※この記事の補助金・税制の内容は、2026年11月2日時点で大阪市などの公式情報を確認したものです（令和8年度）。補助の受付は予算に達すると終了することがあり、来年度も同じ内容で続くとは限りません。申請の前に、必ず各窓口でご確認ください。税額の計算や個別の税務判断は行っていません。
「親の家が空き家のまま。大阪市なら解体に補助金が出るって聞いたけど、うちも使える？」
「更地にしたほうが高く売れるの？それとも古い家のまま売ったほうがいい？」
「補助金を申請している間に、買い手が見つかったらどうなるんだろう…」
空き家の解体を考え始めると、まず気になるのが補助金ですよね。
先に結論をお伝えすると、大阪市には「空き家解体補助金」という名前の制度はありません。大阪市の空き家のページでは、「空き家の解体に活用できる補助制度」として3つの制度が紹介されています。
ただし3つとも、建物の古さや耐震性、土地のある地区などの条件つきです。しかも1つは解体後の土地を市に貸すことが条件なので、売ることを考えるなら、現実的な候補は2つです。どれも、条件に当てはまるかを確かめてから、工事の契約より前に申請するのが原則です。
この記事では、「自分の家は対象か」の確かめ方と、補助金の手続きと売却の段取りをどう組み合わせるか、そして「壊して売る」か「古家付きで売る」かの考え方を整理します。
- 大阪市で空き家の解体に使える3つの補助金と、売るときに候補になる2つの条件
- 補助額が「上限どおり」にならない理由と、計算のしくみ
- 補助金の申請と売却を、どんな順番で進めればよいか
- 解体して売る場合と、古家付きで売る場合の違い
- 堺市・豊中市・吹田市・東大阪市の制度との違い
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結論：大阪市の空き家解体に使える補助は3つ、売るなら2つ
大阪市が空き家の解体に使えると案内している補助は3つ。売るなら、候補は2つです。
大阪市が「空き家の解体に活用できる補助制度」として挙げているのは、「耐震除却」「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」「防災空地活用型除却費補助」の3つです。このうち売却と組み合わせやすいのは、前の2つです。耐震除却は市内全域が対象ですが、耐震性が足りないという判定が前提です。狭あい道路の制度は、密集市街地の指定された地区だけが対象です。
| A. 耐震除却 | B. 狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 | |
|---|---|---|
| 対象の地域 | 大阪市内全域 | 市が指定した「対策地区（約3,800ha）」「重点対策地区（約210ha）」のみ |
| 対象の建物 | 平成12年5月31日以前に建てた民間住宅で、耐震診断の結果、耐震性が不足しているもの | 対策地区：幅4m未満の道路に面した、昭和25年以前の木造住宅／重点対策地区：幅6m未満の道路に面した、昭和56年5月31日以前の木造住宅 |
| 補助率 | 費用の1/3 | 1/2〜4/5（地区による） |
| 上限 | 1戸70万円・1棟140万円（令和8年度） | 戸建105万円〜170万円（地区による） |
| 空き家であること | 申請書に「空家」を選ぶ欄があり、空き家も対象になりうる（窓口で確認） | 要件ではない（住んでいても対象） |
3つ目の「防災空地活用型除却費補助」は、解体後の土地を3年以上、市に無償で貸すことが条件です。売却と両立させにくいため、この記事では詳しく扱いません。なお大阪市では、解体費用の借入れの金利を下げる制度もあわせて案内されています。
「“空き家の解体補助”という名前の制度があるわけじゃないんですね。」
「そうなんです。売ることを考えるなら、耐震か、道路の狭さか。この2つの入り口から考えるのが近道です。」
ネットでは「大阪市の空き家解体補助金で最大○○万円」といった書き方を見かけますが、上限額はあくまで上限です。地区・建築年・耐震の判定という条件をすべて満たして、はじめて対象になります。
ここがポイント
