※本記事は2026年5月時点の公開情報をもとにした一般的な解説です。価格・仕様・商品ラインは時期・地域・キャンペーンで変動します。実際の金額や標準仕様は、三井ホームの正式な見積もり・カタログと専門家へのご確認をお願いします。
「三井ホームのデザインに憧れているけど、坪単価100万円超えって聞いて諦めかけてた。でも『SELECT』なら2,400万円〜って本当？うちでも手が届くの？」
「規格住宅って安いぶん、間取りもデザインも我慢しないといけないんでしょ？三井の品質はちゃんと残ってるのか不安…」
「『2,400万円〜』の“〜”が怖い。結局オプションを足したら、普通の注文住宅と変わらなくなるんじゃない？」
家づくりのご相談の中でも、三井ホームの「SELECT（セレクト）」については、ここ1年でぐっと質問が増えました。「デザインの三井」に憧れつつも、注文住宅（オーダー）の価格に手が止まっていたご家族が、「規格住宅なら届くかもしれない」と希望を持って調べ始める——そんな流れが起きているのだと思います。
結論から申し上げます。三井ホームSELECTは、「三井の構造・断熱の品質はそのままに、プロが厳選した間取りから選ぶことでコストと打ち合わせ時間を抑えた規格住宅（セミオーダー）」です。だからこそ、「どこまで自由に変えたいか」「オプションをどこで止めるか」を最初に決められる家族にとっては、とてもお得な選択肢になります。逆にそこが曖昧なまま進むと、せっかくの価格メリットは消えてしまいます。本体価格は2,400万円〜が一つの目安。ただし「実際に住める総額」は本体価格に約1.3倍をかけた金額で考えるのが現実的です。
この記事では、不動産エージェントとして数多くのお客様のハウスメーカー選びに同席し、見積もりを一緒に読み解いてきた立場から、SELECTの「お得さの正体」と「気をつけるべき落とし穴」を、できるだけ具体的な数字と、現場で見てきた実例を交えてお伝えします。「あなたの家族にとってお得かどうか」を自分で判断できるようになることを、この記事のゴールにします。
【本記事のご紹介について】本記事の筆者（岡本）は、三井ホームを含む複数のハウスメーカーから、お客様をご紹介した場合に紹介料を受け取ることがあります。そのため特定の会社へ誘導するのではなく、お客様のご状況に応じて公平に情報をお伝えするよう努めています。ご紹介料はお客様にご負担いただくものではありません。
- 三井ホームSELECTが「お得」になる家族・ならない家族の見分け方
- 「2,400万円〜」の本当の意味と、35坪の総額シミュレーション（2026年5月時点）
- SELECTでも損なわれない「三井品質」（断熱等級6・2×6プレミアム・モノコック構法）
- SELECTとORDER（注文）・他社の規格住宅との違いを比較表で整理
- 予算オーバー・後悔を防ぐための5つの設計・資金ポイント
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【結論】三井ホームSELECTが「お得」になる家族・要検討な家族
家づくりの相談で私がいつも最初にお伝えするのは、「お得かどうかは、商品ではなく“あなたの家族の優先順位”で決まる」ということです。SELECTは万人にとって安い魔法の商品ではありません。「向いている家族」が選べば、三井ブランドの品質を数百万円安く手に入れられる賢い選択になります。まずは、ご自身がどちらに当てはまるかを確認してみてください。
SELECTが「お得」になる家族
こんな家族にはSELECTが向いています
- 三井ホームの構造・断熱の性能とブランドの安心感が一番の決め手
- 間取りは「プロが考えた暮らしやすいプラン」で十分満足できる
- 共働きなどで、打ち合わせ回数・期間をできるだけ短くしたい
- 整形地（四角形に近い土地）を持っている、または購入予定
- 「ここまでが予算」という上限を、最初から自分で決められる
SELECTを選ぶ前に「要検討」な家族
この項目に多く当てはまる方は、SELECT以外も比較を
- 間取りを一から自由に描きたい・吹き抜けや大開口にこだわりたい
- 変形地・狭小地・傾斜地など、規格プランがはまりにくい土地
- 外観も内装も「世界に一つだけ」を追求したい
- とにかく総額の安さが最優先（その場合は他社規格も比較対象に）
