※本記事の情報は2026年11月時点のものです。相場・行政制度・校区・支援制度は変動しますので、最新情報は大阪市・国土交通省・各鉄道会社の公式サイトや各専門家にご確認ください。
「天王寺勤務で阿倍野区は予算オーバー。隣の東住吉区ってどう？」
「東住吉区の中古マンションって築古ばっかりで2,000万円台って本当？」
「治安や学区がイメージできない。子育てに向いてるのか正直に教えてほしい」
東住吉区は阿倍野区・住吉区の東隣にある住宅地で、区内と区の境目近くの駅から天王寺・大阪阿部野橋へ乗り換えなしで出られます。私は、通勤のしやすさと予算の両方を大事にしたいご家族に、一度は比べてみていただきたい区だと考えます。一方で、駅・町名ごとに相場も生活感も大きく違う区でもあります。本記事では、中古マンション・中古戸建の相場と住みやすさを、国の取引データをもとに整理しました。
東住吉区の中古マンションは、直近1年の取引で中央値2,700万円（㎡単価43万円・面積65㎡）、土地と建物（戸建など）は中央値3,350万円でした（国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引データを当記事で集計）。4路線の駅から天王寺方面へ乗り換えなしで出られ、長居公園・駒川商店街も区内にあります。
一方で、注意したいのが「東住吉区」とひと括りに語ってはいけないという点です。区の資料では、区域の約90％は閑静な住宅地域で、駅周辺は商業地域として発展しているとされています。駅の近くと少し離れた住宅地では、街の様子が違う可能性があります。「東住吉区＝安い」「東住吉区＝下町」というイメージだけで判断すると、ご家族の生活感に合わない選択になりかねません。
この記事では、東住吉区の中古マンション相場・中古戸建相場・住みやすさ・教育環境・隣接区との比較・後悔しないための確認ポイントを整理します。記事の最後には、私が考える向き・不向きも率直にお伝えします。
- 国の取引データで見た東住吉区の中古マンション・戸建の価格（中央値）
- 築年別・最寄駅別の価格の違い
- 使える4路線の駅と、天王寺・梅田方面への出方
- 治安の調べ方と、通学区域・学校選択制の確かめ方
- 阿倍野区・住吉区・天王寺区との価格の比べ方
- 築古マンション・築古戸建を買うときの確認ポイント（管理費・修繕積立金・耐震）
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東住吉区の住宅価格と住みやすさ｜2026年版・早見表で全体像
「東住吉区の相場感って、まず一覧でぱっと見たい。マンションも戸建も、駅も含めて」
まずは東住吉区の住宅価格と交通を、ひと目で分かるようにまとめます。ここで全体像をつかんでおくと、「自分の予算で何が買えるか」のあたりがつきやすくなります。
| 項目 | 東住吉区 | 備考 |
|---|---|---|
| 中古マンション | 中央値2,700万円（2,000万〜3,300万円） | 162件・面積65㎡・㎡単価43万円・建築年1999年（いずれも中央値） |
| 土地と建物（戸建など） | 中央値3,350万円（1,900万〜4,500万円） | 311件・土地70㎡・建物105㎡（中央値） |
| 公示地価（住宅地の平均） | 約25.9万円/㎡（約85.7万円/坪）・変動率の平均 約+4.9% | 令和8年地価公示・15地点（変動率は継続13地点） |
| 鉄道 | JR大和路線・JR阪和線・近鉄南大阪線・大阪メトロ谷町線 | 区内と区の境目近くの駅 |
東住吉区の特徴は、「天王寺方面への出やすさ」「阿倍野区・天王寺区より低い㎡単価」「長居公園・駒川商店街など暮らしの基盤」の3つがそろっている点です。私は、「阿倍野区・天王寺区は予算が合わないけれど、通勤のしやすさは譲りたくない」というご家族に、東住吉区を比べる候補に入れることをおすすめします。
