています。

確かめること	手元で探すもの	先に見ておく理由
契約の中身（期間・地代・更新）	土地の賃貸借契約書、地代の領収書や振込の記録、更新のときの書類	買う人も地主さんも、まず条件を知りたいところだから
建物と借地権の名義	建物の登記、契約書に書かれた借りる人の名前	亡くなった方の名前のままなら、話を進める前に手続きが要ることがあるから
地主さんとの関係	これまでのやり取り、地代の払い方、連絡先	承諾をお願いする相手であり、売り先の候補にもなるから
建物の状態	雨漏り・傾き・空き家になっている期間	建物をそのまま引き継いでもらうのか、を考える材料になるから

なかでも契約書は、ほかの項目の前提になります。ですから、売り方を考える前に、まず家の中の書類を探してみてください。

更新のない「定期借地権」かどうかを見ておく

契約書が見つかったら、借地権がいつ設定されたかと、更新についての書き方を見ておきましょう。今の借地借家法は、平成3年10月に公布され、翌平成4年8月に施行されました。このとき、更新のない「定期借地権」もつくられています（国土交通省の解説）。

同じ解説では、定期借地権は、旧法の借地と違って契約の更新がなく、期間が満了すると契約関係が終わるものと説明されています。そのうえで、定期借地権の種類は3種類とされ、たとえば一般定期借地権は、借地期間を50年以上とすることを条件として、契約の更新をしない・建物再築による期間の延長をしない・期間満了による建物の買取請求をしない、という3つの特約を公正証書などの書面で契約することで成立します（国土交通省の解説）。ですから、ご自身の借地が定期借地権にあたるかどうかは、契約書で確かめておきましょう。

建物の名義が亡くなった方のままになっていないか

相続で受け継いだ借地の家なら、名義も確かめておきましょう。相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました（法務省の案内）。借地の家の建物も、この不動産にあたります。

あわせて、土地の契約書に書かれた借りる人の名前も見ておきます。どちらかが亡くなった方の名前のままなら、売る話の前に整える手続きがあるかもしれません。どう整えるかは、専門家に確かめてください。

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借地の家を第三者に売るとき、なぜ地主さんの承諾が要る？

【この章の結論】土地を借りる契約が土地の賃貸借なら、建物を売ると土地の賃借権も一緒に移るため、土地所有者の承諾を得る必要があります。承諾が得られないときは、裁判所に許可を求める手続きもあります。

裁判所の案内では、借地契約が土地の賃貸借契約の場合、借地権者が借地上の建物を譲渡するときは、土地の賃借権も移転することになるため、土地所有者の承諾を得る必要がありますと説明しています（民法612条の説明を含む案内）。

「建物を売る」は、「土地を借りる権利も渡す」ことだと考えておくと分かりやすいです。

承諾が得られないときに使える、裁判所の手続き

地主さんの承諾が得られないこともあります。このようなとき、借地権者は、土地の賃借権譲渡許可の申立てをして、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。これは「借地非訟（しゃくちひしょう）」と呼ばれる手続きのひとつです。

大阪地方裁判所の案内にも、借地非訟事件の類型として「賃借権の譲渡等の許可」が挙げられています。申立てにあたって用意しておく書類の一覧には賃貸借契約書も入っており、ここでも契約書が出発点になります（大阪地方裁判所の案内）。

この手続きの途中では、裁判所が鑑定委員会に、許可の可否、承諾料額、賃料額、建物及び借地権価格等について意見を求めます。つまり、裁判所の手続きでも、承諾料の額は検討される項目に入っています。

地主さんには「介入権」がある

さらに、この手続きでは、土地所有者には、自ら土地の賃借権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取ることができる権利が与えられています。これを「介入権」といいます。

裁判所が定めた期間内に介入権行使の申立てがあると、原則として、土地所有者が建物と土地の賃借権を、裁判所が定めた価格で買い受けることになります（同じ案内）。ですから、申し立てたからといって、思っていた相手に売れるとは限りません。

申立てをするかどうか、どう進めるかといった法的な判断は、弁護士に相談してください。

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プロとしての判断｜借地の家の売り先は3つを比べる

【この章の結論】地主さんに買っていただく、地主さんの承諾を得て第三者に売る、地主さんと一緒に土地と建物をまとめて売る、の3つを並べ、契約と地主さんのお考えを伺ってから選ぶ順で考えると迷いにくいです。

