住宅ローン控除とは？年間いくら戻るのかシミュレーション

この記事は、初めての住宅購入を検討しているファミリー層や新婚夫婦の方向けに、住宅ローン控除の仕組みと実際の還付額について分かりやすく解説しています。

先日、お客様に住宅ローン控除のシミュレーションをお見せしたら、目を丸くして驚かれました。

実は不動産仲介の仕事をしていると、このような反応をいただくことがとても多いんです。

住宅ローン控除の存在は知っていても、実際にいくら戻ってくるのかを具体的に計算したことがある方は少ないんですよね。

でも、これほどお得な制度を知らずに家を買うなんて、本当にもったいない！

大丈夫です。この記事では、年収別の具体的なシミュレーションからたった2枚の書類で済む申請方法まで、すべてお見せします。

読み終わる頃には、あなたも「これなら私も控除を受けられる！」と自信を持てるはずです。

住宅ローン控除とは？まず基本を押さえよう

30秒でわかる！住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、マイホームを購入した際に、年末のローン残高に応じて所得税・住民税が控除される制度です。

もっと簡単に言うと…

🏠 「家を買うために借りたお金の0.7%が、13年間も毎年戻ってくる」という夢のような制度！

【2025年最新】控除の基本ルール

項目	内容	あなたへの影響
控除率	年末ローン残高の0.7%	3,000万円借りたら年21万円戻る可能性
控除期間	最長13年間（新築）	総額200万円以上の恩恵も
控除上限	年間最大35万円〜50万円	高性能住宅ほど上限UP
対象税金	所得税＋住民税	年収によって戻る額が変わる

つまり、毎月の住宅ローン返済は大変だけど、年に1回まとまったお金が戻ってくるんです。このお金で家族旅行に行ったり、子どもの教育費に充てたり…使い道は自由です！

なぜこんなにお得な制度があるの？

Win-Win-Winの関係だから、こんなにお得な制度が続いているんですね。

【必見】年収別シミュレーション！あなたはいくら戻ってくる？

ここからが本題です。実際のお客様の事例をもとに、リアルな数字をお見せします。

🏠 ケース1：年収400万円ファミリーの場合

そんなAさんが選んだのは、都心から少し離れた3LDKの新築マンション。

【Aさんの購入条件】

項目	内容
物件価格	3,500万円
頭金	500万円（親からの援助含む）
借入額	3,000万円
金利	0.5%（変動金利）
返済期間	35年
月々の返済	約7.8万円
住宅タイプ	省エネ基準適合住宅
家族構成	子ども1人（子育て世帯）

💡 省エネ基準適合住宅とは
断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上を満たす住宅。2024年以降の新築で最低限必要な省エネ性能です。

【驚きのシミュレーション結果】

年数	年末ローン残高	控除額（0.7%）	実際の還付額	累計還付額
1年目	約2,940万円	約20.6万円	約15万円	15万円
5年目	約2,700万円	約18.9万円	約15万円	75万円
10年目	約2,400万円	約16.8万円	約15万円	150万円
13年目	約2,220万円	約15.5万円	約15万円	195万円

💡 ここがポイント！
年収400万円だと納める税金が約20万円なので、控除枠を使い切れない年もあります。でも13年間で約195万円も戻ってくるんです！

Aさんは子育て世帯なので、省エネ基準適合住宅でも借入限度額4,000万円が適用され、しっかり控除を受けられました。

【補足】年収400万円の税金と住宅ローン控除の関係

🏡 ケース2：年収600万円・共働き夫婦の場合

【Bさん夫婦の購入条件】

項目	内容
物件価格	4,500万円
頭金	500万円
借入額	4,000万円
金利	0.7%（フラット35）
返済期間	35年
月々の返済	約10.8万円
住宅タイプ	ZEH水準省エネ住宅
家族構成	子ども予定（子育て世帯）

