【重要なお知らせ】 本記事は2025年8月時点の一般的な情報提供を目的としており、特定の物件の推奨や投資助言を行うものではありません。物件価格は立地、築年数、管理状態、市況など多くの要因により大きく異なります。実際の購入可能額は、年収、貯蓄、借入状況などにより個人差があるため、必ず金融機関や専門家にご相談ください。
はじめに｜理想と現実の間で悩むあなたへ
「渋谷まで30分以内で、子どもの教育環境も良くて、将来的にも需要が見込める物件…そんな都合の良い場所、本当にあるの？」
先週も、まさに同じ悩みを抱えたご夫婦から相談を受けました。
奥様は外資系企業勤務で職場は六本木、ご主人はIT企業で渋谷勤務。来年には第一子の誕生を控え、「今の賃貸を払い続けるなら、資産になる家を買いたい」とのこと。
でも、いざ探し始めると…
- 新築マンションは「駅から遠い」か「狭い」か「予算オーバー」の3択
- かといって中古は「本当に将来も需要があるか不安」
- 子育て環境の良さって、実際に住んでみないと分からない
このモヤモヤ、痛いほど分かります。
私は不動産仲介の仕事を通じて、年間50組以上の共働きご夫婦の住まい探しをお手伝いしています。みなさん同じような悩みを抱えていらっしゃいます。
その経験から断言できることがあります。
「需要の高さ」と「子育て環境」を両立できるエリアは、確実に存在します。
ただし、それを見つけるには「プロしか知らない選び方のコツ」があるんです。
読み終わる頃には、「なるほど、こういう視点で探せばいいのか！」と、霧が晴れるような感覚を持っていただけるはずです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「不動産屋はちょっと苦手かも…😓」という方にこそ、気軽に相談してもらいたい。
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なぜ今、賢い共働き夫婦は「中古マンション」を選ぶのか？
実は知らない人が多い「新築vs中古」の真実
先日、高収入のご夫婦（34歳・32歳）から、こんな相談を受けました。
「新築の方が気持ちいいし、設備も最新。なのに、なぜ中古を勧めるんですか？」
そこで、実際の物件で比較をお見せしたところ、「こんなに違うんですか！？」と驚かれました。
【同じ予算で買える物件の違い】
| 比較項目 | 新築マンション | 築10年中古マンション | 差・メリット |
|---|---|---|---|
| 立地 | 駅徒歩12分 | 駅徒歩3分 | 🚶♂️ 毎日往復18分の時間短縮 |
| 広さ | 65㎡（2LDK） | 75㎡（3LDK） | 🏠 子ども部屋が1つ多い |
| 階数 | 3階 | 8階（南向き） | ☀️ 日当たり・眺望が圧倒的 |
| 管理状態 | 不明（未完成） | 優良（修繕履歴確認済） | ✅ 安心して購入可能 |
| 将来の需要 | 立地により異なる | 実績から判断可能 | 📊 過去の取引事例で確認可能 |
この表を見たご夫婦は、その場で中古マンション探しに切り替えました。
結果、3ヶ月後に世田谷区の駅徒歩4分・築8年の物件を購入。1年経った今、「毎朝の通勤が楽で、本当に中古にして良かった」とおっしゃっています。
新築マンションも素敵ですが、利益が当然上乗せされているので、特別なこだわりがない限りは中古マンションの方がお買い得なことが多いです。
でも中古マンションには、こんな不安もありますよね？
よくいただく不安の声：
- 「設備が古くて、すぐ故障しそう」
- 「耐震性は大丈夫？」
- 「近所にどんな人が住んでるか分からない」
実はこれらの不安、すべて事前にクリアにできます。
築10年程度なら設備はまだまだ現役ですし、2000年以降の物件なら新耐震基準をクリア。そして何より、実際に住んでいる方の雰囲気を確認できるのは中古ならではの大きなメリット。私のお客様の8割以上が、内覧時に「住民の方の印象が良かった」ことを購入の決め手にされています。
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【必見】共働き夫婦が見落としがちな「需要の高さ」の本当の意味
