本記事は2026年6月時点の公開情報をもとにした一般論です。審査基準・必要書類・金利・団信の条件は金融機関や個別の条件によって異なります。実際のお手続きの際は、各金融機関・専門家に必ずご確認ください。
「えっ、住宅ローンの審査って2回もあるんですか？」
「事前審査に通ったのに、本審査で落ちることってあるんですか…？」
「審査の間に『やってはいけないこと』があるって聞いたけど、何がダメなの？」
住宅ローンの審査が「事前審査」と「本審査」の2段階に分かれていることは、初めて家を買う方が最初に戸惑うポイントの定番です。私も大阪で住宅購入のサポートをする中で、この質問を本当によくいただきます。
結論からお伝えすると、事前審査は「借りられそうか」を確かめる簡易チェック、本審査は「本当に貸せるか」を書類・物件・健康状態まで含めて確認する最終審査です。この違いと「本審査で何が追加で見られるのか」さえ押さえれば、審査への不安の多くは事前の準備で対処できます。
この記事では、国土交通省の最新調査（令和7年度）のデータと、大阪の売買現場で実際に見てきた「審査のつまずきパターン」をもとに、事前審査と本審査の違い・落ちる理由・通過のための準備を、初めての方にも分かる言葉で解説します。
- 事前審査と本審査の違い（比較表で3分で整理）
- 金融機関が実際に見ている審査項目（国土交通省の調査データ）
- 本審査で落ちる5つの理由と「融資特約」の正しい知識
- 審査中にやってはいけない5つの行動
- 2026年6月の金利環境が審査に与える影響
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【一目でわかる】事前審査と本審査の違い
事前審査と本審査の比較表
| 項目 | 事前審査（仮審査） | 本審査 |
|---|---|---|
| 目的 | 「いくらまで借りられそうか」の目安を知る | 融資の可否と条件を正式に決める |
| 審査期間の目安 | 最短即日〜1週間程度 | 1〜2週間程度（長いと1か月程度） |
| 審査の材料 | 主に申込者の自己申告＋信用情報 | 公的書類・物件資料まで精査 |
| 主なチェック内容 | 年収・勤続年数・借入状況・信用情報 | 左記＋健康状態（団信）・物件の担保評価 |
| 必要書類の目安 | 少なめ（本人確認・収入確認など） | 大幅に増える（住民票・印鑑証明・売買契約書・物件資料など） |
| 結果の有効期間 | 一般に60〜90日程度（金融機関による） | 融資実行まで |
※審査期間・必要書類は金融機関によって異なります。上記は一般的な目安です。
模擬試験と本番の入試、というイメージが近いです。模試の判定が良くても本番で結果が変わることがあるのと同じで、「事前審査に通った＝本審査も安心」ではないんです。
なぜ審査が2回もあるのか
「面倒だな」と感じる2段階審査ですが、これは買う側を守る仕組みでもあります。住宅購入の流れに審査を重ねると、こうなります。
- 事前審査で予算の上限を確認 → 現実的な物件探しができる
- 物件を決めて買付（購入申込） → 事前審査に通っていると売主からの信頼度が上がる
- 売買契約を締結 → ここで手付金を支払う
- 本審査 → 通過すれば金銭消費貸借契約（ローン契約）へ
- 融資実行・引渡し
もし事前審査がなく、いきなり本審査だけだったら、「契約したのにローンが借りられなかった」という事故が頻発してしまいます。事前審査は、あなたの時間とお金を守るための「安全装置」なんです。
「本審査に落ちたら手付金を失う」は誤解？融資特約の正しい知識
ネット上には「本審査に落ちると手付金（物件価格の5〜10％程度）を失う」という説明が見られますが、これは半分誤解です。
居住用物件の売買契約には、通常「融資特約（住宅ローン特約）」が付きます。これは「期限内に住宅ローンの承認が得られなかった場合、契約を白紙解除でき、手付金も返還される」という買主保護の特約です。融資特約がきちんと付いていれば、本審査に落ちても手付金は原則戻ります。
ただし、注意点があります。
- 特約には期限がある（期限を過ぎてからの否決は対象外になり得る）
- 特約に記載のない金融機関へ自己判断で切り替えた場合、適用されないことがある
- 必要書類の提出遅れなど、買主側の落ち度があると保護されないことがある
融資特約がきちんと付いた契約なら、本審査の結果が出るまで手付金は原則守られます。「審査に落ちたら大金を失う」と必要以上に恐れる必要はありません。恐れるべきは、特約の中身を確認しないまま契約してしまうことです。
