この記事でわかること
- 売れる家と売れない家を分ける5つの重要な視点
- 立地適正化計画が不動産需要に与える影響
- 将来の住み替えを見据えた物件選びのポイント
「せっかく購入した家が、将来住み替えたいときに買い手が見つからない…」
実は今、こんな状況に直面している方が増えています。
あなたも「マイホームを買うなら、将来も需要がある家を選びたい」と思っているのではないでしょうか？でも、不動産会社の営業トークだけでは、本当に将来も需要がある家なのか判断が難しいですよね。
実は、立地・築年数・間取り・災害リスク・都市計画の5つのポイントをチェックすれば、将来的にも需要が見込める家を見極めることができます。
この記事では、不動産仲介の現場での経験から、「需要が続く家」と「需要が減る家」の違いを、具体例とともに解説します。
【注意事項】
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件の推奨や投資助言を行うものではありません。物件の選択は個々の状況に応じて、専門家と相談の上でご判断ください。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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なぜ今、将来の住み替えを考える必要があるの？
「一生住む」前提が変わりつつある現代
先日相談に来られた30代の会社員の方は、こんな悩みを抱えていました。
「正直、今の会社にずっといるかわからないし、子どもが独立したら住み替えも考えるかもしれません。その時に今買った家に需要があるか心配です」
実はこのような悩みを持つ方が増えています。
住宅市場の変化を理解する
2024年から2025年にかけて、日銀の金融政策の変更により住宅ローン金利環境が変化しています。また、都市部を中心に不動産価格の変動が続いています。
こうした環境下では、「将来も需要が見込める家」を選ぶことが、これまで以上に重要になっています。
あなたの家族に起こるかもしれない「3つの変化」
📝 将来起こりうるライフイベント
- 転職や転勤で住み替えが必要になる
- 子どもの独立でライフスタイルが変わる
- 親の介護などで実家近くへの移住を検討する
これらの変化に柔軟に対応できるよう、将来の需要も考慮した物件選びが大切です。
需要が続く家の5つの条件【比較表付き】
条件1：立地が需要を大きく左右する
なぜ立地がそんなに重要なの？
不動産の価値は立地に大きく依存します。建物は経年劣化しますが、立地の利便性は変わりにくいためです。
需要が高い立地 vs 需要が低い立地【比較表】
| 項目 | 🏆 需要が高い立地 | ⚠️ 需要が低い立地 |
|---|---|---|
| 駅からの距離 | 徒歩10分以内 | 徒歩20分以上・バス便 |
| 駅の特徴 | 急行停車駅・複数路線利用可 | 各駅停車のみ・終電が早い |
| 買い物環境 | スーパー・コンビニ徒歩圏内 | 車がないと買い物困難 |
| 教育環境 | 学校まで徒歩圏 | 学校まで遠い |
| 地形・地盤 | 平坦地・高台 | 傾斜地・低地 |
| 周辺環境 | 閑静な住宅街・公園あり | 騒音が気になる環境 |
要するに、「駅近で、生活利便性が高く、災害リスクが低い」場所の需要が高い傾向があります。
条件2：築年数と建物の状態
築年数による需要の変化
一般的に、木造住宅は築20年程度、鉄筋コンクリート造は築25年程度までが比較的需要が高い傾向にあります。
ただし、適切なメンテナンスを行っている物件は、築年数が経過していても一定の需要が見込めます。
メンテナンスで需要を維持する【時期別チェックリスト】
📋 築年数別メンテナンスポイント
- 築5～10年：外壁のコーキング補修、防蟻処理
- 築10～15年：外壁・屋根塗装、給湯器交換
- 築15～20年：水回り設備の更新、クロス張替え
- 築20年～：給排水管の点検・交換、大規模リフォーム
大切なのは「メンテナンス履歴を記録しておく」こと。適切に管理されてきた証明になります。
条件3：使いやすい間取りと広さ
多くの人に受け入れられる間取りとは
個性的すぎる間取りは、需要が限定される傾向があります。
需要が高い間取りの特徴
📐 ファミリー層に人気の間取り条件
- リビングが明るく開放的
- 対面式キッチンで家族の様子が見える
- 各部屋に収納がある（収納率10％以上）
- 在宅ワーク用のスペースがある
- 玄関に十分な収納がある
特に最近は、在宅ワークスペースの有無が重要視される傾向にあります。
条件4：災害リスクへの対応
ハザードマップの確認は必須
近年、自然災害への意識が高まっており、災害リスクの低いエリアの需要が高まっています。
災害リスクチェック表【必須確認項目】
| リスクの種類 | 確認方法 | 🚫 リスクが高いエリア | ✅ リスクが低いエリア |
|---|---|---|---|
| 洪水・浸水 | ハザードマップ（洪水） | 浸水深3.0m以上 | 浸水想定区域外 |
