※本記事は2026年5月時点の情報（令和8年度税制改正大綱／関連税制法は2026年3月31日成立）に基づいています。控除額は住宅の性能・所得・借入条件等により異なり、区分の一部は今後の国税庁の正式資料で確定します。具体的な適用可否は、必ず税務署・税理士にご確認ください。
「新築は高すぎる…。中古なら手が届くけど、中古でも住宅ローン控除ってちゃんと受けられるの？」
「2026年の改正で中古が手厚くなったって聞いた。子育て世帯は最大409万円って本当？うちも対象？」
「同じ中古なのに、控除額が140万円とも409万円とも書いてある…。何が違うの？」
新築価格の高止まりが続くいま、中古住宅に目を向けるご家族が本当に増えました。私のもとへも「中古でも住宅ローン控除は受けられますか？」というご相談が、この1年でぐっと多くなっています。お気持ち、すごくわかります。数百万円が動く話なのに、ネットの情報は会社ごとに数字がバラバラで、何を信じればいいのか分からなくなりますよね。
結論からお伝えします。2026年の税制改正で、中古住宅（既存住宅）の住宅ローン控除は確かに「大改正」と呼べるレベルで手厚くなりました。省エネ性能の高い中古なら、控除期間がこれまでの10年から13年に延び、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せも中古に適用され、最大で約409万円の控除が狙えるようになっています。
ただし——ここが一番大事なところです。「中古なら誰でも409万円」では決してありません。同じ中古でも、住宅の省エネ性能と買い方によって、控除総額は140万円から409万円まで、約3倍もの差が開きます。この記事では、その差がどこで生まれるのかを、現役の不動産エージェントとして「あなたの狙う物件はどの層か」が判断できるレベルまで、正直に分解して解説します。
- 2026年の改正で中古住宅の控除がどう「大改正」されたのか（3本柱）
- 「子育て世帯に最大409万円」の正体と、409万円を受けられる3つの条件
- あなたの中古が「409万円」「140万円」どちらの層かを見極める方法
- 中古で控除を受けるための適用条件（築年数・耐震・床面積40㎡緩和・所得）
- 中古ならではの落とし穴「省エネ性能の証明」をどう取るか
- 控除を最大化する物件選びの進め方（プロの視点）
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中古住宅の住宅ローン控除、2026年に何が「大改正」されたのか？
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んでマイホームを取得した人が、年末のローン残高の0.7%を、毎年の所得税（引ききれない分は住民税）から差し引ける制度です。この「0.7%」と「控除率の計算式」自体は、新築でも中古でも変わりません。
では2026年（令和8年）に何が変わったのか。国土交通省は2025年12月に住宅ローン減税の延長・拡充を発表し、関連する税制法は2026年3月31日に成立しました。適用期限は令和8年1月1日〜令和12年12月31日に入居した場合まで5年間延長されています。そのうえで、中古住宅にとって大きい変更が3つ加わりました。
大改正の3本柱｜中古がここまで手厚くなった
- 控除期間が「10年→13年」に延長（省エネ性能の高い既存住宅が対象）。これまで中古は一律10年でしたが、性能が高ければ新築と同じ13年間、控除が続きます。
- 子育て世帯・若者夫婦世帯への「上乗せ」が中古にも拡大。従来この上乗せは新築・買取再販が中心でしたが、省エネ性能を満たす中古にも借入限度額の上乗せが適用されます。
- 床面積要件が「50㎡→40㎡」に緩和。これまで新築のみだった40㎡への緩和が、既存住宅（中古）にも広がりました（一定の所得・条件あり。詳細は後述）。
特に①の「中古でも13年化」と②の「子育て上乗せの中古拡大」は、これまで「中古は新築より控除で不利」だった構図を大きく変えるインパクトがあります。これが「大改正」と言われる理由です。
なぜ今、中古住宅の控除が手厚くなったのか
背景には、いわゆる「新築氷河期」があります。建築資材や人件費の高騰で新築価格が高止まりし、特に都市部では子育て世帯が新築に手を出しづらくなりました。一方で、良質な中古住宅のストック（在庫）は豊富にあります。国としては「既存の住宅ストックを、省エネ性能を高めながら長く活かす」方向に政策の舵を切っており、2050年カーボンニュートラルの目標とも結びついています。
