※本記事は2026年3月時点の税制情報に基づいています。控除額は個人の所得・借入条件等によって異なります。正確な金額は税理士や税務署にご確認ください。
「住宅ローン控除って聞いたことあるけど、実際いくら戻ってくるの？」
「2026年に制度が変わったって聞いたけど、うちは得するの？損するの？」
「確定申告って難しそう…。手続きの流れを教えて！」
こんにちは、むちのちブログの岡本です。2歳の娘と0歳の息子を育てながら、TERASSで住宅購入専門エージェントとして活動しています。
住宅ローン控除は、住宅購入者が受けられる最大級の税制優遇です。条件を満たせば、13年間で最大455万円が所得税・住民税から戻ってくる制度です。
しかし、2026年に制度が大きく変わりました。適用期限の5年延長、中古住宅の控除期間延長、省エネ未適合住宅の対象外化——。「知っているか知らないか」で数百万円の差がつくのが住宅ローン控除です。
この記事では、2026年最新ルールの全体像から、年収別のシミュレーション、確定申告の手続きまで——住宅ローン控除のすべてをわかりやすく解説します。
- 住宅ローン控除の仕組みと計算方法（年末残高 × 0.7%）
- 2026年の最新ルール（5年延長・中古13年化・省エネ必須化）
- 住宅性能別の借入限度額と子育て世帯の優遇措置
- 年収400万〜800万円の還付額シミュレーション
- 確定申告の手続き（初年度と2年目以降の違い）
- ペアローン・繰上返済・中古住宅のよくある疑問
岡本 岳大（おかもと たけひろ）｜大阪の不動産エージェント
大阪を拠点に、家の購入と売却のご相談をお受けしています。読み進めるうちに「うちの場合はどうだろう？」と思われたら、気になっていることを LINE でそのまま送ってください。原則として翌日までに、私からお返事します。
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住宅ローン控除の仕組み｜計算方法を30秒で理解する
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人が受けられる税金の減額制度です。
計算式はシンプル
年末のローン残高 × 0.7% ＝ その年の控除額
例：年末残高3,500万円の場合 → 3,500万円 × 0.7% ＝ 24.5万円が戻ってくる
控除の仕組み：所得税 → 住民税の順に減額
- まず所得税から控除額を差し引く
- 所得税で引ききれない場合は住民税からも控除（上限9.75万円/年）
- 新築は13年間、中古は10〜13年間毎年控除が続く
注意：控除額＝必ず戻る金額ではありません。あなたが支払った所得税+住民税（上限あり）を超える控除はできません。年収が低い方ほど「控除枠を使い切れない」ケースがあります。
2026年最新ルール｜令和7年度税制改正で何が変わった？
新築住宅の借入限度額（2026年入居）
| 住宅性能 | 一般世帯 | 子育て・若者夫婦世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| 省エネ基準未適合 | 控除対象外 | ||
中古住宅の借入限度額（2026年入居）— 大幅拡充
| 住宅性能 | 一般世帯 | 子育て・若者夫婦世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年（従来10年） |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年（従来10年） |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年（従来10年） |
| その他の住宅（一般） | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
2025年→2026年の主な変更点まとめ
令和7年度税制改正の5つの変更点
- 適用期限が5年延長：2025年末→2030年12月31日まで
- 中古住宅の控除期間が13年に延長：認定・ZEH・省エネ適合が対象
- 中古住宅に性能別限度額を新設：従来一律→性能に応じて差別化
- 省エネ基準未適合の新築は控除対象外：2024年以降の建築確認分
- 子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置が5年延長
年収別シミュレーション｜あなたはいくら戻ってくる？
