※本記事は2026年4月時点の情報に基づいています。不動産の売買・賃貸判断は個別の状況により異なりますので、具体的な意思決定の前には必ず専門家にご相談ください。
「転勤が決まったんですが、マンションを売るか貸すかで悩んでいて…」
「賃貸に出せば家賃収入で住宅ローンを返せるって聞いたんですけど、本当ですか？」
「正直、売った後に値上がりしたら後悔しそうだし、でも大家になるのも不安で…」
「売るべきか、貸すべきか」——これは不動産を所有する方なら一度は考える悩みです。
ネット上には「賃貸に出した方が資産を活かせる」という意見もあれば、「早く売って確定した利益を手にすべき」という意見もあります。どちらにも一理ありますが、あなたにとってどちらが正解かは、具体的な数字で比較しないと判断できません。
不動産エージェントとして日々いただくご相談の中でも、「なんとなく貸した方が得そう」という感覚で賃貸を選び、数年後に「最初から売っておけばよかった」と後悔されるケースは少なくありません。逆に、焦って売却した結果、「賃貸に出していれば累計でもっと手元に残ったのに」というケースもあります。
大切なのは、感覚ではなく数字で判断することです。
この記事では、大阪・北摂エリアの築10年マンションを想定し、「売却した場合」と「賃貸に出した場合」の10年間の収支を具体的にシミュレーション。さらに、賃貸経営に潜む5つのリスクと、迷ったときの判断フレームワークをお伝えします。
- 売却が有利な人・賃貸が有利な人の特徴（各5パターン）
- 大阪・北摂の築10年マンションで10年間の収支シミュレーション比較
- 賃貸に出す前に知っておくべき5つのリスク
- 「売却→運用」と「賃貸経営」の本質的な違い
- 迷ったときの判断フレームワーク（3つの質問）
この記事を書いた人：🏠岡本岳大 TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「大切な不動産を、納得の価格で。」
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売却vs賃貸｜結論から言うと「あなたの状況次第」
「売却と賃貸、どちらが得ですか？」——この質問に対して、正直にお答えすると「あなたの状況次第です」としか言えません。
ただし、「どちらが向いているか」を判断するためのパターンは明確に存在します。以下のチェックリストで、まずご自身の状況を確認してみてください。
売却が有利な人の特徴（5パターン）
| # | パターン | 具体的な状況 |
|---|---|---|
| ① | 戻る予定がない | 転居先での生活が確定しており、旧居に戻る可能性がほぼゼロ |
| ② | ローン残債が少ない | 売却価格 ＞ ローン残債で、十分な手取り額が確保できる |
| ③ | 管理が面倒 | 遠方への転居で物件管理に手が回らない。管理会社に任せるコストも負担に感じる |
| ④ | まとまった資金が必要 | 住み替え・教育資金・事業資金など、今すぐまとまった現金が必要 |
| ⑤ | 築古で賃貸需要が低い | 築20年超の戸建てや、駅から遠いマンションなど入居者が見つかりにくい物件 |
①に該当する方は、賃貸に出しても「いつかは売却する」タイミングが来ます。築年数が進めば売却価格は下がる傾向にあるため、売り時を逃すリスクが最も大きいパターンです。
②については、ローン残債が少ないほど手取り額が大きくなり、その資金を運用に回す選択肢が生まれます。逆にオーバーローン（売却価格 ＜ ローン残債）の場合は、持ち出しが発生するため売却のハードルが上がります。
④のように今すぐ資金が必要な場合は、賃貸収入は「月々の細かい入金」であり、ニーズに合いません。
賃貸が有利な人の特徴（5パターン）
| # | パターン | 具体的な状況 |
|---|---|---|
| ① | 転勤で一時的に離れる | 3〜5年後に戻る可能性が高い（転勤命令が期間付き等） |
| ② | 好立地で賃貸需要が高い | 駅徒歩5分以内、人口増加エリア、築浅マンションなど |
| ③ | ローン返済を家賃で賄いたい | 家賃収入で住宅ローンの大部分をカバーできる見込みがある |
| ④ | 将来戻る予定がある | 「子どもが巣立ったら戻りたい」等の具体的な計画がある |
| ⑤ | 不動産資産として保有したい | 相続対策や資産分散の一環として不動産を持ち続けたい |
①・④に該当する方は、売却してしまうと「戻る場所」がなくなります。戻るときに同等の物件を購入し直すコスト（不動産取得税・登記費用・仲介手数料）を考えると、一時的な賃貸の方が合理的なケースが多いです。
