本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の金融機関の審査通過を保証するものではありません。フリーランスの審査基準は金融機関によって大きく異なります。記載の数値・制度は2026年6月時点のもので、最新情報は各金融機関の公式サイトや専門家にご確認ください。
「子どもも生まれたし、そろそろマイホームが欲しい。でもフリーランスだから住宅ローンは無理だよね？」
「ネットで調べると『フリーランスはローンが組めない』ばかり。もう諦めたほうがいいのかな…」
「会社員の友達はすんなり通ったのに、自分は何を準備すればいいの？」
不動産仲介の仕事をしていて、最も多く聞かれる質問のひとつです。実際、検索すると「フリーランスはローンが組めない」という情報ばかりで、最初から諦めてしまう方が本当に多いんです。でも、ちょっと待ってください。
フリーランス・個人事業主でも、ポイントを押さえれば住宅ローンを組むことは十分に可能です。鍵になるのは「所得（売上−経費）の見せ方」「確定申告の積み重ね」「自分に合った金融機関の選び方」の3つ。会社員とは”見られる場所”が違うだけなんです。
私自身、TERASSという不動産エージェントの組織に所属していますが、働き方は「業務委託」＝個人事業主です。毎月決まった給与があるわけではないので、収入が読みにくい立場の不安は、自分ごととしてよくわかります。だからこそ、フリーランスの方が本当に知りたいポイントを、現場目線でお伝えします。
- 会社員とフリーランスで「審査の見られ方」がどう違うか
- 審査を通過するための5つの具体的なポイント
- フリーランスが狙うべき金融機関の選び方（フラット35・地銀・信金）
- 独立1年目・2年目・3年目で取れる選択肢のロードマップ
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フリーランスの住宅ローンは本当に難しい？
「会社員の年収と、フリーランスの収入って、同じように見てもらえないんですか？」
「収入が不安定だから無理」は本当？
フリーランスの住宅ローン審査が厳しいと言われる主な理由は「収入の安定性」です。会社員と比べると収入に波があるため、金融機関から見ると将来の返済能力を予測しづらい、と判断されがちなんですね。
実際、メガバンクなど一部の金融機関では、フリーランスというだけで審査が通りにくいこともあります。でも、それは「フリーランスは組めない」ということではありません。正しい知識と準備、そして自分に合った金融機関を選べば、十分にチャンスはあります。
前述のとおり、私もTERASSでは個人事業主の立場。だからこそ「収入が読みにくい不安」も、準備で道が開けることも、両方リアルにわかります。
【要チェック】会社員とフリーランスの審査基準の違い
ここが最も重要なポイントです。会社員とフリーランスでは、審査で見られる「収入」の定義がまったく違います。
| 項目 | 会社員 | フリーランス |
|---|---|---|
| 審査対象 | 税込年収（総支給額） | 所得金額（売上−経費） |
| 必要書類 | 源泉徴収票（直近1年分） | 確定申告書（民間は原則2〜3年分） |
| 収入の見方 | 毎月の給与で安定と判断 | 数年分の平均で判断 |
| 返済負担率の目安 | おおむね年収の25〜35%以内（フラット35は年収400万円未満30%・以上35%） | |
【ここがポイント】
例えば売上500万円で経費が200万円のフリーランスの場合、審査対象になるのは300万円の「所得」です。「売上が500万円あるから大丈夫！」と思っていたら、実は審査の基準ギリギリだった……ということも。この違いを理解しておくことが、審査対策の出発点になります。
「では、自分の所得だといくらまで借りられるの？」が気になりますよね。年収・所得から購入可能額をざっくり把握する方法は、こちらにまとめています。
住宅ローン審査通過のための5つのポイント
「具体的に、何から準備すればいいんでしょうか？」
ポイント1. 「所得」を意識して確保する
フリーランスの審査では、直近の所得金額が一つの目安になります。民間金融機関は直近2〜3年分の確定申告を見ることが多く、安定して所得を出せているかがチェックされます。年によって所得の波が激しいと、平均では足りていても「不安定」と見られることがあります。
こんな方は審査で苦戦しやすい
- 去年だけ大型案件で所得が跳ね上がった（直近1年だけ高い）
- 3年前は会社員だった（フリーランス歴が浅い）
- 年によって所得の変動が激しい（100万→500万→200万 など）
こうしたケースでは、フラット35のように「申込年の前年（直近1期分）の所得」で審査してくれるローンが選択肢になります。複数年の平均ではなく前年だけで見るため、業歴が浅い方でも申し込めるのが大きな違いです（詳しくは後述します）。
