23区の地価上昇率ランキング2026｜資産性で選ぶ子育てエリア【データ徹底比較】

この記事の読了時間：約14分

対象読者: 東京23区で住宅購入を検討中のファミリー層・共働き世帯

※本記事の地価データは国土交通省「2026年地価公示」（2026年1月1日時点）に基づいています。不動産の将来の価格変動を保証するものではありません。

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2026年3月に発表された公示地価で、東京23区は全区プラスという異例の結果になりました。平均上昇率は+9.0%。バブル崩壊後、35年ぶりの高水準です。

「家を買うなら資産性も考えなきゃ…でも地価のデータって難しそう」——そう感じる方も多いと思います。実際に私のもとに相談に来る子育て世帯のほぼ全員が「学区」と「資産価値」の両方を気にされています。

ただし「どこでも上がっている」からといって「どこでも買っていい」わけではありません。区によって上昇率は+5%台から+18%超まで大きな差があり、5年後の資産価値に直結します。

この記事では、2026年最新の公示地価データをもとに23区の地価上昇率ランキングを完全公開。さらに、子育てファミリーが「資産性」という視点でエリアを選ぶための具体的なチェックポイントと、今注目の城東・城北「割安修正」エリアを紹介します。

結論を先にお伝えすると: 子育てファミリーが今最も注目すべきは、坪単価300万円台で5年累積+30%超の上昇率を記録している城東・城北の「追い上げエリア」です。具体的には北区（赤羽）・墨田区・江東区。その根拠をデータとともに解説していきます。

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2026年公示地価で23区はどうなった？全区プラスの異例事態

【この章の結論】23区平均+9.0%は全国平均の4倍超。全23区がプラスという異例の年です。

全国平均+2.8%の中、23区平均+9.0%の衝撃

2026年3月17日、国土交通省が発表した公示地価。全国の住宅地平均は前年比+2.1%の上昇でした。5年連続のプラスとはいえ、この数字だけ見れば「緩やかな上昇」という印象です。

ところが、東京23区に目を向けると景色が一変します。

23区の住宅地平均上昇率は+9.0%。全国平均の実に4倍以上のペースで上がっています。しかも全23区がプラス。下落した区はゼロです。これはバブル崩壊後初めての現象で、東京への需要集中がいかに強いかを物語っています。

地域	住宅地 上昇率	全用途 上昇率
東京23区	+9.0%	+11.1%
東京都全体	+6.5%	+8.4%
東京圏	+4.2%	+5.7%
全国平均	+2.1%	+2.8%

はい。2026年は全23区がプラスです。ただし上昇率には+5%台から+18%超まで大きな開きがあります。次のセクションで全区のランキングを見ていきましょう。

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バブル以来35年ぶりの上昇水準とは

全国平均+2.8%という数字は、1992年以降で最大の伸び幅です。つまりバブル崩壊後35年間で最も地価が上がった年が2026年ということになります。

背景には、低金利環境の継続、円安による外国人投資家の資金流入、そして都心部を中心とした大規模再開発の同時進行があります。特に東京は「再開発」「インバウンド」「交通インフラ整備」という3つの要因が重なり、他の都市圏を大きく引き離す上昇率となりました。

「確実」とは言い切れません。ただし、過去35年間で最も勢いのある上昇局面にあるのは事実。重要なのは「どの区がどれくらい上がっているか」を正確に把握することです。

→ つまり、23区平均+9.0%は全国平均の4倍超。全23区がプラスという異例の年。ただし区ごとの差は大きく、データに基づいた判断が必要です。「なんとなく」で選ぶと数年後に後悔するかもしれません。