💡 ZEH水準省エネ住宅とは
断熱等性能等級5以上、一次エネルギー消費量等級6以上を満たす高性能住宅。高い断熱性能により、年間光熱費を10万円以上削減できることも！

【夢が広がるシミュレーション結果】

年数	年末ローン残高	控除額（0.7%）	実際の還付額	累計還付額
1年目	約3,920万円	約27.4万円	約27万円	27万円
5年目	約3,600万円	約25.2万円	約25万円	131万円
10年目	約3,200万円	約22.4万円	約22万円	246万円
13年目	約2,960万円	約20.7万円	約20万円	308万円

ZEH水準省エネ住宅を選んだことで、控除額だけでなく毎月の光熱費も大幅削減。トータルコストで見ると一般住宅よりお得になることが多いです。

💬 Bさんの感想 「正直、最初は『税金が戻る』って言われてもピンとこなかったんです。でも実際に振り込まれた時は『これが住宅ローン控除か！』って実感しました。毎年の楽しみになっています」

🏢 ケース3：年収800万円・都心マンション購入の場合

【Cさんの購入条件】

項目	内容
物件価格	6,000万円
頭金	1,000万円
借入額	5,000万円
金利	0.9%（10年固定）
返済期間	35年
月々の返済	約14万円
住宅タイプ	認定長期優良住宅
家族構成	一般世帯

💡 認定長期優良住宅とは
省エネ性能に加え、耐震性・劣化対策・維持管理の容易性など9つの認定基準をクリア。100年住み継げる最高水準の住宅として、資産価値も長期間維持できます。

【驚愕のシミュレーション結果】

年数	年末ローン残高	控除額（0.7%）	実際の還付額	累計還付額
1年目	約4,900万円	約34.3万円	約31.5万円※	31.5万円
5年目	約4,500万円	約31.5万円	約31.5万円	157.5万円
10年目	約4,000万円	約28.0万円	約28万円	295万円
13年目	約3,700万円	約25.9万円	約25万円	370万円

※借入限度額4,500万円×0.7%＝31.5万円が上限

🚀 13年間で約370万円の還付！ 認定長期優良住宅の高い性能と税制優遇を最大限活用できます。

Cさんは一般世帯なので借入限度額は4,500万円ですが、それでも十分な控除を受けられます。認定長期優良住宅は初期費用は高いものの、控除額・省エネ効果・資産価値の維持を考えると、長期的には最もお得な選択肢です。

【比較表】年収別・あなたはどのタイプ？

年収	借入額の目安	年間還付額の目安	13年間の総還付額	こんな人におすすめ
400万円	2,500〜3,000万円	15〜18万円	195〜234万円	堅実派・子育て世帯
600万円	3,500〜4,500万円	24〜30万円	312〜390万円	バランス重視派
800万円	4,500〜5,500万円	31〜35万円	403〜455万円	高性能住宅派

📝 あなたの年収に近いケースはありましたか？ 実は、この表の数字はあくまで目安。子育て世帯なら借入限度額がさらにUPするなど、家族構成によってもっとお得になることもあるんです。

【2025年の借入限度額一覧】

住宅の種類	一般世帯	子育て世帯等※	最大控除額（13年間）
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円	455万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	409.5万円
省エネ基準適合住宅	3,000万円	4,000万円	364万円
その他の住宅	原則対象外	原則対象外	–

※子育て世帯等とは：
①19歳未満の扶養親族を有する世帯
②40歳未満の夫婦世帯（いずれか一方が40歳未満）

💡 重要なお知らせ
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準を満たさないと住宅ローン控除が受けられません！