ポイント2. 節税しすぎると家が買えない？所得との両立
ここが、多くのフリーランスの方が陥る最大の落とし穴です。「税金を減らしたいから経費をできるだけ計上する」——その考え自体は間違っていません。でも、住宅ローンを考えているなら話は別です。経費を増やすと所得が下がり、審査で見られる金額も下がってしまうからです。
| 方針 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 節税重視（経費を多く計上） | 税金が安くなる | 所得が下がり、ローン審査で不利 |
| 住宅ローン重視（経費を抑える） | 所得が増えて審査に有利 | 一時的に税金が増える |
住宅購入を考えているなら、こう対策する
- 購入予定の2〜3年前から、所得の見せ方を計画的に意識する
- 本当に必要な経費だけを計上する
- 一時的な税金増は「マイホームへの投資」と捉える
「節税」と「住宅ローン」は、短期的には逆を向きます。だからこそ、家を買うと決めたら早めに切り替えるのが大事。自分はどう動けばいいか迷ったら、気軽に相談してくださいね。
ポイント3. 税金・保険料の支払い管理を徹底する
フリーランスあるあるですが、忙しくて支払いをうっかり忘れる……これが住宅ローン審査では地味に効いてきます。下の項目は、滞納がないか必ず確認しておきましょう。
- 国民健康保険料・国民年金
- 住民税・所得税（確定申告後の納付）
- クレジットカードの支払い（リボ払いは特に注意）
- 携帯電話の分割払い（意外と見落としがち）
ポイント4. 既存の借入を整理する
事業資金の借入や車のローンなど、既存の借入がある場合は要注意です。金融機関は「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」で返済能力を見るため、ほかの借入が多いと、住宅ローンで借りられる金額がその分減ってしまいます。
| 借入の種類 | 審査への影響 | 対策 |
|---|---|---|
| カードローン・リボ払い | 大きい | できる限り完済してから申込 |
| 事業用ローン | 大きい | 残高の圧縮・完済を検討 |
| 車のローン | 中 | 繰り上げ返済を検討 |
| 奨学金 | 小 | 返済実績があれば大きな問題になりにくい |
とくにカードローンやリボ払いは、残高が少なくても審査でマイナスに見られやすいので、住宅ローンを申し込む前に整理しておくのがおすすめです。
ポイント5. 健康状態にも気をつける（団信）
見落としがちですが、とても重要なポイントです。民間の住宅ローンは、原則として「団体信用生命保険（団信）」への加入が必須です。これは、万が一のときに残された家族がローン返済に困らないための保険で、健康状態によっては加入できないことがあります。
もし団信に通るか不安な場合は、団信が任意のフラット35という選択肢もあります。会社の健康診断がないフリーランスこそ、年1回の健康チェックを習慣にしておくと安心です。
「自分の売上・経費の構成だと、結局いくらまで借りられるんだろう？」——フリーランスの借入可能額は、確定申告の中身しだいで大きく変わります。あなたの数字を踏まえた具体的な試算で、現実的な計画が立てられます。
一般論ではなく、あなたの家庭の条件で考えると答えは変わります。LINEなら気軽に聞けます。
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フリーランスが使いやすい住宅ローンの選び方
「どの銀行に申し込めばいいのか、まったく見当がつきません…」
金融機関タイプ別・審査スタンス早見表
フリーランスにとって、金融機関選びは最重要ポイント。タイプごとに「何年分の確定申告を見るか」「審査の柔軟さ」が異なります。
| タイプ | 確定申告 | 特徴 |
|---|---|---|
| メガバンク・大手ネット銀行 | 原則3期分 | 金利は低めだが基準は厳しめ |
| 地方銀行・信用金庫 | 2〜3期（取引があれば柔軟な例も） | メインバンクなら相談しやすい |
| フラット35 | 前年1期分 | 業歴・黒字年数の条件なし（前年所得の返済負担率で判定） |
| 個人事業主向け商品（一部ネット銀行） | 商品により異なる | 自営業を想定した専用ローン |
【朗報】フラット35はフリーランスの強い味方
全期間固定金利のフラット35は、実はフリーランスにとって心強い選択肢です。理由は審査の柔軟さにあります。
フラット35がフリーランス向きな理由
- 前年1期分の所得で審査（業歴・黒字年数を問わない）
- 職業による有利・不利が少ない
- 事務所併用住宅にも対応しやすい