「うちは整形地だし、間取りはプロにお任せでいいかな…って思ってたから、向いてるほうかも」
そうなんです。実際にご案内してきた中でも、「間取りはこだわりすぎない」と決めたご家族ほど、SELECTで満足度高く・予算内におさまっています。逆に途中で“あれもこれも”となると、せっかくの価格メリットが薄れてしまうんですね。
そもそも三井ホームSELECTとは？規格住宅・セミオーダーの位置づけを5分で理解
SELECTを正しく理解するには、まず三井ホームの商品構成を押さえるのが近道です。三井ホームには大きく分けて3つのラインがあり、SELECTはその入口にあたります。「規格住宅」と聞くと安かろう悪かろうを連想する方もいますが、SELECTの場合は構造・断熱といった“家の骨格”の性能は上位ラインと共通というのが大きな特徴です。
三井ホームの3つの商品ライン
| 商品ライン | 位置づけ | 自由度 | 本体坪単価の目安 |
|---|---|---|---|
| MITSUI HOME SELECT | 規格住宅（セミオーダー） | プランから選ぶ＋部分カスタマイズ | 約75〜90万円台 |
| MITSUI HOME ORDER | セミオーダー〜自由設計 | 高い | 約100〜130万円 |
| MITSUI HOME PREMIUM | フルオーダー（最上位） | ほぼ無制限 | 約160〜200万円 |
三井ホームの公式サイトでも、SELECTは「プロが厳選した質の高い間取りプランを用意した規格住宅」と紹介されています。注文住宅で50年積み上げてきた設計の中から、暮らしやすい間取りをパッケージ化し、そこにご家族の好みを“アレンジ”として加えていく——これがSELECTの基本コンセプトです。
「規格住宅」と「建売」「完全自由設計」は何が違う？
言葉が紛らわしいので、ここで整理しておきます。建売は「完成した家を買う」、完全自由設計は「ゼロから描く」、規格住宅はその中間で「用意されたプランを選んで微調整する」イメージです。SELECTは規格住宅に分類されますが、選べるプランの数と質、そして三井の構造性能がそのまま使える点で、一般的な規格住宅より一段上のポジションにあると考えてよいでしょう。
- 建売：完成済みを購入。価格は最も読みやすいが、間取り・仕様は選べない
- 規格住宅（SELECT）：プランを選び部分カスタマイズ。コストと時間を抑えつつ性能は確保
- 完全自由設計（PREMIUM等）：間取りも外観も自由。その分コストと打ち合わせ期間は増える
「なるほど。規格住宅でも“三井の中身”はちゃんと入ってるってことなんですね。安いだけの別物かと思ってました」
SELECTの価格は本当に「2,400万円〜」？坪単価と総額のリアル
ここが、この記事で最もお伝えしたいポイントです。価格の数字は出典によって幅があり、坪単価で見ると本体70万円台〜120万円台まで解説サイトによってバラつきます。これは「本体価格だけを見ているか」「総額で見ているか」「平屋か2階建てか」「いつ時点の情報か」で大きく変わるためです。だからこそ、数字を一つだけ鵜呑みにせず、必ず“レンジ（幅）”と“総額の考え方”で捉えることが大切です。
本体価格と「総額」は分けて考える
家づくりの費用は、大きく「①建物本体工事費」「②付帯工事費（地盤改良・屋外給排水・外構など）」「③諸費用（登記・ローン手数料・税金など）」の3つに分かれます。「2,400万円〜」は①の本体価格の話であって、②③を足すと、私の感覚でも総額は本体価格のおおむね1.3倍に着地することが多いです。
延床面積別・総額シミュレーション（2026年5月時点の目安）
| 延床面積 | 本体価格の目安 | 付帯・諸費用込みの総額目安（本体×約1.3） |
|---|---|---|
| 30坪（約100㎡） | 約2,300万〜2,700万円 | 約3,300万〜3,800万円 |
| 35坪（約115㎡） | 約2,700万〜3,200万円 | 約3,800万〜4,400万円 |
| 40坪（約132㎡） | 約3,100万〜3,600万円 | 約4,300万〜5,000万円 |
注意点として、平屋は2階建てより坪単価が高くなりやすい傾向があります。同じ延床面積でも、基礎と屋根の面積が大きくなるためです。SELECTでも平屋は坪90万円を超えるケースがある、と複数の解説で指摘されています。平屋を検討中の方は、上の表より一段上の予算感で考えておくと安全です。