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【2026年版】23区の地価上昇率ランキング（前年比）

【この章の結論】台東区+18.5%が1位。子育てファミリーには4位・墨田区や6位・荒川区が注目です。

上昇率トップ10

2026年公示地価（住宅地）における前年比変動率のトップ10です。

順位	区	前年比上昇率	平均地価（円/㎡）	坪単価（万円）
1位	台東区	+18.5%	237万7,924	786万
2位	港区	+16.6%	551万8,395	1,824万
3位	豊島区	+14.3%	220万6,666	730万
4位	墨田区	+14.2%	93万3,208	309万
5位	品川区	+13.9%	181万4,500	600万
6位	荒川区	+13.8%	98万4,892	326万
7位	文京区	+13.8%	189万5,320	627万
8位	中央区	+13.5%	1,003万4,603	3,317万
9位	江東区	+13.5%	89万7,400	297万
10位	中野区	+13.1%	137万1,980	454万

補足：地価公示データは毎年1月1日時点の標準地価格を基に算出されています。実際の取引価格（実勢価格）は公示地価の1.1〜1.2倍程度になることが一般的です。

その通りです。浅草を中心としたインバウンド需要の爆発的な回復と、下町再開発が重なって急伸しました。ただし台東区は商業地色が強いため、ファミリー向けの実需という観点では、4位の墨田区や6位の荒川区のほうが注目に値します。

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全23区の完全ランキング表

順位	区	上昇率	平均地価（円/㎡）	坪単価（万円）	グループ
1	台東区	+18.5%	237万	786万	急騰
2	港区	+16.6%	551万	1,824万	急騰
3	豊島区	+14.3%	220万	730万	急騰
4	墨田区	+14.2%	93万	309万	追い上げ
5	品川区	+13.9%	181万	600万	急騰
6	荒川区	+13.8%	98万	326万	追い上げ
7	文京区	+13.8%	189万	627万	急騰
8	中央区	+13.5%	1,003万	3,317万	急騰
9	江東区	+13.5%	89万	297万	追い上げ
10	中野区	+13.1%	137万	454万	追い上げ
11	千代田区	+12.8%	691万	2,286万	急騰
12	渋谷区	+12.5%	609万	2,016万	急騰
13	新宿区	+12.9%	433万	1,432万	急騰
14	北区	+11.6%	106万	353万	追い上げ
15	目黒区	+11.5%	184万	608万	急騰
16	杉並区	+10.8%	93万	307万	安定
17	板橋区	+9.7%	66万	221万	安定
18	大田区	+8.8%	84万	281万	安定
19	世田谷区	+7.6%	90万	299万	安定
20	足立区	+7.1%	53万	177万	安定
21	練馬区	+6.7%	56万	188万	安定
22	江戸川区	+6.6%	42万	140万	安定
23	葛飾区	+6.5%	45万	150万	安定

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5年間の累積変動率で見る「本当に値上がりした区」

単年の上昇率だけでなく、5年間でどれだけ値上がりしたかを見ることで、長期トレンドが見えてきます。

順位	区	5年累積変動率	5年で何倍？	特徴
1	港区	+45.8%	約1.46倍	南青山・六本木の超高級化
2	目黒区	+42.3%	約1.42倍	青葉台・駒場が急伸
3	豊島区	+41.7%	約1.42倍	池袋再開発効果
4	文京区	+40.7%	約1.41倍	学術エリアの国際化
5	品川区	+39.5%	約1.40倍	リニア品川駅期待
6	墨田区	+35.1%	約1.35倍	錦糸町・押上の波及
7	江東区	+33.8%	約1.34倍	豊洲・有明の成熟
8	北区	+32.9%	約1.33倍	赤羽再開発
9	台東区	+32.8%	約1.33倍	インバウンド復活
10	荒川区	+31.6%	約1.32倍	都心直通路線の再評価

注目すべきは、5年累積で見ると城東・城北エリア（墨田・江東・北・台東・荒川）が+30%超という点です。都心5区ほどの絶対価格ではありませんが、上昇「率」では猛追しています。これが「割安修正」と呼ばれる現象です。

