本記事の金利・制度・統計は2026年5月時点の公開データを基にした一般的な目安です。適用金利・控除額・税制は金融機関・物件・年度・個別の条件により変動します。最新の数値と適用可否は、必ず各金融機関・国税庁・住宅金融支援機構など公式の窓口でご確認ください。
「変動金利が1%を超えたってニュースで見ました。これって、もう変動はやめて固定にした方がいいということですか…？」
「これから借りるんですが、変動と固定、結局どっちが得なんでしょうか。金利差を見ると変動が低いけど、これから上がるなら固定が安心な気もして、決められません」
「変動で借りているけど、毎月のニュースで金利の話を見るたびに不安になります。今、固定に借り換えた方がいいのか、判断する基準が知りたいです」
2026年に入り、住宅ローンの世界で大きな節目がありました。長く0.4〜0.6%台で推移していたメガバンクの変動金利が、2026年4月の引き上げで適用金利の平均が年1%を超える水準に到達したのです。15年ぶりとも言われるこの「1%突破」を受けて、家探しのご相談でも「変動はもう危ないですか」「固定に変えるべきですか」というご質問が一気に増えました。お気持ち、すごくよく分かります。
先に結論をお伝えします。「1%を超えたから即・固定」は、多くのご家庭にとって早計です。大切なのは金利の数字そのものではなく、「変動の安さ」と「固定の安心」を損益分岐点で天秤にかけること。そして、ご家庭の年収・年齢・繰上返済の余力という”変数”を入れて判断することです。雰囲気や不安で決めると、かえって損をすることがあります。
この記事では、変動金利1%突破の正体（なぜ上がったのか）から、2026年の変動・固定の最新水準、そして「変動が平均で何%まで上がったら固定が得になるのか」という損益分岐点を、借入3,000万円・35年の具体的なシミュレーションで整理します。一般論で終わらせず、あなたが自分の家庭に当てはめて判断できる軸をお持ち帰りいただける内容です。
- 変動金利が1%を突破した「本当の理由」と、これからの金利の見通し
- 2026年5月時点の変動金利・フラット35（固定）のリアルな水準と金利差
- 「変動が平均何%まで上がれば固定が得か」を3,000万円・35年で試算した損益分岐点
- 見落とすと怖い「5年ルール・125%ルール」の落とし穴
- 住宅ローン控除0.7%を踏まえた「実質金利」の考え方と、変動向き・固定向きの分かれ道
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結論｜変動金利1%突破でも「即・固定」は早計。鍵は”損益分岐点”
「変動金利1%突破」という見出しだけを見ると、「もう変動は危ない、固定に逃げなきゃ」と感じてしまいますよね。けれど、ここで一度立ち止まってほしいのです。変動が1%でも、固定（フラット35）は2.7%台。両者の差は、依然として1.7%ほど開いています。この差こそが、判断の核心です。
住宅ローンの「変動か固定か」は、”今の金利”の比較ではなく、”35年トータルで払う利息”の比較で決まります。変動は当初が安いぶん、序盤で大きく元金を減らせます。固定はその安さを手放す代わりに、「何があっても返済額が変わらない」という安心を買う仕組みです。つまり論点は、「将来、変動金利がどこまで・どのくらいの期間で上がるか」という一点に集約されます。
まずは全体像を、ざっくり一枚の表で掴んでおきましょう。
| 比較軸 | 変動金利 | 固定金利（フラット35） |
|---|---|---|
| 2026年5月の水準 | 適用金利 年1.0%前後 | 最頻 年2.71%（21年以上・融資率9割以下） |
| 当初の返済額 | 安い | 高い |
| 金利上昇リスク | あり（半年ごと見直し） | なし（全期間固定） |
| 向いている人 | 収入が安定／繰上返済の余力がある | 返済額を確定させたい／収入の先行きに不安 |
| 判断の核心 | 将来、変動の”平均金利”が固定を上回るかどうか（＝損益分岐点） | |
