※本記事の数値（相場・金利・返済額等）は2026年4月時点の情報に基づいています。最新情報は各公的機関のHPをご確認ください。
「年収600万じゃ東京で家なんて買えないよね…？」
「住宅ローン、いくらまで借りて大丈夫なんだろう」
「子どもの教育費もあるのに、本当に買って大丈夫？」
- 世帯年収600万で東京に家を買える現実的な予算ライン
- 住宅ローンの借入額・月々返済額のシミュレーション
- 予算3,500〜5,500万円で狙える23区内エリア5選
- 23区外（郊外×新築）という選択肢の可能性
- 年収600万世帯が住宅購入で失敗する5つのパターン
- 頭金・諸費用・住宅ローン控除のよくある疑問への回答
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世帯年収600万で東京に家を買うのは「無理」ではない
「年収600万で東京に家なんて買えるの…？」
2026年現在、東京23区の新築マンション平均価格は1億円を超えました。このニュースだけ見れば「世帯年収600万で東京に家を買うなんて無理だ」と感じるのは当然です。
でも、ちょっと待ってください。
僕自身、年収600万世帯のご相談を数多くお受けしてきた経験から言えることがあります。住宅購入は人生最大の買い物だからこそ、「いくらなら無理なく返せるのか」を冷静に見極めることが大切です。
結論から言うと、世帯年収600万円の住宅ローン借入目安は年収の5〜7倍、つまり3,000〜4,200万円。この予算帯であれば、東京でも購入できるエリアは確実に存在します。
年収600万世帯が東京で家を買うためのポイント
- 新築にこだわらず「中古マンション」を選択肢に入れる
- 城東・城北エリア（足立区・葛飾区・板橋区など）に目を向ける
- 返済比率25%以下を守り、教育費・老後資金とのバランスを取る
- 「買えない」のではなく「探し方を変える」だけ
大切なのは「東京で家が買えるかどうか」ではなく、「どこで・どんな条件で探せば無理なく買えるか」という視点の転換です。新築マンションの平均価格に惑わされず、中古マンションや23区外のエリアまで視野を広げれば、年収600万世帯にとって現実的な選択肢はたくさんあります。
この記事では、住宅ローンの借入額シミュレーションから予算別のエリアマップ、失敗しないための注意点まで、年収600万世帯が東京で家を買うために知っておくべきことを全て解説します。
年収600万の住宅ローン｜いくら借りられる？月々いくら？
借入限度額と「安全ライン」の違い
銀行の住宅ローン審査では、年収に対する年間返済額の割合（返済比率）で借入上限が決まります。多くの銀行では返済比率30〜35%まで融資可能ですが、審査に通る金額＝無理なく返せる金額ではありません。
同じ子育て世代として断言しますが、返済比率は25%以下に抑えるべきです。年収600万円なら月々の返済額は12.5万円以内が目安になります。
| 区分 | 返済比率 | 年間返済額 | 月々返済額 | 借入目安（35年・0.5%） |
|---|---|---|---|---|
| 銀行の上限 | 30〜35% | 180〜210万円 | 15〜17.5万円 | 4,500〜4,800万円 |
| 安全ライン | 20〜25% | 120〜150万円 | 10〜12.5万円 | 3,600〜4,200万円 |
| 理想ライン | 20%以下 | 120万円以下 | 10万円以下 | 3,600万円以下 |
月々の返済額シミュレーション
借入額ごとの月々の返済額を一覧にしました。変動金利0.5%・返済期間35年で計算しています。
| 借入額 | 金利 | 返済期間 | 月々返済額 | 年間返済額 | 返済比率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 変動0.5% | 35年 | 約77,875円 | 約93.5万円 | 15.6% |
| 3,500万円 | 変動0.5% | 35年 | 約90,854円 | 約109万円 | 18.2% |