②の好立地物件は空室リスクが低く、安定した家賃収入が見込めます。ただし、「好立地」の判断を間違えると想定外の空室に苦しむことになるため、周辺の賃貸市場を冷静に分析する必要があります。
③については、後述するシミュレーションで詳しく検証しますが、住宅ローンの返済を家賃でカバーできたとしても、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室リスクを加味するとキャッシュフローがマイナスになるケースは少なくありません。
ご相談を受ける中で感じるのは、「売るか貸すか」の判断を感覚で行う方が多いということです。しかし、この判断は10年後に数百万円の差を生むことも珍しくありません。次のセクションで、具体的な数字を使ってシミュレーションしてみましょう。
ここがポイント
- 売却か賃貸かは「築年数・ローン残債・将来の居住意思」で判断
- 築20年以上なら売却、築10年以内で戻る可能性があれば賃貸が有力
- ローン残債が賃料収入を上回ると持ち出しリスク発生
10年間の収支シミュレーション｜大阪・北摂のマンションで比較
ここからは、大阪・北摂エリアの実例に近い条件で、「売却した場合」と「賃貸に出した場合」の10年間の収支を比較します。
共通条件の設定
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 物件 | 築10年・3LDK・70㎡・北摂エリア（吹田市） |
| 購入価格 | 4,000万円（10年前） |
| 現在の相場 | 3,800万円（※2026年4月時点の北摂エリア中古マンション相場を参考） |
| ローン残債 | 2,600万円（元利均等・35年・金利0.5%） |
| 想定家賃 | 月13万円（管理費込み） |
※以下のシミュレーション結果は、あくまで上記の条件に基づく概算です。実際の判断には、ご自身の物件に合わせた個別試算が不可欠です。
パターンA：売却した場合
売却した場合の手取り額を計算してみましょう。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,800万円 |
| ローン残債（一括返済） | ▲2,600万円 |
| 仲介手数料（3%+6万+税） | ▲約130万円 |
| その他諸費用（印紙・抵当権抹消・引越し等） | ▲約30万円 |
| 手取り額 | 約1,040万円 |
居住用財産の3,000万円特別控除を適用すれば、このケースでは譲渡所得税はゼロになります（※所有期間10年超のため軽減税率の特例も適用可能）。
この1,040万円を全額運用に回した場合のシミュレーションも見てみましょう。
| 運用方法 | 年利想定 | 10年後の金額 |
|---|---|---|
| 普通預金 | 0.1% | 約1,050万円 |
| インデックス投資信託 | 5%（※長期平均リターンの目安） | 約1,694万円 |
| 個人向け国債 | 0.5% | 約1,093万円 |
インデックス投資（年利5%想定）に回した場合、10年後には約1,694万円になる計算です。元手1,040万円に対して約654万円の運用益が期待できます。
パターンB：賃貸に出した場合
次に、同じ物件を10年間賃貸に出した場合の収支を計算します。
年間の収入と経費
| 項目 | 月額 | 年額 |
|---|---|---|
| 家賃収入（満室時） | 13万円 | 156万円 |
| 管理費・修繕積立金 | ▲2.5万円 | ▲30万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | — | ▲12万円 |
| 管理委託料（家賃の5%） | ▲0.65万円 | ▲7.8万円 |
| 火災保険料 | — | ▲2万円 |
| 空室損失（稼働率95%想定） | — | ▲7.8万円 |
| 年間純収益（1年目） | — | 約96万円 |
10年間の累計収益
家賃は一般的に10年間で約10%下落する傾向があります（※国土交通省「住宅市場動向調査」等を参考）。これを加味すると、10年間の累計純収益は以下のようになります。
| 年数 | 家賃（月額） | 年間純収益 |
|---|---|---|
| 1-3年目 | 13万円 | 約96万円/年 |
| 4-6年目 | 12.4万円（▲5%） | 約88万円/年 |
| 7-10年目 | 11.7万円（▲10%） | 約78万円/年 |
| 10年間合計 | — | 約870万円 |
10年後に売却した場合
