※本記事の税制・控除に関する記載は、国税庁などの公表資料に沿った一般的な制度紹介です。税額の計算・特例が使えるかの判断・申告は税理士が行います（私は税理士ではありません）。個別のことは税理士または税務署（国税庁の電話相談もあります）にお問い合わせください。また、賃貸運用に関する記載は一般的な情報提供であり、投資助言・運用判断のアドバイスではありません。
「住む予定も貸す予定もない実家、相続放棄すればいいのかな…」
「売れるかどうかも分からない家を、受け継いで大丈夫？」
親の家を受け継いだものの、住む予定も貸す予定もない。そんなとき、まず「相続放棄をすればいいのでは」と考える方もいると思います。
ただ、相続放棄を決める前に、その家が売れるのか、売ったらいくら手元に残るのかを確かめておくと、ほかの財産と並べて考える材料がそろいます。相続放棄をするかどうかの答えではなく、決めるための材料を集める順番を整理しました。
- 相続放棄を決める前に確かめる順番
- 相続放棄・相続して売る・国に引き渡すの違い
- その家が売れるかを見るところ
- 売ったときに手元に残るお金の組み立て方と、税理士に聞くこと
- 家が建ったままの土地と、相続土地国庫帰属制度
- 確かめた結果ごとの、次の一歩
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家がいらないとき、放棄を決める前に確かめる順番は？
私は、相続放棄を決める前に、その家が売れるか、売ったらいくら手元に残るかを先に確かめる順番をおすすめしています。家だけを見て「いらない」と決めるより、ほかの財産や借入れと同じ物差しで並べられるからです。
- 受け継ぐかどうかを選ぶ期間の、数え始めの日を書き出す
- その家が売れるかを確かめる
- 売ったときに手元に残るお金を組み立てる
- 財産と借入れの全体を見て、受け継ぐかどうかを考える
そう考えるのは、相続放棄が、家だけを選んで手放す方法ではないからです。家のほかに預貯金や借入れがあれば、それらも含めて受け継ぐかどうかが決まります。
また、相続放棄の申述は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内にしなければならないと定められています。売れるかと手残りを確かめるのは、この区切りの中です。
「家だけを放棄する、ということはできないんですね。」
はい。家のほかの財産や借入れも含めて決まるので、先に材料をそろえておきましょう。
ここがポイント
- 相続放棄は、家だけを選んで手放す方法ではない
- 相続放棄の申述は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内
- ここでの「確かめる」は、見立てを聞くことや書類集めで、売る契約ではない
相続放棄・相続して売る・国に引き渡すは、何が違う？
違いは、何を受け継ぐかと、手続きをする先です。相続放棄は家庭裁判所に申述し、相続した家の名義の書き換え（相続登記）は法務局でします。また、土地を国に引き渡す申請は、法務局・地方法務局（本局）が申請先です。
裁判所の案内によると、相続が開始した場合、相続人は次の三つのうちのいずれかを選択できます。単純承認・相続放棄・限定承認です。
| 道 | 受け継ぐもの | 手続きの先 | 区切り・条件（案内の言葉） |
|---|---|---|---|
| 相続して売る（単純承認のうえで売る） | 被相続人の土地の所有権等の権利や借金等の義務をすべて受け継ぐ | 不動産を取得した方は、法務局で相続登記をする必要がある | 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが、法律上の義務 |
| 相続放棄 | 被相続人の権利や義務を一切受け継がない | 被相続人の最後の住所地の家庭裁判所 | 自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に申述 |
| 土地を国に引き渡す（相続土地国庫帰属制度） | 相続又は相続人に対する遺贈（相続等）によって取得した土地を、国庫に帰属させる | 土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門 | 法務省の案内の要件を満たす土地に限られる（家が建ったままの土地は、後の章のとおり） |
表の右の欄は、案内の言葉のまま入れています。行ごとに数え始めの言葉が違うので、自分の日付に置き換えるときは、言葉どおりに読んでください。
なお、受け継ぐかどうかの選び方には、被相続人の債務がどの程度あるか不明であり、財産が残る可能性もある場合等に、相続によって得た財産の限度で債務の負担を受け継ぐ限定承認もあります。
ただし、限定承認の申述は、相続人全員が共同して行う必要があります。