「本体2,400万円で喜んでたら、総額だと3,000万円後半…。最初から総額で考えておかないと危ないですね」
そこに気づけたら大丈夫です。私がご相談でいつも最初にやるのは、坪単価の議論より先に「総額の上限」と「土地にいくら残せるか」を決めること。順番を逆にすると、ほぼ必ず予算が膨らみます。
三井ホームのフルオーダー（ORDER）が坪単価100〜130万円であることを考えると、SELECTは坪単価で20〜40万円ほど安い計算になります。35坪なら数百万円の差です。この差を「品質を落として削った差」ではなく「設計と打ち合わせを効率化して生まれた差」と理解できると、SELECTのお得さが腑に落ちると思います。
SELECTでも損なわれない「三井品質」3つの強み
SELECTのお得さを語るうえで外せないのが、「価格を下げても、家の骨格と性能は妥協していない」という点です。コストを抑えるために削られているのは主に「間取りの自由度」と「打ち合わせの工数」であって、構造や断熱ではありません。順番に見ていきましょう。
強み①：断熱等級6に対応する高断熱性能
三井ホームは、国の断熱基準で上位にあたる断熱等級6に対応し、超高断熱仕様ではUA値0.39W/㎡Kという数値も公表しています（数値が小さいほど高断熱）。これは省エネ基準を大きく上回る水準で、冷暖房効率や一年を通した室内の快適性に直結します。SELECTでもこの断熱の考え方が受け継がれている点は、長く住むほど効いてくる強みです。
強み②：2×6ウォールの「プレミアム・モノコック構法」
三井ホームというと「ツーバイフォー（2×4）」のイメージを持つ方が多いのですが、現在の標準は2×6（ツーバイシックス）ウォールを基本としたプレミアム・モノコック構法です。壁の厚みが増すことで断熱材を厚くでき、断熱性能と構造強度の両立につながっています。床・壁・屋根の6面体で建物を支える「モノコック構造」は、地震の力を建物全体で受け止める考え方で、耐震性の評価が高いのも三井の伝統です。
強み③：「デザインの三井」の提案力
三井ホームは「洋風・輸入住宅」のイメージが強いですが、現在の施工事例はアーバンでシックなデザインがかなり多く、かつての代名詞だった南欧風だけではありません。実際に事例を拝見していても、モダン〜上質なシンプルまで提案の幅が広いと感じます。SELECTはプロが厳選したプランがベースなので、「自分でゼロから考えるのは不安だけど、垢抜けた家にはしたい」という方の満足度が高い印象です。
ここがポイント：SELECTで“残る”三井品質
- 断熱等級6に対応する高断熱の考え方は上位ラインと共通
- 構造は2×6プレミアム・モノコック構法（2×4ではない）
- プロが厳選したプランで「垢抜けたデザイン」を再現しやすい
「価格を抑えるために断熱や構造が削られてるんじゃないか、って一番心配でした。そこが上位と同じなら安心です」
SELECTを選ぶ前に整理しておきたい3つのポイント
ここでは、あえて慎重に見ておきたいポイントを正直にお伝えします。これは「SELECTがダメ」という話ではなく、知っておけば避けられる落とし穴です。むしろ、ここを理解している家族ほどSELECTで満足しています。
ポイント①：間取りの自由度には“構造上の制約”がある
SELECTは基本プランをベースにするため、構造躯体となる柱や梁の位置は基本的に変更できません。「この柱さえなければLDKがもっと広くなるのに」という声は、規格住宅で最もよく聞く後悔です。逆に言えば、キッチンや洗面の位置、収納の増減といった“動線レベルの調整”は十分可能。どこまでが変えられて、どこからが変えられないのかを、最初に担当者と確認しておきましょう。
ポイント②：オプションの“積み上げ”で予算が膨らむ
これは私が現場で一番ヒヤッとするポイントです。本体価格が抑えめなぶん、「せっかくだから」とオプションを足していくうちに、気づけばORDER（注文）と変わらない総額になっていた——という相談を何度も受けてきました。特に全館空調「スマートブリーズ」は標準ではなくオプション扱いで、導入には数百万円規模の費用がかかることがあります。「必須」と「あれば嬉しい」を最初に仕分けることが、SELECTのお得さを守る最大のコツです。