「なるほど、だから”省エネ性能が高い中古”だけが手厚くなるのね。逆に言うと、性能が低い中古は今まで通りってこと？」
まさにそこなんです。改正の恩恵は「省エネ性能の高い中古」に集中しています。性能を満たさない”その他の中古”は、従来どおり借入限度額2,000万円・控除期間10年のまま。同じ「中古」でも、ここで控除額が大きく分かれます。
ここがポイント①
- 2026年改正の3本柱は「中古の13年化」「子育て上乗せの中古拡大」「床面積40㎡緩和」
- 恩恵を受けられるのは省エネ性能の高い中古。性能が低い中古は従来どおり
- 「中古だから不利」は過去の話。ただし”性能”という新しい分かれ道ができた
「子育て世帯に最大409万円」の正体｜誰でも409万円ではない
409万円はどう計算されているのか
まずカラクリを押さえましょう。「最大409万円」という数字は、次の計算から生まれています。
409万円の計算式
借入限度額4,500万円 × 控除率0.7% × 13年間 ＝ 約409.5万円
つまり「借入限度額が4,500万円まで認められる中古」を、子育て世帯・若者夫婦世帯が取得した場合の理論上の最大値、ということです。
ここで大切なのは、「借入限度額4,500万円」が認められるのは、性能の高い中古に限られるという点です。具体的には「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」または「ZEH水準省エネ住宅」に該当する中古。さらに、世帯が子育て世帯（19歳未満の子がいる）または若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満）であることが条件になります。
中古住宅（既存住宅）の性能別・控除額早見表【2026年・子育て/若者夫婦世帯】
子育て世帯・若者夫婦世帯が中古を取得した場合の、住宅性能別の借入限度額と最大控除額の目安は次のとおりです。
| 中古住宅の性能区分 | 借入限度額 | 控除期間 | 最大控除額（目安） |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円 | 13年 | 約409.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 13年 | 約409.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 13年 | 約273万円 |
| その他の住宅（省エネ基準なし） | 2,000万円 | 10年 | 最大140万円 |
表のいちばん上（409.5万円）といちばん下（140万円）を見比べてください。同じ「中古」でも、性能区分によって控除総額が約3倍も違うのです。これが「中古の住宅ローン控除でいちばん見落とされている事実」だと、私は考えています。
「うちが見ている中古、認定住宅とかZEHとか正直よく分からない…。どこを見れば性能が分かるの？」
判断材料は「性能を示す書類があるか」です。建設住宅性能評価書やBELS評価書、省エネ性能証明などがあれば高性能の中古。なければ、取得できるかを含めて確認が必要です。物件資料だけでは分からないことも多いので、遠慮なく聞いてくださいね。
ちなみに新築の認定住宅であれば、子育て世帯には中古よりさらに大きな借入限度額の枠が用意されています。新築・中古を含めた住宅ローン控除の全体像や、年収別にいくら戻るかのシミュレーションは別記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
ここがポイント②
- 409万円＝「4,500万円 × 0.7% × 13年」。受けられるのは認定/ZEH水準の高性能中古
- 409万円の3条件：高い省エネ性能 × 子育て・若者夫婦世帯 × 残高が限度額に届く
- 性能の低い「その他の中古」は2,000万円・10年・最大140万円のまま
あなたの中古は「409万円」「140万円」どの層？3層で見極める
「子育て世帯ならどの中古でも409万円」と思い込んで物件を探し始めると、後で大きく後悔します。同じ中古でも、控除の世界では次の3層に分かれているからです。実際にご相談を受けるとき、私が最初に確認するのもこの「層」です。
| 層 | 物件タイプ | 性能の確認 | 子育て世帯の上限（目安） |
|---|---|---|---|
