⚠️ ご注意ください
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件やハウスメーカーを推奨するものではありません。住宅の価格・性能・諸費用等は、地域・時期・個別の条件により大きく異なります。具体的な購入判断は、必ず専門家にご相談のうえ、ご自身でご確認ください。
はじめに：その「ワクワク」、ちょっと待ってください
「そろそろマイホームかな」
そう思い始めたとき、真っ先に浮かぶのが住宅展示場ではないでしょうか。
休日に家族でお出かけ。子どもたちは広いリビングを走り回り、キッチンを見た奥さんの目が輝く。「こんな家に住めたらいいね」——そんな会話が自然と生まれる、夢のような空間です。
でも、ちょっと待ってください。
こんな不安、心のどこかにありませんか？
💭 「営業マンの言うこと、どこまで信じていいんだろう……」
💭 「その場の雰囲気で決めちゃいそうで怖い」
💭 「他と比較したいけど、断るのが苦手……」
もしひとつでも当てはまるなら、この記事はきっとお役に立ちます。
なぜこの記事を書いたのか
私は不動産エージェントとして、これまで多くのご家族の家づくりをサポートしてきました。
その中で、こんな相談をたくさん受けてきました。
📞 「展示場で勢いで契約しちゃったんですけど、本当にこれで良かったのか不安で……」
📞 「担当の営業さんと合わなくて、でも今さら変えられないですよね……？」
📞 「見積もりが最初の話と全然違う金額になって困っています」
こうした「後から」の相談を受けるたびに、「展示場に行く前に知っておいてほしかった」と思うことがあります
だからこそ、この記事を書きました。
この記事で伝えたいこと
住宅展示場は、「夢を見る場所」であって「現実を知る場所」ではありません。
展示場に行くことを否定したいわけではありません。むしろ、行くべきだと思っています。
ただ、「丸腰」で行くと、営業トークに流されてしまうリスクがあるのも事実。
この記事では、「正しい知識」という武器を持ってから展示場に行くための5つの真実をお伝えします。
読み終わる頃には、営業トークを冷静に見極める「眼」が身についているはずです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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【真実1】アンケートを書いた瞬間、あなたの「担当者」が決まる
「担当者ガチャ」って知っていますか？
住宅展示場に入ると、まず受付でアンケートの記入を求められます。
「参考程度のアンケートかな？」と思って書いていませんか？
実は、このアンケートを書いた瞬間、あなたの「担当者」が決まるケースが多いのです。
多くのハウスメーカーでは、来場者に対して順番制やローテーションで営業担当者を割り当てています。
つまり、どんな営業マンがつくかは運に左右されやすいのが実情です。
これを業界では「担当者ガチャ」と呼ぶこともあります。
不動産の売買全般、できることならよく知っているプロに任せたいですよね！
なぜ「新人」が担当になりやすいのか？
「運次第」と聞くと、「まあ、普通の営業さんがつくんでしょ？」と思うかもしれません。
でも、実際は新人営業マンが担当になりやすい傾向があるのが現実です。
その理由を表で整理してみました。
| ベテラン営業マン | 新人営業マン | |
|---|---|---|
| 既存顧客の数 | 多い（フォローで忙しい） | 少ない（時間に余裕がある） |
| 展示場での待機時間 | 短い傾向 | 長い傾向 |
| 新規来場者の担当 | なりにくい傾向 | なりやすい傾向 |
| 経験・知識 | 豊富 | これから |
優秀なベテラン営業マンは、すでに多くの顧客を抱えています。既存顧客のフォローや商談で忙しいため、展示場で新規来場者を待っている時間がありません。
一方、新人営業マンは担当顧客が少ないため、展示場での待機時間が長くなります。
結果として、ふらっと来場したあなたを担当するのは、経験の浅い新人である確率が高くなりがちです。
💡 誤解しないでいただきたいのは、「新人＝ダメ」ではないということ。
熱意があり、丁寧に対応してくれる新人さんもたくさんいます。
ただ、数千万円の買い物を任せる相手として、経験や知識が十分かどうかは別問題です。
優秀な営業マンと出会うための「逆指名」3つの方法
では、どうすれば優秀な営業マンと出会いやすくなるのでしょうか？
方法は大きく3つあります。
① 紹介を受ける