「具体的にいくら戻ってくるのか」が最も気になるポイントですよね。ここでは、新築の認定住宅（長期優良）を子育て世帯が購入した場合（借入限度額5,000万円）のシミュレーションを紹介します。
借入額4,000万円の場合（金利0.8%・35年返済）
| 世帯年収 | 年間控除額の目安 | 13年間の合計還付額 |
|---|---|---|
| 400万円 | 約16万円 | 約210万円 |
| 500万円 | 約20万円 | 約260万円 |
| 700万円 | 約22万円 | 約290万円 |
| 800万円 | 約22万円 | 約290万円 |
「13年で最大290万円も戻ってくるの！？そんなにお得な制度だったんだ…」
そうなんです。でも実は、年収400万円台の方は「控除枠を使い切れない」ケースが多いんです。先日ご相談いただいた共働きご夫婦も、最初は「年末調整で戻ってくるんでしょ？」くらいの認識でした。でも個別シミュレーションをしてみると、ペアローンに切り替えるだけで控除額が約80万円もアップすることがわかったんです。「早く相談してよかった…」と言っていただけました。こういった最適化は、ネットの一般論だけでは絶対に見えてきません。
認定住宅（長期優良）× 子育て世帯なら最大455万円
子育て世帯が認定住宅（長期優良・低炭素）を購入した場合、借入限度額は5,000万円。この場合の控除額は：
5,000万円 × 0.7% × 13年 ＝ 最大約455万円
住宅ローン控除を受けるための条件｜対象外になるケースに注意
4つの適用条件
| 条件 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 所得 | 合計所得2,000万円以下 | 40〜50㎡の住宅は1,000万円以下 |
| 床面積 | 50㎡以上（40㎡以上に緩和あり） | 登記簿面積で判定（広告面積と異なる場合あり） |
| ローン期間 | 返済期間10年以上 | 借り換え後も残期間10年以上が必要 |
| 入居時期 | 取得日から6ヶ月以内に入居 | 12月31日時点で居住していること |
こんな場合は対象外になる
- 省エネ基準未適合の新築住宅（2024年以降の建築確認分は控除対象外）
- 合計所得が2,000万円を超える年（超えた年だけ控除なし。翌年以降は復活）
- 親族からの購入・贈与で取得した住宅
- 居住用以外（投資用・セカンドハウス）の住宅
確定申告の手続き｜初年度だけ少し手間、2年目以降は年末調整でOK
初年度：確定申告が必要（入居翌年の2月16日〜3月15日）
初年度の確定申告に必要な書類は以下の通りです。
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一表・第二表） | 税務署 or e-Tax |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署 or 国税庁HP |
| 住宅ローン年末残高等証明書 | 金融機関（10〜11月に郵送） |
| 建物・土地の登記事項証明書 | 法務局 |
| 売買契約書 or 工事請負契約書の写し | 手元の控え |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| マイナンバー確認書類 | 手元 |
e-Taxなら自宅から申告可能：マイナンバーカードとスマホがあれば、自宅から確定申告ができます。税務署に行く必要はありません。還付申告は1月1日から提出可能なので、早めに済ませるのがおすすめです。
2年目以降：年末調整だけでOK（書類2枚を勤務先に提出）
- 住宅借入金等特別控除申告書（初年度の確定申告後に税務署から届く）
- 年末残高等証明書（金融機関から毎年届く）
ここまで読んで「自分の場合、具体的にいくら戻ってくるの？」と感じた方へ。一般論のシミュレーションと、あなたの年収・借入額・家族構成に基づく正確な試算は、実は大きく異なることがあります。記事末尾のフォームからご相談いただければ、家族構成・年収・希望条件をふまえて、控除額の目安をお伝えします。「入力が多い」と感じるかもしれませんが、この一手間があるからこそ、一般論ではなく「あなただけの最適解」が見えるのです。さらに、ご相談で条件整理が完了しプロからGoサインが出た方には、一般のポータルサイトには載らない業者専用データベースから物件を自動収集する「TERASS Picks」を解放しています。
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よくある疑問Q&A｜ペアローン・繰上返済・中古住宅