表の右の欄は、案内の言葉のままです。ご自身の日付に置き換えて読んでください。
ここがポイント
- 相続して売るなら、法務局で相続登記をする必要がある
- 相続放棄は、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に申述する
- 国に引き渡す制度は、法務省の案内の要件を満たす土地に限られる
その家が売れるかは、どこから確かめる？
名義、価格の手がかり、土地と建物の状態の順に見ると、売れるかどうかの見通しが立てやすくなります。どれも、売ると決めていなくても調べられることです。
名義：登記簿の名義が誰になっているか
まず、登記簿で家と土地の名義を見ます。法務省の案内によると、相続した不動産を売却するような場合には、相続登記をする必要があります。
価格の手がかり：地域の水準と、その家の見立て
地域の値段の水準は、国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられます。国土交通省の案内によると、不動産取引の際に参考となる情報（価格、周辺施設、防災、都市計画など）を重ね合わせて表示させる仕組みです。
ただ、地域の水準と、その家が実際にいくらで売れるかは別の話です。そこで、地域の水準をつかんだうえで、その家そのものの価格の見立て（査定）を聞く順にすると、出てきた数字の意味が読み取りやすくなります。
土地と建物の状態：手元で調べておけること
次の点は、売るかどうかを決めていない段階でも、家族で手分けして調べておけます。
- 隣の土地との境目が分かる資料（境界の目印や測量図）があるか
- 雨漏りや傾きなど、建物の傷みがどの程度か
- 家の中に残っている物の量と、片付けを誰が受け持つか
- 購入時の売買契約書など、取得の経緯が分かる書類の有無
「売ると決めていないのに、調べてもいいのかな…」
名義や書類、建物の状態は、売ると決めていなくても調べられます。家族で手分けしてみてください。
ここがポイント
- まず登記簿で、家と土地の名義を見る
- 地域の水準をつかんでから、その家の価格の見立てを聞く
- 境界・建物の傷み・残っている物・購入時の書類を、家族で手分けして調べる
相続した実家は、片付け・登記・兄弟との話し合い・売るか持つかの判断が重なって、なかなか動き出せないものです。LINEで「実家」とひとこと送っていただければ、相続した家の段取りチェックリスト（期限と相談先をまとめた1枚）をお送りします。
- ✅ 今やること／まだやらなくていいことを、状況に合わせて整理します
- ✅ 売る・貸す・持ち続けるの、それぞれの手元に残るお金の目安を一緒に出します
- ✅ 税金・登記・相続人どうしの話し合いは、それぞれの専門家（税理士・司法書士・弁護士）の役割です。必要なときは、相談先の探し方もお伝えします
まずは整理だけ。ご依頼はそのあとで大丈夫です。返信は原則24時間以内、私（岡本）からお送りします。
売ったら、手元にいくら残るかはどう組み立てる？
手元に残るお金は、売れた金額から、売るときに出ていくお金を差し引いた残りです。出ていくお金には、売るときにかかる費用や、売ったことでかかる税などがあります。家に借入れが残っている場合は、その返済の分も含めて見ておきます。
このうち税は、国税庁の案内によると、土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金で、事業所得や給与所得などの所得と分離して計算することになっています。その譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額（収入金額）から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
| 手残りの部分 | 中身 | 手元で集めておくもの |
|---|---|---|
| 売れた金額 | 実際に売れた値段 | 地域の水準と、その家の価格の見立て |
| 売るときにかかる費用 | このうち譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです | 見積もりや領収書 |
| 売ったことでかかる税 | 上の譲渡所得に対する税金 | 取得費が分かる書類と、税理士や税務署に聞きたいこと |
相続した家で、税の計算に響くところ
相続によって取得した土地建物を売った場合の取得費は、被相続人がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算します（国税庁の案内）。ですから、親が家を買ったときの売買契約書が残っているかどうかが、手残りの見通しにかかわります。