| 4,000万円 | 変動0.5% | 35年 | 約103,834円 | 約124.6万円 | 20.8% |
| 4,500万円 | 変動0.5% | 35年 | 約116,813円 | 約140万円 | 23.3% |
3,500万円の借入なら月々約9万円。今の家賃と比較してみてください。ただし、マンションの場合は管理費・修繕積立金で月2〜4万円が上乗せされる点も忘れずに。
頭金あり・なしの返済比較
頭金を用意できるかどうかで、月々の負担は大きく変わります。物件価格4,000万円を例に比較してみましょう。
| 物件価格 | 頭金 | 借入額 | 月々返済額 | 返済比率 |
|---|---|---|---|---|
| 4,000万円 | なし | 4,000万円 | 約103,834円 | 20.8% |
| 4,000万円 | 500万円 | 3,500万円 | 約90,854円 | 18.2% |
| 4,000万円 | 1,000万円 | 3,000万円 | 約77,875円 | 15.6% |
金利上昇リスク｜変動金利が上がったらどうなる？
2026年は「新築氷河期」とも言われる時代。日銀の利上げ方針もあり、変動金利の上昇リスクは過去30年で最も高い局面にあります。
仮に金利が0.5%から1.5%に上昇した場合、借入額3,500万円で月々の返済額は約9万円→約10.7万円に増加します。月額+約1.7万円、年間で約20万円の負担増です。
年収600万で注意すべき借入の落とし穴
- 「借りられる額＝返せる額」と思い込んで限度額まで借りてしまう
- 変動金利の上昇リスクを考慮せず「今の低金利」だけで判断する
- 管理費・修繕積立金（月2〜4万円）を計算に入れ忘れる
- 教育費（子ども1人あたり1,000〜2,000万円）を見落としている
【予算別】東京で買えるエリアマップ
「うちの予算だと、具体的にどのあたりが買えるんですか？」
先日ご相談いただいた世帯年収620万円のご夫婦も、最初は「23区は絶対無理」と思い込んでいました。でも予算と希望条件を丁寧に整理していくと、城東エリアの中古マンションで理想に近い物件が見つかったんです。
大切なのは「自分の予算で何が買えるか」を正確に把握すること。予算帯ごとのエリアマップをまとめました。
予算3,000万円以下｜23区外・近郊都市
予算3,000万円以下の場合、23区内は難しくなりますが、東京都下（八王子・町田・多摩ニュータウン）や埼玉（川口・戸田）なら中古マンション・中古戸建てが選択肢に入ります。
特に多摩ニュータウンは築年数は古いものの、広さと価格のバランスが良く、ファミリー向けの住環境が整っています。
予算3,000〜4,000万円｜城東エリア・埼玉・千葉
この予算帯が年収600万世帯の中心ゾーンです。23区内なら足立区・葛飾区・江戸川区の中古マンション（築15〜25年）が狙えます。
埼玉（さいたま市・川口市）や千葉（船橋市・流山市）であれば、築浅やリノベーション物件も射程圏内に入ります。
予算4,000〜5,000万円｜城北エリア・城東上位
頭金を用意できる方や、ペアローンを活用する場合はこの予算帯に届きます。板橋区・北区・荒川区の中古マンション、墨田区・江東区の一部も選択肢に。
このゾーンでは駅徒歩10分以内の好立地物件も見つかるため、資産性を重視する方にもおすすめです。
予算別エリア一覧表
| 予算帯 | エリア例 | 70㎡中古相場 | 都心通勤時間 |
|---|---|---|---|
| 〜3,000万円 | 八王子・町田・川口・戸田 | 2,000〜3,000万円 | 50〜70分 |
| 3,000〜4,000万円 | 足立区・葛飾区・江戸川区・船橋・流山 | 3,000〜4,000万円 | 30〜50分 |
| 4,000〜5,000万円 | 板橋区・北区・荒川区・墨田区 | 4,000〜5,000万円 | 20〜40分 |
23区内で年収600万が狙える「現実的なエリア」5選
「23区内で予算に合うエリア、具体的に教えてほしいです」
ここからは23区内に絞り、年収600万世帯が実際に手の届くエリアを5つ厳選してご紹介します。
