※本記事の税制・控除に関する記載は、国税庁などの公表資料に沿った一般的な制度紹介です。税額の計算・特例が使えるかの判断・申告は税理士が行います（私は税理士ではありません）。個別のことは税理士または税務署（国税庁の電話相談もあります）にお問い合わせください。また、賃貸運用に関する記載は一般的な情報提供であり、投資助言・運用判断のアドバイスではありません。
親が施設に入り、実家が空いたままです。売るべきなのか、置いておいてよいのか、何から考えればいいのでしょうか？
親御さんが施設に入られると、空いた家をどうするかが急に気になり始めるものです。ただ、売るかどうかは、まだ決めなくて大丈夫です。私は、家の条件より先に親御さんとご家族の今の状況を確かめ、そのうえで売る・貸す・置いておくを順に考えることをおすすめしています。
- 家の話より先に確かめたいこと
- 売る・貸す・置いておくを考える問いの順番と比べ方
- 親御さんの家を売るときの名義・委任状・片付けの考え方
- 貸す・置いておくときに決めておくこと
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親が施設に入ったら、家の話より先に何を確かめる？
ここがポイント
- 親御さんは家についてどう感じていて、戻る見込みはあるか
- 家の名義はだれで、ご本人の考えを確かめられる状態か
- 話しておくべきご兄弟はいるか
- 施設の費用は無理なく続きそうか
まず、親御さんのお気持ちです。家は親御さんが暮らしてきた場所ですから、ご家族だけで先に結論を出さないようにしたいと私は考えています。
次に、名義です。親御さんおひとりの名義か、ほかの方との共有かで、話をする相手が変わります。土地・建物の登記事項証明書は法務局の案内のとおり「どなたでも」取得することができるので、名義は思い込まずに書類で見ておきましょう。
また、ご兄弟には、決めたあとではなく、考え始めた段階で今の状況を伝えておくのがよいと考えています。そして施設の費用は、月々の金額を親御さんの収入や預貯金と並べて書き出してみてください。そうすると、家のお金に頼ることになりそうかが見えてきます。
プロとしての判断｜売る・貸す・置いておくは、この問いの順に考える
売る・貸す・置いておくのうち、どれが合うのかは、どう見分ければいいですか？
- 家に戻る可能性はありますか？ あるなら、まず置いておく形を考えます。
- 施設の費用に、家のお金をあてにすることになりそうですか？ なりそうなら、売ることを軸に、貸す場合の収入と比べます。
- 戻る可能性が低いとして、将来また使いますか？ 使うなら貸すか置いておくか、使わないなら売るか貸すかを考えます。
戻る可能性を最初に置くのは、売ったあとは元に戻せないからです。次に費用を見るのは、親御さんの暮らしを支えるお金の見通しで、待てるかどうかが変わるからです。
答えの方向が見えたら、次の表で、それぞれの形の重さを比べてみてください。
| 比べるところ | 売る | 貸す | 置いておく |
|---|---|---|---|
| 親御さんが戻りたくなったとき | 戻る家がなくなる | 借りている方がいる間は戻りにくい | 戻る家が残る |
| お金の出入り | 売れた代金が親御さんの資金になり、持ち続ける費用は終わる | 家賃が入る一方で、修繕費や空室の負担がある | 家からの収入はなく、持ち続ける費用が続く |
| 手間 | 親御さんの意思確認と片付け | 片付けと修繕、入居中のやりとり | 見回りと家の管理を続ける |
| あとからの変えやすさ | やり直しが難しい | 貸し方の種類で変わる | 見直す時期を決めておけば、改めて選び直せる |
たとえば、親御さんが「いずれ家に戻りたい」と話していて、施設の費用は今の収入と預貯金で足りそうな場合を考えてみましょう。その場合は、まず置いておき、管理の担当と見直す時期を決める形になります。
まだ何も決まっていなくて大丈夫です。友だち追加のあとに「岡本に直接相談する」を選んで、気になっていることを送っていただければ、私が直接お返事します。
- ✅ 売るかどうかは、決めていなくて構いません
- ✅ こちらから営業のお電話はしません
- ✅ 税金や後見などは、それぞれの専門家の役割です。必要なときは、相談先の探し方もお伝えします
- ✅ いつでもブロックできます
※お返事まで少しお時間をいただく場合があります。
売る場合、名義と親御さんの意思はどう確かめる？
親の代わりに、子どもが委任状を預かって売る形でも進められますか？
委任状を預かる形でも、ご本人の意思が前提
委任状を預かる形を考えるときも、名義人である親御さんが内容を分かって任せていることが前提だと私は考えています。紙があることと、ご本人が納得していることは別だからです。
取引に関わる側の確かめ方として、不動産業界団体の解説は、家族・親戚・知人からの情報収集、施設に入っていれば施設の関係者からの聴き取り、ご本人のもとに足を運んでの面談を挙げています。ですから、売る話を始めるなら、親御さんご本人がその場に加われる形を考えておきたいところです。