さらに、10年後（築20年時点）にこの物件を売却した場合の手取り額も計算します。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格（築20年・残価率75%想定） | 2,850万円 |
| ローン残債（10年後） | ▲1,600万円 |
| 仲介手数料・諸費用 | ▲約100万円 |
| 手取り額 | 約1,150万円 |
※築20年・賃貸中物件の場合、3,000万円特別控除は適用できない可能性があります（居住用財産の要件を満たさないため）。この場合、譲渡所得税が発生し、手取り額はさらに減少します。
A・B比較表｜10年後の結果
| 比較項目 | パターンA（売却） | パターンB（賃貸→売却） |
|---|---|---|
| 10年間の収入 | 運用益 約654万円（年利5%想定） | 家賃純収益 約870万円 |
| 10年後の手取り（元本含む） | 約1,694万円 | 約1,150万円 |
| 合計 | 約1,694万円 | 約2,020万円 |
| 管理の手間 | なし | 大家業としての管理が必要 |
| リスク | 投資リスク（元本変動あり） | 空室・家賃下落・修繕・税務リスク |
| 税金 | 3,000万円特別控除で税金ゼロ | 不動産所得の確定申告が毎年必要。売却時の控除適用が困難な場合あり |
| 流動性 | 売却時点で現金化完了 | 10年間は不動産に資金が拘束される |
数字だけを見ると、パターンBの方が約326万円多いという結果になりました。
しかし、これはあくまで「全てが想定通りに進んだ場合」の計算です。賃貸経営には、次のセクションで解説する5つのリスクが存在し、想定通りにいかないケースの方がむしろ多いのが現実です。
シミュレーション上は賃貸が有利に見えるケースでも、実際にご相談を受ける中で「賃貸にして後悔した」という声は決して少なくありません。数字の裏にあるリスクと手間を、次のセクションで正直にお伝えします。
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ここがポイント
- 10年間の総収支では売却→運用が賃貸を上回るケースが多い
- 賃貸は「空室リスク」「修繕費」「入居者トラブル」を織り込む必要
- 売却益は3,000万円特別控除で大半が非課税になる
賃貸に出す前に知っておくべき5つのリスク
「毎月家賃が入ってくるから安心」——そう思って賃貸を始める方は多いですが、実際にはさまざまなリスクが潜んでいます。先ほどのシミュレーションは「順調に進んだ場合」の数字です。ここからは、現実に直面しやすい5つのリスクを確認しましょう。
リスク①｜空室リスク
北摂エリアの賃貸マンション平均稼働率は95%前後（※大阪府住宅統計調査等を参考）ですが、これは「平均」であり、個別の物件では大きく異なります。
特に、以下の条件に該当する物件は空室リスクが高くなります。
- 駅から徒歩10分以上
- 築15年を超えている
- 1階の部屋
- 周辺に新築賃貸マンションが増えている
空室が1ヶ月発生すると13万円の損失です。年間2ヶ月空室になれば26万円のマイナス。先ほどのシミュレーションで年間純収益は約96万円でしたから、空室2ヶ月で収益の約27%が吹き飛ぶ計算です。
さらに、入居者が退去するたびにハウスクリーニングや原状回復工事が必要になり、その間は家賃収入がゼロになります。退去から次の入居者が見つかるまで平均1〜3ヶ月かかるケースも珍しくありません。
リスク②｜家賃下落リスク
賃貸物件の家賃は、一般的に築年数の経過とともに下落します。目安として10年で約10%の低下が見込まれます。
月13万円の家賃が10年後には11.7万円に下がると、年間の収入差は15.6万円。10年間の累計では、家賃が一定だった場合と比べて約70〜80万円の収入減になります。
さらに、家賃は「一度下げると元に戻すのが困難」という特性があります。既存入居者に家賃値上げを交渉するのは法的にも現実的にもハードルが高く、「今の入居者には安い家賃のまま、次の入居者に高く貸す」という戦略もうまくいかないケースが多いです。
リスク③｜修繕費の突発的な発生
賃貸経営では、大家として物件のメンテナンス責任を負います。特に築10年以降は、設備の更新時期が重なりやすく、突発的な出費が発生します。
| 修繕項目 | 想定費用 | 発生タイミング |
|---|---|---|
| 給湯器交換 | 20〜30万円 | 築10〜15年 |
| エアコン交換（1台） | 10〜15万円 | 築10〜15年 |
| 退去時の原状回復（壁紙・床） | 10〜30万円 | 退去のたび |