① 葛飾区（金町・亀有）｜23区最安水準の穴場
23区内で最も手が届きやすいのが葛飾区です。70㎡の中古マンション相場は5,000〜6,000万円。頭金1,000万円を入れれば借入額4,000〜5,000万円となり、年収600万世帯でも返済比率25%以内に収まります。
金町駅周辺は再開発が進み、東京理科大学のキャンパス移転もあって街の活気が増しています。亀有駅は複数の商業施設があり、子育て世帯にとって日常の買い物に困らない利便性が魅力です。
葛飾区のメリット
- 23区内で中古マンション相場が最も安い水準
- 金町駅周辺の再開発で資産価値の向上が期待できる
- 子育て支援が充実（医療費助成・保育園整備）
② 足立区（北千住）｜再開発で変わる街の評価
足立区は「治安が不安」というイメージがありますが、北千住駅周辺は大学誘致（東京電機大学・東京藝術大学など）による文教地区化が進んでいます。70㎡の中古マンション相場は5,500〜6,500万円。
北千住駅はJR・東武・メトロ・つくばエクスプレスが乗り入れるターミナル駅で、都心へのアクセスは23区内でもトップクラスです。
③ 江戸川区（西葛西・葛西）｜子育てファミリーに人気
江戸川区は子育て支援の手厚さで知られるエリア。70㎡の中古マンション相場は5,500〜6,500万円で、足立区と同水準です。
東西線沿線のため大手町・日本橋方面への通勤に便利。葛西臨海公園や水族館もあり、休日の過ごし方にも困りません。インド系コミュニティの充実で国際色豊かな教育環境も特徴のひとつです。
④ 板橋区（成増・高島平）｜頭金ありなら好バランス
板橋区は城北エリアの代表格。70㎡の中古マンション相場は6,500〜7,500万円で、年収600万世帯が購入するには頭金1,500万円以上、またはペアローンの活用が現実的です。
成増駅は東武東上線・副都心線の2路線が利用可能で、池袋まで約15分。高島平エリアは大型団地の建て替え計画が進行中で、今後の資産価値向上も期待されています。
⑤ 練馬区（光が丘・石神井公園）｜ペアローン検討で視野に
練馬区は23区内でありながら緑が多く、落ち着いた住環境が魅力。70㎡の中古マンション相場は7,000〜8,000万円で、年収600万の単独ローンでは厳しいですが、夫婦でペアローンを組めば現実的な選択肢になります。
光が丘公園は都内最大級の都立公園で、子育て環境としては申し分ありません。石神井公園駅からは池袋まで急行で約15分という好アクセスです。
5エリア比較一覧
| エリア | 70㎡中古相場 | 必要頭金目安 | 都心アクセス | 子育て環境 |
|---|---|---|---|---|
| 葛飾区（金町・亀有） | 5,000〜6,000万円 | 1,000万円〜 | 大手町30分 | ◎ |
| 足立区（北千住） | 5,500〜6,500万円 | 1,000万円〜 | 大手町20分 | ○ |
| 江戸川区（西葛西） | 5,500〜6,500万円 | 1,000万円〜 | 大手町25分 | ◎ |
| 板橋区（成増） | 6,500〜7,500万円 | 1,500万円〜 | 池袋15分 | ○ |
| 練馬区（光が丘） | 7,000〜8,000万円 | ペアローン推奨 | 池袋15分 | ◎ |
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東京２３区、その他のエリアはどうなんだろう？と思った方はこちらから！（記事更新中！）
「参考になったけど、うちの場合はどうなの？」
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23区外という選択肢｜年収600万なら「郊外×新築」が狙える
「23区にこだわらなければ、もっと広い家に住めますか？」
「東京に住む＝23区内」と思い込んでいませんか？実は23区外や近郊都市にも、年収600万世帯にとって魅力的な選択肢がたくさんあります。しかも、23区内では中古マンション一択になりがちな予算帯でも、郊外なら新築戸建てや新築マンションが視野に入るのです。