一方で注意したいのは、同じ区内でも駅・町名で相場と街の雰囲気が大きく違うことです。町名ごとの雰囲気は、昼と夜に歩いて確かめてください。そのうえで、価格だけでなく「家族の生活感に合うか」で区内のエリアを選ぶことが、東住吉区で失敗しないためのコツだと考えます。
ここがポイント
- 中古マンションは中央値2,700万円・㎡単価43万円（直近1年の取引）
- 土地と建物は中央値3,350万円で、築年による差が大きい
- 「東住吉区＝安い」ではなく、駅・町名・築年で価格差が大きい
東住吉区の中古マンション相場｜築年数・最寄駅別の傾向
「東住吉区の中古マンション、本当に2,000万円台で買えるの？築古中心って聞いたけど…」
区全体の価格と取引の中心帯
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格・成約価格情報（2025年第3四半期〜2026年第2四半期・中古マンション等162件）を当記事で集計すると、東住吉区の中古マンションは取引総額の中央値2,700万円・㎡単価の中央値43万円・面積の中央値65㎡でした。半分の取引は2,000万〜3,300万円の間に入っています。
面積の中央値が65㎡で、取引の半数が2,000万〜3,300万円に入っています。
築年別の価格（中央値）
建築年で分けると、価格の差ははっきり出ます。
| 建築年 | 件数 | 取引総額の中央値 | ㎡単価の中央値 |
|---|---|---|---|
| 〜1981年 | 17件 | 1,400万円 | 25万円 |
| 1982〜2000年 | 63件 | 2,400万円 | 36万円 |
| 2001〜2015年 | 36件 | 3,150万円 | 48万円 |
| 2016年〜 | 40件 | 3,900万円 | 64.3万円 |
件数が最も多いのは1982〜2000年に建てられた物件（63件・中央値2,400万円）です。室内のリフォームを前提に予算を組みやすいのは、このあたりの築年帯です。一方で、1981年以前の物件は旧耐震基準で建てられている可能性があるため、価格の安さだけで選ばず、後の章の確認ポイントを先に押さえておいてください。なお、2016年以降の物件も40件の取引があり、中央値は3,900万円です。
最寄駅別の㎡単価と地区ごとの違い
最寄駅ごとの㎡単価（中央値・取引5件以上の駅）は次のとおりです。
| 最寄駅 | 件数 | ㎡単価の中央値 |
|---|---|---|
| 美章園 | 10件 | 53.3万円 |
| 北田辺 | 25件 | 52.3万円 |
| 今川 | 7件 | 50.8万円 |
| 東部市場前 | 22件 | 48.6万円 |
| 田辺 | 30件 | 42.3万円 |
| 河堀口 | 7件 | 41.5万円 |
| 針中野 | 16件 | 39.2万円 |
| 鶴ケ丘 | 9件 | 36.0万円 |
| 駒川中野 | 15件 | 33.7万円 |
| 南田辺 | 6件 | 30.6万円 |
| 矢田 | 8件 | 26.4万円 |
駅ごとの件数は少なく、築年の違いも混ざっているので、傾向をつかむ目安として見てください。地区ごとの違いを整理すると次のとおりです。
- 杭全エリア：JR大和路線・東部市場前駅の周辺で、天王寺へJR1本
- 田辺・北田辺・山坂エリア：北田辺駅は取引25件で、㎡単価は区内の他の駅より高い値でした
- 駒川中野・針中野エリア：駒川商店街の近く。築年・駅距離によって価格の幅が大きい
- 矢田エリア：近鉄南大阪線の南側。取引件数が少なく（8件）傾向は断定できませんが、㎡単価は区内の他の駅より低い値でした
ここがポイント
- 取引の中心は面積65㎡前後・2,000万〜3,300万円
- 1982〜2000年築が最も多く、中央値は2,400万円
- ㎡単価は築年と最寄駅で差が大きい
東住吉区の中古戸建相場｜築年・土地価格の動向
「東住吉区の戸建って3,000万円台で買えますか？駅近と築古どっち優先？」
区全体の価格と築年別の違い