大阪の現場でも、本審査のスケジュールが特約期限ぎりぎりになってヒヤッとする場面は珍しくありません。契約前に「融資特約の期限と対象金融機関」を確認すること。これが手付金を守る実務上のポイントです。
事前審査で見られる3つのポイント【国交省の調査データつき】
まずは一次データから見てみましょう。国土交通省が毎年、全国の金融機関に実施している「民間住宅ローンの実態に関する調査」（令和7年度）によると、融資の際に考慮する審査項目の上位は次のとおりです。
| 審査項目 | 採用している金融機関の割合 |
|---|---|
| 完済時年齢 | 98.4％ |
| 借入時年齢 | 96.2％ |
| 健康状態 | 96.1％ |
| 年収 | 94.2％ |
| 勤続年数 | 93.9％ |
| 担保評価 | 91.0％ |
| 返済負担率 | 90.9％ |
出典：国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」（2026年3月公表）
意外に思われるかもしれませんが、トップは年収ではなく「完済時年齢」、つまり何歳までに返し終える計画なのかです。35年ローンを組むなら、完済時年齢から逆算して「何歳までに組むか」が最初の分かれ道になります。ここからは、特につまずきやすい3つを順番に見ていきます。
①年収と返済負担率（最重要）
返済負担率とは、年間のローン返済額 ÷ 額面年収のこと。たとえば【フラット35】では、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下が基準とされています（他の借入の返済分も合算されます）。民間の金融機関も、おおむね同水準を一つの目安にしていると言われます。
ここで見落とされがちな注意点が2つあります。
- 多くの金融機関は、実際の適用金利より高めの「審査金利」で返済負担率を計算すると言われており、広告の金利でギリギリの計画は通らないことがある
- 計算に使われるのは手取りではなく額面年収。「額面では余裕」でも家計としては苦しい水準になり得る
「審査に通る上限」と「家計として無理なく返せる額」は別物です。審査の上限いっぱいまで借りることが正解とは限らない、という視点はぜひ持っておいてください。
②勤続年数と雇用形態
| 雇用形態 | 一般的な目安 | 補足 |
|---|---|---|
| 正社員 | 勤続1年以上が一つの目安 | 同業種への転職なら勤続1年未満でも相談できる金融機関がある |
| 契約社員・派遣 | 勤続3年程度〜 | 取り扱いの可否自体が金融機関で分かれる |
| 自営業・フリーランス | 3期分の確定申告（黒字） | 節税で所得を圧縮していると借入可能額が小さくなりがち |
※あくまで一般的な目安で、基準は金融機関により異なります。
転職直後の方は「1年待たないとダメ」と諦めてしまいがちですが、キャリアの連続性（同業種・年収アップの転職など）を評価してくれる金融機関もあります。自己判断で諦める前に、選択肢を確認する価値はあります。
③見落としがちな「他の借入」
事前審査でつまずく原因として、現場で本当によく見るのがこれです。「借入はありません」とおっしゃる方の信用情報に、ご本人も忘れていた借入が載っているケースがあるんです。
- スマートフォン端末の分割払い（これも立派な借入です）
- 奨学金の返済
- クレジットカードのリボ払い・分割払い
- カーローン
- キャッシング枠（使っていなくても「借入可能枠」として見られることがある）
月数万円の返済でも、返済負担率の計算に合算されると借入可能額が数百万円単位で変わることがあります。リボ払いの完済や使っていないカードの整理は、申込前にできる効果の大きい準備です。
心当たりのある方は「完済できるものは完済し、使っていない枠は整理する」が定石です。申込書には正直に書くこと。隠しても信用情報の照会で分かるので、申告漏れ自体が印象を悪くしてしまいます。
本審査で追加される2つのチェックポイント
①団体信用生命保険（団信）の壁
民間の住宅ローンの多くは、団体信用生命保険（団信）への加入が融資の条件です。団信は、契約者に万一のことがあった場合にローン残債が保険で完済される仕組みで、本審査の段階で健康状態の告知を行います。
告知項目は金融機関・引受保険会社の所定の様式によりますが、一般に直近3か月以内の治療・投薬、過去3年以内の特定の病気での手術や一定期間以上の治療などを問われます。持病や服薬がある方は、ここが本審査の関門になり得ます。
ただし、健康に不安があっても選択肢はあります。
- ワイド団信（引受基準緩和型）を扱う金融機関を選ぶ — 金利0.2〜0.3％程度の上乗せが目安
