はじめに
「鉄骨の方が頑丈そうだけど、本当に資産価値も高いの？」
「木造は安いけど、20年後に売れなくなったらどうしよう…」
マイホーム選びで、こんな不安を抱えていませんか？
実は先日も、お子さんが生まれたばかりの30代ご夫婦から「鉄骨と木造で100万円の差があるけど、将来を考えたらどっちがいいですか？」という相談を受けました。
結論から言うと、構造の違いだけで資産価値が決まるわけではありません。
むしろ、立地・管理状態・需要のバランスの方が、20年後の資産価値を大きく左右するんです。
読み終わる頃には、「なるほど、うちの場合はこっちだな」と、自信を持って判断できるようになりますよ。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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【衝撃の事実】鉄骨住宅と木造住宅の資産価値、本当のところは？
「鉄骨なら安心」は思い込み？実際の取引現場で起きていること
不動産仲介をしていて驚くのは、築20年の木造住宅が築15年の鉄骨住宅より500万円も高く売れるケースが珍しくないことです。
「えっ、なんで？」と思いますよね。
実は、中古住宅の購入者が最も重視するのは「構造」ではなく、こんなポイントなんです：
📊 【中古住宅購入者が重視するポイント】
| 順位 | 重視ポイント | 重視する割合（目安） | 具体例 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 立地条件 | 約70% | 駅徒歩10分以内、スーパーまで5分 |
| 2位 | 価格 | 約65% | 予算内で収まるか |
| 3位 | 間取り・広さ | 約45% | リビング15畳以上、収納充実 |
| 4位 | 築年数 | 約40% | できれば築15年以内 |
| 5位 | 構造（鉄骨/木造） | 約15% | 特にこだわりなし |
（不動産流通経営協会などの調査を参考に作成）
つまり、多くの人は構造より他の要素を重視しているんです。この事実、意外じゃないですか？
私が思うのは『家そのもの』を買うと言うよりは、『家を買うことで得られる暮らし』を買うことを、みなさん希望していると言うことです。そうなるとこの結果も納得ですよね。
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鉄骨住宅のメリット・デメリット【住んでわかるリアルな声】
✨ 鉄骨住宅の3つの強み（実際の声付き）
1. 耐用年数が長い（法定耐用年数34年）
「築25年の鉄骨住宅を購入しましたが、住宅ローンが問題なく組めました。木造だと難しかったかも」（40代・Kさん）
税法上の耐用年数は鉄骨造（厚さ4mm超）が34年、木造が22年。ただし、これはあくまで税務上の数字で、実際の建物寿命とは異なります。でも、銀行の融資判断には影響するので、築古物件を買う時は要注意です。
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2. 大空間を作りやすい
「25畳の広々LDKが決め手でした。子供が走り回っても余裕です！」（30代・Mさん）
柱と柱の間隔を広く取れるため、開放的な空間が作れます。特に、吹き抜けのある家や、広いリビングが欲しい方には魅力的ですね。
3. 防音性・耐震性が高い
「2階で子供が飛び跳ねても、1階にほとんど響きません」（30代・Tさん）
構造体がしっかりしているため、生活音が響きにくいのは子育て世代には嬉しいポイントです。
⚠️ 鉄骨住宅で「こんなはずじゃ…」となる注意点
でも、良いことばかりではありません。実際に購入された方から聞いた「想定外だったこと」をまとめました：
| 項目 | 想定外だったこと | 実際の金額例（目安） |
|---|---|---|
| 初期費用 | 思ったより高額 | 木造より500〜800万円高い |
| 固定資産税 | 毎年の負担が重い | 年間3〜5万円の差 |
| リフォーム | 間取り変更が難しい | 壁を動かすのに200万円追加 |
| 結露対策 | 冬場の結露がひどい | 除湿器代が月5,000円 |
特に注意したいのが「リフォームの制限」です。
実際にあった相談：