こんな人は要注意！住宅ローン控除を受けるための条件

🏠 対象となる物件の条件【2025年最新版】

⚠️ 年収2,000万円超の方は対象外です

【所得に関する条件】

条件	詳細	チェック
年間合計所得	2,000万円以下	□
床面積40〜50㎡の場合	合計所得1,000万円以下	□

ここがポイント！
高所得の方は対象外ですが、実は年収2,000万円を超える方は全体の1%未満。ほとんどの方は問題なく控除を受けられます。

🏦 住宅ローンの条件も要確認

【ローンに関する条件】

• ✅ 返済期間が10年以上
• ✅ 金融機関等からの借入（親族からの借入はNG）
• ✅ 住宅取得のための借入

ここがポイント！ 普通の住宅ローンなら全て条件クリア。特別な心配は不要です。

🤔 よくある質問
Q.「転勤になったらどうなるの？」
A. 単身赴任で家族が住み続ける場合は控除継続OK！でも家族全員で引っ越すと控除はストップします。

意外と簡単！住宅ローン控除の申請方法

📝 初年度だけ確定申告が必要です（でも思ったより簡単！）

「確定申告」と聞くと身構えてしまいますよね。でも実は住宅ローン控除の確定申告は、一番シンプルな部類です。必要書類さえ揃えれば、30分で終わります！

全部で7種類。でも③⑥は自動的に届くので、実質5種類を準備するだけ！

🎉 2年目以降は年末調整でOK！たった2枚の書類だけ

ここからが本当に楽チンです。

この2枚を会社に提出するだけ。5分で終わります！

💬 経験者の声 「最初は面倒かと思ったけど、2年目からは本当に楽。年末調整の紙にチェックして、2枚の書類を添付するだけ。これで数十万円戻ってくるなんて、やらない理由がない」

⏰ もし申告を忘れても大丈夫！5年前まで遡れます

【朗報】確定申告を忘れても諦めないで！

実は住宅ローン控除は5年前まで遡って申告可能。過去の分もまとめて還付を受けられます。

購入年	2025年に申告できる年度	還付見込額（年15万円の場合）
2024年	2024年分	15万円
2023年	2023年分	15万円
2022年	2022年分	15万円
2021年	2021年分	15万円
2020年	2020年分	15万円
合計	5年分	75万円

忘れていた方は、今すぐ確認を！

【Q&A】みんなが気になる疑問にお答えします

Q1. 夫婦でペアローンを組んだ場合はどうなる？

A. それぞれが住宅ローン控除を受けられます！

ここがポイント！ 共働き夫婦なら、それぞれの収入に応じて控除を最大化できます。

⚠️ 注意点 産休・育休中は収入が減るため、その期間の控除額も減ります。ライフプランを考慮して借入割合を決めましょう。

Q2. 繰り上げ返済したら損するって本当？

A. 控除期間中は慎重に判断しましょう

ここがポイント！ 金利が1%以下なら、控除期間が終わってから繰り上げ返済した方がお得なケースが多いです。

Q3. 住宅ローン控除と他の制度は併用できる？

A. ほとんどの制度と併用可能です！

ここがポイント！ 複数の制度を上手に組み合わせれば、さらにお得にマイホームが手に入ります。

Q4. 中古住宅でも本当に控除は受けられる？

A. 条件を満たせばもちろん受けられます！

ここがポイント！ 中古でも10年間で200万円以上の控除が可能。物件価格が安い分、トータルでお得なケースも多いです。

【必読】住宅ローン控除で失敗しないための5つのポイント

1. 🏠 物件選びの段階から控除を意識する

【2025年 控除額で見る物件ランキング】

ランク	物件タイプ	借入限度額（子育て世帯等）	13年間の最大控除額
🥇	認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	5,000万円	455万円
🥈	ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	409.5万円
🥉	省エネ基準適合住宅	4,000万円	364万円
–	その他の住宅（新築）	原則対象外	–

ここがポイント！ 認定住宅は初期費用が100〜200万円高くなりますが、控除額の差と省エネによる光熱費削減を考えるとペイできることが多いです。

2. 💰 年収と借入額のベストバランスを見つける

【年収別・控除を最大化する借入額の目安】

年収	納税額の目安	控除を最大化する借入額	ポイント
400万円	約20万円	2,800万円程度	無理は禁物
600万円	約40万円	4,500万円程度	バランス重視
800万円	約70万円	5,000万円以上	上限まで活用可