- 【フラット35】を検討する — 団信への加入が任意
- 複数の金融機関で審査する — 団信の引受基準は引受保険会社によって異なる
健康に不安がある方ほど「早めに・複数の選択肢で」動くのが鉄則です。1社の否決はゴールではなく、戦略の見直しポイントだと考えてください。
②物件の担保評価
本審査では「あなた」だけでなく「物件」も審査されます。住宅ローンは物件を担保にする融資なので、物件の価値や法的な状態に問題があると、本人の属性に問題がなくても結果に影響します。
| 物件タイプ | 問題になりやすいポイント | 事前の対策 |
|---|---|---|
| 中古戸建 | 未登記の増築・建ぺい率/容積率オーバー・再建築不可 | 建築確認済証・検査済証や登記の確認 |
| 中古マンション | 管理状態・修繕積立金の不足 | 重要事項調査報告書のチェック |
| 築年数の古い物件 | 担保評価が伸びず希望額に届かない | 頭金を厚めに準備する |
| 借地権付き物件 | 取り扱い不可の金融機関がある・地主の承諾 | 取扱金融機関の事前確認・地主との調整 |
大阪の中古戸建では、増築部分が登記されていないケースが時々あり、本審査の段階で指摘されてスケジュールが止まることがあります。気に入った物件ほど契約を急ぎたくなりますが、契約前の物件調査こそが、本審査をスムーズに通すいちばんの近道です。
本審査で落ちる5つの理由と「やってはいけない」5つの行動
本審査で落ちる5つの典型パターン
- 申告内容と提出書類の食い違い — 事前審査の自己申告と、源泉徴収票など実書類の数字が合わない
- 事前審査後の新規借入・状況変化 — 車のローン、転職、収入減など
- 団信に加入できない — 健康状態の告知で引受不可となる
- 物件の担保評価が不足 — 未登記増築・再建築不可など物件側の問題
- 信用情報の記録 — 過去の延滞などが照会で判明する
逆に言えば、①②⑤は自分でコントロールできる要素です。だからこそ、次の「やってはいけないこと」が大切になります。
審査中に「やってはいけない」5つの行動
「審査の間って、新居用の家電とか買っちゃダメなんですか？」
現金で買う分には基本問題ありませんが、分割払いやローンはNGです。頭金に充てる予定の貯金を大きく減らすのも避けたいところです。
事前審査の通過から融資実行までの間、あなたの信用情報と申込内容は一貫性をチェックされ続けます。この期間にやってはいけないのは、次の5つです。
- 新たなローンを組む（車・家電・家具の分割払いも含む）
- クレジットカードを新規作成する・キャッシングを使う
- 転職する（内定が出ていても、融資実行まで待つのが無難）
- 頭金に充てる予定の資金を大きく動かす・使う
- 事実と異なる申告をする（信用情報の照会で判明します）
要するに、審査中は「現状維持」が鉄則。新居用の家電や家具を買いたくなる時期ですが、大きな買い物は融資実行後まで待ちましょう。
「自分の場合は大丈夫かな？」「この借入って審査に影響する？」——そんな小さな引っかかりほど、申込の前に解消しておくと安心です。
一般論ではなく、あなたの家庭の条件で考えると答えは変わります。LINEなら気軽に聞けます。
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審査をスムーズに通過する5つの準備
①借入の棚卸しとカードの整理
スマホの分割・リボ払い・奨学金・キャッシング枠を洗い出し、完済できるものは完済、使っていないカードは解約を検討します。ご自身の信用情報は、CICなどの信用情報機関に開示請求して確認することもできます。
②書類を早めに揃える
源泉徴収票・本人確認書類・健康保険証などは事前審査段階から、住民票・印鑑証明書・課税証明書などは本審査で必要になります。書類の不備や提出遅れは、審査が長引く定番の原因。融資特約の期限にも響くので、早め早めに動きましょう。
③頭金・親からの援助は申込前に口座へ
「援助してもらう予定」では自己資金として評価されにくいのが実情です。援助を受けるなら申込前に口座に入れておくこと。なお、親からの資金援助には贈与税の非課税特例の要件確認が必要です。金額や時期によって扱いが変わるため、ここは事前に専門家へ確認することをおすすめします。
④複数の金融機関で並行して事前審査を受ける
審査基準も団信の引受基準も、金融機関ごとに違います。1行に絞らず、タイプの異なる2〜3行（例：ネット銀行＋店舗型銀行）で並行するのが効率的です。ただし、短期間にやみくもに多数申し込むのは考えもの。信用情報には申込の記録も残るためです。
⑤配偶者の信用情報も確認しておく