ご相談で一番多いのが「ニュースを見て不安になって、よく考えずに固定へ借り換えようとしている」ケースです。落ち着いて損益分岐点で見ると、まだ変動を続けた方が合理的なご家庭も多い。まずは”数字で”考えましょう、とお伝えしています。
ここがポイント
- 変動1%でも固定との差は約1.7%。当初の安さの価値は依然として大きい
- 判断は「今の金利」ではなく「35年トータルの利息」で行う
- 核心は「将来、変動の平均金利が固定を上回るか」という損益分岐点
そもそも何が起きた？変動金利1%突破の正体
「なぜ急に変動が上がったの？」——この問いに答えるには、日銀の動きを押さえる必要があります。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後段階的に政策金利を引き上げてきました。2024年7月に0.25%、2025年1月に0.5%、そして2025年12月に0.75%。0.75%は約30年ぶりの水準です。
変動金利の住宅ローンは、銀行が優良企業向けに使う「短期プライムレート」を基準に決まります。短期プライムレートは政策金利と連動して動くため、日銀の利上げがそのまま変動金利の引き上げにつながったわけです。実際、2026年4月には多くの銀行が変動金利を引き上げ、メガバンクの適用金利の平均が年1%を超えました。さらに2026年5月には、SBI新生銀行・イオン銀行・ソニー銀行といったネット銀行も基準金利を引き上げ、かつての「0%台前半」という時代は終わりを迎えています。
「ということは、変動金利はこれからもどんどん上がっていくんですか…？」
正直なところ、断定はできません。ただ、市場では2026年中にも追加の利上げ（政策金利1%台前半まで）が行われるとの見方が有力です。一方で日銀は「実質金利は依然マイナスで、緩和的な環境は維持する」とも説明しており、急激な引き締めは避ける姿勢です。つまり「緩やかに上がる可能性が高いが、暴騰はしにくい」というのが、2026年5月時点の現実的な読み方です。
以前、変動0.5%のつもりで資金計画を立てていたご家庭が、借入時には1%台に上がっていて、月々の返済が想定より数千円増えて驚かれたことがありました。金利は”借りる時点”のものが効きます。だからこそ、最新の水準で計算し直すことが何より大切なんです。
2026年の金利マップ｜変動・固定（フラット35）は今いくら？
「変動も固定も上がったなら、どっちでも同じでは？」と思われるかもしれません。ところが実態は逆です。変動と固定は連動するエンジンが違うため、むしろ両者の金利差は過去最大級に広がっています。2026年5月時点の代表的な水準を整理すると、次の通りです。
| 金利タイプ | 2026年5月の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 適用金利 年1.0%前後 | 当初が最安。半年ごとに見直し |
| フラット35（21年以上・融資率9割以下） | 最頻 年2.71% | 全期間固定。返済額が一生変わらない |
| フラット20（20年以下） | 最頻 年2.39% | 期間が短いぶん金利は低め |
| フラット50（36〜50年） | 最頻 年2.87% | 超長期。月々を抑えやすいが総額は増える |
| 民間10年固定 | 2%台後半〜3%台 | 当初10年のみ固定。フラット35と逆転する例も |
注目すべきは、フラット35と民間の10年固定が「逆転」しているケースがあることです。本来は全期間固定のフラット35の方が高くなりそうなものですが、住宅金融支援機構が金利上昇を一定程度抑えてきた結果、「当初10年しか固定されない商品の方が高い」という、直感に反する状況が生まれています。固定を検討するなら、フラット35と民間10年固定を必ず横並びで比べてください。
「固定が上がったから損」ではなく、「変動との差がどれだけ開いているか」で見るのがコツです。差が大きいほど、変動の当初メリットは厚くなります。逆に差が縮まってきたら、固定の安心料が割安になっていく、という見方ができます。