すでに家を建てた知人や、不動産のプロから優秀な営業担当者を紹介してもらう方法です。
紹介経由であれば、実績のある担当者に直接つないでもらえる可能性が高まります。
② 事前にアポイントを取る
展示場に行く前に、ハウスメーカーの本社やカスタマーセンターに連絡し、「経験豊富な担当者をお願いしたい」と伝える方法もあります。
「そんなこと言っていいの？」と思うかもしれませんが、お客様として当然の要望です。
③ アンケートを書かずに見学だけする
「今日は見学だけです」と伝え、アンケートを断ることも可能です。
ただし、しつこく記入を求められることもあるため、はっきりと意思表示することが大切です。
📝 要点まとめ
展示場のアンケートを書くと、その場で担当者が決まることが多いです。「担当者ガチャ」を避けるには、紹介を受ける・事前アポを取る・アンケートを断るの3つの方法があります。
数千万円の買い物を任せる相手は、自分で選ぶ意識を持つことが大切です。
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🏠 相談者さんの声
「展示場に3回行って、毎回違う営業さんがついたんです。結局どの人が担当なのかわからなくて……。後から『最初にアンケート書いた人が担当です』と言われて驚きました」
（30代・ご夫婦/お子さん1人）
【真実2】モデルハウスは「標準仕様」ではない
その豪華さ、「標準」だと思っていませんか？
展示場のモデルハウスに入ると、その豪華さに圧倒されます。
- 吹き抜けの広々としたリビング
- 大理石調のキッチン
- 床暖房完備
- 最新のスマートホーム設備
「こんな家に住みたい！」と思うのは当然です。
でも、これらはほとんどが「オプション」です。
標準仕様で建てると、展示場で見たイメージとは大きくかけ離れた家になることが少なくありません。
坪単価に含まれない「隠れコスト」の正体
営業マンからよく聞くのが、「坪単価○○万円から建てられます」というフレーズ。
この言葉を聞いて、「35坪なら○○万円か」と計算していませんか？
実は、坪単価には含まれていない費用がたくさんあります。
| 費用の種類 | 坪単価に含まれる？ | 目安金額（参考値）※ |
|---|---|---|
| 建物本体工事 | ○ 含まれる | ー |
| 外構工事（駐車場・フェンス・植栽） | ✕ 含まれないことが多い | 一般的に100万円〜数百万円程度 |
| 地盤改良工事 | ✕ 含まれないことが多い | 地盤状況により数十万円〜200万円程度 |
| カーテン・照明・エアコン | ✕ 含まれないことが多い | 数十万円〜150万円程度 |
| 登記費用・各種申請費用 | ✕ 含まれないことが多い | 数十万円程度 |
| 消費税 | ✕ 含まれないこともある | 建物価格の10% |
※上記の金額はあくまで一般的な目安であり、地域・土地条件・建物仕様等により大きく異なります。実際の費用は必ず個別にご確認ください。
⚠️ つまり……
坪単価だけで計算した金額と、実際の総支払額には大きな差が生じることがあります。
住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2023年度）」によると、注文住宅の諸費用は建築費総額の約10％程度が目安とされています。
「え、こんなに違うの？」モデルハウスと現実の差
展示場のモデルハウスと、実際に建てる家には大きな差があることが一般的です。
| モデルハウス | 一般的な注文住宅 | |
|---|---|---|
| 延床面積 | 60坪以上が多い | 30〜35坪程度が平均的※ |
| 天井の高さ | 標準より高いことが多い | 2.4m前後が標準的 |
| 設備グレード | 最上級オプションが多い | 標準仕様が基本 |
| インテリア | プロのコーディネート | 自分で選ぶ |
※住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2023年度）」によると、土地付注文住宅の住宅面積は全国平均で約111㎡（約33.6坪）
モデルハウスは、一般的な家の約2倍のサイズで建てられていることが多いです。
だから広く感じて当然。「うちもこれくらいの広さに……」と思っても、同じ感覚は得られない可能性が高いことを知っておきましょう。
現実的なサイズ感を知るために見るべきポイント
では、どうすれば現実的なイメージを持てるのでしょうか？
✅ チェックポイント
- [ ] 「リアルサイズ展示」や「等身大モデルハウス」があれば優先的に見る