同じデータの「土地と建物」（戸建など・311件）を集計すると、取引総額の中央値は3,350万円・土地70㎡・建物105㎡でした。半分の取引は1,900万〜4,500万円の間です。
| 建築年 | 件数 | 取引総額の中央値 | 土地面積の中央値 |
|---|---|---|---|
| 〜1981年 | 64件 | 965万円 | 52.5㎡ |
| 1982〜2000年 | 81件 | 2,700万円 | 60㎡ |
| 2001〜2015年 | 47件 | 3,400万円 | 65㎡ |
| 2016年〜 | 80件 | 4,400万円 | 70㎡ |
中古戸建を3,000万円前後で探すなら、1982〜2000年築（中央値2,700万円）から2001〜2015年築（同3,400万円）のあたりが中心になります。1981年以前の物件は中央値965万円と低く、建物より土地として値付けされている物件も含まれていると私は見ています。なお、2024〜2026年築の新築に近い戸建は63件・中央値4,500万円でした。新築建売は物件ごとに価格の幅が大きいため、ここでは建築年が新しい取引の中央値だけを示します。
私は、「建物より土地の広さで選びたい」という場合は、駅から少し離れた築古戸建（古家付き）も選択肢に入れることをおすすめします。駅ごとの戸建の取引は件数が少ないため、気になる駅があれば、周辺の直近の取引事例で確かめるのが確実です。
公示地価と土地値の動向
東住吉区の公示地価（令和8年・2026年1月1日時点）は住宅地15地点の単純平均で約25.9万円/㎡（約85.7万円/坪）、継続13地点の変動率の単純平均は約+4.9%です。住宅地で最も高い地点は山坂1丁目の34.1万円/㎡（約112.7万円/坪）、最も低い地点は住道矢田4丁目の9.45万円/㎡（約31.2万円/坪）と、区内でも地点による差が大きいです。継続13地点のうち10地点が前年比+5〜7%の一方、矢田1丁目・公園南矢田・住道矢田は0〜1.4%にとどまっています（出典：大阪府「令和8年地価公示価格一覧表」をもとに計算）。
戸建を「土地値」で考えると、東住吉区の住宅地の公示価格の平均は、阿倍野区（8地点平均 約39.5万円/㎡）の約3分の2、天王寺区（7地点平均 約70.0万円/㎡）の4割弱の水準です。土地20坪なら約1,700万円、30坪なら約2,600万円が公示価格の平均から見た目安です（町域で大きく上下します）。公示価格は標準的な土地の評価で、個々の物件の取引価格とは一致しません。
ここがポイント
- 土地と建物の中央値は3,350万円、築年で965万〜4,400万円と幅が大きい
- 3,000万円前後なら1982〜2015年築が中心
- 公示地価（住宅地）は多くの地点で前年比+5〜7%、矢田周辺は0〜1.4%
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東住吉区の住みやすさ｜4路線と天王寺方面への出やすさ
「東住吉区から梅田・本町までの通勤ってどう？4路線あるけど使い分けの正解は？」
使える4路線と駅
東住吉区とその周辺では、次の4路線の駅を使えます。JR阪和線の南田辺駅・鶴ケ丘駅は、区の西側の阿倍野区との境目近くにあります。エリアによっては徒歩圏で複数路線を使い分けられるのが強みです。
- JR大和路線：東部市場前駅（天王寺・JR難波・奈良方面）
- JR阪和線：南田辺駅・鶴ケ丘駅（天王寺・和歌山方面）
- 近鉄南大阪線：北田辺駅・今川駅・針中野駅・矢田駅（大阪阿部野橋方面）
- 大阪メトロ谷町線：田辺駅・駒川中野駅（天王寺・東梅田方面）
通勤の軸になるのは、どの駅からも天王寺・大阪阿部野橋へ乗り換えなしで出られることです。天王寺では御堂筋線・JR各線に乗り換えられ、谷町線の田辺駅・駒川中野駅からは東梅田まで乗り換えなしで行けます。所要時間は駅・時間帯・列車で変わるため、通勤する時間帯の時刻を各鉄道会社の公式サイトで確かめてください。
