はじめに：「理想の住まい」を諦めかけているあなたへ
「保育園の送り迎えを考えると駅近がいいけど、予算が…」
「子どもには良い環境で育ってほしいけど、将来売れない家は買いたくない…」
「そもそも共働きで忙しいのに、いつ物件探しをすればいいの？」
実は、こんな悩みを抱えているご夫婦、本当に多いんです。
先日も、IT企業にお勤めの32歳のご主人と、メーカー勤務の30歳の奥様から同じようなご相談を受けました。「新築は高すぎて手が出ない。でも中古って大丈夫なの？」という不安から始まった物件探しでしたが、最終的には文京区の築12年のマンションで理想の住まいを実現されました。
実は東京都内には、「資産性」と「子育て環境」を高いレベルで両立できるエリアがまだ存在します。ただし、それぞれのエリアには特徴があり、ご家族のライフスタイルに合わせた選び方が重要なんです。
読み終わる頃には、「うちの家族にはこのエリアが合いそう！」というイメージが必ず湧いてくるはずです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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📊 なぜ今、中古マンションが「賢い選択」なのか？
東京都内のマンション価格の実態
まず、2025年8月現在の東京23区のマンション価格の実態を見てみましょう。
【新築マンションの現状】
- 東京23区の新築マンション平均価格：約1億1,862万円（70㎡換算、2025年1-5月データ）
- 23区全域で平米単価が100万円以上に到達
- 港区では平均価格が3億円超、千代田区・渋谷区も2億円超
【中古マンションの現状】
- 東京23区の中古マンション平均価格：約1億477万円（70㎡換算、2025年7月データ）
- ただし、これは平均築年数約24年の物件を含む全体平均
- 前年同月比で38%上昇という急激な値上がり
築年数で見る価格の違い（実例データ）
| 築年数 | 実際の平均価格帯（70㎡） | 新築時からの価格変動 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 新築 | 1億〜1.5億円 | – | 最新設備だが価格は最高値 |
| 築5年以内 | 9,000万〜1.2億円 | 新築時の90-95% | ほぼ新築同様だが若干お得 |
| 築10年 | 6,500万〜8,500万円 | 新築時の約147% ※3 | 10年前の新築が値上がり |
| 築15年 | 5,500万〜7,500万円 | 価格が安定 | コスパのバランスが良い |
| 築20年以上 | 4,000万〜6,000万円 | 底値に近い | リノベーション前提なら狙い目 |
※3 LIFULL HOME’S調査：10年前の新築（60㎡換算4,558万円）→現在の築10年（同6,794万円）
【実例】築10-15年の中古マンションが狙い目な理由
築10-15年の中古マンションのメリット：
- 初期不具合が解消されている（新築時の施工不良等はすでに修繕済み）
- 大規模修繕の実施状況が確認できる
- 管理組合の運営状況が把握できる
- 住民コミュニティの雰囲気が事前にわかる
具体的な価格例（世田谷区の実例）：
- 築12年・75㎡・3LDK：約8,000万円前後
- 築15年・80㎡・3LDK：約9,000万円前後
- 同エリアの新築（70㎡）：1億4,000万円以上
なぜ中古マンション価格も上昇しているのか？
2025年の市場環境：
- 新築供給の減少 – 首都圏の新築マンション供給戸数が2万戸を割り込む可能性
- 建築コストの高騰 – 資材価格・人件費の上昇が継続
- 都心回帰の動き – リモートワーク定着後も都心需要は根強い
- 海外投資家の参入 – 円安により海外からの投資が活発化
重要な注意事項：
- 価格は立地、築年数、管理状態により大きく異なります
- 2025年8月時点で中古マンション価格も過去最高値を更新中
- 購入判断は個別の物件評価と資金計画に基づいて慎重に行う必要があります
今後の見通しは確実なことは言えませんが、金利の上昇、住宅ローン控除の打ち切りなど、可能性はある状態です。
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🎯 プロが教える！エリア選定の5つの黄金ルール
エリア選びで失敗する人の共通点とは？
実は、物件探しで後悔される方には共通点があります。それは「なんとなく」で選んでしまうこと。
以下の5つの基準を必ずチェックしてください。
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✅ エリア選定チェックリスト
1. 【資産価値】10年後も需要が見込めるエリアか？
- ☐ 駅徒歩7分以内（理想は5分以内）
- ☐ 2路線以上利用可能
- ☐ 周辺に再開発計画がある
- ☐ ブランド力のある住所（○○1丁目など）
2. 【子育て支援】共働き家庭に優しい制度はあるか？
- ☐ 保育園の入園環境が整っている
- ☐ 病児保育施設がある
- ☐ 医療費助成が充実
- ☐ 学童保育が19時以降まで