Q1. ペアローンを組んだら控除額はどうなる？
ペアローンの場合、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。例えば夫2,500万円＋妻1,500万円で借りた場合、それぞれの年末残高に0.7%を掛けた額が控除されます。
ペアローンのメリット：年収が低い側が「控除枠を使い切れない」問題を解消できます。ただし、諸費用が2倍になる点と産休・育休時の返済計画も考慮が必要です。
Q2. 繰上返済したら控除額は減る？
はい、繰上返済をすると年末残高が減るため、翌年以降の控除額も減ります。特に注意すべきは以下のケースです。
- 繰上返済で返済期間が10年未満になると控除自体が消滅
- 控除期間中は「繰上返済の利息削減効果」と「控除の税メリット」を比較すべき
Q3. 中古住宅でも控除は受けられる？
受けられます。しかも2026年からは、省エネ性能の高い中古住宅なら控除期間が13年に延長されました。これは中古住宅購入を検討している方にとって大きなメリットです。
中古住宅の場合、1982年以降に建築された住宅（新耐震基準適合）であれば対象になります。それ以前の住宅でも、耐震基準適合証明書があれば対象です。
Q4. 他の補助金制度と併用できる？
| 制度 | 併用可否 | 備考 |
|---|---|---|
| 子育てグリーン住宅支援事業 | 併用可能 | 最大160万円（GX志向型） |
| すまい給付金 | 終了済み | 2021年12月末で終了 |
| 他の国の補助金 | 原則不可 | 子育てグリーンとの重複不可 |
気になっているメーカー名を、LINEで1つ送ってください（まだ決まっていなくても大丈夫です）。ご紹介ができるかどうかと、次に何をすればいいかを、私が直接お返事します。
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まとめ｜住宅ローン控除は「申請しなければゼロ円」の制度
ここまで、住宅ローン控除の仕組みから2026年最新ルール、シミュレーション、手続きまでをお伝えしました。改めて重要なポイントを整理します。
- 控除額の計算：年末ローン残高 × 0.7%。所得税で引ききれない分は住民税からも控除
- 2026年の最大変更：適用期限5年延長、中古住宅の控除期間13年化、省エネ未適合は対象外
- 子育て世帯の優遇：認定住宅なら借入限度額5,000万円、13年で最大約455万円の還付
- 年収とのバランス：控除枠を使い切れないケースあり。ペアローンで最適化できることも
- 確定申告：初年度のみ必要。2年目以降は年末調整で完結。忘れても5年遡及可能
- 繰上返済：控除期間中は慎重に。返済期間10年未満で控除消滅のリスクあり
- 補助金との併用：子育てグリーン住宅支援事業と併用可能。合計500万円超の還元も
住宅ローン控除は、知っていれば数百万円得をする、知らなければゼロ円で終わる制度です。しかし、一般的なシミュレーションだけでは「あなたの家庭の最適解」は見えてきません。年収・家族構成・住宅の性能・ペアローンの組み方——これらを総合的に計算して初めて、最大限の恩恵が受けられます。
ここまで読んだあなたなら、もう「自分のケースではどうなのか」が気になっているはずです。その答えは、私が一緒に出します。まずは記事末尾のフォーム（約30秒）で条件を整理してください。あなたの家族にとって最もお得な買い方を、プロとして責任を持ってご提案します。
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【参考情報】
制度・税制
税制改正・政策
| 出典名 | 概要 | リンク |
|---|---|---|
| 財務省 | 令和7年度税制改正大綱 | 公式サイト |
| 国土交通省 | 住宅ローン減税制度延長の報道発表 | 公式サイト |
| 財務省 | 令和7年度税制改正の概要（所得税関連） | 公式サイト |
| 国土交通省 | 住宅ローン減税パンフレット | 公式サイト |
※本記事は2026年3月時点の一般的な情報をもとに作成しています。住宅ローン控除の適用条件・控除額は個人の所得・住宅の性能・借入条件等により異なります。具体的な判断にあたっては、必ず税理士や税務署にご相談ください。本記事は特定の税務アドバイスを提供するものではありません。
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