→ つまり、5年累積で見ると都心5区だけでなく城東・城北エリアも+30%超。「割安修正」が進行中です。

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なぜこんなに上がっている？地価上昇の3大要因

【この章の結論】「再開発」「インバウンド」「交通インフラ」の3要因が同時に重なり、23区全体を押し上げています。

要因① 大規模再開発の同時進行

東京23区では現在、複数の大規模再開発プロジェクトが同時に進行しています。

エリア	主な再開発	地価への影響
渋谷区桜丘町	渋谷駅周辺再開発（100年に一度）	地点最高+29%の上昇
豊島区池袋	Hareza池袋・国際アートカルチャー都市構想	5年累積+41.7%
北区赤羽	西口29階タワマン（2028年完成）	最大+18.5%の上昇
品川区	リニア品川駅・大崎再開発	港南地点+22.2%

大いにあります。再開発エリアの周辺では商業施設が充実し、治安が改善し、行政サービスも向上します。結果として中古マンションの資産価値にも波及するのが通常パターンです。赤羽では再開発を見込んで、すでに中古マンション相場が上昇を始めています。

→ つまり、再開発エリアの周辺は中古マンションの資産価値にも波及効果があります。

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要因② インバウンド需要の復活

2025年の訪日外国人旅行消費額は過去最大を記録。この観光需要が商業地価を押し上げ、周辺の住宅地にも波及しています。

特に影響が大きいのが以下のエリアです。

• 台東区浅草: 外国人観光客の集中で商業地+20%超
• 文京区本郷: 東京大学周辺でアジア圏からの留学生・富裕層の居住需要が急増。本郷1丁目地点は前年50位→2位に急上昇（+20.8%）
• 中央区銀座: 最高価格地点で+10.9%

インバウンド需要は一時的なブームではなく、外国人の長期居住需要という形で住宅市場にも構造的な影響を与え始めています。

必ずしもそうではありません。文京区本郷のケースでは、留学生向けの学術コミュニティが形成される一方で、日本人ファミリー向けの教育インフラ（公立校の充実・塾の集積）も健在です。むしろ「国際化」が地域の多様性を高め、飲食店のバリエーション増加など生活利便性の向上に寄与しているケースもあります。

→ つまり、インバウンド需要は観光だけでなく、外国人の長期居住という形で住宅市場にも構造的な影響を与えています。

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要因③ 交通インフラ整備への期待

交通利便性の向上は地価に直結します。

• リニア中央新幹線（品川駅）: 品川区全体の上昇率+13.9%の大きな要因
• 都心直通路線の再評価: 北区赤羽（5路線乗り入れ）、荒川区（千代田線・日暮里舎人ライナー）など、「交通力に対して割安だった」エリアの価格修正が加速
• 再開発に伴う歩行者動線の改善: 駅前の商業施設整備で「生活利便性」が向上し、ファミリー層の流入を促進

→ つまり、交通インフラの整備は「交通力に対して割安だった」エリアの価格修正を加速させています。

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子育てファミリーが「資産性」でエリアを選ぶ5つのチェックポイント

【この章の結論】「学区・保育園・複数路線・再開発・割安修正」の5軸で判断しましょう。

ここからが本題です。地価データを見るだけではなく、子育てファミリーならではの視点で資産性を判断するポイントを解説します。

①学区の質と教育環境

学区の質は資産価値に直結します。特に「学校選択制」がある区では、人気校の学区内にあるマンションの相場が周辺より10〜20%高くなるケースも珍しくありません。

文京区が5年累積+40.7%と急騰している背景には、東京大学をはじめとする教育施設の集積があります。千代田区の「番町小学校」「麹町中学校」学区は、子育て世帯の中でもハイエンド層に特に人気で、坪単価2,000万円超でも需要が絶えません。

チェック方法: 区の教育委員会サイトで学力調査結果を確認。中学受験率が高い学区は「教育熱心な世帯が集まるエリア」の指標になります。

→ つまり、学区の質は資産価値に直結。教育委員会の学力調査と中学受験率をチェックしましょう。

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②保育園・待機児童数

共働き世帯にとって、保育園に入れるかどうかは死活問題。待機児童数が少ない区ほど、共働きファミリーの流入が続きやすく、住宅需要の安定につながります。

2025年4月時点で待機児童ゼロを達成している区も複数ありますが、「入園しやすさ」の実態は区によって大きく異なります。認可保育園の定員充足率や、企業主導型保育の選択肢も含めて総合的に判断しましょう。