ご本人の確認が難しいときは、不動産の話より窓口が先
認知症などの理由で判断能力が不十分な場合は、財産を管理したり、施設への入所に関する契約を結んだりすることを自分でするのが難しい場合があります。こうした方を保護し、支援するのが成年後見制度です（法務省の案内）。
そこで、確認が難しいと感じたら、不動産の話を進める前に、まず地域の相談窓口を調べてみてください。厚生労働省の案内には、地域包括支援センターや市区町村の相談窓口などが挙がっています。
一方で、親御さんに十分な判断能力があるうちなら、任意後見という仕組みもあります（法務省の案内）。
実家の片付けは、親御さんと確かめてから
実家の片付けは、親御さんの持ち物の話です。ですから私は、売ると決まる前にご家族だけで進めず、まず通帳や契約の書類、手元に置きたい品の場所を親御さんと確かめる順番がよいと考えています。
売る時期に関わる税の特例は、税理士に確かめる
名義人である親御さんが売る場合の税の制度のひとつに、国税庁の案内にある「マイホームを売ったときの特例」があります。マイホーム（居住用財産）を売ったときの特例で、以前に住んでいた家屋については、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります。ほかにも要件があり、当てはまるかどうかの判断は税理士が行います。
税理士には、次のことを聞いてみてください。
税理士に確かめたいこと
- 施設に入った日を、住まなくなった日と考えてよいでしょうか？
- この制度に当てはまるかを確かめるために、どの書類をそろえればよいでしょうか？
- 貸す期間を挟んだときは、どこを確かめておけばよいでしょうか？
貸す・置いておく場合は、何を決めておく？
とりあえず置いておくのは、いけないことでしょうか？
置いておくこと自体は、間違いではありません。ただ、「何もしない」と「決めて置いておく」は別のことだと考えています。
貸す場合は、負担と戻りにくさを見ておく
表で見た修繕費や空室の負担は、親御さんの側に残ります。また、借りている方がいる間は、すぐには売りにくくなることもあります。
そこで見ておきたいのが、貸し方の種類です。国土交通省の案内にある定期建物賃貸借と普通建物賃貸借では終わり方が違うので、将来戻る・売る可能性を考えるなら、貸す前にどちらの形かを確かめておきましょう。
置いておく場合は、決めたことを書き出す
置いておくと決めたら、次のことを書き出してご家族で分けておくと、「何もしない」状態になりにくくなります。
- 管理の担当と頻度（換気・通水・郵便物・庭）
- 年の費用（固定資産税・保険・光熱費など）
- 住む人がいなくなったことを保険会社に伝え、契約の扱いを確かめること
- 見直す時期（施設の費用や親御さんの状況が変わったときも）
一方で、管理が行き届かないまま傷んでいくと、国土交通省の案内にある「管理不全空家」として、所有者である親御さんの問題になることがあります。
空き家を売る時期を考えるときは、空き家の売却タイミングと節税｜放置リスクと3,000万円控除の条件を不動産プロが解説【2026年版】も参考にしてみてください。
ここがポイント
- 貸すなら、負担と貸し方の種類を先に見ておく
- 置いておくなら、決めたことを書き出して家族で分ける
- 施設の費用や親御さんの状況が変わったら、改めて問いに戻る
まとめ
- 売るかどうかの前に、親御さんとご家族の今を見る
- 戻る可能性・費用・将来の使い道の順に答えを出す
- 売るなら意思確認を、貸す・置いておくなら決めごとを先にする
まず、親御さんのお話を聞くところから始めてみてください。
まだ何も決まっていなくて大丈夫です。友だち追加のあとに「岡本に直接相談する」を選んで、気になっていることを送っていただければ、私が直接お返事します。
- ✅ 売るかどうかは、決めていなくて構いません
- ✅ こちらから営業のお電話はしません
- ✅ 税金や後見などは、それぞれの専門家の役割です。必要なときは、相談先の探し方もお伝えします
- ✅ いつでもブロックできます
※お返事まで少しお時間をいただく場合があります。
※本記事は執筆時点の公開情報をもとにした一般的な解説です。制度や金額は変わることがあるので、最新の内容は各確認先でご確認ください。
【参考情報】
| 機関名 | 内容 |
|---|---|
| 法務省 | 成年後見制度 |
| 厚生労働省 | 成年後見制度の相談窓口 |
| 全日本不動産協会 | 高齢者の意思能力 |
| 法務省 | 任意後見制度 |
| 国税庁 | マイホームを売ったときの特例 |
| 国土交通省 | 定期建物賃貸借 Ｑ＆Ａ |
| 国土交通省 | 空家法とは |
| 法務局 | 他人が所有する土地の登記事項証明書を取得することができますか？ |
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