長居公園・駒川商店街｜暮らしの2大柱
長居公園には、長居植物園・大阪市立自然史博物館のほか、陸上競技場・球技場・プールなどのスポーツ施設が集まっています。散歩・ジョギング・子どもの遊び場としても日常的に使えるので、公園の近さを重視するご家族には、長居公園の徒歩圏を候補に入れることをおすすめします。
駒川商店街は、針中野駅・駒川中野駅の近くにあるアーケード付きの商店街です。鮮魚・青果・精肉・惣菜などの店が並び、スーパーと組み合わせて買い物の動線を組めるのも、東住吉区の暮らしやすさだと考えます。
治安｜エリアごとの雰囲気の違いを現地で見る
治安の感じ方は人によって違うため、統計と現地の両方で確かめてください。現地では、次の点を見ておくと判断しやすくなります。
| 確認のしかた | 見るところ |
|---|---|
| 夜に歩く | 駅から物件までの夜の人通り・街灯の明るさ |
| 昼に歩く | 通学路・公園・商店街までの道の様子 |
| 統計を見る | 大阪府警察の犯罪統計で、町名や罪種ごとの発生状況 |
犯罪の発生状況は、大阪府警察の犯罪統計で確かめられます。物件を実際に見るときは、平日昼間だけでなく夕方〜夜の人通り・街灯・雰囲気も歩いて確認することをおすすめします。
ここがポイント
- どの駅からも天王寺・大阪阿部野橋へ乗り換えなし、谷町線で東梅田へも1本
- 長居公園・駒川商店街で日々の暮らしの基盤がそろう
- 治安は犯罪統計で確かめ、夜の雰囲気はどのエリアも現地で確認
子育て・教育環境｜通学区域と学校選択制の確かめ方
「東住吉区で子育てするなら、学区はどう調べればいいの？」
通学区域と学校選択制
区の資料（令和2年国勢調査の集計）では、東住吉区には田辺・北田辺・今川・南田辺・東田辺・桑津・育和・南百済・湯里・鷹合・矢田などの14の小学校区があります。学区で物件を絞り込みたい場合は、通学区域を区の案内で物件の住所から確かめてください。
また、東住吉区では学校選択制が実施されています。区の案内で確かめておきたいのは次の3つです。
- 物件の住所が、どの学校の通学区域に入るか
- 地元の通学区域の学校を希望する場合は、その学校に入学できます（区の案内）。選べるのは区内の市立小中学校で、入学時の1回です
- 希望調査の時期（翌年度に入学する子どもの家庭に、毎年9〜10月に学校案内と希望調査票が送られる）
- 学校までの通学路（小中学校とも原則徒歩・自転車は禁止）
私は、学校の評判で地域を決めるより、通学区域と通学路を先に確かめてから物件を絞ることをおすすめします。通学区域・学校選択制は変わることがあるため、最新情報は東住吉区役所・大阪市教育委員会の公式情報でご確認ください。
子どもの遊び場・学びの場
長居公園の長居植物園・大阪市立自然史博物館は学びの場としても使え、東住吉図書館と東住吉区子ども・子育てプラザ（いずれも東田辺）も区内にあります。また、駅と商店街が近い場所を選べば車を持たずに暮らす選択もしやすくなり、その分の駐車場代・車両費を抑えられます。
阿倍野・住吉区・天王寺区との比較｜東住吉区を選ぶ実務的な理由
「阿倍野区・天王寺区とどう比べたら良いの？東住吉区を選ぶ決め手って結局なに？」
隣接区との価格差（中古マンション・直近1年の取引）
| 区 | 件数 | 取引総額の中央値 | ㎡単価の中央値 | 建築年の中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 天王寺区 | 477件 | 3,900万円 | 76.3万円 | 2007年 |
| 阿倍野区 | 341件 | 4,500万円 | 62.5万円 | 2001年 |
| 東住吉区 | 162件 | 2,700万円 | 43.0万円 | 1999年 |
| 住吉区 | 213件 | 2,400万円 | 36.9万円 | 1995年 |