| 第1層 | 買取再販住宅（宅建業者がリフォーム・リノベして再販） | 業者が認定/ZEHの証明を用意 | 最大約409.5万円（新築並みの枠） |
| 第2層 | 個人間売買の高性能中古 | 自分で性能証明の取得が必要 | 最大約409.5万円（証明が取れれば） |
| 第3層 | その他の中古（省エネ基準なし） | 性能証明なし | 最大140万円（2,000万円・10年） |
第1層：買取再販住宅｜手間が少なく、枠が大きい
「買取再販住宅」とは、不動産会社（宅地建物取引業者）が中古を買い取り、リフォーム・リノベーションを施して販売する住宅です。一定の要件（築年数や、売買価額の20%以上または300万円以上のリフォーム実施など）を満たすと、住宅ローン控除では新築と同等の借入限度額・控除期間13年が適用されます。認定/ZEH水準であれば、子育て世帯で最大約409.5万円が狙えるのはこの層です。
買い手にとってのメリットは、性能や控除の証明書類を業者が用意してくれるため手間が少ないこと。リノベ済みなのですぐ住める点も子育て世帯には魅力です。一方で、リフォーム費用が価格に乗るため、同じエリア・同じ広さの「素の中古」より価格は高めになる傾向があります。
第2層：個人間売買の高性能中古｜証明が取れれば409万円も
個人の売主から直接買う中古（仲介取引）でも、その住宅が認定長期優良住宅・ZEH水準などの高い省エネ性能を満たしていることを証明できれば、子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額4,500万円・13年（最大約409.5万円）の対象になり得ます。2026年改正で「子育て上乗せが中古にも拡大」したのは、まさにこの層に効いてきます。
ただし第1層と違い、性能の証明は基本的に「買い手側」が段取りする必要があるのが中古ならではの落とし穴です（証明の取り方は次章で詳しく解説します）。「性能は高そうだけど証明書がない」物件は、実務上ここでつまずきがちです。
第3層：その他の中古｜数としては一番多い「140万円ゾーン」
省エネ基準を満たさない（または証明できない）中古は、子育て世帯であっても借入限度額2,000万円・控除期間10年・最大140万円にとどまります。築年数が経った戸建てや、省エネ改修がされていないマンションの多くがここに入ります。市場に出ている中古の「数」としては、実はこの第3層が最も多いのが実態です。
「うちが内見した築25年のマンション、リフォームはされてたけど”省エネ”の証明があるのかは聞いてなかった…。あれは第2層？それとも第3層だったの？」
そこが運命の分かれ目です。「リフォーム済み」と「省エネ性能の証明がある」は別物。見た目がきれいでも、断熱性能の証明がなければ第3層（140万円）の扱いになることは珍しくありません。私がご相談で必ず先に確認するのは、まさにこの点です。
以前、立地を最優先して築古の中古戸建てを検討されていた子育て世帯のご相談がありました。「中古でも子育て世帯なら控除が手厚いはず」と期待されていたのですが、その物件は省エネ性能の証明が取れず、試算すると第3層（140万円）。同じ予算で少し条件を変え、性能証明の取れる物件に切り替えたことで、控除の見込みが大きく変わった——そんなケースは決して珍しくありません。
「自分が内見したあの物件は、結局どの層だったんだろう？」——そう気になった方は、物件情報（築年数・リフォーム履歴・性能証明の有無）を整理してご相談ください。層の判定だけでも、その後の予算計画がぐっと現実的になります。
家族構成・予算・希望エリアは、人それぞれ。
記事の一般論では判断できない「あなただけの正解」を、24時間以内に個別アドバイスでお答えします。
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中古で住宅ローン控除を受けるための適用条件【2026年版】
築年数・耐震基準｜「新耐震」がひとつの目安
中古住宅で控除を受けるには、原則として1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅（いわゆる新耐震基準）であることが目安になります。これより古い物件でも、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明などで耐震性が確認できれば対象になり得ます。中古マンション・中古戸建てを検討する際は、まず「新耐震かどうか」を確認しておくと安心です。
床面積要件｜40㎡に緩和、ただし所得条件に注意