ここがポイント
- 変動1.0%前後 vs フラット35 2.71%。差は約1.7%で過去最大級
- 固定は「上がった」が、変動との差はむしろ広がっている
- 固定検討時は、フラット35と民間10年固定を必ず横並び比較する
金利タイプそのものの違い（変動・固定・期間選択型）を基礎から押さえたい方は、こちらの徹底比較もあわせてどうぞ。
ここまでで「変動が安く、固定との差が大きい」現状はつかめました。では、その差を踏まえて——あなたの場合は変動と固定、どちらが得なのか。一般論では答えが出ない部分なので、よければ次の損益分岐点シミュレーションと一緒に、個別のケースもお気軽にぶつけてみてください。
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損益分岐点シミュレーション｜変動が”平均何%”を超えたら固定が得か
いよいよ本題の損益分岐点です。難しい数式は抜きにして、「全期間の平均金利」で考えるのがコツです。固定2.71%で35年間借りるのと、変動で借りて毎年の金利を平均した値が2.71%になるのとでは、ほぼ同じ総返済額になります。つまり「変動の35年平均が2.71%を超えるかどうか」が分岐点です。まずは固定された金利ごとの返済額を見てみましょう。
| 金利（全期間一定と仮定） | 月々の返済額 | 総返済額 | 利息総額 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 77,876円 | 約3,271万円 | 約271万円 |
| 1.0%（現在の変動） | 84,686円 | 約3,557万円 | 約557万円 |
| 1.5% | 91,855円 | 約3,858万円 | 約858万円 |
| 2.0% | 99,379円 | 約4,174万円 | 約1,174万円 |
| 2.71%（フラット35） | 110,655円 | 約4,648万円 | 約1,648万円 |
| 3.0% | 115,455円 | 約4,849万円 | 約1,849万円 |
表を見ると、変動1.0%と固定2.71%の差は歴然です。月々で約2.6万円、35年トータルでは約1,090万円もの差。これが「固定の安心料」の正体です。では、変動はこの先どこまで上がると固定に追いつくのでしょうか。
「1,090万円も違うんですね…！でも、変動が将来3%とか4%まで上がったら、結局逆転しちゃうんじゃ？」
とても良い視点です。ポイントは「いつ・どのくらい上がるか」です。たとえば変動が当初10年間1.0%で、その後25年間で平均3.2%まで上がるシナリオなら、35年平均は約2.6%。これでようやく固定2.71%と”ほぼ互角”です。逆に、当初の低金利が長く続けば続くほど、平均は下がり、変動有利は揺らぎません。「序盤の安さ」は時間の経過とともに効いてくるのです。
もちろん、これは安心材料であると同時に注意点もあります。変動を選ぶなら、次の備えはセットで考えてください。
変動を選ぶなら、ここに注意
- 金利が上がった時に備え、毎月の差額（約2.6万円）を貯蓄や繰上返済の原資にしておく
- 「上がっても返せるか」を、月々の返済額が3〜4万円増えた前提でシミュレーションしておく
- 教育費のピークと金利上昇が重なる時期がないか、ライフプランで確認する
私がご相談でお伝えしているのは「変動を選ぶなら、固定との差額は使わずに”金利上昇への保険”として取っておきましょう」ということ。差額を貯めておけば、いざ上がっても繰上返済で残高を減らせます。変動の安さを”消費”ではなく”備え”に回せる家庭ほど、変動が向いています。
見落とすと怖い「5年ルール・125%ルール」の罠
変動金利を語るうえで見落とせないのが、この2つのルールです。5年ルールは「金利が上がっても5年間は毎月の返済額を変えない」仕組み。125%ルールは「5年ごとの見直しでも、返済額は前の1.25倍までしか上げない」仕組みです。どちらも、急に返済額が跳ね上がって家計が破綻するのを防ぐ、借り手保護の制度です。