3. 【教育環境】お子様の将来を考えた環境か？
- ☐ 公立小学校の評判が良い
- ☐ 大手進学塾が徒歩圏内に複数ある
- ☐ 図書館まで徒歩15分以内
- ☐ 習い事の選択肢が豊富
4. 【生活利便性】「あって当たり前」では済まされない
- ☐ スーパーが徒歩5分以内に2店舗以上
- ☐ 小児科が徒歩10分以内
- ☐ 公園が徒歩5分以内
- ☐ ネットスーパー配送エリア内
5. 【通勤利便性】毎日のストレスを最小限に
- ☐ 都心ターミナル駅まで30分以内
- ☐ 座って通勤できる可能性がある
- ☐ 遅延の少ない路線
- ☐ 始発駅または準急停車駅
🏆 プロが厳選！おすすめエリア5選【完全比較表付き】
まずは一目で分かる比較表から見てみましょう。
📊 エリア別総合評価表
| エリア | 中古価格相場(築10-15年/70㎡)※4 | 資産性 | 子育て | 教育 | 利便性 | 通勤 | 総合評価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 文京区小石川 | 約9,200万円 | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★★★ | ★★★☆☆ | ★★★★☆ | 教育重視なら◎ |
| 世田谷区深沢 | 約9,000万円 | ★★★☆☆ | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | 環境重視なら◎ |
| 港区高輪 | 約1.3億円 | ★★★★★ | ★★★☆☆ | ★★★☆☆ | ★★★★☆ | ★★★★★ | 将来性重視なら◎ |
| 目黒区中目黒 | 約1.2億円 | ★★★★☆ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | ★★★★★ | ★★★★★ | バランス重視なら◎ |
| 江東区豊洲 | 約1.5億円 | ★★★★☆ | ★★★★★ | ★★★☆☆ | ★★★★★ | ★★★★☆ | コスパ重視なら◎ |
※4 築10-15年の物件を想定した価格帯。実際の価格は個別物件により大きく異なります。新築・築浅物件はこれより2-3割高い場合があります。
それでは、各エリアの魅力と注意点を詳しく見ていきましょう。
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1. 📚 文京区小石川エリア：教育環境No.1の文教地区
こんな方におすすめ！
✓ お子様の教育を最優先に考えたい
✓ 落ち着いた環境で子育てしたい
✓ 将来的に中学受験を検討している
【リアルな住民の声】
「小石川に住んで3年。息子が通う窪町小学校は、教育熱心な家庭が多い印象です。自然と勉強する雰囲気ができていて、親が言わなくても宿題をするように。教育費はかかりますが、この環境はお金に代えられない価値があると感じています」（35歳・金融機関勤務）
【エリアの特徴をもっと詳しく】
📍 アクセス情報
- 茗荷谷駅（丸ノ内線）：東京駅まで13分、池袋駅まで7分
- 後楽園駅（丸ノ内線・南北線）：大手町駅まで6分
- 春日駅（都営三田線・大江戸線）：新宿駅まで13分
🏫 教育環境の実態
- 公立小学校の教育水準が高いエリアとして知られる
- 学習塾：SAPIX、日能研、早稲田アカデミーが徒歩圏内
- 東京大学まで徒歩20分（将来の目標が身近に）
⚠️ 知っておくべきデメリット
- 坂道が多い（電動自転車は必須）
- スーパーが少ない（ネットスーパー活用が前提）
- 駐車場代が高い（月4〜5万円）
2. 🌳 世田谷区深沢エリア：緑豊かな住環境と資産性の両立
こんな方におすすめ！
✓ 都心の利便性と郊外の環境を両立したい
✓ 子どもを自然の中で育てたい
✓ 週末は家族でアウトドアを楽しみたい
【30代ママのリアルな1日】
「朝6時起床、7時に子どもを保育園に送って、7時半の電車で渋谷へ。18時にお迎え、19時には家族で夕食。週末は駒沢公園でピクニック。この生活リズムが本当に心地いいんです」（33歳・広告代理店勤務）
【エリアの特徴をもっと詳しく】
🏃 人気スポットまでの距離
- 駒沢オリンピック公園：自転車で5分
- 二子玉川ライズ：自転車で12分
- 自由が丘：電車で10分
👶 子育て環境の充実度
- 認可保育園：エリア内に複数あり
- 待機児童数：世田谷区は2023年4月時点で待機児童ゼロを達成※5
- 病児保育：駒沢病児保育室など
※5 ただし、希望の園に入れるとは限りません
💰 実際の物件価格帯（築10-15年の目安）
- 70㎡・3LDK：6,600万〜8,000万円
- 75㎡・3LDK：7,000万〜9,000万円
- 80㎡・3LDK+S：8,000万〜1億円超
※実際の価格は物件の条件（駅距離、階数、向き等）により異なります ※2025年8月現在の市場価格を反映
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3. 🚅 港区高輪エリア：将来性抜群の注目エリア
こんな方におすすめ！
✓ 品川・東京駅によく出張する
✓ 国際的な環境で子育てしたい