取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます（国税庁の案内）。先祖伝来の家や、買い入れた時期が古い家で書類が見つからないときは、この扱いになるかどうかも下の問いに入れておくと安心です。
また、業務に使われていない土地建物を相続により取得した際に相続人が支払った登記費用や不動産取得税の金額も、取得費に含まれます。名義を移したときの領収書も、捨てずに取っておきます。
一方で、国税庁の案内によると、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用は、譲渡費用になりません。
相続した家を売るときの税については、国税庁の案内に「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。どちらにも要件があり、当てはまるかどうかの判断は税理士が行います。
税理士や税務署に聞くときは、たとえば次のような問いを用意しておきます。
- 親が買ったときの書類が見つからない場合、取得費はどう考えればよいでしょうか。
- 家の中の物を片付けるのにかかったお金は、譲渡費用に入りますか。
- この家と土地は、上の空き家の制度や取得費の制度に当てはまる可能性がありますか。
- 売る時期によって、税の扱いが変わるところはありますか。
「親が家を買ったときの書類、どこにあるか分からない…」
見つからないときの扱いも、税理士や税務署に聞く問いに入れておくと安心です。
ここがポイント
- 譲渡所得の金額は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算する
- 親が家を買ったときの売買契約書が、手残りの見通しにかかわる
- 修繕費や固定資産税などは、譲渡費用にならない
相続土地国庫帰属制度では、家が建ったままの土地はどう扱われる？
家が建ったままの土地は、この制度では申請できないケースに入っています。法務省の案内では、「申請をすることができないケース（却下事由）」の最初に「建物がある土地」が挙げられています。
ですから、家を残したまま国に引き渡す道は、この制度にはありません。考えるとすれば、家を取り壊したあとの土地で、ほかの要件も含めて見ていくことになります。私は、その場合も先に、取り壊したあとの土地として売れるかを確かめてから、この制度を考える順番がよいと考えています。
この制度は、相続又は遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とするものです。申請するのは、相続又は相続人に対する遺贈（相続等）によって土地を取得した方です。
つまり、国に引き渡す道は、相続放棄の代わりではなく、相続等によって土地を取得したあとに考える道です。相続放棄と並べて迷っているときは、この順番の違いを先に押さえておくと、話が混ざりにくくなります。
また、却下事由には「境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地」も挙げられています。
お金については、法務省の案内に次のように書かれています。
- 承認を受けた者は、承認された土地につき、国有地の種目ごとにその管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して算定した額の負担金を納付しなければなりません。
- 審査手数料の金額は、土地一筆当たり14,000円です。
- 手数料の納付後は、申請を取り下げた場合や、審査の結果却下・不承認となった場合でも、手数料を返還できません。
相談については、法務省の案内に、土地の所有者本人だけではなく、家族や親族の方が相談することも可能と書かれています。相続放棄と迷っている段階なら、家族が先に話を聞きに行くという方法もあります。
「家を残したまま、国に引き取ってもらうことはできないんですね。」
この制度では申請できないケースに入っています。まずは、取り壊したあとの土地として売れるかを確かめる順番がよいと私は考えています。
ここがポイント
- 「建物がある土地」は、申請できないケースの最初に挙げられている
- 国に引き渡す道は、相続等で土地を取得したあとに考える道
- 審査手数料は、却下・不承認となった場合でも返還されない
確かめた結果ごとに、次に考えることは？
見通しが立ったら、結果に応じて次の一歩が分かれます。下の表は、その分かれ道です。
| 確かめた結果 | 次に考えること | 確かめる先 |
|---|---|---|
| 売れそうで、手残りの見通しも立った | 家を含めた財産と借入れを一覧にして、受け継ぐかどうかを考える | 家庭裁判所の案内・法務局（相続登記） |
| 家のままでは売れにくそう | 取り壊して土地として売る見立てと、取り壊す費用を並べ、国に引き渡す制度の要件も見る | 価格の見立て・法務局・地方法務局の本局（国に引き渡す制度の相談） |
