※本記事の税制・控除に関する記載は、国税庁などの公表資料に沿った一般的な制度紹介です。税額の計算・特例が使えるかの判断・申告は税理士が行います（私は税理士ではありません）。個別のことは税理士または税務署（国税庁の電話相談もあります）にお問い合わせください。また、賃貸運用に関する記載は一般的な情報提供であり、投資助言・運用判断のアドバイスではありません。
きょうだいで実家を受け継ぎました。売ってお金で分けたい気持ちもあるのですが、言い出したらもめそうで、何から話せばいいのか分かりません。
実家のことは、思い出もお金も絡むので、きょうだいの間でも切り出しにくいものです。そこで私は、売るかどうかを決める前に、売れた後に手元に残りそうな金額（手残り）を人数で割った目安を、全員で同じ形で見ることをおすすめしています。そのうえで、共有名義のまま持つか、売って分けるかを比べると、話がかみ合いやすくなります。
- 売る話の前に、きょうだいでそろえておくこと
- 「手残り」を人数で割って全員で見る順番と、そのための表
- 共有名義のまま持つ場合と、売って分ける場合の違い
- 話し合いがこじれそうなときの決めごとと確かめ先
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兄弟で相続した実家、売る話の前に何をそろえる？
売りたい気持ちが先にあるのですが、最初から「売ろう」と言ってもいいものでしょうか？
売る前提で話を始めると、反発を招きやすいと私は考えています。まずは「売るかどうかを決める前に、同じ材料を見ましょう」と伝えてみてください。
ここがポイント
- 実家への思いは、きょうだいで違っていないか
- 今の名義は誰で、遺言はあるか
- 誰かが住む・使う予定はあるか
住んでいた時期や親御さんとの関わり方が違えば、同じ家でも「残したい」「手放してもいい」と感じ方が分かれます。ですから、お金の話より先にそれぞれの気持ちを聞いておくと、後で「お金のことしか考えていない」と受け取られにくくなります。
土地・建物の登記事項証明書は法務局の案内のとおり「どなたでも」取得することができるので、名義は思い込まずに書類で確かめておきましょう。
また、住みたい人がいるなら、売る話はその人の考えを聞いてからです。
プロとしての判断｜売るか決める前に「手残り」を人数で割って全員で見る
「手残りを人数で割る」とは、どういうことですか？ 売れる金額を割るのとは違うのでしょうか？
- 全員に同じ情報を渡す。聞いた金額や見積もりは、ひとつの表にまとめる
- 費用を引いて手元に残りそうな目安（手残り）を出し、人数で割ってみる
- 売る・誰かが住む・貸す・しばらく置くを並べて比べる
この順番にしているのは、情報に差があると、不信感が生まれやすいからです。たとえば、実家の近くに住むきょうだいだけが不動産の担当者と話していると、遠方のきょうだいには、知らないところで話が進んでいるように見えてしまいます。
また、売れる金額ではなく手残りを割るのは、費用や税を引いた後の金額のほうが、実際に分けるお金に近いからです。売れる金額だけで話していると、後から費用の分だけ「聞いていた話と違う」となりかねません。
手残りの目安は、この表で全員にそろえる
| 書き出すこと | 書き方 |
|---|---|
| 売れそうな金額 | ひとつの数字ではなく、幅で書く |
| 売るためにかかる費用 | 仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用など |
| 名義の書き換え（相続登記） | 相続した不動産を売却するような場合には相続登記をする必要があるので、その費用も入れる |
| 片付けや掃除 | 残す品をきょうだいで決めてから、見積もりを入れる |
| 税 | 売って利益が出たときの税は、金額を書かずに「確かめ中」としておく |
| 手残り | 売れそうな金額から、上の費用と税を引いた残り |
| 人数で割った目安 | 手残りを、受け継いだきょうだいの人数で割る |
人数で割るのは、話し合いの最初にそろえる目安です。
手残りに関わる税は、税理士への問いにしておく
相続した実家を売るときの税の制度のひとつに、国税庁の案内にある「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
きょうだいで受け継いだ家に関わるのは、相続人の数の要件です。令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、2,000万円までとなります。ほかにも要件があるので、税理士には次のことを聞いてみてください。
ここがポイント
- きょうだいで売って代金を分けるとき、税の申告は誰がすることになりますか？
- この制度に当てはまるかを確かめるには、どの書類をそろえればよいでしょうか？
- 売るまでの間に誰かが住んだり貸したりすると、扱いは変わりますか？
実家のことは、片付け・名義・ご家族との話し合い・売るか持つかの判断が重なって、なかなか動き出せないものです。LINEで「実家」とひとこと送っていただければ、相続した家の段取りチェックリスト（期限と相談先をまとめた1枚）をお送りします。
- ✅ 今やること／まだやらなくていいことを、状況に合わせて整理します
- ✅ 売る・貸す・持ち続けるの、それぞれの手元に残るお金の目安を一緒に出します