✓ 10年後の資産価値を重視したい
【2025年8月の街の変化】
高輪ゲートウェイ駅周辺では、2025年3月27日に「高輪ゲートウェイシティ」が一部開業しました。
- 2025年3月：THE LINKPILLAR 1（複合棟）開業済み
- 2025年秋：JWマリオットホテル東京開業予定
- 2026年春：住宅棟・文化創造棟開業予定
高輪ゲートウェイシティの開発により、周辺エリアの利便性向上と需要増加が期待されています。ただし、不動産価格は多くの要因に左右されるため、将来の価格動向を正確に予測することはできません。
【国際色豊かな子育て環境】
🌍 インターナショナルな環境
- 聖心インターナショナルスクール
- 東京インターナショナルスクール
- 英語対応の小児科3院
🏥 医療機関の充実度
- 東京高輪病院（総合病院）
- 24時間対応の救急病院まで車で5分
4. 🍃 目黒区中目黒エリア：おしゃれと実用性を兼ね備えた人気エリア
こんな方におすすめ！
✓ 渋谷・恵比寿によく行く
✓ おしゃれな環境で生活したい
✓ 外食やテイクアウトをよく利用する
【共働き夫婦の週末ルーティン】
「土曜の朝は蔦屋書店でコーヒー。昼は目黒川沿いをお散歩して、夕方は中目黒ゲートタウンでお買い物。日曜は代官山まで歩いて、おしゃれなカフェでブランチ。子どもが生まれても、この生活は続けたいです」（31歳・IT企業勤務）
お子様が生まれても変わらない生活、理想ですよね！家を買っても「旅行・外食」を楽しむ暮らしにするには？も要チェック！
【意外と知らない中目黒の魅力】
🛍️ 買い物環境
- 東急ストア：朝7時〜深夜1時営業
- ドン・キホーテ：24時間営業
- 成城石井：高級食材も豊富
🚶 お散歩コース
- 目黒川沿い：片道2.5km（桜並木800本）
- 西郷山公園：富士山が見える展望台
- 菅刈公園：日本庭園と和館
5. 🏙️ 江東区豊洲エリア：再開発で生まれ変わった新興ファミリータウン
こんな方におすすめ！
✓ 予算を抑えたいがクオリティは妥協したくない
✓ 新しい街の活気を楽しみたい
✓ 子ども向け施設を重視したい
【豊洲ならではの子育てメリット】
🎡 ファミリー向け施設
- キッザニア東京：職業体験テーマパーク
- ららぽーと豊洲：子ども用品フロア充実
- ガスの科学館：入場無料の体験型施設
📈 実は狙い目な理由
豊洲は今後も開発が継続される見込みです。
- 2025年〜：有明アリーナ周辺再開発進行中
- 2030年までに人口増加の予測
🏠「家を買う前に、これだけはやっておきたかった…」
実は、マイホーム購入で後悔する人の多くが将来の収支計画を見直すための「ライフプラン」を立てずに決めてしまった」ことが原因です💦
- ちゃんと見直す機会がなかなかないまま…。
- 家を買った後にその場でなんとかやりくり…。
など、ちゃんとした『安心』も買うということを蔑ろにしがち。
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⚠️ 中古マンション購入で失敗しないための4つの鉄則
【鉄則1】管理状態のチェックは「ここ」を見る！
✅ 必須チェックポイント
見学時30秒でわかる管理状態チェック
- エントランスの掲示板 → 最新の情報に更新されているか
- 駐輪場の整理状況 → 放置自転車がないか
- ゴミ置き場の清潔さ → 分別が守られているか
- 共用廊下の私物 → 傘や植木鉢が置かれていないか
これらが全てクリアなら、管理状態は良好と言えるでしょう。
【鉄則2】築年数別の狙い目はここ！
| 築年数 | メリット | デメリット | 価格目安（新築比） | おすすめ度 |
|---|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 設備が新しい | 価格が高い | 90-95% | ★★☆☆☆ |
| 築6〜10年 | 初期不具合解消済み | まだ高め | 75-85% | ★★★☆☆ |
| 築11〜15年 | 価格と品質のバランス◎ | 大規模修繕時期 | 60-70% | ★★★★★ |
| 築16〜20年 | 価格が安定 | 設備更新が必要 | 50-60% | ★★★☆☆ |
| 築21年以上 | 底値価格 | リノベ費用必須 | 40-50% | ★★☆☆☆ |
結論：築11〜15年が最もコスパが良い傾向！
- 新築時から約30-40%安く購入可能
- 管理状態や修繕履歴が確認できる
- 住宅ローン控除も問題なく利用可能
【鉄則3】住宅ローンの賢い組み方
共働き夫婦なら「ペアローン」も選択肢の一つ
🏦 ペアローンのメリット
- 住宅ローン控除が2人分（最大控除額は各自の条件による）
- 団信も2人分（万が一の保障が手厚い）
- 借入可能額が増える可能性がある
⚠️ ただし、この点は要注意
- 産休・育休中の返済計画を事前にシミュレーション
- 片方の収入だけでも返済可能な金額に設定
- 繰り上げ返済用の貯金を別途準備
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【鉄則4】内見は最低2回！時間帯を変えて確認
📅 理想的な内見スケジュール
1回目：平日夜（18時〜20時）