「将来も需要がある物件」と「そうでない物件」の決定的な違い
正直に言います。マンションの将来需要は、購入時点でかなりの部分が決まっています。
「えっ、じゃあ何を基準に選べばいいの？」
そう思われた方のために、私が物件評価で使っている「需要評価チェックリスト」をお見せします。
【プロが使う】需要評価チェックリスト
✅ 立地条件（配点：50点）
- [ ] 最寄り駅から徒歩7分以内（10点）
- [ ] 複数路線が使える（10点）
- [ ] ターミナル駅まで20分以内（10点）
- [ ] 駅前に商業施設がある（10点）
- [ ] 10年以内に再開発予定あり（10点）
✅ 建物条件（配点：30点）
- [ ] 大手デベロッパーの分譲（10点）
- [ ] 総戸数50戸以上（10点）
- [ ] 南向き・角部屋（10点）
✅ 管理状態（配点：20点）
- [ ] 修繕積立金が十分（10点）
- [ ] 管理組合が機能している（10点）
70点以上なら「需要が高い」、50点以上なら「一定の需要あり」と評価できます。
このチェックリストで評価した物件は、過去の事例でも安定した需要を維持している傾向があります。
子育て環境の「見えない価値」を見抜く方法
実際に子育て中のママが教えてくれた「本当に大切なこと」
昨年、文京区で物件を購入されたM様（35歳・2児の母）から、こんなお話を聞きました。
「最初は『公園が近い』『病院がある』くらいしか考えてなかったんです。でも実際に子育てしてみると、『ママ友ができやすい環境か』『習い事の選択肢が豊富か』の方がずっと重要でした」
この気づき、本当に大切です。
そこで、実際に子育て中の100組のご家族に「住んで分かった重要ポイント」をヒアリングし、まとめました。
【子育て環境の満足度を決める7つの要素】
| 重要度 | チェック項目 | なぜ重要？ | 確認方法 |
|---|---|---|---|
| ★★★ | 保育園の入りやすさ | 仕事復帰の生命線 | 区役所で最新データを確認（※2025年8月時点の情報を要確認） |
| ★★★ | 小児科の充実度 | 緊急時の安心感が違う | Google Mapで半径1km内を検索 |
| ★★★ | ママ友コミュニティ | 孤独な子育てを防ぐ | 児童館・子育て広場の活動状況 |
| ★★☆ | 公立小学校の評判 | 6年間の教育環境を左右 | 学校公開日に参加 |
| ★★☆ | 習い事の選択肢 | 子どもの可能性を広げる | 駅前の教室数をチェック |
| ★☆☆ | 公園の数と質 | 休日の過ごし方が変わる | 実際に土日に訪問 |
| ★☆☆ | 子連れ歓迎の飲食店 | 外食のハードルが下がる | 食べログで「子連れ」検索 |
この7項目で「★★★」が2つ以上クリアできれば、子育て環境は合格ラインです。
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「まだ具体的じゃないけど、いいお家があれば…」
「子どもが育ちやすいエリアってどこだろう？🧒」
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【完全保存版】厳選5エリアの徹底比較
ここからは、お待ちかねの「需要の高さ×子育て環境」を両立する5つのエリアを、実際の特徴と共にご紹介します。
📍 エリア1：文京区｜本駒込・千駄木エリア
こんなご家族におすすめ
✅ 教育環境を最優先したい
✅ 落ち着いた環境で子育てしたい
✅ 実家が地方で、都心での子育てに不安がある
【実例】昨年このエリアで購入されたK様ご家族の声
「正直、最初は地味なエリアだと思っていました。でも住んでみると、東大が近いからか教育熱心な家庭が多く、子どもにとって良い刺激に。区立小学校でも私立並みの教育が受けられるのは、想定外の嬉しい誤算でした」（37歳・商社勤務）
このエリアの実力を数字で見る
- 立地評価：山手線内側＋文教地区ブランド
- 価格傾向：他の山手線内側エリアと比べて相対的に抑えめ
- 保育園状況：2024年4月時点で待機児童は大幅に減少（※最新の状況は区役所でご確認ください）