- 団信が任意（健康に不安がある人も利用可能）
地方銀行・信用金庫が狙い目な理由
メガバンクよりも、地域密着型の地方銀行・信用金庫の方が、柔軟に対応してくれることが多いです。とくに関西で活動されている方は、地元の地銀・信金が心強い味方になります。
事業用口座を地元の金融機関に持っている、地域での活動実績がある、という方は特におすすめです。「日ごろ取引のある金融機関＝あなたの事業を把握してくれている」ため、前向きに検討してもらいやすいんですね。メインバンクを一行つくっておくことは、フリーランスの住宅ローン戦略としてとても有効です。
その他の選択肢（ネット銀行）
最近は、ネット銀行でも個人事業主に対応する住宅ローンが増えています。例えばソニー銀行は、自営業の方について「前年度の申告所得が400万円以上」を一つの目安としています（公式）。またPayPay銀行は、通常の住宅ローンは給与所得者向けで、個人事業主は「個人事業主・法人経営者向け住宅ローン」という別商品で対応する建付けです。商品ごとに条件が異なるので、申し込み前に必ず最新の条件を確認しましょう。
独立1年目・2年目・3年目で取れる選択肢
「独立したばかりだと、やっぱり数年は待つしかないんでしょうか？」
「3年待たないと無理」と思い込んで諦める方が多いのですが、実は段階ごとに取れる手はあります。今の自分がどこにいるかを確認してみてください。
独立年数別ロードマップ
- 独立1年目：まずは1年分の確定申告をしっかり出すことが最優先。確定申告を1回終えれば、前年所得で審査するフラット35に申し込める段階になります
- 独立2年目：2年平均で判断する銀行（SBI新生など）も視野に。地元の地銀・信金との取引も始めておく
- 独立3年目以降：3期分の確定申告がそろい、民間ローン全般へ選択肢が広がる。金利・条件を比較して選ぶ
例えば独立2年目の方でも、フラット35を使って一戸建てを購入されるケースは珍しくありません。「フリーランスになってまだ2年だから無理」と思い込まず、まずは前年の所得と返済負担率で組めるかどうかを確認してみる価値は十分にあります。逆に、3年目以降で複数の銀行を比較できる段階なら、金利の低い民間ローンを軸にしつつ、審査の通りやすいフラット35を”審査の保険”として併願しておく、という戦略も有効です。
大切なのは「今すぐは無理」と決めつけないこと。今が何年目でも、次の段階に向けてできる準備があります。事前審査と本審査では見られるポイントも変わるので、流れを知っておくと安心です。
2026年の住宅ローン控除とフリーランス
「自宅で仕事をしているのですが、住宅ローン控除は使えるんですか？」
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税などから控除される制度です。フリーランス・個人事業主も対象ですが、会社員のような年末調整がないため、毎年自分で確定申告して控除を申請する必要がある点に注意しましょう（初年度は必ず確定申告が必要です）。
- 控除率：0.7%（新築は最大13年）
- 入居期限：2030年12月31日まで（令和8年度税制改正で5年延長）
- 中古住宅：省エネ性能の高い中古は控除期間が10年→13年に拡充
- 自宅兼事務所：床面積の1/2以上が居住用なら対象（居住部分で按分）
自宅の一部を仕事場にしているフリーランスは多いですよね。建物全体の床面積のうち、半分以上が居住用であれば住宅ローン控除の対象になります（控除は居住部分に応じて計算）。事業利用の割合が大きい場合は対象外になることもあるので、設計段階から意識しておくと安心です。
フリーランスの場合、初年度に確定申告で控除を申請すれば、2年目以降も毎年の申告で継続して控除を受けられます。会社員のように勤務先が年末調整で手続きしてくれるわけではないので、申請を忘れると、その年の控除を取りこぼしてしまう点には注意しましょう。控除の対象となる住宅の性能や床面積などの要件、借入限度額は年度の税制改正で変わることがあるため、購入の前に国土交通省や国税庁の最新情報を確認しておくと安心です。
よくある質問
「細かい疑問にも答えてもらえると助かります！」
Q1. 開業してまだ2年目。もう少し待つべき？
A. 待たずに動ける選択肢があります。民間金融機関の多くは3期分の確定申告を求めますが、フラット35なら前年1期分の所得で審査されるため、業歴が浅くても申し込み可能です。なお、医師や弁護士などの国家資格を持つ方は、業歴が短くても柔軟に見てもらえるケースがあると言われますが、これは各行の運用によるため、個別に確認するのが確実です。
Q2. 月によって収入がバラバラ。審査で不利になる？
A. 月単位の変動は基本的に問題ありません。審査では年間トータル（＝確定申告の所得）で見られます。閑散期と繁忙期で月の収入に波があっても、年間の所得が安定して基準を満たしていれば大丈夫です。大切なのは「月ごと」ではなく「年ごと」の安定です。