ここがポイント：オプションの賢い仕分け方
- 「必須」＝後から変えにくい性能・断熱・構造まわりを優先
- 「あれば嬉しい」＝内装・設備のグレードは“予算の残り”で判断
- 全館空調などの大型オプションは「総額への影響」を必ず試算してから決める
ポイント③：土地の形状によってはプランがはまらない
規格住宅は、ある程度整った四角形の土地を前提に設計されています。そのため狭小地・変形地・傾斜地ではプランがうまくはまらないことがあります。これは不動産エージェントの出番でもあり、「SELECTで建てたい」が先にあるなら、土地探しの段階から“規格プランがのる土地か”を一緒に見ておくと失敗が激減します。建物と土地はセットで考えるのが鉄則です。
「土地から探す予定なので、“規格がのる土地かどうか”っていう視点はなかったです。先に知れてよかった…」
ここは本当に大事なところです。土地を決めてからプランがはまらないと分かると、計画が一気に巻き戻ってしまう。土地と建物を同時に見られる立場の人間を、早い段階で一人入れておくと安心ですよ。
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SELECT vs ORDER vs 他社の規格住宅｜比較で見る立ち位置
SELECT単体で見ても判断しづらいので、比較で立ち位置を確認しましょう。まずは同じ三井ホーム内のSELECTとORDERの違い、次に他社の規格住宅との比較です。「自由度を取るか、コストと手軽さを取るか」という軸で見ると分かりやすくなります。
三井ホーム内：SELECT と ORDER の違い
| 比較項目 | SELECT（規格） | ORDER（注文） |
|---|---|---|
| 本体坪単価の目安 | 約75〜90万円台 | 約100〜130万円 |
| 間取りの自由度 | プランから選択＋部分調整 | ほぼ自由に設計可能 |
| 打ち合わせ期間 | 短め（効率重視） | 長め（こだわり対応） |
| 構造・断熱の性能 | 基本の考え方は共通（断熱等級6対応・2×6プレミアム・モノコック） | |
| 向く家族 | 品質×コスパ重視・整形地 | 自由設計重視・こだわり強め |
他社の規格住宅との比較イメージ
大手各社も規格・セミオーダー商品を持っています。たとえば積水ハウスの「ノイエ」、住友林業のセミオーダー的なプランなどが代表的です。「同じ予算帯でどこを選ぶか」は、構造（木造か鉄骨か）・デザインの好み・担当者との相性で変わります。三井SELECTは“木造×デザイン×高断熱”を一定価格で実現したい層に強い、というのが私の見立てです。
「他社の規格住宅とも迷ってます。正直、どこも良く見えてきて決められない…」
迷うのは当然です。各社それぞれに強みがあり、「どこが一番か」ではなく「あなたの優先順位にどこが一番合うか」が答えになります。こういうときこそ、特定の会社に偏らない中立な視点で横並びに比較すると、驚くほど早く頭が整理されます。比較の物差しを持つことが大切です。
SELECTで後悔しないための5つの設計・予算ポイント
ここまでの内容を、契約前の“チェックリスト”として5つにまとめます。どれも特別なことではありませんが、この5つを押さえた家族は、ほぼ例外なく予算内で満足されています。
- 総額の上限を最初に決める：坪単価より先に「総額いくらまで・土地にいくら残すか」を確定する
- オプションを“必須/任意”で仕分ける：性能は必須、内装グレードは予算の残りで判断
- 土地とプランの相性を先に見る：規格プランがのる土地かを土地探し段階で確認
- 標準仕様の範囲を正確に把握する：「どこまでが標準で、どこからがオプションか」を一覧で確認
- 妥当性を第三者の目でチェックする：他社・他プランと並べて、価格と内容の納得感を確かめる
特に①と⑤は、不動産エージェントが最もお役に立てる部分です。「気に入った1社だけで話を進めて、後から高いと気づく」のは、本当によくある後悔です。最初に総額の枠を決め、最後に第三者の目で妥当性を確認する——この2つだけでも、満足度は大きく変わります。
私がご相談でやっているのは、まさにこの“枠決め”と“妥当性チェック”です。家そのものを売るわけではない立場だからこそ、「その総額、土地まで含めて無理がないですか？」と一歩引いてお話しできます。