- 大阪市が空き家の解体に使えると案内している補助は3つ。どれも条件つき
- 売るなら、候補は「耐震除却（市内全域）」と「狭あい道路（指定地区のみ）」
- どちらも条件つき。上限額がそのまま出るわけではない
自分の家は対象？3分で確かめる順番
対象かどうかは、建築年 → 耐震の判定 → 地区 → 前面道路の幅の順に確かめると迷いません。
①建築年を確かめる
固定資産税の納税通知書や、登記簿（全部事項証明書）の「新築年月日」で分かります。
- 昭和25年以前の木造 → 狭あい道路の「対策地区」の候補
- 昭和56年5月31日以前の木造 → 狭あい道路の「重点対策地区」と、耐震除却の候補
- 平成12年5月31日以前の住宅 → 耐震除却の候補
②耐震の判定を確かめる
耐震除却は、耐震診断で「耐震性が不足している」と分かった住宅が対象です。昭和56年5月以前の木造であれば、市の「容易な耐震診断調査票」（所有者が自分で記入できるもの）による判定でもよいとされています。
③地区を確かめる
狭あい道路の制度は、対象の地区が決まっています。対象の範囲は細かく描かれているので、区の名前だけで判断せず、市の手引きにある地図か「マップナビおおさか」で、自分の土地の位置を確かめてください。
④前面道路の幅を確かめる
対策地区なら幅4m未満、重点対策地区なら幅6m未満の道路に面している必要があります。
対象かどうかのチェックリスト
- 建築年（登記簿・納税通知書）を確認した
- 耐震診断、または簡易な調査票で判定した（耐震除却の場合）
- マップナビおおさか等で、地区に入っているか確認した（狭あい道路の場合）
- 前面道路の幅を確認した（狭あい道路の場合）
- 市税の滞納がない
「地区の地図、思ったより細かいですね…」
「ご相談のときは、まず土地の位置を地図に落として一緒に確かめます。迷ったら窓口の大阪市住まい公社に聞くのが確実ですよ。」
ここがポイント
- 建築年 → 耐震 → 地区 → 道路の幅、の順に確かめる
- 地区は区単位ではなく番地単位。必ず地図で確認する
補助額は「上限」ではない｜計算のしくみ
補助額は、いくつかの計算のうち最も低い額になります。上限額がそのまま出るとは限りません。
狭あい道路の制度では、次の3つのうち最も低い額が補助額です。
- 床面積 × 単価（1㎡あたりの上限・例：2.7万円）× 補助率
- 実際の見積額 × 補助率
- 1戸あたりの上限額
| 区域 | 補助率 | 戸建の上限 | 単価の上限 |
|---|---|---|---|
| 対策地区 | 1/2 | 105万円/戸 | 2.7万円/㎡ |
| 重点対策地区（手引きの下線部分の区域） | 4/5 | 170万円/戸 | 2.7万円/㎡ |
| 重点対策地区（手引きの二重下線部分の区域） | 2/3 | 100万円/棟 | 1.7万円/㎡ |
※重点対策地区は、市の手引きで下線・二重下線の区域に分かれています。窓口でもこの呼び方で確認できます。
市の手引きにある計算例では、対策地区で床面積60㎡の住宅の場合、補助額は81万円でした（60㎡×2.7万円×1/2）。上限の105万円には届きません。
また、家財の撤去費と消費税は補助の対象外です。実家に家具や荷物が残っている場合、その片付け費用は別にかかります。
見積もりで確かめておきたい内訳
解体の見積もりは、総額だけでなく内訳で比べると、あとからの追加費用を防げます。
- 建物本体の解体費（木造か、鉄骨・ブロック造が混じっているか）
- ブロック塀・門・カーポート・庭木など、建物以外の撤去
- 家財・残置物の処分（補助の対象外）
- 地中から古い基礎や浄化槽などが出てきた場合の扱い
- 前面道路が狭い場合の、重機や車両の手配による費用
「上限が105万円なら、105万円もらえると思っていました…」
「床面積が小さいと、単価の計算のほうで上限に届かないことが多いんです。見積もりをもらったら、3つの計算を並べてみてください。」
ここがポイント
- 補助額は「床面積×単価×率」「見積×率」「上限」の最も低い額
- 家財の撤去費と消費税は対象外
- 解体費の総額は、建物の構造や道路の状況で大きく変わる。複数社の見積もりで確かめる