㎡単価で見ると、東住吉区は阿倍野区より約3割低く、天王寺区の6割弱の水準です。一方で住吉区は36.9万円と東住吉区より低く、「東住吉区＝周りの区より安い」とは言えません。建築年の中央値も区によって違うため、築年の違いも価格差に表れていると考えられます。
私は、東住吉区を「阿倍野区・天王寺区より㎡単価を抑えながら、天王寺方面へ乗り換えなしで出られる区」と捉えています。住吉区と比べるときは、価格よりも、使う路線と勤務地、商店街・公園との距離で比べることをおすすめします。
東住吉区が向く家族・他区も比べたい家族
私が考える判断軸を整理すると、こうなります。
| 東住吉区が向く家族 | 他区も合わせて比べたい家族 |
|---|---|
| 天王寺・梅田方面へ電車で通勤したい | 特定の学校の通学区域を最優先したい |
| 予算3,000〜4,500万円の中古で探したい | 5,000万円超で築浅・タワーマンションを探したい |
| 商店街・公園での暮らしを大事にしたい | 大型商業施設の徒歩圏を重視したい |
| 車を持たずに暮らしたい共働き | 新しく整った街並みを重視したい |
東住吉区は「天王寺区・阿倍野区の予算が合わないときの妥協案」と見られがちですが、私は「商店街と公園で暮らしが回る」「車を持たずに済む」「予算の配分をしやすい」といった、この区ならではの良さで選べる区だと考えています。比べるときは、現地を歩いて「自分たちの生活感に合うか」を確かめてください。
東住吉区で家を買うときの実務目線｜築古中古・値ごろ感の見極め方
「築古マンション・築古戸建を東住吉区で買うときの落とし穴って何？」
築古マンションを買うときの3つの確認ポイント
- 管理状態・修繕履歴：管理組合の議事録・長期修繕計画・修繕履歴を確認。築20年以上の物件は「大規模修繕の実施有無」「次回の修繕積立金の値上げ予定」が物件価値を左右する
- 耐震基準：新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）か旧耐震基準かを確認。旧耐震の物件は住宅ローンの審査や条件が変わることがあるため、耐震診断の有無も含めて事前に金融機関へ確認する
- リノベ前提の総額：物件価格＋リフォーム費用＋諸費用で予算を組む。表示価格が安い物件でも総額は想定より膨らむことがあるため、見積もりで確認する
築古戸建を買うときの3つの確認ポイント
- 再建築の可否・接道：原則として幅員4m以上の道路に2m以上接しているか、再建築できる土地かを確認。再建築できない物件は将来の売却・建て替えが大きく制限される
- 建物状態・インスペクション：シロアリ・雨漏り・基礎の状態は外から分かりにくいため、ホームインスペクション（建物状況調査）の活用を検討。区の資料でも、区内には老朽化した木造住宅が密集している地域があるとされている
- リフォームか建て替えか：築30年を超える戸建は分かれ目になりやすい。費用は規模・仕様で大きく変わるため、見積もりを取ったうえで土地値と並べて判断する
値ごろ感の見極め方｜公示地価と築年別の中央値を並べる
東住吉区で物件を見るとき、私は表示価格だけでなく「公示地価×土地面積」と「築年別の取引の中央値」を並べて見ることをおすすめします。たとえば土地20坪の戸建なら、公示価格の住宅地平均から見た土地値の目安は約1,700万円です（町域で大きく上下します）。築30年前後の木造住宅は建物の評価が低くなりやすいため、価格がこの目安を大きく上回る場合は、建物の状態や駅の近さなど、上乗せの理由を確かめてください。
マンションも同じで、㎡単価の中央値は1982〜2000年築で36万円、2001〜2015年築で48万円です。同じ築年帯の中央値を大きく上回る物件には、駅の近さや管理の良さなど何らかの理由があるはずです。理由が見当たらないのに高い物件は、慌てて決めず、相場感をエージェントに相談することをおすすめします。
ここがポイント
- 築古マンションは管理・修繕・耐震・リノベ総額をまとめて判断
- 築古戸建は再建築の可否・建物状態・建て替え判断が決め手