「子供が独立したので部屋を広くしたいけど、構造壁が邪魔で間取り変更できない。木造にしておけばよかった…」（50代・Hさん）
あらかじめ将来のことを想定したリフォームを念頭に、間取りプランを考えましょう！
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木造住宅の資産価値【最新技術で激変中！】
🏡 今どきの木造住宅は「別物」です
「木造＝安っぽい」というイメージ、もう古いんです！
最新の木造住宅の性能を見てください：
📊 【最新木造住宅 vs 一般的な鉄骨住宅】性能比較表
| 比較項目 | 最新木造住宅 | 一般的な鉄骨住宅 | 判定 |
|---|---|---|---|
| 耐震等級 | 等級3（最高） | 等級2〜3 | 引き分け |
| 断熱性能 | UA値0.46以下 | UA値0.87程度 | 木造の勝ち |
| 省エネ性 | ZEH対応可 | 対応は限定的 | 木造の勝ち |
| 初期費用 | 坪65万円〜（目安） | 坪85万円〜（目安） | 木造の勝ち |
| メンテナンス費用（30年・目安） | 約500万円 | 約400万円 | 鉄骨の勝ち |
UA値や省エネ住宅を検討している方はこちらの記事を参考にしてみてくださいね！
→【東京・大阪】鉄骨住宅でもZEH対応はできる？都市部での断熱性・太陽光との相性を検証
木造住宅の意外な強み【プロが語る本音】
1. リフォームの自由度が圧倒的に高い
これ、本当に重要なんです。なぜなら、家族構成は必ず変わるから。
- 子供が生まれた → 部屋を仕切りたい
- 子供が独立した → 壁を取って広くしたい
- 親と同居することに → 二世帯仕様に改装したい
木造なら、これらの変更が比較的簡単にできます。費用も鉄骨の半分以下で済むことが多いんです。
ただし！
木造の主要構造となる壁や構造は変更不可なので、『壁で部屋を仕切っているだけ』の鉄骨造の方が融通がきくこともあります！
2. 維持費が安い（これ、意外と知られていません）
30年間のトータルコストを計算してみました（目安）：
【木造住宅の場合】
・固定資産税：年12万円 × 30年 = 360万円
・火災保険：年3万円 × 30年 = 90万円
・メンテナンス：500万円
合計：950万円
【鉄骨住宅の場合】
・固定資産税：年16万円 × 30年 = 480万円
・火災保険：年2.5万円 × 30年 = 75万円
・メンテナンス：400万円
合計：955万円
ほぼ同じ！でも初期費用は木造が500万円安いので、トータルでは木造がお得です。
⚠️ 木造住宅で後悔しないための必須チェック項目
ただし、木造には「やらないと後悔する」メンテナンスがあります：
【必須メンテナンス・チェックリスト】
- □ シロアリ防除（5年ごと）：1回15〜20万円（目安）
- □ 外壁塗装（10〜15年ごと）：1回100〜150万円（目安）
- □ 屋根メンテナンス（15年ごと）：1回50〜80万円（目安）
- □ 防水工事（10年ごと）：1回30〜50万円（目安）
これらを怠ると、資産価値が一気に下がります。逆に言えば、きちんとメンテナンスすれば、築30年でも高く売れるんです。
『考えてなかった…』と言う声、多いです！しっかり考慮して物件選びを！
🏠「家を買う前に、これだけはやっておきたかった…」
実は、マイホーム購入で後悔する人の多くが将来の収支計画を見直すための「ライフプラン」を立てずに決めてしまった」ことが原因です💦
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【プロが教える】資産価値を左右する5つの重要ポイント
1. 🚉 立地は構造より100倍重要！その理由とは？
「駅徒歩10分の木造」vs「駅徒歩20分の鉄骨」
どちらが20年後も価値があると思いますか？
答えは圧倒的に前者です。実際のデータをお見せします：
| 築年数 | 駅徒歩10分以内 | 駅徒歩20分 | 価格差 |
|---|---|---|---|
| 新築時 | 4,000万円（目安） | 3,800万円（目安） | 200万円 |
| 10年後 | 3,500万円（目安） | 2,800万円（目安） | 700万円 |
| 20年後 | 3,000万円（目安） | 1,800万円（目安） | 1,200万円 |
20年後には価格差が6倍に広がります！これが立地の力です。
2. 📝 メンテナンス履歴は「家の履歴書」