申請と売却の順番｜交付決定の前に契約しない
補助金で気をつけたい失敗は、交付決定の前に解体工事の契約や着工をしてしまうことです。契約は交付決定の後が原則で、決定前に着工すると補助は受けられません。すでに契約してしまった場合でも、着工前なら例外として申請できることがあるので、まず窓口に相談してください。
売却と組み合わせる場合は、次の順番で考えます。
| 順番 | やること | 期限・注意点（令和8年度） |
|---|---|---|
| 1 | 対象かどうかを確かめ、解体の見積もりを取る | 予算に達すると受付終了の可能性あり |
| 2 | 補助を申請する | 狭あい道路は工事契約予定日の40日前まで、耐震除却は着工予定日の30日前まで。どちらも令和8年12月28日まで |
| 3 | 交付決定を受ける | 契約・着工はこの後が原則 |
| 4 | 解体工事の契約・着工 | — |
| 5 | 工事完了・完了報告・補助金の請求 | 狭あい道路は完了報告が令和9年2月26日まで、請求が令和9年4月30日まで |
| 6 | 建物滅失登記 | 取り壊しから1か月以内（不動産登記法） |
| 7 | 更地として売り出す | 売れるまでの固定資産税に注意（次の章） |
ここで気をつけたいのが、1月1日です。固定資産税は、毎年1月1日時点の土地の状態で決まります。年内に解体を終えると、翌年度から「住宅用地の特例」が外れ、土地の税負担が上がります。
売り出してから買い手が決まるまでの期間が長くなりそうなら、解体の時期は慎重に考えたいところです。
「買い手が決まってから壊す」という進め方もある
古家付きのまま売り出し、買い手が決まってから売主が解体して、更地で引き渡す方法もあります。売れるまで建物が残るので、住宅用地の特例が続き、買い手の希望を聞いてから解体を進められます。
ただし、補助を使う場合は、申請から交付決定までに時間がかかります。引き渡しの日に解体が間に合うように、売買契約の前に補助の見通しを立てておく必要があります。契約書には「いつまでに、どこまで壊すか（基礎・塀・樹木を含むか）」をはっきり書いておくと、あとで食い違いが起きにくくなります。
「補助金の締切に合わせて急いで壊したら、税金が上がるタイミングと重なるかもしれないんですね。」
「はい。補助の期限、1月1日、売り出しの時期の3つを、一枚の予定表に並べて考えるのがおすすめです。」
ここがポイント
- 交付決定の前に、解体の契約・着工をしない（着工前なら例外の相談ができることも）
- 令和8年度の申請は12月28日まで（狭あい道路は契約予定日の40日前、耐震除却は着工予定日の30日前まで）
- 1月1日の土地の状態で、翌年度の固定資産税が決まる
解体して売るか、古家付きで売るか
「壊したほうが高く売れる」とは限りません。どちらが合うかは、土地の条件と、売れるまでの期間によって変わります。
| 比べる点 | 解体してから売る（更地） | 古家付きで売る（買主が解体） |
|---|---|---|
| 手元に残るお金 | 解体費がかかる（補助があれば一部軽減） | 解体費はかからないが、その分を見込んだ価格になりやすい |
| 固定資産税 | 1月1日に更地だと、住宅用地の特例が外れる | 建物があるうちは特例が続く（※管理不全・特定空家の勧告を受けると外れる） |
| 買い手の層 | 家を建てたい個人・建売業者 | 業者（買取・再販）や、リフォームして住みたい人 |
| 契約後のトラブル | 地中の埋設物などが見つかることも | 建物の不具合は「現況渡し・免責」で取り決めることが多い |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 取り壊して売る方法で対象になりうる | 2024年1月1日以後の売却は、売った年の翌年2月15日までに取り壊し等が行われた場合も対象になりうる |