ペアローンや収入合算を使う場合、配偶者の借入・信用情報も審査対象になります。「自分は完璧に準備したのに、相手のリボ払いで想定外…」というのは意外とよくあるパターン。夫婦で一緒に棚卸ししておきましょう。
この5つは、どれも申込前の1〜2週間でできることばかりです。現場の実感として、ここまで準備してから申し込む方は、審査も物件探しもスムーズに進む傾向があります。
「審査の準備」は、そのまま「資金計画の精度」につながります。面倒に見えて、実はいちばんの近道なんです。
【2026年6月時点】金利環境と審査の関係
2026年は住宅ローン金利の転換期です。日銀の政策金利は0.75％まで引き上げられ、変動金利の水準は切り上がり、固定金利はそれ以上のペースで上昇しています（各金利の推移は、住宅金融支援機構や日本銀行の公表データで確認できます）。先行きの追加利上げの可能性も引き続き話題で、「金利がどうなるか分からないから動けない」というご相談が増えています。
審査との関係で押さえておきたいのは、この1点です。
金利が上がると、同じ年収でも借入可能額は小さくなる方向に働く。
返済負担率の計算上、金利が上がれば年間返済額が増えるからです。つまり「いま事前審査で出た借入可能額」が、半年後・1年後も同じとは限りません。予算の土台を固める意味でも、事前審査は早めに受けておく価値があります。
「じゃあ、金利が上がりきる前に急いで買ったほうがいいんでしょうか…？」
焦りは禁物です。金利を理由に物件選びの基準を緩めるのが、いちばん後悔につながるパターンですから。
誤解しないでいただきたいのは、「金利が上がるから急いで買うべき」ではないということ。金利は買う理由ではなく、資金計画の前提条件です。事実を正しく把握したうえで、予算と物件はご家族の軸で判断する。金利の動きが気になる方は、事前審査を早めに済ませて「いま借りられる条件」を確定させておけば、相場のニュースに振り回されずに物件探しに集中できます。変動か固定かの選び方は、こちらの記事で詳しくシミュレーションしています。
岡本の実体験｜大阪の売買現場で見る「審査のつまずき」と私の判断
人気物件は「事前審査済み」が前提になりつつある
大阪の売買現場で実感しているのは、条件の良い物件ほど、事前審査の承認が「買付の前提」になりつつあることです。人気エリアの中古物件には週末だけで複数の購入申込が入ることがあり、売主側は「買える確度の高い人」を優先する傾向があります。同じ価格の買付が並んだとき、事前審査承認済みの買主とこれからの買主では、扱いが変わる場面を何度も見てきました。
「物件が決まってから審査を考えよう」では、いざ勝負の場面で一歩出遅れる。これが、教科書には書いていない現場の実情です。
岡本の判断｜事前審査はいつ・どう出すべきか
「事前審査はいつ出すべきですか？」という質問には、状況によって私の答えは変わります。
| あなたの状況 | 私のおすすめ | 理由 |
|---|---|---|
| 物件は未定だが予算を固めたい | 物件探しの前に1本通す | 予算が確定し、買付でも有利に動ける |
| 健康・信用情報に不安がある | できるだけ早く、基準の異なる複数行で | 否決後の戦略立て直しに時間を使えるようにする |
| 自営業・フリーランス | 直近3期分の決算を確認してから戦略を立てる | 申告所得の水準次第で、出すタイミングと金融機関選びが変わる |
共通して言えるのは、審査のつまずきの多くは「その時の運」ではなく、段取りで避けられるということ。落ちてから慌てるのではなく、落ちにくい準備から始めるのが、結局いちばんの近道です。
「うちの場合はどの順番で動けばいいんだろう…？」
ご家族の年収・働き方・買いたい物件のタイプで、ベストな段取りは変わります。だからこそ、最初に状況を整理してから動くのが大事なんです。
よくある質問（Q&A）
Q1. 事前審査に通れば、本審査はほぼ大丈夫？
A. 大半はそのまま通りますが、油断は禁物です。本審査で結果が変わる典型は、前述の5パターン。特に「健康状態に不安がある」「中古物件を買う」「事前審査をギリギリの条件で通過した」という方は、本審査まで気を抜かないでください。
Q2. 審査に落ちたら、もう家は買えない？
A. そんなことはありません。原因への対処で道は開けます。借入額を抑える（頭金を増やす）、借入を整理して再申込する、ワイド団信や【フラット35】に切り替える、基準の異なる金融機関に出し直す——など、原因別の選択肢があります。大事なのは、落ちた原因を見極めてから次の一手を打つこと。やみくもな再申込は信用情報に記録が積み重なるだけなので避けましょう。