2026年改正で、これまで新築のみだった「床面積40㎡以上」への緩和が、中古（既存住宅）にも適用されました。ただし注意点があります。40㎡以上50㎡未満の住宅で控除を受けられるのは合計所得金額1,000万円以下の年に限られ、また子育て世帯等への上乗せ措置（4,500万円枠など）を使う場合は、引き続き50㎡以上が必要とされています。コンパクトな中古マンションを検討する単身・夫婦のみ世帯には朗報ですが、子育て上乗せを狙う場合は50㎡以上を意識しましょう。
なお、ここでいう床面積は登記簿上の面積です。広告の「専有面積」と登記面積が異なることもあるため、ギリギリのラインの物件では必ず登記面積で確認してください。
所得・入居の要件｜合計所得2,000万円以下・6か月以内入居
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 取得から6か月以内に入居し、その年の年末まで引き続き住んでいること
- 床面積の2分の1以上が自己の居住用であること（投資用・別荘は対象外）
- 返済期間10年以上の住宅ローンであること
「築30年くらいのマンションが気になってるんだけど、古すぎて控除の対象外になったりしない？」
築年数そのものより「新耐震基準を満たすか」が分かれ目です。1982年以降の建物なら原則OK、それ以前でも耐震基準適合証明などで対象になり得ます。築30年なら新耐震の範囲に入ることが多いので、まずは建築時期を確認しましょう。
中古でよくある”つまずき”
- 築年数が古く、耐震基準適合証明を契約後に取ろうとして間に合わない（証明は引渡し前の取得が原則）
- 登記面積が40㎡・50㎡のラインをわずかに下回っていた
- リフォーム費用を含めて借りたが、性能証明がなく第3層（140万円）扱いだった
省エネ性能の証明はどう取る？中古ならではの落とし穴
そもそも「省エネ性能の証明」とは何か
住宅ローン控除で4,500万円・13年の枠を使うには、その中古が認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅のいずれかに該当することを、書類で示す必要があります。代表的なものが建設住宅性能評価書、住宅省エネルギー性能証明書、BELS評価書などです。新築ならハウスメーカーが当たり前に用意しますが、中古、特に個人間売買では「誰も用意していない」状態が普通です。
買取再販は業者が用意／個人間売買は買い手が段取り
第1層の買取再販住宅は、リノベの過程で性能を高め、証明書もセットで用意されていることが多いため、買い手の手間は最小限です。一方、第2層（個人間売買の高性能中古）では、買い手側が建築士や評価機関に依頼して証明を取得する段取りが必要になります。費用と日数がかかるうえ、引渡しまでの限られた期間で動かなければならないため、ここは経験のある専門家と組めるかどうかで結果が変わります。
「自分で性能証明を取るなんて、初めての家探しでできるか不安…。誰に頼めばいいの？」
一人で抱え込まなくて大丈夫です。私のような不動産エージェントを介すと、こうした性能証明やホームインスペクション（建物状況調査）に強い建築士・検査会社とつないだうえで、引渡しまでのスケジュールを逆算して動けます。紹介ルートを通すと、経験豊富な担当者にあたりやすいのも利点です。
岡本の判断｜「物件を決める前」に性能区分を確認する
私が中古検討のお客様にまずお伝えしているのは、「気に入った物件が出てきたら、申し込みの前に”性能区分（=どの層か）”を一緒に確認しましょう」ということです。理由はシンプルで、控除の差が最大270万円近くにもなるのに、その確認は契約後では間に合わないからです。
中古マンションのご相談では「住宅ローン控除は受けられますか？」が本当によく出る質問です。そのとき私は、価格や立地の話に入る前に、築年数・耐震・リフォーム履歴・性能証明の有無をセットで確認します。この一手間が、後々の数百万円を左右します。見た目のリフォームのきれいさだけで判断しないこと——これが中古ならではの、いちばん大事な勘どころです。
中古購入で住宅ローン控除を最大化する進め方｜プロの視点
①物件を確定する前に「性能区分」を確認する
繰り返しになりますが、これが最重要です。同じ予算でも、第3層（140万円）の物件か、第1・第2層（最大409.5万円）の物件かで、13年間の手取りが大きく変わります。「立地」「広さ」と並べて「控除の層」も物件選びの軸に入れると、後悔のない選択に近づきます。