私は、借地の家の売り方は、次の3つを比べるようにしています。どれが合うかは、契約の中身と地主さんのお考えで変わるからです。

売り先	どんな形か	たとえば、こんなとき（仮の例）	先に確かめたいこと
地主さんに買っていただく	建物と借地権を地主さんに引き取っていただく	地主さんが、いずれ土地を自分で使いたい・返してほしいとお考えのとき	地主さんのご意向と、価格の考え方
地主さんの承諾を得て第三者に売る	承諾をいただき、買う人に建物と借地権を引き継ぐ	地主さんが、今の貸し方を続けてよいとお考えのとき	承諾の条件（承諾料など）と、買う人の資金の見通し
地主さんと一緒にまとめて売る	地主さんの土地と、建物・借地権を合わせて売る	地主さんも、土地を手放してよいとお考えのとき	売れた金額の分け方を、先に話し合えるか

たとえば、空き家になった借地の家を受け継いだ場合

たとえば、親から受け継いだ大阪市内の借地の家が空き家になっていて、ご自身は住む予定がない場合を考えてみます（仮の例です）。この場合、まず地主さんが土地をこれからどうしたいとお考えかを伺います。

そのうえで、伺ったお考えを上の表に当てはめ、話を進められそうな形から検討します。たとえば、まとめて売る形を考えるなら、売れた金額をどう分けるかを先に話し合っておくと進めやすくなります。

どの形にするかは、地主さんのお考えを伺ってから決めても遅くありません。

なお、どの売り方を比べるときも、売れそうな金額だけでなく、承諾料などの費用を差し引いて手元に残るお金で並べると、違いが見えやすくなります。

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地主さんには、どんな順番で話を切り出す？

【この章の結論】いきなり「売ります」とお伝えせず、まず事情をお伝えしてご意向を伺います。そのうえで、話す順番と誰が話すかを決めてから進めると、関係をこじらせにくくなります。

地主さんにとっては、誰が土地を借りるかが変わるかもしれない大事なお話です。ですから、いきなり「売ります」とお伝えするのではなく、まず事情をお伝えして、ご意向を伺うところから始めましょう。また、業者が先に動いて関係をこじらせないよう、誰が、どの順番で話すかは、地主さんにお伝えする前に決めておきます。

具体的には、次の順番で考えると整理しやすいです。

1. 契約書・地代の記録・建物の名義を手元にそろえる
2. ご家族の中で、売りたい理由と時期の希望をそろえる
3. 誰が、どの順番で地主さんにお話しするかを決める
4. 地主さんに事情をお伝えし、土地をこれからどうしたいかを伺う
5. 伺ったご意向をもとに、売り先の候補を並べ直してから、条件のご相談に入る

なかでも「誰が話すか」は見落としやすい点です。たとえば、ご家族が地主さんと長くお付き合いしてきたなら、最初はご家族からお伝えするほうが自然なこともあります。一方で、相続でご家族が地主さんと面識がない場合は、最初の連絡を誰がするかを先に決めておきましょう。

反対に、次のような進め方は、地主さんとの関係をこじらせやすいので避けたいところです。

• 地主さんのご意向を伺う前に、買う人を探し始める
• 最初の話で、承諾料や価格のことから切り出す
• ご家族の考えがそろわないうちに、それぞれが地主さんへ連絡する

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借地権を売ったときの税金は、誰に何を確かめる？

【この章の結論】借地権も譲渡所得の対象となる資産に含まれます。税額や特例が使えるかは、売り方を決める前に税理士か税務署に確かめます。

国税庁の案内では、譲渡所得の対象となる資産として、土地や建物と並んで借地権が挙げられています（譲渡所得の対象となる資産）。また、土地や建物の譲渡による所得は、給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採られており、この「土地」には借地権等の土地の上に存する権利を含みます（譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき））。

ただし、使える特例があるかどうかは、相続した家かどうかや売り方などによって確かめることが変わります。ですから、税理士か税務署には、たとえば次のように聞いてみてください。

• 借地権と建物を売った場合、取得費はどう考えればよいですか？
• 相続した借地の家を売る場合、使える特例はありますか？
• 地主さんにお支払いする承諾料は、売るときの費用としてどう扱えばよいですか？

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まとめ

• 売り方の前に、契約・名義・地主さんとの関係・建物の状態をそろえる
• 売り先は3つを並べ、地主さんのご意向を伺ってから選ぶ
• 法的な判断は弁護士に、税は税理士か税務署に確かめる

まずは、契約の日付と借りる人の名前を書き出してみてください。そのうえで、地主さんにどなたが、どの順番でお話しするかを、ご家族で決めておきましょう。

【参考情報】

機関名	内容
東京地方裁判所	借地非訟事件について　第1 借地非訟とは
大阪地方裁判所	第4 借地非訟事件
国土交通省	定期借地権の解説（借地権の変遷）
国土交通省	定期借地権の解説（種類）
法務省	相続登記の申請義務化に関するQ＆A
国税庁	No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法
国税庁	No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）