| 借入れなどが大きそう、またはまだ分からない | 受け継ぐかどうかの選び方（単純承認・相続放棄・限定承認）を、裁判所の案内で確かめる | 家庭裁判所 |
たとえば、遠方に住むきょうだいふたりが、親がひとりで住んでいた古い家を受け継ぐかどうか迷っているとします。調べてみると、家のままでは売れにくそうだと分かりました。この場合は表の真ん中の行にあたるので、ふたりは取り壊して土地として売る見立てと取り壊す費用を並べたうえで、受け継ぐかどうかを話し合うことになります。
一方で、親の借入れや預貯金の全体がつかめず、判断の材料がそろわないこともあります。裁判所の案内によると、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に相続財産の状況を調査してもなお、相続を承認するか放棄するかを判断する資料が得られない場合には、相続の承認又は放棄の期間の伸長の申立てにより、家庭裁判所はその期間を伸ばすことができます。
どの行に当たるかが分かれば、次の一歩が決まります。
- 家のままでは売れにくそうでも、取り壊す費用と土地として売る見立てを並べてから考える
- 期間内に判断する資料が得られないときは、期間の伸長の申立てという方法がある
まとめ
- 家の値打ちを先に知っておくと、相続放棄とも落ち着いて比べられます
- 手残りは、見積もりや取得費の分かる書類を集めて、部分ごとに組み立てます
- 家が建ったままなら、国に引き渡す制度より先に、土地として売れるかを見ます
「まずは登記簿で名義を見て、購入時の書類を探してみます。」
今日から手を付けられるのは、登記簿で名義を見ることと、購入時の書類を探すことです。そこから、この記事の順番に沿って、ひとつずつ確かめてみてください。
相続した実家は、片付け・登記・兄弟との話し合い・売るか持つかの判断が重なって、なかなか動き出せないものです。LINEで「実家」とひとこと送っていただければ、相続した家の段取りチェックリスト（期限と相談先をまとめた1枚）をお送りします。
- ✅ 今やること／まだやらなくていいことを、状況に合わせて整理します
- ✅ 売る・貸す・持ち続けるの、それぞれの手元に残るお金の目安を一緒に出します
- ✅ 税金・登記・相続人どうしの話し合いは、それぞれの専門家（税理士・司法書士・弁護士）の役割です。必要なときは、相談先の探し方もお伝えします
まずは整理だけ。ご依頼はそのあとで大丈夫です。返信は原則24時間以内、私（岡本）からお送りします。
【参考情報】
| 情報 | 出典 |
|---|---|
| 裁判所 相続の放棄の申述 | www.courts.go.jp |
| 裁判所 相続の限定承認の申述 | www.courts.go.jp |
| 法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A | www.moj.go.jp |
| 国土交通省 不動産情報ライブラリとは | www.mlit.go.jp |
| 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税） | www.nta.go.jp |
| 国税庁 No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期 | www.nta.go.jp |
| 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき | www.nta.go.jp |
| 国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの | www.nta.go.jp |
| 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 | www.nta.go.jp |
| 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 | www.nta.go.jp |
| 法務省 相続土地国庫帰属制度について | www.moj.go.jp |
| 法務省 相続土地国庫帰属制度の概要 | www.moj.go.jp |
| 法務省 相続土地国庫帰属制度の相談対応について | www.moj.go.jp |
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の不動産取引を推奨するものではありません。記載情報は執筆時点のものです。手続きや税の扱いは、各窓口や専門家にご確認ください。
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