ただ、ここに落とし穴があります。返済額が据え置かれても、金利が上がれば「返済額に占める利息」が増え、その分だけ元金が減りにくくなるのです。最悪の場合、利息が返済額を上回る「未払利息」が発生することもあります。つまり「当面の返済額は変わらないから安心」と思っていると、見えないところで残高が減らず、最後にまとめてツケが回ってくる——これが5年ルールの”罠”です。
さらに2026年時点では、あえて5年ルール・125%ルールを採用しないネット銀行も出てきています。これは金利の動きを即座に返済額へ反映する仕組みで、透明性が高い一方、金利上昇局面では返済額がダイレクトに増えます。良し悪しではなく「自分が借りる商品はどちらのタイプか」を、契約前に必ず確認してください。
実際にあったのが、「5年ルールがあるから大丈夫」と安心しきっていた方が、見直しのタイミングで一気に返済額が上がって慌てられたケースです。ルールは”時間稼ぎ”であって、”免除”ではありません。変動を選ぶなら、ルールの中身まで読み込むこと。ここを一緒に確認するだけでも、将来の不安はかなり減らせます。
ここがポイント
- 5年ルール・125%ルールは「急増を防ぐ安心」だが、元金が減りにくくなる側面もある
- 最悪は「未払利息」。据え置き＝免除ではないと理解する
- ルールを使わないネット銀行もある。契約前にどちらのタイプか必ず確認
住宅ローン控除0.7%は”実質金利”をどう変える？
変動か固定かを考えるとき、意外と見落とされがちなのが住宅ローン控除（住宅ローン減税）の存在です。これは年末のローン残高の0.7%が、所得税・住民税から戻ってくる制度。たとえば残高3,000万円なら、年間で最大21万円程度が還元される計算です（残高が減れば控除額も逓減します）。
ここがポイントで、控除を加味すると「実質金利」が見えてきます。変動1.0%で借りた場合、当初は控除0.7%が効くため、実質的な金利負担はおよそ0.3%。固定2.71%でも、控除を引けば実質2%前後まで下がります。名目の金利差は1.7%でも、控除という”クッション”が両者にかかるため、固定を選ぶ心理的なハードルは思ったより下がる、というわけです。
制度面の朗報もあります。住宅ローン控除は2030年（令和12年）末の入居まで5年間延長され、子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せ措置もあります。床面積要件も一定条件で40㎡以上に緩和。金利が上がる局面でも、税制が住宅取得を後押しする設計が続いています。ただし、控除は「納めた税金が戻る」仕組みなので、もともとの税額が少ない世帯ではフルに使い切れないこともあります。ここはご家庭ごとの試算が欠かせません。
控除や団信、金利交渉まで含めると、住宅ローンは「商品選び」だけで結果が大きく変わります。私からは、紹介ルートを通じて提携ローンの担当者に中立な立場でおつなぎし、資金計画全体のご相談にも対応できます。どこか一社に誘導するのではなく、あなたの家庭にとっての最適解を一緒に探すのが役割です。
岡本の判断｜あなたは変動向き？固定向き？
ここまでの内容を、最後に「あなたの場合」へ落とし込みます。私が現場でお伝えしている判断軸はシンプルで、「収入の安定度」「繰上返済の余力」「返済の残り年数」の3つです。これらを当てはめると、変動向き・固定向きが自然と見えてきます。
先日も、変動金利で借りているお客様から「1%を超えたので固定に借り換えるべきか」とご相談いただきました。一方、これから組む方からは「最初から固定が安心では」というご相談を受けることも多いです。同じ局面でも、繰上返済の余力やご家庭の状況で最適解は変わるので、私は必ず「あなたの数字」で損益分岐点を一緒に確認するようにしています。
| タイプ | こんなご家庭 | 向きやすい選択 |
|---|---|---|
| 変動寄り | 収入が安定・共働きで余力／繰上返済の原資を貯められる／返済期間がまだ長く序盤メリットを活かせる | 変動を選び、差額を備えに回す |