| 土砂災害 | ハザードマップ（土砂災害） | レッドゾーン指定地域 | 警戒区域外 |
| 地震・液状化 | 液状化マップ | 液状化リスクが高い | 台地・丘陵地 |
| 津波 | 津波ハザードマップ | 津波浸水想定区域 | 標高が高い地域 |
ハザードマップは必ず複数種類を確認することが重要です。
条件5：都市計画（立地適正化計画）との整合性
コンパクトシティ政策の影響
多くの自治体が「立地適正化計画」を策定し、コンパクトなまちづくりを進めています。
居住誘導区域の内と外【将来性の違い】
| 項目 | 🏆 居住誘導区域内 | ⚠️ 居住誘導区域外 |
|---|---|---|
| 将来の人口動向 | 維持される可能性が高い | 減少が予想される |
| インフラ投資 | 優先的に整備 | 最小限の維持 |
| 商業施設 | 維持される可能性が高い | 撤退の可能性 |
| 公共交通 | 路線維持の可能性が高い | 減便・廃止リスク |
| 将来の需要 | 相対的に高い | 相対的に低い |
検討している物件が居住誘導区域内にあるか確認することをおすすめします。
💡 確認方法
- 「○○市 立地適正化計画」で検索
- 市のホームページで計画を確認
- 居住誘導区域マップで物件の位置をチェック
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こんな家は要注意！需要が限定される物件の特徴
価格だけで判断すると後悔する理由
相場より大幅に安い物件には、何らかの理由があることが多いです。
需要が限定される典型的パターン
❌ パターン1：駅から遠すぎる問題
駅から徒歩20分を超えると、需要が大幅に減少する傾向があります。特にバス便の物件は、将来の路線廃止リスクも考慮が必要です。
❌ パターン2：個性的すぎる間取り
特殊なデザインや間取りは、住む人を選ぶため、将来の需要が限定されます。
❌ パターン3：災害リスクを軽視
災害リスクの高いエリアは、将来的に需要が減少する可能性があります。
見えないコストを考慮する
📊 考慮すべき追加コスト
- 車の維持費（必須の場合）
- 通勤・通学の交通費
- 将来のリフォーム費用
- メンテナンス費用
初期費用だけでなく、トータルコストを考慮することが大切です。
見えないコストも考慮して、購入する前に将来のお金の流れの予測を立てておきましょう！
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あなたの物件選びを成功させる3つの対策
対策1：購入前の徹底的なリサーチ
エリアの将来性を見極める5つのチェックポイント
✅ 必須確認リスト
- 立地適正化計画の確認（市役所HPで確認）
- 大型商業施設の動向（地元ニュースをチェック）
- 交通インフラの計画（自治体の都市計画を確認）
- 大規模開発の有無（都市計画課に問い合わせ）
- 人口動態の推移（統計データを確認）
これらの情報は公開されているので、事前に確認することをおすすめします。
対策2：計画的なメンテナンス
建物の状態を維持する重要性
定期的なメンテナンスは、建物の寿命を延ばし、将来の需要を維持する上で重要です。
📝 メンテナンス計画の目安
- 5年ごとに小規模メンテナンス
- 10年ごとに中規模メンテナンス
- 20年目に大規模リフォームを検討
計画的なメンテナンスにより、建物の状態を良好に保つことができます。
対策3：市場動向の把握
適切なタイミングを見極める
不動産市場は常に変化しています。定期的に市場動向をチェックすることが大切です。
🎯 確認すべきポイント
- 地域の人口動向
- 近隣の開発計画
- 交通インフラの変化
- 災害リスクの見直し
市場動向を把握することで、より良い判断ができます。
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実例：物件選びの成功パターン
🏆 成功例1：将来を見据えた選択
利便性を重視した判断
30代夫婦の事例です。郊外の広い物件と、駅近のコンパクトな物件で悩んでいました。
最終的に駅近物件を選択した理由：
「子どもの通学や将来の住み替えを考えると、立地の良さが重要だと判断しました」
🏆 成功例2：災害リスクを重視した選択
安全性を優先した判断
40代家族は、川沿いの新築物件に魅力を感じていましたが、ハザードマップを確認し、高台の物件を選択しました。
「家族の安全を最優先に考えました」
災害リスクの確認は、家族を守る重要な判断基準です。
よくある質問【Q&A】
Q1：築年数が古い物件でも需要はあるの？
A：条件によっては需要が見込めます。
ポイント：
- 立地が良い（特に駅近）
- メンテナンスがされている
- 価格が適切
これらの条件を満たせば、一定の需要が期待できます。
Q2：住宅ローンが残っていても住み替えできる？
A：可能ですが、個別の状況により異なります。
金融機関や不動産の専門家に相談することをおすすめします。
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Q3：今は購入すべきタイミング？