先日も中古マンションをご検討中のお客様から「築年数的に控除はもう無理ですよね？」とご相談いただきました。調べてみると省エネ基準適合証明が取れる物件で、控除期間13年・上限の大きい層に該当。中古は「性能を書類で証明できるか」で結果が変わるので、私は売買契約前に証明書類の段取りまで一緒に確認するようにしています。
②補助金・他制度との併用を検討する
省エネ性能の高い住宅やリフォームには、住宅ローン控除とは別に、国の補助金制度（子育て世帯向けの住宅取得・省エネ改修支援など）が用意される年があります。年度ごとに内容や予算枠が変わり、早期終了することもあるため、最新の公募状況は必ず公式情報でご確認ください。控除と補助金を合わせて設計すると、トータルの負担が大きく下がるケースがあります。
③年収とのバランスで「借り方」を最適化する
住宅ローン控除は「払った所得税・住民税（上限あり）を超えて戻る制度ではない」点に注意が必要です。借入限度額の枠が大きくても、年収が控えめだと控除枠を使い切れないこともあります。共働きのご家庭ではペアローンで夫婦それぞれが控除を受け、枠を有効活用できる場合があります。どの借り方が得かは、年収・家族構成・物件性能の組み合わせ次第。ここはぜひ一度、シミュレーションしてみてください。
「制度が手厚くなったのは分かったけど、結局”うちの場合”はいくらになるのか、自分では計算しきれない…」
そうですよね。年収・家族構成・物件の性能区分・借り方——変数が多いので、一般的なシミュレーションだけでは「あなたの家庭の最適解」は見えません。条件を整理いただければ、性能区分まで踏まえてご一緒に試算します。気になる中古物件があれば、その情報もお寄せください。
ここがポイント③
- 控除の最大化は物件確定前の「層の確認」から始まる
- 省エネ住宅向けの補助金との併用でトータル負担をさらに圧縮できる年もある（最新の公募状況は要確認）
- 年収に対し枠が大きすぎると使い切れない。ペアローン等で借り方を最適化
住宅ローンって難しくてわからない…
金利、団信、返済比率、住宅ローン控除…どれも聞き馴染みなくて確かに難しいですよね…。
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まとめ｜中古住宅の住宅ローン控除は「性能」で天と地ほど変わる
ここまで、2026年の大改正で中古住宅の住宅ローン控除がどう変わったか、そして「最大409万円」を受けるための条件を見てきました。最後に大切なポイントを整理します。
- 2026年の大改正：中古でも省エネ性能が高ければ控除期間10年→13年、子育て上乗せが中古にも拡大、床面積40㎡緩和
- 最大409万円の正体：4,500万円×0.7%×13年。受けられるのは認定/ZEH水準の高性能中古×子育て・若者夫婦世帯
- 中古は3層：第1層=買取再販、第2層=高性能な個人間売買中古、第3層=その他の中古（140万円どまり）
- 性能の差＝控除の差：同じ中古でも140万円〜409万円と約3倍の開き。性能区分の確認が最優先
- 中古の落とし穴：省エネ性能の証明は個人間売買だと買い手が段取り。タイミングを逃すと取り返せない
- 最大化のコツ：物件確定前に層を確認、補助金併用を検討、年収に合った借り方（ペアローン等）を選ぶ
住宅ローン控除は、知って動けば数百万円、知らずに選べば140万円で終わる制度です。中古は「掘り出し物」が眠っている一方で、性能という新しいモノサシを持っていないと、せっかくの大改正の恩恵を取りこぼしてしまいます。
「この中古、控除の層はどれだろう？」——その疑問こそが、賢い中古購入のスタートラインです。物件情報を整理して持ってきていただければ、層の判定から最適な買い方まで、お客様ファーストでご一緒に考えます。一人で悩まず、気軽に声をかけてくださいね。
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【参考情報】
制度・税制（公式）
| 出典名 | 概要 | リンク |
|---|---|---|
| 国土交通省 | 住宅ローン減税制度の概要（令和8年以降の措置） | 公式サイト |
| 国税庁 | No.1213 住宅借入金等特別控除 | 公式サイト |
| 国税庁 | No.1214 中古住宅を取得した場合 | 公式サイト |
| 国税庁 | No.1211-2 買取再販住宅を取得した場合 | 公式サイト |
税制改正・政策
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