空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産の特例）は、昭和56年5月31日以前に建てられた家であることや、相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいたことなど、要件が細かく決まっています。売却代金が1億円以下であること、市区町村の確認書が必要なこと、相続から3年目の年末までに売ることなども要件です。2024年1月以降の売却では、家を相続した人が3人以上いると、控除の上限は1人2,000万円になります。この特例は令和9年12月31日までの売却が対象です。使えるかどうかは、税務署や税理士にご確認ください。
また、空き家を放置して市から「管理不全空家」「特定空家」として勧告を受けると、建物が建っていても住宅用地の特例が外れます。古家付きで売る場合も、売れるまでの管理は欠かせません。
「補助金だけを見て壊すかどうかを決めるのは、ちょっと危ないんですね。」
「補助は判断材料の一つです。まず“いくら手元に残るか”を、両方のパターンで並べてみましょう。」
そもそも今売るべきかどうかで迷っている場合は、売らない方がいい5つのケースも判断の材料になります。
ここがポイント
- 「壊せば高く売れる」とは限らない
- 1月1日の状態・売れるまでの期間・買い手の層で、向く方法が変わる
- 3,000万円特別控除は要件が細かい。税務署・税理士に確認する
古家付きの土地は「土地の条件」で値段が決まる（岡本の判断）
古家付きの土地を売るご相談を受けていると、値段を決めているのは建物の古さより、土地の条件だと感じます。
たとえば、買取業者に相談すると、建物が古いことよりも、次のような理由で見送られることが少なくありません。
- 道路との高低差があり、擁壁の造り直しが必要になりそう
- 前面道路が狭い、または建築基準法上の道路に十分に接していない
- 駐車スペースが取りにくい（建て替え後の家が売りにくい）
買取業者の提示額は、その業者が手を入れたあとに売る価格から逆算して決まることが一般的です。だからこそ、擁壁や道路の問題がある土地では、建物を壊しても壊さなくても、評価が大きく変わらないことがあります。
狭あい道路の補助の対象地区は、そもそも道路が狭い地域です。補助が使える土地ほど、売るときにはセットバック（道路の幅を確保するための後退）や再建築の可否を確かめておく必要があります。
もう一つ、ご相談で意外と多いのが登記の整理です。昔の登記の記録が残っていたり、登記簿の住所が古いままだったりして、売る前に手続きが必要になることがあります。早めに登記簿を取って確かめておくと、売り出してから慌てずに済みます。
古家付きで「現況のまま」売る場合でも、知っていて告げなかった不具合は、免責の特約を結んでいても責任を負うことがあります。雨漏りやシロアリなど、分かっていることは正直に伝えるのがいちばんの安全策です。
「家が古いから安いんだと思っていました。」
「建物より、土地の形や道路の条件のほうが効くことが多いです。私は、まず土地の条件を一緒に確かめるところから始めています。」
私の判断としては、次の順番で考えるのが失敗しにくいと考えています。
- 登記簿と土地の条件（道路・擁壁・接道）を確かめる
- 補助の対象かどうかを確かめる
- 「解体して売る」「古家付きで売る」の両方で、手元に残るお金を比べる
- 1月1日と補助の期限を見ながら、解体の時期を決める
相続した実家は、片付け・登記・兄弟との話し合い・売るか持つかの判断が重なって、なかなか動き出せないものです。LINEで「実家」とひとこと送っていただければ、相続した家の段取りチェックリスト（期限と相談先をまとめた1枚）をお送りします。
- ✅ 今やること／まだやらなくていいことを、状況に合わせて整理します
- ✅ 売る・貸す・持ち続けるの、それぞれの手元に残るお金の目安を一緒に出します
- ✅ 税金・登記・相続人どうしの話し合いは、それぞれの専門家（税理士・司法書士・弁護士）の役割です。必要なときは、相談先の探し方もお伝えします
まずは整理だけ。ご依頼はそのあとで大丈夫です。返信は原則24時間以内、私（岡本）からお送りします。
ここがポイント
- 古家付きの土地の値段は、擁壁・道路・駐車など土地の条件で決まりやすい
- 狭あい道路の地区ほど、セットバックや再建築の可否の確認が大切
- 登記の整理と、知っている不具合の告知は早めに