埼玉（川口・戸田・さいたま市）｜3,000〜4,500万円
川口市・戸田市は荒川を渡るだけで23区に隣接しており、交通利便性は23区南部と遜色ありません。さいたま市（浦和・大宮）は教育環境の良さで全国的に知られています。
この予算帯で新築3LDK（70〜80㎡）の分譲マンションが購入可能です。
千葉（船橋・流山・松戸）｜3,000〜4,000万円
千葉県の船橋市・流山市は「共働き子育て世帯」から絶大な人気を誇ります。特に流山おおたかの森は、つくばエクスプレスで秋葉原まで約25分という抜群のアクセスに加え、駅周辺の商業施設・子育て支援の充実度が突出しています。
予算3,000〜4,000万円で新築分譲マンションも選択可能。年収600万世帯が最もコストパフォーマンス良く新築を手に入れられるエリアのひとつです。
多摩エリア（立川・国分寺・調布）｜3,500〜4,500万円
東京都下の多摩エリアは、23区と比較して緑が多く落ち着いた環境が魅力です。立川駅は商業施設が充実したターミナル駅で、生活利便性は23区の主要駅に匹敵します。
テレワークが週2〜3回の混合勤務なら、通勤時間のデメリットは大幅に軽減されます。庭付き戸建てという選択肢も現実的です。
23区外を選ぶメリット
- 同じ予算で広さが1.5〜2倍になる
- 新築マンション・新築戸建ても射程圏内
- 庭付き・駐車場付き物件が選べる
- テレワーク混合なら通勤のデメリットは限定的
年収600万世帯が住宅購入で失敗する5つのパターン
年収600万世帯の住宅購入で、実際に起こりがちな失敗パターンを5つにまとめました。これらを事前に知っておくだけで、取り返しのつかない失敗を防げます。
パターン1: 返済比率30%超えで借りてしまう
銀行が「貸してくれる」からといって、返済比率30%以上で借りるのは非常に危険です。年収600万円で返済比率30%だと、月々の返済額は15万円。ここに管理費・修繕積立金（月2〜4万円）が加わると、住居費だけで手取りの半分近くを占めてしまう可能性があります。
パターン2: 教育費を計算に入れていない
子ども1人あたりの教育費は、公立中心でも約1,000万円、私立を含めると2,000万円以上。住宅ローンの返済と教育費のピーク（中学〜大学）が重なると、家計は一気に苦しくなります。
お客様のライフプランを一緒に組むたびに実感しますが、教育費は「想定以上に早く・大きく」家計を圧迫します。住宅予算を決める段階で必ず織り込んでください。
パターン3: 管理費・修繕積立金を甘く見る
マンションの場合、住宅ローン返済額に加えて毎月の管理費と修繕積立金がかかります。新築時は月2万円程度でも、築20年を超えると修繕積立金が値上げされ、月3〜4万円になるケースも珍しくありません。
つまり「住宅ローン月9万円＋管理費等3万円＝月12万円」が実際の住居費になるわけです。
パターン4: 変動金利の上昇リスクを無視する
2026年は金利上昇局面の真っ只中です。変動金利0.5%で計算した返済額が、数年後に1.0〜1.5%になった場合の負担増をシミュレーションしていない方が非常に多いです。
金利が0.5%→1.5%に上昇した場合、借入3,500万円で月々約1.7万円の増加。年間で約20万円、35年間で約700万円の差額になります。
パターン5:「今の家賃と同じ」だけで判断する
「今の家賃10万円と同じ返済額だから大丈夫」という判断は最も危険な落とし穴のひとつです。持ち家には以下の追加コストがかかるため、実質的な住居費は賃貸時代より大幅に増えます。
持ち家で発生する「見えないコスト」
- 固定資産税・都市計画税（年10〜20万円）
- 管理費・修繕積立金（月2〜4万円）
- 火災保険・地震保険（年3〜5万円）
- 将来の大規模修繕一時金（築20年以降）
- 設備故障の修理費（エアコン・給湯器等）
よくある質問｜年収600万の家探しQ&A
Q1: 年収600万で住宅ローン控除はいくら戻る？
2026年の住宅ローン控除は、新築住宅（省エネ基準適合）の場合、借入残高の0.7%が最大13年間控除されます。借入額3,500万円の場合、初年度は約24.5万円の控除が受けられます。