| 水回り修繕（水栓・配管） | 5〜20万円 | 築15年前後 |
| 共用部の大規模修繕一時金 | 20〜50万円 | 管理組合の決議次第 |
10年間で最低50〜100万円の修繕費を見込む必要があります。先ほどのシミュレーションには、この突発的な修繕費は含まれていません。
仮に10年間で80万円の修繕費が発生した場合、賃貸の合計収益は2,020万円 − 80万円 = 約1,940万円に減少します。
リスク④｜住宅ローンから投資用ローンへの借り換え
見落とされがちですが、住宅ローンのまま賃貸に出すのは原則NGです。
住宅ローンは「本人または家族が居住する」ことを前提に、低金利で融資されています。賃貸に出す場合は、原則として金融機関に届け出て、投資用ローンへの借り換えが必要になります。
| 項目 | 住宅ローン | 投資用ローン |
|---|---|---|
| 金利（目安） | 0.3〜0.8% | 1.5〜3.0% |
| 残債2,600万円での月返済額 | 約7.3万円 | 約9.5〜11.5万円 |
| 年間返済額の差 | — | +約26〜50万円 |
金利が0.5%から2.5%に上昇した場合、月々の返済額は約4万円増加します。家賃収入13万円に対して返済額が約11万円になり、管理費等を差し引くとキャッシュフローがマイナスに転落する可能性があります。
※届け出をせず住宅ローンのまま賃貸に出した場合、金融機関に発覚すると一括返済を求められるリスクもあります。転勤等のやむを得ない事情であれば、届出の上で一定期間認められるケースもありますので、必ず事前に金融機関に相談してください。
リスク⑤｜確定申告と税務の手間
賃貸収入がある場合、会社員であっても毎年の確定申告が必要になります。
必要な作業は以下の通りです。
- 帳簿の作成（家賃収入・経費を月次で記録）
- 領収書・契約書類の保管
- 減価償却費の計算
- 確定申告書の作成・提出
自分で行う場合は毎年数日の作業が発生し、税理士に依頼する場合は年間5〜10万円の費用がかかります。10年間で50〜100万円のコストです。
また、不動産所得は他の所得と合算されるため、収入が増えることで所得税・住民税の税率が上がる可能性もあります。「家賃収入が入るから得」と思っていても、税金を引いた後の手取りで見ると想定より少ないというケースは珍しくありません。
5つのリスクを全て想定内に収められる方なら、賃貸経営は有力な選択肢です。しかし、「思っていたより大変だった」という声の方が圧倒的に多いのが現実です。
「賃貸に向いていないケース」チェックリスト：
- 転居先が遠方で、物件を頻繁に見に行けない
- 突発的な修繕費（50〜100万円）を支出する余裕がない
- 確定申告や帳簿管理に時間を割きたくない
- 空室が3ヶ月続いた場合に生活資金に影響が出る
- 住宅ローンを投資用ローンに借り換えるとキャッシュフローがマイナスになる
ここがポイント
- 賃貸経営は「本業の傍らでできる副業」ではなく「小さな事業」
- 空室期間の家賃ゼロ・修繕費急増・入居者トラブルに耐えられるか
- 売却→インデックス投資の方がリスク分散・手間ゼロのメリットあり
「売却→運用」vs「賃貸経営」の本質的な違い
数字のシミュレーションだけでは見えてこない、売却と賃貸の「本質的な違い」についてもお伝えします。
売却は「確定利益」、賃貸は「不確定利益」
売却と賃貸の最も大きな違いは、利益が「確定」しているか「不確定」かという点です。
売却の場合、売買契約が成立した時点で手取り額がほぼ確定します。あとは決済日に入金を待つだけです。リスクは「想定した価格で売れるかどうか」の一点に集約されます。
一方、賃貸の場合は、家賃収入は「見込み」に過ぎません。空室が発生すれば収入はゼロ、家賃が下落すれば収入も減少します。修繕費という突発支出のリスクもあります。10年後にトータルでいくら手元に残るかは、10年経ってみないとわからないのです。
「確定した利益」と「不確定だが潜在的に大きい利益」——どちらを選ぶかは、リスク許容度の問題です。
賃貸経営は「事業」である覚悟が必要
賃貸に出すということは、「大家」という事業者になるということです。
管理会社に委託すれば日常の管理は任せられますが、最終的な意思決定と責任はオーナーにあります。入居者からのクレーム対応方針、修繕の判断、家賃の見直し、退去時の精算——すべてオーナーの判断が求められます。
「投資用不動産を1戸持っている」というのは、言い換えれば「規模の小さい不動産会社を経営している」のと同じです。投資家・経営者としてのマインドセットがないまま始めると、想定外のトラブルにストレスを感じやすくなります。