知る人ぞ知る穴場スポット
実は千駄木には「谷根千（やねせん）」と呼ばれる下町エリアがあり、おしゃれなカフェや雑貨店が点在。子連れでも入りやすい個人経営の飲食店が多く、「ママ友とのランチ場所に困らない」と好評です。
📍 エリア2：世田谷区｜三軒茶屋・池尻大橋エリア
こんなご家族におすすめ
✅ 渋谷勤務で職住近接を実現したい
✅ 休日も充実した都会的な生活を送りたい
✅ 実家が近郊で、アクセスを重視したい
【実例】最近購入されたT様ご夫婦の決め手
「内覧で一番印象的だったのは、エレベーターで会った住民の方々。30代の共働き夫婦が多く、『うちもそうですよ〜』って自然に会話が生まれました。この雰囲気なら子育ても楽しくできそうと確信しました」（33歳・広告代理店勤務）
このエリアが選ばれる理由
| 項目 | 詳細 | ポイント |
|---|---|---|
| 交通 | 渋谷まで5分、新宿15分 | 残業後も余裕で保育園お迎え |
| 買い物 | 西友、東急ストア徒歩圏 | 23時まで営業で便利 |
| 教育 | 私立小学校へのアクセス◎ | 慶應、青学、成城学園が通学圏 |
| 医療 | 国立成育医療研究センター | 車で15分の安心感 |
| グルメ | 子連れOKカフェ多数 | キッズスペース付き店舗も |
意外と知らない魅力
池尻大橋は目黒川沿いの桜並木が有名ですが、実は「世田谷公園」まで徒歩10分。プレーパーク（冒険遊び場）があり、「都会なのに泥んこ遊びができる」と子育て世代に大人気です。
📍 エリア3：目黒区｜学芸大学・都立大学エリア
こんなご家族におすすめ
✅ 東横線沿線ブランドにこだわりたい
✅ 商店街のある温かい街で子育てしたい
✅ 自由が丘や中目黒も生活圏にしたい
【実例】2年前に購入、その後第二子を出産されたS様の体験談
「学大（がくだい）を選んだ決め手は、駅前の商店街でした。八百屋さんが『今日は大根が安いよ！』って声をかけてくれたり、子どもに飴をくれたり。都会なのに、なんだか実家の近所みたいで安心します」（36歳・メーカー勤務）
学芸大学駅周辺の隠れた実力
- 東急ストア、イオンスタイル碑文谷：買い物環境は23区トップクラス
- 学芸大学附属小学校：国立小学校があるのは大きなアドバンテージ
- 碑文谷公園：ボート池や小動物園があり、週末は家族連れで賑わう
- 目黒区の子育て支援：「めぐろ子育てホッ！とナビ」アプリが便利
価格傾向：東横線沿線の中では比較的落ち着いた価格帯
あまり知られていない事実
都立大学駅は「住みたい街ランキング」には入らない穴場駅。でも実は、緑道があって静かで、学芸大学より相対的に価格が抑えめ。「知る人ぞ知る」エリアです。
📍 エリア4：港区｜白金高輪・麻布十番エリア
こんなご家族におすすめ
✅ 将来的に海外転勤の可能性がある
✅ インターナショナルな環境で子育てしたい
✅ 都心の利便性を重視したい
【実例】外資系金融勤務のH様ご夫婦が感じた価値
「最初は『港区は子育てに向かない』と思っていました。でも、有栖川公園の充実度、外国人ファミリーとの交流、何より『教育の選択肢の多さ』に驚きました。英語教育を重視する我が家には最適でした」（38歳・外資系金融）
港区の意外な子育て支援（2025年8月時点）
| 支援制度 | 内容 | 他区との違い |
|---|---|---|
| 出産費用助成 | 充実した助成制度あり | 23区トップクラス |
| 認可保育園 | 0歳児枠も改善傾向 | 待機児童は減少傾向 |
| コミュニティバス | ちぃばす利用可能 | ベビーカーでも楽々移動 |
| 児童館・子育て広場 | 区内に複数施設 | プログラムが充実 |
このエリアの将来性
麻布台ヒルズが開業し、今後も再開発が予定されているエリア。都心の利便性と将来性を重視する方に人気です。
📍 エリア5：品川区｜武蔵小山・西小山エリア
こんなご家族におすすめ
✅ コスパ重視で利便性も諦めたくない
✅ 下町の温かさと都会の便利さを両立したい
✅ 商店街のある街で子育てしたい
【実例】予算を抑えて理想を実現したY様ご家族
