住み替えの流れを完全解説｜売却→購入の順番・資金計画・税金を不動産プロが教える徹底ガイド【2026年版】

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住み替え（マンション→戸建て、マンション→マンション等）を検討中の30代〜50代ファミリー向け

本記事の情報は2026年4月時点のものです。税制・ローン商品・制度は変更される可能性があります。実際の住み替え判断は必ず不動産会社・銀行・税理士等の専門家にご確認ください。

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住み替えは、売却と購入を同時に進めるという点で、通常の不動産取引よりもはるかに複雑です。タイミングを間違えると二重ローンの負担が膨らんだり、逆に仮住まいの費用がかさんだりと、数十万〜数百万円単位の損失につながるリスクがあります。

結論からお伝えすると、住み替えで最も重要なのは「売り先行」と「買い先行」の選択を最初に正しく判断し、それに基づいた資金計画を立てることです。ここさえ間違えなければ、住み替えは怖いものではありません。

この記事では、住み替えの全ステップ、売り先行・買い先行の判断基準、資金シミュレーション、税制優遇の使い分けまで、住み替えに必要な知識を網羅しました。

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住み替えは「売り先行」と「買い先行」どちらが正解？

【この章の結論】住宅ローン残債がある方は「売り先行」が安全。資金に余裕がある方は「買い先行」も選択肢。ご状況に合わせた判断が重要です。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行とは、現在の住まいを先に売却し、売却代金を確保してから新居を購入する方法です。住み替えを検討する方の約6〜7割が売り先行を選択しています。

メリット

• 売却代金が確定するため、新居の購入予算が明確になる
• 二重ローンのリスクがゼロ。月々の負担が膨らまない
• 売却を急ぐ必要がないため、納得できる価格で売れる可能性が高い
• 住宅ローンの残債を確実に完済できる安心感

デメリット

• 売却から新居入居までの間に「仮住まい」が必要になる場合がある
• 仮住まいの家賃・敷金礼金・引越し費用（2回分）が発生
• 新居探しに時間的なプレッシャーがかかる
• 気に入った物件が見つかっても、売却が完了していないと購入できない

→ つまり、売り先行は「安全重視派」に最適。ローン残債がある方は迷わず売り先行を選びましょう。

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買い先行のメリット・デメリット

買い先行とは、先に新居を購入・確保してから、現在の住まいを売却する方法です。資金に余裕がある方や、住宅ローンが完済済みの方に向いています。

メリット

• 新居をじっくり探して、妥協なく選べる
• 仮住まいが不要。引越しも1回で完了
• 現在の家に住みながら新居のリフォームや準備ができる
• 入居日を自分のペースでコントロールできる

デメリット

• 現在の家が売れるまで二重ローンが発生する
• 二重ローンの負担を避けるために売却を急ぎ、安値で売ってしまうリスク
• 新居の購入に自己資金（頭金）が多く必要になる
• 現在の家の売却価格が想定を下回った場合、資金計画が狂う

買い先行で最もリスクが高いのは「二重ローン」です。たとえば現在のローン返済が月10万円、新居のローンが月12万円だとすると、月22万円の返済が続くことになります。大阪市内の平均データでは売却完了まで約5.4ヶ月かかるため、最悪の場合120万円近い二重負担が発生する計算です。

→ つまり、買い先行は「資金余裕派」向け。二重ローンのリスクを数字で把握してから判断しましょう。

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あなたはどっち？状況別おすすめ判断チャート

→ つまり、判断に迷ったらエージェントに資金シミュレーションを依頼。数字で見れば最適解が見えてきます。

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住み替えの流れ【8ステップ完全解説】

【この章の結論】売り先行の場合、準備から完了まで約5〜8ヶ月が目安。「同時決済」を目指すことで仮住まいを回避できます。

ステップ①②: 資金計画と住み替え方針の決定【2〜4週間】

住み替えの最初のステップは「お金の整理」です。以下の3つの数字を把握しましょう。

• 現在の家の住宅ローン残債: 金融機関に残債証明書を請求
• 現在の家の売却見込み額: 不動産会社に査定を依頼（最低3社）
• 新居の購入予算: 年収の5〜7倍が目安（ローン+自己資金）