こんな経験、ありませんか？
「この家、きれいに使われてますね」と内見で言われて嬉しかった（40代・Yさん）
メンテナンス記録があるだけで、査定額が200万円上がることも。
【絶対に残すべき記録】
✅ 外壁・屋根塗装の実施記録と領収書
✅ 水回りリフォームの詳細と保証書
✅ シロアリ防除の施工証明書（5年保証付き）
✅ 定期点検の報告書（写真付きがベスト）
✅ 設備交換の記録（給湯器、エアコンなど）
3. 🏠 間取りが古いと売れない？時代に合った家とは
「3LDK」でも、こんなに違います：
【売れる間取り】
- リビング階段で家族の顔が見える
- パントリー付きでストック管理しやすい
- 在宅ワークスペースがある
- 玄関に土間収納（ベビーカーも置ける）
【売れにくい間取り】
- 廊下が多くて無駄なスペースが多い
- 和室が2部屋もある
- 収納が少ない
- キッチンが壁付けで孤立している
今の若い世代は「家族との時間」と「在宅ワーク」を重視します。この視点で間取りを選びましょう。
4. 🏆 住宅性能表示があると査定額アップ！
知ってますか？性能表示がある家は、平均300万円高く売れるんです（目安）。
【特に評価が高い性能】
- 耐震等級3（最高等級）
- 省エネ等級4以上（※2025年4月から義務化）
- 劣化対策等級3
- 維持管理対策等級3
これらの証明書は、必ず大切に保管してください！
5. 🌟 10年後の街の姿を想像できますか？
不動産選びは「今」じゃなく「未来」を買うもの。
【要チェック！将来性のサイン】
✅ 新駅・新路線の計画がある
✅ 大型商業施設の開発予定
✅ 企業の本社移転計画
✅ 子育て支援が充実している自治体
✅ 人口が増加傾向にある
逆に、こんなエリアは要注意：
⚠️ 小中学校の統廃合が検討されている
⚠️ 大型店舗の撤退が相次いでいる
⚠️ 高齢化率が40%を超えている
【実例公開】30代Aさんファミリーが木造を選んだ意外な理由
昨年、すごく印象的な相談がありました。
【Aさんファミリーのプロフィール】
- 年齢：夫35歳、妻33歳
- 子供：5歳と2歳
- 世帯年収：700万円
- 予算：4,000万円
【検討した2つの物件】
| 項目 | A物件（木造） | B物件（鉄骨） |
|---|---|---|
| 価格 | 3,800万円 | 4,200万円 |
| 築年数 | 15年 | 10年 |
| 駅距離 | 徒歩8分 | 徒歩18分 |
| 広さ | 95㎡ | 105㎡ |
| 間取り | 4LDK | 4LDK |
最初、奥様は「絶対に鉄骨！」と言っていました。でも…
【決め手になった3つのポイント】
1. 子供の通学を計算したら…
「駅まで10分の差は、毎日だと年間約90時間。6年間で約540時間も違うんですね」
2. 浮いた予算の使い道を考えたら…
「400万円あれば、子供の教育費に回せる。それか10年後にリフォームもできる」
3. 将来の売却を想定したら…
「駅近なら買い手が見つかりやすいって聞いて、安心しました」
1年後にLINEで近況報告をいただきました：
「駅近で本当によかった！雨の日の送迎も楽だし、パパの帰りも早くなりました。浮いたお金で太陽光パネルも設置して、電気代がほぼゼロに。木造で正解でした！」
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【あなたはどっち？】構造別おすすめ診断
🏢 鉄骨住宅がピッタリな人
こんな方は鉄骨を選んで後悔しません：
✅ 音に敏感な方
- 楽器演奏が趣味
- 在宅ワークで集中したい
- 赤ちゃんの夜泣きが心配
✅ 大空間にこだわりたい方
- 20畳以上のLDKが欲しい
- 吹き抜けのある家に憧れる
- ホームパーティーをよくする
✅ メンテナンスを最小限にしたい方
- 忙しくて家の手入れに時間をかけられない
- 転勤の可能性があって、賃貸に出すかも
✅ 初期投資に余裕がある方
- 頭金を1,000万円以上用意できる
- 世帯年収が800万円以上
🏡 木造住宅がピッタリな人
こんな方は木造を選んで満足します：
✅ 将来の変化に備えたい方
- 二世帯同居の可能性がある
- 子供の成長に合わせて間取りを変えたい
- 在宅ワークスペースを後から作るかも
✅ コスパ重視の方
- 初期費用を抑えて、他にお金を回したい
- 毎月の固定費（固定資産税）を減らしたい
✅ 立地最優先の方