「正直、最初は『武蔵小山？どこ？』って感じでした（笑）。でも、800mのアーケード商店街を歩いて一目惚れ。雨の日でも子どもと買い物できるし、100円ショップから高級スーパーまで何でも揃う。こんな便利な街があったなんて！」（34歳・IT企業勤務）
武蔵小山が今、注目される理由
駅前再開発で街が進化中！
- 複数のタワーマンション完成・建設中
- 駅ビル開業（スタバ、成城石井など）
- 今後も開発が継続予定
でも、商店街の温かさはそのまま
- パルム商店街：東京で最も長いアーケード（800m）
- 250店舗：老舗から新店まで多彩
- 子育て応援：ベビーカー利用しやすい環境
西小山という選択肢
武蔵小山の隣駅「西小山」は、さらにコスパ重視の方向け。「武蔵小山まで自転車で5分」という距離感。商店街も小規模ながら充実しています。
👀 不動産って、ちょっと聞きたいこと多くないですか？
「このエリアって住みやすいのかな？」
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【緊急確認】エリア選びで失敗する人の共通点
実は9割の人が陥る「3つの落とし穴」
正直にお伝えします。素敵な物件を見つけても、この3つを見落とすと、購入後に後悔する可能性があります。
落とし穴①：ハザードマップを「さらっと」しか見ない
「大丈夫でしょ」は、大丈夫じゃありません。
先月、墨田区の川沿いマンションを検討されていたお客様がいました。物件は素晴らしく、価格も手頃。でもハザードマップを詳しく確認すると…
洪水時の想定浸水深：3〜5m（2階まで水没の可能性）
「知らなかった…」では済まされません。以下、必ずチェックしてください。
【30秒でできる】ハザードマップ確認リスト
- [ ] 区役所HPで最新版を確認（古い情報はNG）
- [ ] 洪水・内水・高潮すべてチェック
- [ ] 液状化マップも忘れずに
- [ ] 避難所までの距離と経路
落とし穴②：「昼間の内覧」だけで決めてしまう
昼の顔と夜の顔は、まるで別物です。
実際にあった失敗例：
- 「夜は人通りがなくて怖い…」（女性・32歳）
- 「週末は公園がBBQで騒がしい」（男性・35歳）
- 「平日朝の通勤ラッシュがこんなにひどいとは」（女性・30歳）
【必須】時間帯別チェックポイント
| 確認時間帯 | チェック項目 | なぜ重要？ |
|---|---|---|
| 平日朝7-9時 | 駅までの混雑度、電車の込み具合 | 毎日のストレスに直結 |
| 平日夜19-22時 | 街灯の明るさ、人通り、治安 | 特に女性は必須確認 |
| 休日昼14-16時 | 公園・商店街の混雑、家族層の多さ | 子育て環境の実態 |
| 休日夜20-22時 | 騒音、近隣住民の生活音 | 睡眠の質に影響 |
最低2回、できれば3回は異なる時間帯に訪問しましょう。
落とし穴③：「なんとなく」で学区を決める
「学区なんて後で考えればいい」…それ、手遅れになります。
重要な事実：人気小学校の学区内物件は、そうでない物件より需要が高い傾向があります。
でも、それ以上に大切なのは「お子様の6年間」です。
【保存版】学区確認の極意
ステップ1：学区を正確に調べる
- 区役所HPの学区域地図（住所だけでは不正確）
- 境界線ギリギリは要注意（将来変更の可能性）
ステップ2：学校の実力を見極める
- 学校公開日に参加（年3回程度開催）
- PTA役員経験者にヒアリング
- 中学受験率もチェック（教育熱心度の指標）
ステップ3：保育園事情も忘れずに
- 認可保育園の数と場所
- 待機児童数（0歳、1歳別）※2025年8月時点の最新データを確認
- 認証・認可外の選択肢
よくある質問｜本音でお答えします
Q1. ぶっちゃけ、予算に制限がある場合のベストな選択は？
A. 予算と希望条件のバランスを見て、エリアと物件条件を調整することが重要です。
まずは以下の優先順位を明確にしてください：
- 立地重視：駅近を優先し、築年数や広さで調整
- 広さ重視：駅から少し離れても広い物件を選択
- 築浅重視：エリアを広げて探す
私の経験では、「通勤時間30分以内」「駅徒歩10分以内」を基準に、築年数と広さで調整される方が多いです。
Q2. 築15年と築5年、どっちがお得？