- 公示地価と築年別の中央値を並べてから判断
よくある質問（FAQ）｜東住吉区の中古住宅購入
「東住吉区で中古を買うときに気になる疑問、率直に答えてほしい」
Q1. 東住吉区はどんな人に向いていますか？
A. 私は、天王寺・梅田方面へ通勤し、予算3,000〜4,500万円で中古を探しているご家族に向く区だと考えています。商店街・公園の近くで、車を持たずに共働きで暮らしたい方にも合うと考えます。逆に、タワーマンションや築浅マンションを希望するご家族は、阿倍野区・天王寺区なども合わせて比べることをおすすめします。
Q2. 中古マンションは築何年が買いやすいですか？
A. 直近1年の取引で最も多いのは1982〜2000年築（63件・中央値2,400万円）です。室内リノベを前提に、物件価格とリフォーム費用を合わせて予算を組みやすいのがメリットです。2016年以降の物件も40件・中央値3,900万円の取引があります。資産性を重視するなら駅近の築浅、予算とリノベの自由度を重視するなら築古、と分けて考えるのがよいと私は考えます。
Q3. 戸建を買うなら駅近と築浅どちらを優先すべき？
A. 将来の売却も考えるなら、「駅からの距離」を優先して考えるのがひとつの目安です。駅から遠い物件は築浅でも売却時に買い手が限られやすく、駅に近い築古は土地の価値で評価されやすいと私は考えています。ただし、建物の状態・土地の形・接道でも評価は変わります。
Q4. 学区で選ぶならどう考えればよいですか？
A. 私は、学校の評判で地域を決めるより、物件の住所で通学区域と通学路を確かめることをおすすめします。東住吉区には学校選択制もあるため、最新の通学区域・制度は東住吉区役所・大阪市教育委員会の公式情報でご確認ください。
まとめ｜東住吉区で「自分の家族に合う物件」を見極めるために
- 中古マンション — 直近1年の取引の中央値は2,700万円・㎡単価43万円
- 中古戸建 — 土地と建物の中央値は3,350万円、築年で965万〜4,400万円と幅が大きい
- 交通 — 4路線の駅から天王寺・大阪阿部野橋へ乗り換えなし
- 隣接区 — ㎡単価は阿倍野区・天王寺区より低く、住吉区より少し高い
- 選び方 — 駅・町名で表情が違うので、複数のエリアを歩いて家族の生活感に合うかを確かめる
「東住吉区＝安い」のイメージだけで動かず、田辺・北田辺・駒川中野・針中野・矢田などの各エリアを実際に歩いて、家族の生活感に合うかを判断するのが、東住吉区で失敗しないためのコツだと考えます。
東住吉区は、価格・通勤・暮らしやすさのバランスを取りやすい区だと私は考えています。気になるエリアがあれば、現地を一緒に歩きながら相場感をお伝えしますので、お気軽にご相談ください。
記事を踏まえた「あなたの家庭ならどうすべきか」は、ご家族の状況で変わります。
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【参考情報】
| 情報源 | 内容 | 参照先 |
|---|---|---|
| 国土交通省 | 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報・成約価格情報（東住吉区・阿倍野区・住吉区・天王寺区、2025年第3四半期〜2026年第2四半期を当記事で集計） | 国土交通省 不動産情報ライブラリ |
| 大阪府 | 令和8年地価公示価格一覧表（区の住宅地平均・変動率の計算に使用） | 大阪府 令和8年地価公示価格一覧表（PDF） |
| 大阪市東住吉区役所 | 東住吉区の特性（区の位置・土地利用・小学校区・木造住宅の密集） | 東住吉区の特性（PDF） |
| 大阪市東住吉区役所 | 学校選択制の制度内容 | 東住吉区の学校選択制の制度内容について |
| 大阪府警察 | 大阪府下の犯罪統計 | 大阪府警察 犯罪統計 |
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