→ つまり、待機児童数だけでなく認可園の定員充足率も含めて総合的に判断することが重要です。

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③交通利便性の「多重化」

資産性を考えるなら、複数路線が使える駅の近くが鉄則です。理由はシンプルで、転職や転勤で勤務地が変わっても対応できるため、買い手の幅が広がり、売却時に有利になるからです。

北区赤羽がJR京浜東北線・埼京線など5路線乗り入れで注目されているのはまさにこの理由。「どの路線でも都心15分以内」という柔軟性は、将来の売却時にも大きな武器になります。

→ つまり、複数路線が使える駅は売却時の買い手の幅が広がり、資産性の維持に直結します。

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④再開発計画の有無と進捗

再開発が「計画段階」なのか「着工済み」なのかで、地価への影響タイミングが異なります。

• 計画段階: 地価上昇の「先取り」が始まる。早期購入の好機だが不確実性あり
• 着工済み: 上昇が加速する段階。確実性は高いが価格もすでに織り込み済み
• 完成後: 周辺への波及効果が本格化。「完成後に周辺の中古が上がる」パターンが多い

赤羽の29階タワマン（2028年完成予定）のように、完成前の今が「先取り」のタイミングというケースもあります。

→ つまり、再開発の進捗段階によって購入の判断タイミングが変わります。

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⑤「割安修正」が進むエリアの見分け方

「割安修正」とは、交通利便性や生活インフラの質に対して地価が割安だったエリアが、徐々に適正価格に近づいていく現象です。

見分けるポイントは3つ。

• 都心直通路線があるのに坪単価が都心の1/3以下: 交通力に対して割安
• 再開発計画が進行中: 今後の環境改善が見込める
• 子育て世帯の転入超過: 実需からの需要が続く証拠

この3つが揃うエリアは、今後も継続的な上昇が期待できます。次のセクションで具体的なエリアを紹介します。

→ つまり、「都心直通×割安×再開発×子育て世帯流入」が揃うエリアが狙い目です。

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この5つのうち3つ以上「はい」なら、そのエリアは資産性の観点から検討する価値があります。

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穴場はここ！城東・城北の「割安修正」エリア3選

【この章の結論】北区（赤羽）・墨田区・江東区が坪単価300万円台で5年+30%超。子育てファミリーに最注目のエリアです。

都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）は坪単価1,400万円超。一般的なファミリー層には手が届きません。しかし、城東・城北エリアには坪単価200〜350万円台で、上昇率が都心に匹敵するエリアがあります。

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北区（赤羽）— 5年+32.9%、坪単価は都心の1/5

項目	データ
平均坪単価	約353万円
5年累積上昇率	+32.9%
主要路線	JR京浜東北線・埼京線ほか5路線
都心アクセス	東京駅まで約20分
再開発	西口29階タワマン（2028年完成、約550戸）
子育て	赤羽自然観察公園、北区子ども医療費助成（高校生まで）

赤羽の最大の強みは「5路線乗り入れ×坪単価353万円」というコストパフォーマンス。港区の坪単価1,824万円の約1/5の価格で、都心へのアクセスは20分以内。2028年完成のタワマン再開発で、さらなる商業施設の充実が見込まれます。

実は近年、ファミリー向けマンションが急増し、子育て世帯の転入が続いています。北区は子ども医療費を高校生まで助成しており、赤羽自然観察公園など緑地も充実。「下町の利便性×子育て支援」が両立するエリアに変わりつつあります。

→ つまり、赤羽は5路線×坪単価353万円のコスパと子育て支援の充実が両立する注目エリアです。

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墨田区（錦糸町・押上）— 5年+35.1%、都心直通の利便性

項目	データ
平均坪単価	約309万円
5年累積上昇率	+35.1%
主要路線	JR総武線・半蔵門線・東武スカイツリーライン
都心アクセス	大手町まで約15分（半蔵門線直通）
注目ポイント	スカイツリータウンの集客効果、錦糸町の商業施設
子育て	隅田公園、錦糸公園、墨田区独自の子育て支援