A：個人の状況により異なります。
家族構成、収入、将来計画などを総合的に判断する必要があります。不動産や金融の専門家に相談することをおすすめします。
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Q4：居住誘導区域外の物件は避けるべき？
A：一概には言えません。
個々の状況や将来計画により判断が異なります。メリット・デメリットを理解した上で選択することが大切です。
まとめ：将来を見据えた家選びのために
この記事の要点【3行まとめ】
- 立地が将来の需要を大きく左右する（駅からの距離や生活利便性が重要）
- 立地適正化計画の居住誘導区域を確認する（将来の街づくりの方向性を把握）
- 災害リスクは必ずハザードマップで確認（安全性の確保）
次のステップ
物件選びには多くの要素が関わります：
- 検討している物件が将来も需要があるか
- エリアの立地適正化計画の内容
- 予算と希望条件のバランス
これらの疑問は、専門家に相談することで解決できます。
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【参考情報】
本記事作成にあたり参考にした情報源：
国土交通省関連
- 立地適正化計画について：https://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network.html
- コンパクトシティ政策について：https://www.mlit.go.jp/common/001273984.pdf
- コンパクトシティ形成支援：https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_tk_000037.html
- 国土交通省トップページ：https://www.mlit.go.jp/
地方自治体
- 埼玉県立地適正化計画：https://www.pref.saitama.lg.jp/a1103/rittitekiseikakeikaku.html
- さいたま市立地適正化計画：https://www.city.saitama.lg.jp/001/010/014/002/p116032.html
- つくば市立地適正化計画：https://www.city.tsukuba.lg.jp/soshikikarasagasu/toshikeikakubutoshikeikakuka/gyomuannai/4/5/1002139.html
- 岡山大学（コンパクトシティ解説）：https://www.okayama-u.ac.jp/tp/release/release_id1373.html
ハザードマップ関連
- 国土交通省ハザードマップポータルサイト：https://disaportal.gsi.go.jp/
- 重ねるハザードマップ：https://disaportal.gsi.go.jp/maps/
- わがまちハザードマップ：https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/
- 各市町村の防災情報ページ（各自治体のホームページから「防災」「ハザードマップ」で検索）
不動産関連情報
- 東日本不動産流通機構（REINS）：http://www.reins.or.jp/
- REINS市況データ：http://www.reins.or.jp/trend/
- 住宅金融支援機構：https://www.jhf.go.jp/
- 住宅ローン利用者調査：https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html
- フラット35：https://www.flat35.com/
その他参考資料
- 都市再生特別措置法（e-Gov法令検索）：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=414AC0000000022
- 国土交通省 都市計画運用指針：https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_tk_000050.html
- 総務省統計局：https://www.stat.go.jp/
- 国土地理院：https://www.gsi.go.jp/
業界団体・その他
- 不動産ジャパン：https://www.fudousan.or.jp/
- LIFULL HOME’S：https://www.homes.co.jp/
- SUUMO：https://suumo.jp/
※本記事の内容は2025年10月時点の情報に基づいています。最新の情報については、各機関の公式サイトをご確認ください。 ※URLは変更される可能性があります。アクセスできない場合は、各機関名で検索してください。
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