三井ホームSELECT よくある質問（FAQ）
Q1. SELECTは「2,400万円〜」で本当に建ちますか？
「2,400万円〜」は建物“本体”の目安です。実際に住める状態にするには付帯工事費・諸費用が加わり、総額は本体価格の約1.3倍を見込むのが現実的です。30坪なら総額3,300万〜3,800万円前後が一つの目安になります。
Q2. 三井ホームは「2×4（ツーバイフォー）」ですか？
「2×4」は過去のイメージで広まった呼称で、現在の標準は2×6（ツーバイシックス）ウォールを基本とした「プレミアム・モノコック構法」です。壁が厚くなることで断熱性能と構造強度の両立につながっています。検討時は「いまの標準は2×6か」を担当者に確認しましょう。
Q3. 全館空調「スマートブリーズ」は標準ですか？
SELECTでは標準ではなくオプションです。導入には数百万円規模の費用がかかる場合があるため、「家全体の快適性をどこまで求めるか」と総額への影響をセットで判断しましょう。高断熱住宅と相性がよい設備ですが、必須かどうかはご家族の優先順位次第です。
Q4. 規格住宅でも保証は注文住宅と同じですか？
構造・保証の基本的な考え方は商品ラインで共通とされています。三井ホームは初期保証（基礎・構造躯体）を10年とし、所定の有償メンテナンスを継続することで最長60年まで保証を延長できる仕組みを設けています（「無償で60年」ではない点に注意）。詳細は契約時に最新の保証内容をご確認ください。
Q5. 間取りはどこまで変えられますか？
構造躯体（柱・梁）の位置は基本的に変更できませんが、キッチンや洗面の位置、収納の増減など動線レベルの調整は可能なケースが多いです。「どこまでが標準調整で、どこからがオプション扱いか」を最初に確認しておくと安心です。
Q6. 平屋もSELECTで建てられますか？
平屋プランも選べますが、平屋は2階建てより坪単価が高くなりやすい点に注意が必要です。基礎・屋根の面積が増えるためで、SELECTでも坪90万円を超えるケースがあると指摘されています。平屋希望の方は、一段上の予算感で計画しましょう。
Q7. 工期はどのくらい短くなりますか？
基本設計が固まっているぶん、フルオーダーより打ち合わせ・設計期間を短縮しやすいのがSELECTの強みです。一般に着工から引き渡しまで5〜6か月程度が目安とされますが、地域・繁忙期・仕様で前後します。具体的なスケジュールは担当者にご確認ください。
Q8. SELECTとORDER、結局どっちがお得ですか？
「間取りはプロのプランで十分」ならSELECTが圧倒的にお得です。一方で「自由設計でこだわりたい部分が明確」ならORDERが後悔しません。オプションを積み上げてORDER並みの総額になるなら、最初からORDERを選ぶ判断もあり得ます。総額で並べて比較するのが正解です。
「ずっと気になってた“2×4？”とか“全館空調は標準？”が一気に解決しました。これで展示場でも的確に質問できそう」
「うちの土地・予算でSELECTはお得？」を中立に整理する3つのアプローチ
私自身、三井ホームを検討されるお客様をご案内する中で、最初にいただく質問はほぼ決まっています。「SELECT（規格）とORDER（自由設計）で、結局いくら違うのか」——ここを曖昧にしたまま展示場を回ると、後から「思ったより上がってしまった」と後悔につながりがちです。
ここまで読んで「うちの場合はどうなんだろう？」と感じた方へ。家づくりの情報の集め方には、大きく3つのアプローチがあります。どれが正解ということはなく、組み合わせるのが一番賢いので、それぞれの特徴を正直にお伝えします。
| アプローチ | メリット | 気をつけたい点 |
|---|---|---|
| ①自分で展示場へ直接行く | 実物を見られる・複数社を自由に回れる | 営業ペースに乗りやすい・担当者の質にばらつき |
| ②知人・家族の紹介 | 信頼関係が前提で安心感がある | 担当者の質は保証されない・断りにくい |
| ③中立な不動産エージェントに相談 | 土地と建物を横断で比較・優秀な担当に出会いやすい | 相談相手の中立性・力量に依存する |