大阪府内のほかの市は？（堺・豊中・吹田・東大阪）
大阪府内でも、市によって補助の考え方は大きく違います。実家が大阪市外にある場合は、その市の制度を確かめてください。
| 市 | 制度と主な要件 | 補助額 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 堺市 | 木造住宅除却補助。昭和56年5月以前に着工した木造で、診断で倒壊の可能性があるもの | 1/3、上限は戸建60万円・長屋や共同住宅120万円（令和8年4月に増額） | 事前申請が必要。予算に達すると終了の可能性 |
| 豊中市 | 震災対策木造住宅除却補助。昭和56年5月31日以前の木造（2階建て以下）で耐震性不足 | 上限40万円 | 所得・資産の要件あり。契約前の手続きが必要 |
| 吹田市 | 昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた木造で、耐震性不足。「今住んでいる、またはこれから住む」住宅が対象 | 4/5、上限50万円 | 空き家のままでは対象外とみられる。所得・資産の要件あり。除却も同じ制度で扱われ、市は令和8年度の補助が「予算額に達した」と告知（9月29日更新・11月2日時点も同じ）。申請を考える場合は事前に市へ相談 |
| 東大阪市 | 空き家解体費補助。「不良住宅」または「特定空家等」に当たるもの（市の職員が現地で確認） | 4/5、上限50万円/棟（所得・資産の条件で100万円/棟）。床面積に応じた上限もある | 交付決定前の着工は不可。交付決定から60日以内に着工。先着順 |
※2026年11月2日時点で各市の公式ページを確認した内容です。
ここに挙げていない市でも、似た制度があることは珍しくありません。探すときは「○○市 木造住宅 除却 補助」「○○市 空き家 解体 補助」のように、「除却」という言葉も入れて調べると見つかりやすくなります。役所の制度では「解体」より「除却」という言葉がよく使われるためです。
見つかったら、①対象の建物（建築年・構造・耐震の判定）②申請できる人（所得や居住の要件があるか）③申請の時期（契約や着工の前か）の3点を最初に確かめてください。
「市によって、空き家が対象かどうかも違うんですね。」
「そうなんです。名前が似ていても、中身はかなり違います。必ずその市のページか窓口で確かめてください。」
ここがポイント
- 市ごとに、対象の建物・所得の要件・補助額が違う
- どの市も「契約・着工の前に手続き」が原則
よくある質問
「実際に動こうとすると、細かいところで迷いそうです。」
「ご相談でよく聞かれることをまとめました。当てはまるものから読んでみてください。」
Q. 兄弟で共有している実家でも申請できますか？
A. 狭あい道路の制度では、建物が共有の場合は、ほかの所有者全員の承諾を得た方が申請します（代表の方が申請する場合は、残りの方の委任状が要ります）。所有者が亡くなっていて相続人が申請する場合は、相続人全員がわかる戸籍などの提出が必要です。耐震除却も含め、申請できる人の範囲は窓口で確認してください。
Q. 相続登記がまだ終わっていなくても大丈夫ですか？
A. 申請や売却では、所有者が誰かを書類で示す必要があります。2024年4月から相続登記は義務になっていますので、早めに手続きを進めておくと安心です。相続した家を売るまでの全体の流れは、相続した不動産の売却ガイドにまとめています。相続したばかりで、何から手を付ければよいか迷っている方は、実家を相続したらやることの順番から読んでみてください。
Q. 解体業者と先に契約してしまいました。今から申請できますか？
A. 契約は交付決定の後が原則です。ただ、まだ着工していなければ、例外として申請できる場合があります。すぐに窓口（大阪市住まい公社）に相談してください。着工してしまうと補助は受けられません。
Q. 補助を受けて解体したら、土地はいつまでに売らないといけませんか？
A. 狭あい道路の制度では、解体後の土地の使い方は問われていません。ただ、更地にすると固定資産税の負担が上がるので、売り出しの時期と合わせて考えるのがおすすめです。