- 帰宅時の人の流れ
- 夜間の騒音レベル
- 街灯の明るさ
- 近隣住民の生活音
2回目：週末昼（10時〜14時）
- 日当たりの確認
- 共用施設の使用状況
- ファミリー層の多さ
- 周辺施設の混雑度
💬 よくある質問にプロが本音で回答！
Q1. 「築15年って古くないですか？」
A. 築15年は実は狙い目です。
新築マンションは高額ですが、築15年なら新築時の60-70%程度の価格で購入できる可能性があります。さらに、管理状態が良好な物件であれば、あと20年以上は十分に住めます。実際、東京23区の中古マンション成約物件の平均築年数は約23年（2022年データ）で、築15年はまだ「若い」部類に入ります。
Q2. 「管理費・修繕積立金が心配です…」
A. 目安は月3〜4万円（70㎡の場合）です。
具体的には：
- 管理費：200〜300円/㎡
- 修繕積立金：150〜250円/㎡ これより著しく安い場合は、将来値上げのリスクがある可能性があります。適正な管理費は「建物の健康保険」と考えてください。
Q3. 「中古マンションの価格がこんなに上がって、今買っても大丈夫？」
A. 市場のタイミングを完璧に読むことは誰にもできません。
重要なのは：
- ご自身の家族計画とライフプランに合っているか
- 無理のない返済計画が立てられるか
- 長期的に住むことを前提に物件を選んでいるか
実際、10年前に「高すぎる」と言われていた物件が、現在では1.5倍の価格になっている例もあります。購入判断は市場動向だけでなく、ご家族の状況を総合的に考慮することが大切です。
Q4. 「頭金はいくら必要ですか？」
A. 理想は物件価格の20%と言われますが、最近は10%でも購入される方が増えています。
例えば7,000万円の物件なら：
- 頭金10%（700万円）：月々の返済約21万円
- 頭金20%（1,400万円）：月々の返済約19万円
月2万円の差なら、手元資金を残しておく選択もあります。ただし、個人の資産状況により最適な選択は異なりますので、ファイナンシャルプランナー等にご相談ください。
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Q5. 「築10年の物件が新築時より高いって本当？」
A. 本当です。
LIFULL HOME’Sの調査によると、東京23区では10年前の新築マンション（60㎡換算）が平均4,558万円だったのに対し、現在の築10年物件は平均6,794万円と、約147%に上昇しています。特に目黒区では221%（2.2倍）という驚異的な上昇率を記録しています。ただし、これは過去10年間の特殊な市場環境によるもので、今後も同様の上昇が続く保証はありません。
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【参考情報】
本記事の作成にあたり、以下の情報源を参考にしました（2025年8月30日時点）：
■ 新築マンション価格データ
- LIFULL HOME’S「東京23区の2025年新築マンション平米単価調査」（2025年6月公表） https://lifull.com/news/43559/
- 不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」（2025年5月公表）
■ 中古マンション価格データ
- 東京カンテイ「東京23区の中古マンション価格」（2025年8月21日公表） https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB20BIU0Q5A820C2000000/
- LIFULL HOME’S「中古マンション値上がり率ランキング」
- マーキュリー「中古マンション価格動向」（2025年1月公表）
■ 住宅ローン控除制度
- 国土交通省「住宅ローン減税」（2025年4月更新） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
- 国税庁「住宅借入金等特別控除」
■ 待機児童・保育サービス
- 東京都福祉保健局「都内の保育サービスの状況」（2024年8月30日公表） https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2024/08/30/02.html
■ 高輪ゲートウェイシティ開発
- JR東日本「TAKANAWA GATEWAY CITY」公式サイト https://www.takanawagateway-city.com/
■ その他
- 各区公式ウェブサイトの子育て支援情報
- 不動産ポータルサイトの物件価格データ
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件の推奨や投資助言を行うものではありません。実際の物件購入にあたっては、個別の物件評価と専門家への相談をお勧めします。 ※価格データは市場動向により変動します。最新の情報は各情報源でご確認ください。
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