私（岡本）は不動産エージェントとして、家そのものを売る立場ではなく、土地と建物・資金計画を横断して中立にご相談に乗る立場です。三井ホームを含む複数のハウスメーカーと接点があり、ご希望があれば本社経由で“ブログからのご相談”として優秀な担当者のご紹介を試みることもできます（ネットワーク内に該当者がいる場合）。ノルマ営業はいたしませんし、紹介料は私の側で受け取るもので、お客様にご負担いただくことはありません。
こんな方は、お気軽にご相談ください
- SELECTとORDER（または他社）で迷っていて、総額で比較したい
- 土地から探すので、「規格プランがのる土地か」も含めて相談したい
- 展示場に行く前に、中立な立場の意見も聞いて頭を整理したい
「いきなり展示場に行くのは勇気がいるけど、中立な人に整理してもらえるなら相談してみたいかも」
その気持ち、よくわかります。「なんとなく1社で進めて、後から総額の高さに気づく」のだけは避けたいところ。まずは気軽に、今の検討状況を聞かせていただくところから始めましょう。下のフォームから、24時間いつでもご質問いただけます。
「展示場や営業トークだけで、本当にうちに合うメーカーを選べるのかな…」
「ハウスメーカーごとの違いや紹介制度、結局どう考えればいいの？」
「建築費も上がるなか、このまま進めて後悔しないか少し不安」
ハウスメーカーの営業担当はその道のプロですが、立場上どうしても自社中心の説明になります。どのメーカーにも所属しない不動産エージェント（岡本）だからこそ、あなたのご家族にとっての「いちばん」をフラットな目線でお伝えできます。
- ✅ 大手ハウスメーカー各社の違いを、良い点も注意点も正直に整理
- ✅ 予算・土地・ご家族構成に合うメーカーを、一般論でなく個別にアドバイス
- ✅ 展示場に行く前に知っておきたい「後悔しやすいポイント」を先回りでお伝え
入力は30秒・4項目だけ。「うちの場合は？」のひとことでも大丈夫です👇
✅ どのメーカーにも偏らない中立の立場｜📬 24時間以内に岡本本人が返信｜💬 営業電話なし・質問だけでもOK
まとめ：三井ホームSELECTは「割り切れる家族」にとって賢い選択
- SELECTは三井ホームの規格住宅（セミオーダー）。構造・断熱の品質は上位ラインと共通
- 「2,400万円〜」は本体価格の目安。総額は本体×約1.3倍で考える
- 本体坪単価は75〜90万円台が目安。ORDERより坪20〜40万円ほど安い
- 構造は2×6プレミアム・モノコック構法（2×4ではない）。全館空調はオプション
- “弱点”は間取り自由度・オプション沼・土地条件の3つ。いずれも事前対策が可能
- 後悔回避は「総額の上限設定」と「第三者の妥当性チェック」がカギ
三井ホームSELECTは、「憧れの三井を、現実的な予算で叶える」ための、とても合理的な選択肢です。大切なのは、商品の良し悪しではなく「あなたの家族の優先順位に合っているか」。この記事が、その判断の物差しになれば嬉しいです。家は一生に一度の大きな買い物。焦らず、でも情報は早めに、中立な視点も交えて進めていきましょう。
「うちにとってお得か」を一緒に整理するお手伝いができます。SELECTが気になっている方も、他社と迷っている方も、まずは気軽に今の状況を聞かせてください。土地と予算まで含めて、中立にご一緒します。
記事の内容を踏まえた「あなたの家庭ならどうすべきか」は、ご家族の状況によって異なります。
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【参考情報】
| 情報源 | 内容 | 参照先 |
|---|---|---|
| 三井ホーム公式 | 規格住宅「SELECT」商品紹介 | 三井ホーム セレクト |
| 三井ホーム公式 | 断熱性能・MOCX WALL（断熱等級6・UA値） | 快適性・断熱 |
| 三井ホーム公式 | 全館空調スマートブリーズ・空気質 | 空気のデザイン |
| 三井ホーム公式 | 60年点検・保証システム | 保証・アフターサポート |
| 国土交通省 | 住宅性能表示制度（断熱等性能等級） | 住宅性能表示制度 |
| 住宅金融支援機構 | フラット35（資金計画・技術基準） | フラット35 |
| 長期優良住宅（国交省） | 長期優良住宅の認定制度 | 長期優良住宅 |
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