| 固定寄り | 収入の先行きに不安／教育費のピークと重なる時期がある／返済額を1円単位で確定させたい | フラット35などで返済額を固定 |
| ハイブリッド | 今は余力があるが将来が読みにくい | 当初は変動、上昇が明確になったら固定へ切替を検討 |
「うちは共働きで収入は安定しているけど、数年後に教育費のピークが来ます。こういう場合はどっちが良いんでしょう？」
まさに、こうした「条件が混ざっているご家庭」が一番多いのです。だからこそ一般論では決めきれません。たとえば「変動で借りて差額を貯め、教育費ピークの直前に繰上返済して残高を圧縮する」「当初は変動で、上昇が明確になったら固定へ」など、組み合わせの設計で不安を小さくできます。大切なのは、雰囲気ではなく数字とライフプランで決めること。変動・固定のどちらかに無理に倒さず、ご家庭に合う形を一緒に組み立てていきましょう。
「変動か固定か」は、家計と将来設計まで一緒に見ないと本当の答えは出ません。ノルマのない立場で、損益分岐点の試算もライフプランの確認もお手伝いします。「うちの場合はどっち？」と思ったら、結論を急がず、まず壁打ち相手として使ってください。
まとめ｜変動金利1%時代に後悔しない住宅ローンの選び方
- 1%突破の正体は日銀の利上げ — 政策金利0.75%。変動は短期金利、固定は長期金利と連動して動く
- 変動と固定の差は約1.7%（過去最大級） — 固定も上がったが、変動との差はむしろ拡大している
- 判断は「35年平均金利」で — 変動の平均が固定2.71%を超えなければ変動が得。3,000万・35年で総差は約1,090万円
- 5年ルール・125%ルールの罠に注意 — 据え置き＝免除ではない。未払利息や、ルールなし商品の存在を理解する
- 控除0.7%で実質金利は下がる — 変動の当初実質は約0.3%。2030年末入居まで延長・子育て世帯は上乗せ
- 最後は「家庭ごとの最適解」 — 収入の安定度・繰上返済の余力・残り年数の3軸で、変動/固定/ハイブリッドを選ぶ
金利のニュースは、どうしても不安を煽る見出しになりがちです。でも、住宅ローンは”雰囲気”で決めるものではありません。あなたのご家庭の収入・働き方・お子さんの将来像という”変数”を入れて、損益分岐点で冷静に見れば、答えは必ず見えてきます。一般論で立ち止まらず、ご家庭固有の条件に当てはめて整理していきましょう。
「金利が上がる」と聞くと焦ってしまいますが、焦りこそが一番の判断ミスのもとです。一人で抱え込まず、気軽に相談してください。あなたのご家庭にとって”無理がなく、納得できる”住宅ローンの形を、一緒に見つけましょう。
住宅ローンって難しくてわからない…
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※本記事の金利・制度・税制・統計は2026年5月時点の公開データ（日本銀行・住宅金融支援機構・国土交通省・国税庁・金融機関各社等）を基にした一般的な目安です。実際の適用金利・控除額・返済額・税制の適用可否は、個別の物件・契約条件・年度・市場環境により変動します。住宅ローンや税制の最終的な判断は、必ず金融機関・税理士・各公式窓口など専門家にご確認ください。
【参考情報】
| データ | 出典 |
|---|---|
| 長・短期プライムレート（変動金利の基準）の推移 | 日本銀行（長・短期プライムレート推移） |
| 日銀の金融政策決定会合・政策金利の動向 | 日本銀行（金融政策決定会合） |
| フラット35の最新金利（2026年5月） | 住宅金融支援機構（フラット35 金利情報） |
| 住宅ローン減税の延長・拡充（2026年以降） | 国土交通省（住宅ローン減税等の延長・拡充） |
| 住宅ローン控除（控除率0.7%）の制度内容 | 国税庁 No.1213 住宅借入金等特別控除 |
| 変動・固定の金利動向と5年ルールの考え方 | 三菱UFJ銀行 マネーキャンバス（金利動向） |
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