A. 一般的には築10〜15年がバランスが良いとされています。
理由：
- 築5年：まだ価格が高めの傾向
- 築10年：価格が落ち着き、設備もまだ新しい
- 築15年：大規模修繕済みで、管理状態が明確
- 築20年以降：住宅ローン控除の適用条件に注意
価格推移の傾向（あくまで一般的な傾向）：
- 新築から5年：大きく下落
- 5年から10年：緩やかに下落
- 10年から15年：安定傾向
- 15年以降：立地や管理により差が出る
Q3. ペアローンって実際どうなの？リスクは？
A. 共働きなら検討の価値あり。ただし「3つの鉄則」を守ってください。
【ペアローンのメリット】（2025年度税制改正対応）
- 住宅ローン控除が2人分（※2025年12月31日までの入居が条件）
- 借入可能額が増える
- 団信も2人分（万が一の保障）
【これだけは守って！3つの鉄則】
- 返済比率は手取りの25%まで
- 無理のない返済計画が大前提
- 産休・育休中の返済シミュレーション必須
- 育児休業給付金は賃金の67%→50%に段階的に減少
- 最低1年分の返済額は貯金しておく
- どちらかの単独でも返済可能な物件を選ぶ
- 最悪のケースも想定した安全設計
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住宅ローンって難しくてわからない…
金利、団信、返済比率、住宅ローン控除…どれも聞き馴染みなくて確かに難しいですよね…。
でも大丈夫。
そんなあなたのために『住宅ローンのまとめ記事』を作成しています！
色々調べたことがある方も、そうでない方もみなさんに知ってほしい情報をギュッと集めました。
Q4. 管理費・修繕積立金って、実際どれくらいが適正？
A. ㎡単価で計算すると分かりやすいです。
【適正価格の目安】
- 管理費：200〜250円/㎡
- 修繕積立金：150〜200円/㎡
- 合計：350〜450円/㎡
70㎡なら月額24,500〜31,500円が適正範囲
【危険信号】こんな物件は要注意！
- 修繕積立金が極端に安い → 将来値上げの可能性大
- 管理費が極端に高い → 無駄が多い可能性
- 積立金残高が不足 → 修繕時に一時金徴収リスク
Q5. 住宅ローン、変動と固定どっちがいい？
A. 2025年8月現在の金利環境と個人の状況により異なります。
金利の現状（2025年8月時点）
変動金利を選ぶ条件：
- 金利上昇時に繰上返済できる貯金がある
- 返済比率に余裕がある（手取りの20%以下）
- 金利動向を定期的にチェックできる
【2025年度最新】住宅ローン控除の重要ポイント
2025年度税制改正で決まったこと
住宅ローン控除は2025年12月31日までの入居が現行制度の適用期限です。
主な変更点（2025年入居の場合）
- 子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇措置継続
- 19歳未満の扶養親族がいる世帯
- 40歳未満の夫婦世帯
- 上記世帯は借入限度額が維持される
- 省エネ基準の必須要件化
- 2024年1月以降建築確認の新築は省エネ基準適合が必須
- 省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は原則対象外
- 床面積要件の緩和継続
- 40㎡以上50㎡未満も対象（合計所得1,000万円以下の年）
- 2025年12月31日までの建築確認が条件
もし、こんな不安を1つでも感じているなら…
あなたは今、こんなことで悩んでいませんか？
- 「本当に今が買い時なの？」と毎日考えている
- 「予算はいくらが適正？」がはっきりしない
- 「何から準備すればいい？」で立ち止まっている
- 「ネットの情報が多すぎて」何を信じていいか分からない
- 「子どもが生まれても大丈夫？」という漠然とした不安がある
実は、これらの悩みを抱えている方の9割が、たった1週間で「明確な道筋」を見つけています。
もし、こんな未来が手に入るとしたら？
想像してみてください…
- 迷いなく物件を選べる「判断基準」を持っている自分
- 適正予算がはっきりして、安心して探せる状態