墨田区の魅力は半蔵門線で大手町・表参道に直通という交通力。坪単価309万円は、同じ半蔵門線沿線の渋谷区（2,016万円）や港区の約1/6です。スカイツリー効果で商業施設も充実し、ファミリー層の流入が加速しています。

→ つまり、墨田区は半蔵門線直通で坪単価309万円。都心沿線との価格差が魅力です。

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江東区（豊洲・有明）— 5年+33.8%、湾岸再開発の成熟

項目	データ
平均坪単価	約297万円（区平均）/ 豊洲周辺は約332万円
5年累積上昇率	+33.8%
主要路線	有楽町線・ゆりかもめ・りんかい線
都心アクセス	銀座まで約10分（有楽町線）
注目ポイント	豊洲市場、ららぽーと豊洲、大規模マンション群
子育て	豊洲公園、がすてなーに、子育て世帯比率が高い

豊洲・有明は「開発途上の新興エリア」から「完成された職住近接エリア」へと成熟が進んでいます。銀座まで10分という立地で坪単価297万円は、都心居住を希望するファミリーにとって現実的な選択肢です。

特筆すべきは、豊洲エリアの子育て世帯比率の高さ。大規模マンション群のコミュニティにはキッズルームや住民向けイベントが充実しており、「同じ年齢の子どもを持つファミリーが多い」という環境は、子育て中の親にとって大きな安心材料です。

確かに検討すべきポイントです。ただし豊洲エリアの大規模マンションは液状化対策（杭基礎・地盤改良）を施した物件がほとんど。購入時にはマンションの構造・地盤対策を確認することをおすすめします。リスクを正しく理解したうえで判断することが大切です。

→ つまり、豊洲は銀座10分×坪単価297万円。子育て世帯比率の高さが安心材料です。

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3エリア比較表

項目	北区（赤羽）	墨田区（錦糸町）	江東区（豊洲）
坪単価	353万円	309万円	297万円（区平均）
5年上昇率	+32.9%	+35.1%	+33.8%
都心アクセス	東京20分	大手町15分	銀座10分
路線数	5路線	3路線	3路線
再開発	タワマン2028年	スカイツリー効果	湾岸成熟
子育て適性	◎（支援充実）	○（公園充実）	◎（ファミリー街）

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地価上昇の「リスク」も知っておこう

【この章の結論】金利上昇・建築費高騰・人口減少のリスクがあるからこそ、「資産性の高いエリア」を選ぶことが重要です。

地価が上がっている今だからこそ、リスクも正しく理解しておくことが大切です。

金利上昇で住宅ローン負担が増えるリスク

現在の住宅ローン金利は歴史的な低水準ですが、日銀の金融政策転換により今後の金利上昇は避けられないと見られています。変動金利で借りている場合、金利が1%上がると3,500万円の借入で月々の返済が約1.5万円増加します。

資産性の高いエリアであれば、金利上昇局面でも「売りやすい」というメリットがあります。

→ つまり、金利上昇局面でも「売りやすいエリア」を選ぶことがリスクヘッジになります。

• 地価上昇率が高い＝「いま買えば必ず値上がりする」わけではない
• 金利上昇局面では、同じ物件でも返済総額が数百万円増える可能性がある
• 再開発計画の遅延・中止リスクも視野に入れて判断する

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建築費高騰で新築が割高になる「三重苦」

2026年の不動産市場は「地価上昇」「建築費上昇」「金利上昇の可能性」という三重苦に直面しています。円安による建築資材の高騰で、新築マンションの価格は過去最高水準に。

このため、中古マンションの相対的な割安感が高まっており、特に再開発エリア周辺の築10〜15年の中古物件に注目が集まっています。

→ つまり、建築費高騰の今、再開発エリア周辺の築10〜15年の中古マンションが狙い目です。

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人口減少の長期リスクと東京の強さ

日本全体では人口減少が進んでいますが、東京23区は例外的に人口流入が続いています。特にファミリー層の転入超過が続く城東・城北エリアは、実需に支えられた「底堅い」市場と言えます。