Q. 家財が残ったままでも申請できますか？
A. 申請はできますが、家財の撤去費は補助の対象外です。解体工事とは別に費用がかかる前提で考えてください。
Q. 古家付きで売るなら、補助金は関係ありませんか？
A. 古家付きで売る場合、売主が補助を使うことはありません。ただ、買主が解体するときに補助の対象になる地区なら、それが買主にとっての判断材料になることがあります。
Q. どこに相談すればいいですか？
A. 補助は大阪市住まい公社（06-6882-7053）、固定資産税は市税事務所、3,000万円特別控除は税務署か税理士が窓口です。売るかどうか、どう売るかは、私にご相談ください。売却をどこに任せるか迷っている方は、不動産会社の選び方（売却版）も参考にしてください。
まとめ
- 大阪市が空き家の解体に使えると案内している補助は3つ。売るなら、候補は「耐震除却」と「狭あい道路」の2つ
- 補助額は上限どおりとは限らず、交付決定の前の契約・着工は原則できない
- 「壊して売る」か「古家付きで売る」かは、土地の条件・1月1日・売れるまでの期間で変わる
- 古家付きの土地の値段は、建物の古さより、擁壁や道路など土地の条件で決まりやすい
「補助金ありきで決めず、まず手元に残るお金を比べてみます。」
「それがいちばんです。条件の確かめ方から一緒に整理できますので、気軽に声をかけてくださいね。」
相続した実家は、片付け・登記・兄弟との話し合い・売るか持つかの判断が重なって、なかなか動き出せないものです。LINEで「実家」とひとこと送っていただければ、相続した家の段取りチェックリスト（期限と相談先をまとめた1枚）をお送りします。
- ✅ 今やること／まだやらなくていいことを、状況に合わせて整理します
- ✅ 売る・貸す・持ち続けるの、それぞれの手元に残るお金の目安を一緒に出します
- ✅ 税金・登記・相続人どうしの話し合いは、それぞれの専門家（税理士・司法書士・弁護士）の役割です。必要なときは、相談先の探し方もお伝えします
まずは整理だけ。ご依頼はそのあとで大丈夫です。返信は原則24時間以内、私（岡本）からお送りします。
※この記事は2026年11月2日時点の情報をもとにしています。補助金の内容・受付状況は年度や予算によって変わります。税金については制度の名前と確認先のみを記載しており、税額の計算や個別の判断は行っていません。査定・媒介契約は、私が所属する不動産会社（宅地建物取引業者）として行います。
【参考情報】
| 情報 | 出典 | 確認日 |
|---|---|---|
| 大阪市の空き家に関する案内 | 大阪市 空家等対策 | 2026-11-02 |
| 耐震除却（民間戸建住宅等の耐震診断・改修等補助） | 大阪市 都市整備局／手引き（耐震除却工事編） | 2026-11-02 |
| 狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 | 大阪市 都市整備局／手引き（Ver.2026.04） | 2026-11-02 |
| 対策地区・重点対策地区の面積 | 大阪市 密集住宅市街地の整備 | 2026-11-02 |
| 防災空地活用型除却費補助 | 大阪市 都市整備局 | 2026-11-02 |
| 住宅用地の特例・管理不全空家等 | 大阪市 財政局／国土交通省 空家等対策 | 2026-11-02 |
| 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除 | 国税庁 No.3306 | 2026-11-02 |
| 建物滅失登記（取り壊しから1か月以内の申請は不動産登記法57条） | 法務局 | 2026-11-02 |
| 堺市 木造住宅除却補助 | 堺市 | 2026-11-02 |
| 豊中市 震災対策木造住宅除却補助 | 豊中市 | 2026-11-02 |
| 吹田市 木造住宅の耐震化補助 | 吹田市 | 2026-11-02 |
| 東大阪市 空き家解体費補助 | 東大阪市 | 2026-11-02 |
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