迷ったときの判断フレームワーク（3つの質問）
質問①：5年以内にこの家に戻る予定がありますか？
この質問は「持ち家を手放せない理由があるか」を見極めるためのものです。転勤・海外赴任・親の介護など、明確に戻る時期が決まっている場合は、売却してしまうと戻る場所を失います。再度購入するには諸費用が数百万円単位で必要になるため、一時的な賃貸の方が合理的です。
- Yes（戻る予定あり） → 賃貸を優先検討。定期借家契約で戻るタイミングを確保
- No（戻る予定なし） → 売却を優先検討。築年数が進むほど価値が下がるため早めの決断が有利
質問②：賃貸に出した場合、月々のキャッシュフローはプラスですか？
キャッシュフロー＝家賃収入 − ローン返済 − 管理費・修繕積立金 − 管理会社手数料（家賃の5%） − 固定資産税 − 修繕費積立で計算します。マイナスなら毎月の持ち出しが発生し、空室が出れば赤字が加速します。
- Yes（プラス） → 賃貸を検討する価値あり。ただし空室率10%を織り込んで再計算
- No（マイナス or 僅かなプラス） → 売却の方が経済的に合理的。持ち出しが続く賃貸は資産形成の妨げに
質問③：確定申告や管理の手間を、10年間継続して許容できますか？
賃貸経営は「不労所得」ではなく「副業レベルの事業」です。確定申告（青色申告なら複式簿記）、入居者トラブル対応、修繕判断、家賃滞納対応など、想定外の手間が発生します。管理会社に委託しても最終判断は所有者が下す必要があります。
- Yes（許容できる） → 賃貸の適性あり。本業が安定していて副業的な事業運営に抵抗がない方向け
- No（手間は避けたい） → 売却の方がストレスなし。売却代金で投資信託等の受動運用が精神的にも楽
「どちらが正解か」に唯一の答えはありませんが、「どちらが自分に合っているか」は必ず見つかります。数字と状況を整理すれば、判断はクリアになるはずです。迷ったときは、一人で抱え込まずプロに相談するのも一つの選択肢です。
まとめ｜売却か賃貸か、あなたの状況で最適解は変わる
- 売却が有利な人は「戻る予定なし・ローン残債が少ない・管理が面倒」に該当する方
- 賃貸が有利な人は「一時的な転居・好立地・将来戻る予定がある」に該当する方
- 北摂エリアの築10年マンションで10年間シミュレーションすると、売却→運用で約1,694万円、賃貸→売却で約2,020万円（ただし理想条件）
- 賃貸経営には空室・家賃下落・修繕費・ローン借り換え・確定申告の5大リスクがある
- 住宅ローンのまま賃貸に出すのは原則NGで、投資用ローンへの借り換えで金利が大幅上昇する可能性がある
- 売却は「確定利益」、賃貸は「不確定利益」。リスク許容度で判断が変わる
- 迷ったら3つの質問（戻る予定・キャッシュフロー・手間の許容）でセルフチェック
「売却か、賃貸か」——この判断は、人生の中でも大きな意思決定の一つです。正解は一つではありませんが、データと自分の状況を照らし合わせれば、納得のいく判断は必ずできます。
一人で悩み続けるより、プロの視点を取り入れることで見えてくるものがあります。
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【参考情報】
| 情報源 | 内容 | 参照先 |
|---|---|---|
| 国土交通省 | 住宅市場動向調査（2025年度） | https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html |
| 総務省統計局 | 住宅・土地統計調査 | https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html |
| 国税庁 | 居住用財産の3,000万円特別控除 | https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm |
| 国税庁 | 不動産所得の確定申告 | https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm |
| 不動産流通機構（REINS） | 近畿圏の中古マンション市場動向 | https://www.reins.or.jp/ |
| 大阪府 | 大阪府の住宅統計データ | https://www.pref.osaka.lg.jp/jutaku/index.html |
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