ただし、30年後を見据えると、全てのエリアが今の上昇率を維持できるわけではありません。「人口が増え続けるエリア」と「減少に転じるエリア」の二極化は今後さらに進むでしょう。

→ つまり、人口流入が続くエリアを選ぶことが長期的なリスクヘッジになります。

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「高値掴み」を避けるために今できること

その不安は正しい判断です。だからこそ、「相場を知ったうえで判断する」ことが重要です。

• 複数の不動産ポータルで同エリアの成約事例を比較する
• 公示地価と実勢価格の乖離を確認する（公示地価は実勢の80〜90%程度が目安）
• プロのエージェントに「このエリアの今後」を聞く — 市場データだけでは見えないリアルな相場観が得られます

私自身、大阪・阪神間で多くの子育て世帯の住宅購入をサポートしてきましたが、「高値掴みしたかも…」と後悔する方の共通点は「エリアの相場を調べずに物件単体で判断した」ケースです。逆に「5年経っても資産価値が落ちていない」と喜ばれる方は、購入前にエリアの将来性を冷静に分析していました。

データを見て、プロの意見も聞いて、それでも不安が残るなら——それは「まだ情報が足りない」サインかもしれません。

→ つまり、「高値掴み」を避けるには、エリアの相場を正しく把握し、プロの意見も参考にすることが最善策です。

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まとめ｜資産性で選ぶ23区エリアの鉄則

【この章の結論】城東・城北の「追い上げエリア」が子育てファミリーに最注目。データとプロの意見で判断しましょう。

1. 2026年公示地価で23区は全区プラス。平均+9.0%はバブル以来35年ぶりの水準
2. 上昇率1位は台東区（+18.5%）。5年累積では港区（+45.8%）がトップ
3. 地価上昇の3大要因は「再開発」「インバウンド」「交通インフラ」
4. 子育てファミリーは「学区・保育園・複数路線・再開発・割安修正」の5軸で判断
5. 城東・城北エリア（北区・墨田区・江東区）は坪単価300万円台で5年+30%超の上昇率
6. 金利上昇・建築費高騰のリスクがあるからこそ「資産性の高いエリア」を選ぶことが重要
7. 相場を知り、プロの意見も聞いたうえで判断することが「高値掴み」を避ける最善策

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23区を3グループで理解する

グループ	該当区	特徴	向いている人
急騰グループ（5年+35%超）	港・目黒・豊島・文京・品川・新宿・渋谷・中央・千代田	投資マネーと富裕層需要が集中。都心近接・再開発エリア	予算に余裕がある層。資産運用目的の購入
追い上げグループ（5年+30〜35%）	墨田・江東・北・台東・荒川・中野	「割安修正」が進行中。都心直通路線の再評価	子育てファミリーに最も注目
安定グループ（5年+18〜28%）	杉並・大田・板橋・世田谷・足立・江戸川・葛飾・練馬	実需中心で安定上昇。下振れリスク低い	堅実に暮らしたいファミリー

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【参考情報】

地価・不動産データ

出典	URL
国土交通省「2026年地価公示」	https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/index.html
不動産情報ライブラリ	https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
土地代データ（23区別詳細）	https://tochidai.info/tokyo23/

分析・レポート

出典	URL
東洋経済「2026年版 全国地価上昇率ランキングTOP500」	https://toyokeizai.net/articles/-/938555
東洋経済「東京都住宅地 地価上昇率TOP509」	https://toyokeizai.net/articles/-/939617
ダイヤモンド不動産研究所「東京都の公示地価」	https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1112371
Plaza Homes「2026年公示地価分析」	https://www.plazahomes.co.jp/news/official-land-price-2026/

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※本記事の情報は2026年4月時点のものです。地価や不動産相場は経済情勢により変動します。住宅購入は個別の状況を踏まえた専門家への相談をおすすめします。