ただし、年収600万円の所得税・住民税額が上限となるため、フルに活用できないケースもあります。中古住宅の場合は控除期間が10年間になるため注意が必要です。
Q2: 夫婦で年収600万（300万+300万）の場合の最適な借り方は？
夫婦合算で世帯年収600万円の場合、大きく3つの選択肢があります。
夫婦の住宅ローン3パターン
- ペアローン: 夫婦それぞれが住宅ローンを組む。控除を2人分使える。諸費用は2倍。
- 収入合算（連帯保証）: 主債務者の年収に配偶者の年収を加算。控除は主債務者のみ。
- 単独ローン: 一方の年収のみで借入。控除は1人分。離婚リスクに強い。
年収300万+300万の場合、ペアローンなら住宅ローン控除を2人分フルに活用できるメリットがあります。ただし、将来の働き方の変化（育児による時短勤務・退職等）を考慮して判断しましょう。
Q3: 頭金なしでも買える？
結論から言えば、頭金なし（フルローン）でも購入は可能です。ただし、頭金なしの場合は諸費用（物件価格の5〜8%）の自己資金が必要になります。3,500万円の物件なら175〜280万円程度です。
頭金なしのリスクは「オーバーローン」になりやすいこと。購入直後に売却が必要になった場合、ローン残債が売却価格を上回る可能性があります。
Q4: 築何年までの中古マンションなら安全？
住宅ローン控除が使える築年数の条件（1982年以降の新耐震基準適合）に加え、実務的には築25年以内が一つの目安です。
築25年を超えると大規模修繕の履歴や修繕積立金の残高を慎重に確認する必要があります。管理組合の運営状況も重要なチェックポイントです。
築古マンションを検討される場合は、管理組合の議事録と長期修繕計画書を必ず確認してください。「管理を買え」という格言は本当にその通りです。
Q5: 23区外に出るのは子育てにマイナス？
結論としては「必ずしもマイナスではない」です。むしろ埼玉のさいたま市（浦和）は教育レベルの高さで全国的に知られていますし、千葉の流山市は子育て支援の充実度がトップクラスです。
23区内でも区によって子育て支援の差は大きく、「23区＝子育てに良い」とは一概に言えません。通学圏・医療アクセス・公園の充実度など、具体的な条件で比較することが大切です。
まとめ｜年収600万でも「正しい順番」で探せば東京で家が買える
ここまで、世帯年収600万で東京に家を買うための予算シミュレーション・エリア戦略・失敗回避のポイントを解説してきました。
大切なのは「正しい順番」で家探しを進めることです。以下の7つのステップを押さえれば、年収600万世帯でも東京で無理のないマイホーム購入が実現できます。
年収600万の東京マイホーム｜7つのステップ
- 返済比率25%以下で「安全な借入額」を確認する（3,600〜4,200万円）
- 管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた「住居費の総額」を把握する
- 教育費・老後資金との両立をライフプラン表で確認する
- 予算に合ったエリアを城東・城北・23区外まで広げて検討する
- 金利上昇シナリオ（+1%）でもやっていけるか検証する
- 中古マンションは「管理状態」を最優先でチェックする
- 不動産のプロに相談して「見落とし」がないか確認する
年収600万で東京の家が買えるかどうかは、「探し方を知っているかどうか」で決まります。新築マンションの平均価格だけを見て諦めるのは、まだ早いです。
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【参考情報】
住宅ローン・金利関連
不動産市場データ
自治体の住宅支援制度
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の物件や不動産取引を推奨するものではありません。記載情報は2026年4月時点のものです。不動産の購入・売却は必ず専門家にご相談ください。
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