これら3つの数字から「売却代金でローンを完済できるか」「新居の頭金はいくら用意できるか」が見えてきます。ここで資金ショートの可能性がある場合は、住み替えローンの利用を検討するか、購入予算を調整する必要があります。

同時に、新居のエリア・広さ・予算の優先順位を家族で話し合っておきましょう。住み替えの途中で条件がブレると、売却・購入のタイミングが合わなくなり、余計な費用が発生します。

→ つまり、「ローン残債」「査定額」「購入予算」の3つの数字を最初に把握することが住み替え成功の鍵です。

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ステップ③④: 現在の家の査定と新居探しの並行進行【1〜2ヶ月】

売り先行の場合でも、査定と並行して新居の情報収集を始めておくことをおすすめします。「売却してから探す」だと時間的に追い詰められ、妥協した物件を買ってしまうリスクがあるためです。

査定は最低3社に依頼し、適正価格のレンジを把握します。査定額が最も高い会社が最良とは限りません。根拠をしっかり説明してくれる会社を選びましょう。

新居探しのポイントは、「これだけは譲れない条件TOP3」を決めておくことです。住み替えの場合、売却のタイミングに合わせて購入を決断する必要があるため、100点満点の物件を待つ余裕はありません。80点以上なら即決できる判断基準を持っておくと、住み替え全体がスムーズに進みます。

→ つまり、売却と新居探しは「並行進行」がベスト。譲れない条件TOP3を先に決めておきましょう。

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ステップ⑤⑥: 売買契約（売却側）と新居の契約【2〜4週間】

売り先行の場合、まず現在の家の売買契約を締結します。ここで重要なのが「引き渡し日」の設定です。

同時決済が難しい場合は、売却の買主に「引き渡し猶予」を交渉する方法もあります。これは、決済後も一定期間（通常1〜2週間）現在の家に住み続けることを認めてもらう取り決めです。猶予期間中の日割り家賃を支払うのが一般的です。

→ つまり、「同時決済」か「引き渡し猶予」で仮住まいを回避するのが住み替えのコツです。

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ステップ⑦⑧: 決済・引き渡し・引越し・確定申告【1〜2ヶ月】

決済日には、売却代金の受領、ローン残債の一括返済、新居の購入代金の支払いが同日に行われます（同時決済の場合）。確定申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日に行います。

住み替え全体の理想的なタイムラインは以下の通りです。

• 6ヶ月前 — 資金計画・査定依頼・新居の情報収集開始
• 4ヶ月前 — 媒介契約締結・売却活動開始・新居候補を絞り込み
• 2ヶ月前 — 売買契約（売却側）・新居の購入申込・住宅ローン本審査
• 1ヶ月前 — 引越し準備・各種届出
• 当日 — 同時決済・引き渡し・引越し

→ つまり、「6ヶ月前には動き出す」という意識があるかないかで、住み替えの成否は大きく変わります。

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住み替えの資金計画【シミュレーション付き】

【この章の結論】住み替えの諸費用は売却3.5〜5% + 購入6〜8%。3,000万円売却→4,500万円購入なら、新居ローンは約3,632万円で無理のない水準です。

住み替えに必要な費用の全体像

住み替えでは、「売却にかかる費用」と「購入にかかる費用」の両方が発生します。

費用カテゴリ	内訳	目安
売却費用	仲介手数料・印紙税・抵当権抹消等	売却価格の3.5〜5%
購入費用	仲介手数料・登記費用・ローン手数料・火災保険等	購入価格の6〜8%
引越し費用	引越し代（1〜2回）	10〜30万円/回
仮住まい費用	家賃・敷金・礼金（売り先行の場合）	月15〜20万円×1〜3ヶ月

※ 住み替え時の不動産会社選びについては「大手vs地場vsエージェント｜後悔しない3つの判断基準」も参考になります。

→ つまり、住み替えの諸費用は「売却+購入の両方分」。事前に全体像を把握しておかないと資金ショートのリスクがあります。

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住み替えローンとは？通常ローンとの違い

住み替えローン（買い替えローン）は、現在の住宅ローン残債と新居の購入費用を合算して借りられるローン商品です。通常、マンションを売却してもローン残債が残ってしまう「オーバーローン」の場合、残債を自己資金で完済しなければ新居のローンは組めません。住み替えローンを使えば、残債分を上乗せして新居のローンに組み込むことができます。