Q3. ネット銀行と店舗型銀行、どちらが審査に通りやすい？
A. 一概には言えませんが、傾向の違いはあります。
| タイプ | 審査の傾向 | 向いている人 |
|---|---|---|
| ネット銀行 | 金利水準は低め・審査は画一的でスピーディ | 属性がシンプルで条件の良い人 |
| 店舗型銀行 | 相談しながら進められ、個別事情を汲んでもらいやすい | 転職直後・自営業など事情の説明が必要な人 |
両方のタイプで並行して事前審査を受け、条件を比較するのが現実的な戦略です。
Q4. 年収が低いと審査には通らない？
A. 年収の高さだけでは決まりません。審査で見られるのは「年収に対して借入額が適正か（返済負担率）」です。頭金を厚くする、収入合算やペアローンを使う、物件価格自体を見直す——といった調整で現実的なプランは作れます。年収別にどんな物件・エリアが現実的かは、こちらの記事が参考になります。
Q5. 自営業・フリーランスは本当に審査が厳しい？
A. 会社員より見られる項目は多いですが、準備次第です。目安は直近3期分の確定申告が黒字であること。注意したいのは、節税で所得を圧縮していると、その分だけ借入可能額も小さくなりがちという点です。購入の2〜3年前から「申告所得をどう作るか」を設計しておくと、選択肢が大きく広がります。団信が任意の【フラット35】も有力な選択肢です。
「読んだら逆に、うちのケースはどれに当てはまるのか気になってきました…」
それが正しい感覚です。一般論を押さえた今こそ、ご自身の条件で確かめる絶好のタイミングですよ。
この記事のまとめ
- 事前審査は「借りられそうか」を確かめる簡易審査、本審査は書類・物件・健康状態まで精査する正式審査
- 国の調査では9割以上の金融機関が「完済時年齢」「健康状態」「年収」「返済負担率」などを審査項目にしている（国土交通省・令和7年度調査）
- 本審査で落ちる典型は5つ。「申告と書類の食い違い」「審査中の新規借入」「団信」「担保評価」「信用情報」
- 融資特約が付いていれば、本審査否決でも手付金は原則戻る。ただし期限と適用条件の確認が必須
- 審査中は「現状維持」が鉄則。新規借入・転職・大きな買い物は融資実行後まで待つ
- 2026年は金利上昇局面。借入可能額は縮む方向に働くため、早めの事前審査で予算の土台を固めるのが得策
住宅ローンの審査は、仕組みを知らないまま臨むと不安だらけですが、正体が分かれば「準備で結果が変わりやすい」プロセスです。事前審査と本審査の役割の違いを理解し、借入の棚卸しと書類の準備を済ませ、審査中は現状維持を徹底する。この基本を押さえるだけで、審査は「運試し」ではなく「段取りどおりに進める手続き」に変わります。不安要素がある方ほど、早めに動き始めることが何よりの対策です。
「なんだか、審査が怖いものじゃなくなってきた気がします」
その状態で物件探しを始められたら、もう半分成功です。ここまで読み込んだ時間は、きっと家探しの心強い武器になりますよ。
住宅ローンって難しくてわからない…
金利、団信、返済比率、住宅ローン控除…どれも聞き馴染みなくて確かに難しいですよね…。
でも大丈夫。
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本記事は2026年6月時点の情報にもとづく一般論です。審査基準・金利・団信の引受条件は金融機関により異なり、本記事は個別の審査結果を保証するものではありません。最新情報は各金融機関の公式サイト・窓口でご確認ください。
【参考情報】
| 情報源 | 内容 | 参照先 |
|---|---|---|
| 国土交通省 | 令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書（審査項目データ） | 結果報告書（PDF） |
| 国土交通省 | 民間住宅ローンの実態に関する調査（調査トップページ） | 国土交通省 |
| 住宅金融支援機構 | 【フラット35】の借入条件・総返済負担率の基準 | フラット35公式 |
| 住宅金融支援機構 | 新機構団体信用生命保険制度（団信の仕組み） | 住宅金融支援機構 |
| 全国銀行協会 | 教えて！くらしと銀行（住宅ローンの基礎知識コラム） | 全国銀行協会 |
| CIC | 信用情報の開示請求の方法 | CIC（指定信用情報機関） |
| 日本銀行 | 金融政策（政策金利の最新動向） | 日本銀行 |
| 住宅金融支援機構 | 民間金融機関の住宅ローン金利推移 | フラット35公式（金利推移） |
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