3. 👫 共働き夫婦は「ペアローン」「連帯債務」を検討

【夫婦の借入方法比較】

借入方法	控除を受けられる人	メリット	デメリット
単独ローン	1人のみ	シンプル	控除額が少ない
ペアローン	2人とも	控除額最大化	手続きが2倍
連帯債務	2人とも	控除額UP	責任も共同

4. 📅 入居時期は年内がお得！でも制度期限にも注意

【12月入居vs1月入居の違い】

入居時期	初年度の控除	13年間の総控除回数
2025年12月入居	満額もらえる	13回
2026年1月入居	制度終了の可能性	不明

⚠️ 重要：現行制度は2025年12月31日まで！ 2026年以降の制度延長は未定です。控除を確実に受けたい方は2025年内の入居を目指しましょう。

5. 📱 プロに相談して最適プランを見つける

正直、ここまで読んでも「自分の場合はどうなんだろう？」と不安な方も多いはず。

それもそのはず。住宅ローン控除は、物件選びから資金計画まで、すべてが連動しているんです。

💡 私からのアドバイス
住宅購入は人生最大の買い物。だからこそ、プロの知識を活用してください。私は単に物件を紹介するだけでなく、あなたが最大限お得になる方法を一緒に考えます。

まとめ：住宅ローン控除で賢くマイホームを手に入れよう

📋 この記事の要点まとめ

• 住宅ローン控除は年末ローン残高の0.7%が最長13年間控除される制度（2025年12月31日まで）
• 年収400万円で約195万円、600万円で約308万円、800万円で約391万円の総還付が目安
• 2024年以降の新築は省エネ基準適合が必須！子育て世帯は借入限度額が優遇される
• 初年度は確定申告が必要だが、2年目以降は年末調整で簡単に手続き完了

でも、ここまで読んでくださったあなたは、きっとこう思っているはず。

「自分の場合、本当にこんなに戻ってくるの？」 「どんな物件を選べば、一番お得になるの？」 「そもそも、いくらまで借りても大丈夫なの？」

そして何より…「2025年12月までに本当に間に合うの？」

実は、この記事でご紹介したシミュレーションは、あくまで一般的な例。

あなたの年収、家族構成、希望エリア、ライフプランによって、最適な答えは変わってきます。

そこで…

なぜ無料で相談できるの？

「無料って、あとで営業されるんじゃ…」

そんな心配、よくわかります。でも、ご安心ください。

私はTERASSという会社で個人として活動しているエージェントです。一般的な不動産会社のようなノルマもなければ、しつこい営業をする必要もありません。

本当にあなたに合った物件が見つかった時だけ、ご提案させていただく。

それが、私のスタイルです。

実際、LINE登録いただいた方の約7割は、すぐには購入されません。でも、それでいいんです。

「1年後に買おうと思ってるけど、今から準備しておきたい」 「まずは住宅ローン控除の仕組みを理解したい」

そんな方も大歓迎です。

最後に…あなたの夢のマイホーム、一緒に実現しませんか？

住宅購入は、人生で一番大きな決断の一つ。

だからこそ、正しい知識とプロのサポートが必要なんです。

住宅ローン控除だけでも、知っているか知らないかで数百万円の差が出ます。

特に2025年は制度の期限年！ 2026年以降の制度延長は未定のため、今が住宅購入のチャンスかもしれません。

他にも、物件選びのコツ、住宅ローンの選び方、価格交渉のポイントなど、あなたが損をしないための情報がたくさんあります。

ぜひ、お気軽にLINEでご相談ください。

「ちょっと聞きたいことがあるんですが…」

そんな一言から、あなたの理想の住まい探しが始まります。

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