- 通勤・通学の利便性が第一
- 買い物や病院へのアクセスを重視
✅ 最新設備に興味がある方
- 太陽光発電を設置したい
- ZEH（ゼロエネルギーハウス）に興味がある
よくある質問【みんなが本当に知りたいこと】
Q1. 「鉄骨の方が地震に強い」って営業マンに言われたけど？
A. 半分本当で、半分ウソです。
確かに「昔の木造」と比べれば鉄骨の方が強いです。でも、2000年以降の新耐震基準の木造なら、耐震性はほぼ同等です。
実際、熊本地震（2016年）などの大地震では：
- 耐震等級3の建物：構造に関わらずほぼ無被害
- 耐震等級が低い建物：構造に関わらず被害あり
重要なのは「構造」より「耐震等級」と「施工品質」なんです。
Q2. 木造は本当に20年で価値ゼロ？銀行員の友達がそう言ってたけど…
A. それは「税務上」の話。実際の売買価格は別です。
確かに税法上は22年で償却しますが、実際の取引では：
【築20年木造住宅の実際の売却事例（目安）】
- 駅徒歩5分・メンテナンス良好 → 新築時の60%で売却
- 駅徒歩10分・普通の管理 → 新築時の40%で売却
- 駅徒歩20分・管理不十分 → 新築時の20%で売却
立地と管理次第で、価値は大きく変わります。
Q3. 正直、どっちを買えば10年後に後悔しない？
A. あなたの「譲れないポイント」次第です。
【後悔しない選び方・3ステップ】
Step1：譲れない条件を3つ決める 例）駅近、静かな環境、将来売りやすい
Step2：10年後の家族をイメージ 例）子供が中学生、親と同居の可能性あり
Step3：トータルコストで比較 初期費用＋ランニングコスト＋売却損を計算
それでも迷ったら、「立地の良い方」を選んでください。構造で失敗しても取り返せますが、立地は変えられませんから。
Q4. 築古の鉄骨と築浅の木造、どっちがお得？
A. 築浅の木造の方が、結果的にお得なケースが多いです。
なぜなら：
- 住宅ローン控除が使える（新耐震基準適合なら）
- 最新の省エネ基準で光熱費が安い（2025年4月から省エネ基準適合が義務化）
- 設備が新しくて故障リスクが低い
ただし、リノベーション済みの築古鉄骨なら、掘り出し物の可能性も！
まとめ：後悔しない家選びの3つの鉄則
📍 鉄則1：立地は妥協しない
駅徒歩の5分の差は、20年後に500万円の差になります（目安）。毎日の通勤・通学を考えれば、多少高くても駅近を選ぶ価値はあります。
🔧 鉄則2：メンテナンス費用を必ず計算に入れる
購入時に「メンテナンス積立計画」を作りましょう。月1万円でも積み立てれば、10年後の外壁塗装も怖くありません。
🔮 鉄則3：10年後の街と家族をイメージする
今の満足より、未来の幸せを優先しましょう。子供の成長、親の介護、自分の老後まで考えて選べば、後悔しません。
まとめると、買う前にどれだけ先の支出を想定しておくことができるか、と言うこと。
プロに任せることで解決できれば、先々も安心して暮らせますよね。
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【参考情報】
本記事の作成にあたり、以下の公的機関の情報を参考にしました：
- 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100_01.htm - 国土交通省「建築物省エネ法について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000103.html - 国土交通省「住宅ローン減税」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html - 国土交通省「省エネ基準適合義務化について」
https://www.mlit.go.jp/shoene-jutaku/ - 一般社団法人不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」
https://www.frk.or.jp/
※価格や費用等の数値は、地域や個別の物件により異なるため、あくまで目安としてご参考ください。
※法制度や税制は変更される可能性があるため、最新の情報は各公的機関のウェブサイトでご確認ください。
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