- プロしか知らない「準備のコツ」を身につけた自分
- ライフプランまで見通した上で、自信を持って決断できる状態
これ、実は特別なことではありません。 正しい準備と、適切なサポートがあれば、誰でも実現できるんです。
なぜ多くの人が「準備不足」で後悔するのか？
住宅購入で後悔する人の共通点、知っていますか？
それは「勢いで決めてしまった」こと。
- 営業マンに急かされて…
- 「いい物件だから」という理由だけで…
- ライフプランを考えずに…
でも、しっかり準備した人は違います。
「この物件を選んで本当に良かった」
「家族みんなが幸せに暮らしている」
「無理のない返済で、生活にゆとりがある」
そんな声を、たくさんいただいています。
あなたも「準備ができた人」になりませんか？
私がこれまでサポートしてきた500組以上のご家族。 その経験から生まれた「成功する人の共通点」があります。
それは… 「正しい情報」と「プロのサポート」を早い段階で手に入れていること。
だから今回、本気で理想の住まいを見つけたいあなたのために、特別なサポートをご用意しました。
「でも、まだ具体的じゃないし…」
「本当に自分に必要かな…」
そう思うかもしれません。
でも、考えてみてください。 準備は早ければ早いほど、選択肢が広がります。
良い物件は、準備ができている人のところにやってくるんです。
さいごに｜あなたの「幸せな住まい探し」を心から応援します
長い記事を最後まで読んでいただき、本当にありがとうございました。
私はこれまで多くのご家族の住まい探しをお手伝いしてきましたが、みなさん共通して同じような不安を抱えていらっしゃいます。
「本当にこのエリアでいいのか」
「35年もローンを払い続けられるのか」
「子どもが生まれても大丈夫か」
不安で眠れない夜を過ごされる方も少なくありません。
でも、しっかりと準備をして、納得のいく物件を見つけられた方は皆さん、「勇気を出して決断してよかった」とおっしゃいます。毎朝、お気に入りのリビングでコーヒーを飲みながら、「自分の城」で過ごす幸せを実感されています。
あなたにも、この幸せを感じてほしい。
だから私は、単なる「物件紹介屋」ではなく、「人生の大切な決断のパートナー」として、全力でサポートすることをお約束します。
- 良い物件だけでなく、注意点もハッキリお伝えします
- 「今は買わない方がいい」という選択肢も提案します
- お子様の将来まで考えた、長期的な視点でアドバイスします
最後にもう一度。
住まい探しは、情報収集が9割です。良い物件は、準備ができている人のところに必ずやってきます。
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【参考情報】
本記事の作成にあたり、以下の公的機関・信頼できる情報源を参照しました（2025年8月時点）：
住宅ローン控除関連
- 国土交通省「住宅ローン減税」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
- 国税庁「住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
- 令和7年度税制改正大綱（財務省）
保育園・待機児童関連
- 東京都福祉局「都内の保育サービスの状況」 https://www.spt.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2024/08/30/02.html
- 各区役所公式サイトの保育園入園案内（2025年度版）
その他参考資料
- 警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」（治安データ）
- 東京都「東京都の人口（推計）」
- 各区役所ハザードマップ（最新版）
注意事項
- 本記事の情報は2025年8月時点のものです
- 制度や状況は変更される可能性があります
- 最新情報は必ず各公的機関の公式サイトでご確認ください
- 物件購入の際は必ず専門家にご相談ください
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