住み替えローンは「どうしても自己資金が足りない場合の最終手段」と考え、可能であれば通常の住宅ローンで対応するのが望ましいです。

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【具体例】3,000万円売却→4,500万円購入のシミュレーション

大阪で最も多い住み替えパターンで、具体的な数字を見てみましょう。

前提条件: 大阪市内の3LDKマンション、ローン残債1,800万円を3,000万円で売却。北摂エリアの4LDK中古戸建て4,500万円を購入。3,000万円特別控除を適用。

【売却側】項目	金額
売却価格	3,000万円
仲介手数料	▲105.6万円
印紙税・抹消登記等	▲4.5万円
ローン残債返済	▲1,800万円
売却後の手残り	約1,090万円

【購入側】項目	金額
物件価格	4,500万円
仲介手数料	▲156.6万円
登記費用	▲30万円
ローン手数料	▲20万円
火災保険・その他	▲15万円
購入諸費用合計	約221.6万円

世帯年収600万円の場合、返済比率は約25%（月約10.1万円、35年返済、金利1.0%想定）で無理のない水準です。ただし、引越し費用や仮住まい費用を考えると、手残り1,090万円のうち100〜150万円は手元に残しておくのが安全です。

→ つまり、売却手残りをすべて頭金に回せば、住み替え後のローンは無理のない水準に収まります。

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住み替え時に使える3つの税制優遇

【この章の結論】利益が出たら3,000万円控除、損失が出たら繰越控除が基本。住宅ローン控除との併用可否で最終判断を。

① 3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡所得の特例）

売却で譲渡所得（利益）が出た場合、最大3,000万円を差し引ける最もポピュラーな特例です。大阪の一般的なファミリーマンションの住み替えでは、この特例で譲渡所得税がゼロになるケースが大半です。

注意: この特例を使うと新居で住宅ローン控除が受けられなくなります（売却年とその前後2年、合計5年間）。住宅ローン控除の恩恵が大きい場合は、次の買い換え特例を検討しましょう。

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② 特定居住用財産の買い換え特例（課税の繰延べ）

売却価格より高い価格の新居を購入した場合、譲渡所得税の支払いを将来に先送り（繰延べ）できる特例です。税金がゼロになるわけではなく、新居を将来売却した時にまとめて課税されます。

• 売却価格が1億円以下
• 所有期間10年超かつ居住期間10年超
• 新居の床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下
• 売却年の前年〜翌年に新居を取得

メリットは今の手元資金を減らさず住み替えできること。デメリットは将来の税負担が増える可能性があることです。

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③ 譲渡損失の繰越控除（オーバーローン時の救済制度）

売却で損失（譲渡損失）が出た場合に使える特例です。譲渡損失を給与所得等と損益通算でき、控除しきれない分は翌年以降3年間繰り越せます。

たとえば、4,000万円で買ったマンションを2,500万円で売却した場合、1,500万円の譲渡損失が発生。年収600万円なら、その年の所得税・住民税が大幅に軽減され、残りの損失も翌年以降に繰り越して控除できます。

この特例は住宅ローン控除と併用可能です。住み替えで損失が出るケースでは、最も有利な選択肢になることが多いです。

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どの特例を使うべき？比較表

特例	利益が出た場合	損失が出た場合	住宅ローン控除との併用
3,000万円特別控除	◎ 最も使いやすい	使えない	✕ 不可
買い換え特例	○ 繰延べ可能	使えない	✕ 不可
譲渡損失の繰越控除	使えない	◎ 最適	○ 併用可

→ つまり、利益なら3,000万円控除、損失なら繰越控除が基本。売却前に税理士と方針を固めましょう。

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住み替えで失敗しないための5つの注意点

【この章の結論】同時決済の実現、仮住まい費用の事前見積もり、学区変更のタイミング管理が住み替え成功の3大ポイントです。

① 同時決済（売り買い同日）を目指す

売却の決済と新居の決済を同日に行う「同時決済」が実現すれば、仮住まいが不要になり、引越しも1回で済みます。費用面で50〜100万円の節約になるケースもあります。同時決済にはエージェントの調整力が不可欠なので、住み替え経験の豊富なエージェントを選ぶことが重要です。