Q3. 頭金はどのくらい必要？
A. 頭金ゼロでも借りられる金融機関は増えていますが、フリーランスは頭金があると有利になりやすいです。理想は物件価格の1〜2割。頭金があると審査が通りやすくなり、金利の優遇を受けられることもあります。頭金ゼロのメリットと落とし穴は、こちらでも解説しています。
Q4. 確定申告は白色申告でも大丈夫？
A. 白色申告でも申し込めますが、青色申告のほうが有利になりやすいです。青色申告は最大65万円の特別控除などで節税できる一方、所得を圧縮しすぎると審査で見られる金額も下がります。住宅購入を控えている年は、節税と所得のバランスを意識して申告するのがおすすめです。日々きちんと帳簿をつけ、確定申告書を整えておくこと自体が、フリーランスの社会的な信用につながります。
住宅ローンって難しくてわからない…
金利、団信、返済比率、住宅ローン控除…どれも聞き馴染みなくて確かに難しいですよね…。
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色々調べたことがある方も、そうでない方もみなさんに知ってほしい情報をギュッと集めました。
まとめ：フリーランスでも、マイホームは十分に目指せる
長い記事を最後まで読んでいただき、ありがとうございます。要点を振り返りましょう。
フリーランスの住宅ローンは、会社員とは「見られるポイント」が違うだけ。正しく準備し、自分に合った金融機関を選べば、道は十分に開けます。最後に要点を整理します。
この記事のまとめ
- フリーランスは「売上」でなく「所得（売上−経費）」で審査される
- 過度な節税は避け、税金・保険料の支払いは滞りなく行う。既存の借入も整理する
- フラット35は前年1期分で審査、地銀・信金はメインバンクなら相談しやすい
- 独立1年目・2年目・3年目で、現実的に狙える金融機関が変わる
- 住宅ローン控除はフリーランスも対象。毎年の確定申告で自分で申請する
- 一行で断られても、別の金融機関なら通ることはよくある
不動産仲介をしていると、フリーランスの方から「もっと早く相談すればよかった」という声を本当によくいただきます。住宅ローンの審査基準は金融機関によって本当にさまざまで、A銀行で断られてもB銀行なら通る、ということもよくあります。諦める前に、自分に合う一行を探すことが大切です。
フリーランスという働き方そのものが、マイホームの障害になるわけではありません。必要なのは、少し早めの準備と、自分に合った金融機関選び。焦らず、できることから一つずつ進めていけば、道は十分に見えてきます。一人で抱え込まず、迷ったら気軽に専門家を頼ってくださいね。
あなたのケースだと、どの銀行が向いている？気軽にご相談ください
「自分の場合、どの金融機関を選べばいいのか、やっぱりプロに聞いてみたいです」
フリーランスの住宅ローンは、「どの金融機関を選ぶか」「確定申告のどこを見られるか」で結果が変わります。一般論ではなく、あなたの売上・経費・独立年数を踏まえて、現実的な進め方を一緒に整理しましょう。
「フリーランスだから」と一律に諦める必要はありません。前年1期分で見てくれるフラット35、付き合いのある地銀・信用金庫、個人事業主向け商品を持つネット銀行——選択肢は、思っているより多いものです。どこに、どんな順番で、どう申し込むか。あなたの確定申告の中身と独立年数を踏まえれば、現実的な道筋はぐっと具体的になります。
ノルマも歩合もないので、売り込みは一切しません。同じ個人事業主の立場として、中立に、あなたに合った一歩を一緒に考えます。もちろん、相談したからといって私から物件を買う必要はありません。必要に応じて、提携するファイナンシャルプランナー（FP）への橋渡しもできます。
記事を踏まえた「あなたの家庭ならどうすべきか」は、ご家族の状況で変わります。むちのちLINEなら、その場でAIが答え、必要なら岡本が直接お返事します。
- ✅ ノルマも歩合もないので、売り込みません（中立で本音をお話しします）
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※友だち追加後すぐAIが対応。岡本も直接お返事します。合わなければいつでも解除できます。
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融機関・金融商品を推奨するものではありません。審査基準・金利・税制は2026年6月時点の情報で、今後変わる可能性があります。実際の審査可否や条件は各金融機関に、税制の詳細は税理士等の専門家にご確認ください。
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