- ✅ 税金・登記・相続人どうしの話し合いは、それぞれの専門家（税理士・司法書士・弁護士）の役割です。必要なときは、相談先の探し方もお伝えします
まずは整理だけ。ご依頼はそのあとで大丈夫です。返信は原則24時間以内、私（岡本）からお送りします。
共有名義のまま持つか、売って分ける（換価分割）か、何が違う？
とりあえず、きょうだいの共有名義にしておけば公平ではないのですか？
まず、遺産分割をしていない場合には、全ての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得（共有）した状態となります（法務省の案内）。ですから、話し合いを先に延ばしても、共有の状態が続くことになります。
そのうえで、共有には決めにくさがあります。不動産業界団体の解説は、共有の不動産は将来、その不動産を処分するときに、共有者全員の同意を得なければならないという制約があると説明しています。さらに、次の相続へと分割を続けていくと、相続人どうしの関係が遠くなり、分割協議や処分の話し合いが円滑に進まないという問題も生じるとしています。
一方で、売って分ける形は換価分割と呼ばれ、不動産を売却して諸経費を差し引いた手残りを分配する方法です。
どの形を並べて比べるかは、きょうだいの状況で次のように分かれると私は考えています。
| きょうだいの状況 | まず並べて比べる形 |
|---|---|
| 誰かが住みたい・使いたい | その人が住む形を軸にし、ほかのきょうだいとの分け方は相続の相談先で確かめる |
| 誰も住む予定がない | 売って手残りを分ける形（換価分割）と、貸す形・しばらく置く形 |
| 手放すことに気持ちが追いつかない人がいる | 売るかどうかを急がず、しばらく置く形も並べ、見直す時期を決める |
ここがポイント
- 誰が住む予定かで、並べて比べる形が変わる
- 売って分けるなら、手残りの表がそのまま話し合いの材料になる
話し合いがこじれそうなときは、何を決めて誰に確かめる？
きょうだいのひとりが話し合いに乗ってくれないときは、どうすればいいでしょうか？
任せきりにしないために、役割と費用を書き出す
こじれそうなときこそ、誰かひとりに任せきりにしないことが大切だと考えています。次のことを書き出して、きょうだいで分けておきましょう。
- 不動産の担当者や役所とのやりとりの窓口を誰にするか
- 換気や郵便物の確認など、家の管理を誰がするか
- 家にかかる税や保険、光熱費をどう分けるか
- 話し合いで決まったことを、誰が書き留めて全員に送るか
名義の書き換えは、分け方が決まらなくても放っておかない
名義の書き換えにも決まりがあります。相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました（法務省の案内）。
分け方で話がつかないときの確かめ先
それでも分け方の話がまとまらないときのために、公的な手続も用意されています。裁判所の案内によると、遺産の分割について相続人の間で話合いがつかない場合には、家庭裁判所の遺産分割の調停又は審判の手続を利用することができます。
| 迷っていること | 確かめ先 |
|---|---|
| 分け方で話がつかない | 弁護士、家庭裁判所の遺産分割の調停 |
| 名義の書き換えの手続 | 司法書士、法務局 |
| 売って利益が出たときの税 | 税理士、税務署 |
ここがポイント
- 分け方・登記・争いは、不動産の話と分けて確かめ先へ
- 早期の遺産分割が難しい場合には、相続人申告登記の手続を法務局ですることによって、相続登記の義務を果たすこともできる
まとめ
- 売る話の前に、思い・名義と遺言・住む予定をそろえる
- 手残りを人数で割った目安を、同じ表で全員に渡す
- 共有のまま持つか売って分けるかは、役割と確かめ先を決めてから比べる
まずは、手残りの表の空欄を埋めるところから始めてみてください。
実家のことは、片付け・名義・ご家族との話し合い・売るか持つかの判断が重なって、なかなか動き出せないものです。LINEで「実家」とひとこと送っていただければ、相続した家の段取りチェックリスト（期限と相談先をまとめた1枚）をお送りします。
- ✅ 今やること／まだやらなくていいことを、状況に合わせて整理します
- ✅ 売る・貸す・持ち続けるの、それぞれの手元に残るお金の目安を一緒に出します
- ✅ 税金・登記・相続人どうしの話し合いは、それぞれの専門家（税理士・司法書士・弁護士）の役割です。必要なときは、相談先の探し方もお伝えします
まずは整理だけ。ご依頼はそのあとで大丈夫です。返信は原則24時間以内、私（岡本）からお送りします。
※本記事は執筆時点の公開情報をもとにした一般的な解説です。制度や金額は変わることがあるので、最新の内容は各確認先でご確認ください。
【参考情報】
| 機関名 | 内容 |
|---|---|
| houmukyoku.moj.go.jp | 他人が所有する土地の登記事項証明書を取得することができますか？ |
| 国税庁 | 国税庁の公式ページ |
| 法務省 | 相続登記の申請義務化に関するQ＆A |
| 国税庁 | 国税庁の公式ページ |
| 全日本不動産協会 | 不動産の遺産分割はどうすべきか |
| www.courts.go.jp | 遺産分割調停 |
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