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② 仮住まい費用は月15〜20万円で見積もる

同時決済が難しい場合、仮住まいが必要になります。大阪市内・北摂エリアの3LDK賃貸の相場は月12〜18万円。これに敷金・礼金（1ヶ月分ずつ）、引越し費用2回分（計30〜50万円）を加えると、3ヶ月の仮住まいで総額100〜150万円は見ておく必要があります。この金額を資金計画に組み込んでおかないと、新居の頭金が不足する事態になりかねません。

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③ 住み替え先の住宅ローン事前審査は早めに

新居の住宅ローン事前審査は、売却活動と並行して早めに進めましょう。事前審査を通しておけば、良い物件が見つかった時にすぐ購入申込ができます。なお、現在のローンが残っている状態でも事前審査は可能です。「売却予定」であることを金融機関に伝えれば、売却後の返済能力で審査してもらえます。

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④ 引き渡し猶予（リースバック）を交渉する

売却の買主に対して、決済後も一定期間（1〜2週間）住み続けることを認めてもらう「引き渡し猶予」を交渉する方法があります。猶予期間中は日割り家賃を支払うのが一般的です。売却交渉の初期段階から条件として提示しておくのがポイントです。

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⑤ 学区変更のタイミングは子どもの学年を考慮

子どもがいるご家庭の住み替えでは、転校のタイミングが最も悩ましいポイントです。理想的なのは以下のタイミングです。

• 小学校入学前（年長の秋〜冬に住み替え完了）
• 学年の切り替わり時期（3月末〜4月初旬に引越し）
• 中学校入学前（小6の冬に住み替え完了）

学期途中の転校は子どもへの心理的負担が大きいため、できる限り避けましょう。住み替えのスケジュールを逆算して、売却開始のタイミングを決めることが大切です。大阪で多いのは、「子どもが幼稚園のうちに北摂へ」というパターン。人気学区への住み替えは物件の競争が激しいため、早めの情報収集をおすすめします。

→ つまり、子どもの学年・入学タイミングから逆算して住み替えスケジュールを組むのが鉄則です。

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まとめ

• 住み替えの最初の判断は「売り先行」か「買い先行」か — ローン残債がある方は売り先行が安全。資金に余裕がある方は買い先行も選択肢
• 全体の流れは8ステップ・約5〜8ヶ月 — 売却と購入を並行進行させ、同時決済を目指すのが理想
• 諸費用は売却3.5〜5% + 購入6〜8% — 3,000万→4,500万の住み替えなら諸費用だけで370〜580万円
• 住み替えローンは最終手段 — オーバーローン時のみ検討。通常ローンで対応できるなら不要
• 税制優遇は3種類から最適なものを選択 — 利益が出たら3,000万円控除、損失が出たら繰越控除が基本
• 同時決済で仮住まいを回避 — エージェントの調整力が住み替え費用を数十万円左右する

住み替えは複雑に見えますが、正しい順序と資金計画があれば着実に進められます。まずは現在の家の正確な査定額と住宅ローン残債の確認から始めてみてください。不安な点があれば、住み替え経験の豊富なエージェントに相談することで、最適なプランが見えてきます。

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【参考情報】

住み替えの流れ・手順

参照先	URL
SUUMO 住み替えの流れと手順ガイド	https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/20250703/001
すまいステップ 住み替えの資金計画	https://sumai-step.com/column/article/9298/
東京エステート 住み替えガイド	https://www.tokyo-estate.co.jp/relocation/

資金計画・タイミング

参照先	URL
KIT不動産 住み替えの期間と流れ	https://kit-rising.jp/media/20260318/
こもれびハウス 売り先行vs買い先行	https://www.komorebihouse.co.jp/blog/entry-768072/
ayatsumu 住み替えマンション売却	https://ayatsumu.jp/mansionbaikyaku/
iHomekobe 住み替えタイミング	https://www.ihomekobe.com/2025/10/18/20251018/

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の物件や不動産取引を推奨するものではありません。記載情報は執筆時点のものです。不動産の購入・売却は必ず専門家にご相談ください。