- [ ] 「実邸見学会（実際に建てた家の見学）」に参加する
- [ ] 各部屋の広さ（帖数）を営業マンに確認し、メモを取る
- [ ] 「これはオプションですか？標準ですか？」と必ず質問する
「街中展示場」と言う、実際の住空間のイメージに近いものを用意しているメーカーさんもあります！
📝 要点まとめ
モデルハウスの豪華さに惹かれるのは自然なこと。でも、その多くはオプション仕様と考えておくと現実的です。
「坪単価だけ」で予算を組むと、後から追加費用が発生する可能性があります。総額でいくらかかるかを必ず確認してください。
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🏠 相談者さんの声
「展示場で見た家がすごく素敵で、『これと同じ感じで』とお願いしたら、見積もりが予算を大幅にオーバーしていました。最初から『これはオプションです』と教えてほしかった……」
（30代・ご夫婦/お子さん2人）
【真実3】「今月だけのキャンペーン」は来月もやっている
「今月末まで」に焦らされていませんか？
「実は今月末までのキャンペーンで、今ご契約いただければ○○万円お値引きできます」
展示場で営業マンからこう言われたら、どう感じますか？
「えっ、そんなに？ 今決めないと損かも……」
そう思ってしまうのが人間の心理です。
でも、ちょっと冷静になってください。
キャンペーンの「本当のサイクル」
ハウスメーカーのキャンペーン事情を表にまとめました。
| 時期 | よくあるキャンペーン名 |
|---|---|
| 1〜3月 | 「新春キャンペーン」「決算キャンペーン」 |
| 4〜6月 | 「新生活応援キャンペーン」「ゴールデンウィーク特別企画」 |
| 7〜9月 | 「夏の大感謝祭」「お盆キャンペーン」 |
| 10〜12月 | 「秋の住まいフェア」「年末キャンペーン」 |
つまり、1年中何かしらのキャンペーンをやっている傾向があります。
「今月だけ」の特典は、来月になれば「来月だけ」の別の特典に変わるだけというケースも少なくありません。
焦って決める必要はありません。
営業マンが「今日決めてください」と言う本当の理由
営業マンが契約を急かすのは、なぜでしょうか？
| 営業マンの事情 | あなたへの影響 |
|---|---|
| 月ごと・四半期ごとのノルマがある | 「今月中に契約を取りたい」という焦り |
| 時間が経つと他社と比較される | 冷静に検討される前に決めさせたい |
| 上司への報告・評価に影響 | 契約を急かすプレッシャー |
「今日決めてください」は、営業マンのノルマ達成のための言葉である可能性があります。
あなたのための言葉ではないかもしれません。
冷静さを取り戻す「魔法の断り文句」
即決を迫られたとき、使える断り文句をご紹介します。
✅ そのまま使える断り文句
「家族でゆっくり相談してから決めたいので、持ち帰らせてください」
「他社さんの提案も見てから比較したいと思っています」
「銀行の事前審査の結果を待っているところなので」
「親にも相談したいので、今日は決められません」
これらの言葉を伝えても、しつこく食い下がってくる営業マンとは、長い付き合いになる家づくりを一緒に進めたいとは思えませんよね。
断り方への対応を見れば、その営業マンの人柄がわかります。
📝 要点まとめ
「今月だけ」のキャンペーンは、来月も形を変えてやっている傾向があります。「今日決めてください」は営業マンの都合である可能性があり、あなたのためではないかもしれません。
断っても大丈夫。むしろ、断り方への対応で営業マンの本性がわかります。
🏠 相談者さんの声
「『今月末までに契約すれば○○万円引きです』と言われて焦って契約しました。でも後から聞いたら、翌月も別のキャンペーンで同じくらい引いてもらえたみたいで……」
（40代・ご夫婦/お子さん2人）
【真実4】「土地探しも一緒にやります」の優先順位
親切に見えて、実は……？
「土地がまだ決まっていない？大丈夫です、うちで一緒に探しますよ！」
展示場でこう言われたら、「なんて親切なんだ」と思いますよね。
でも、ハウスメーカーが提案する土地には、ある傾向があることを知っておいてください。
ハウスメーカーが提案する土地の「傾向」
| ハウスメーカー経由の土地 | 特徴 |
|---|---|
| 自社の建物を建てやすい土地 | 自社の工法・規格に合った形状・広さ |
| 関係のある不動産会社の土地 | 紹介手数料などの取引関係がある場合も |
| 建築条件付き土地 | そのハウスメーカーで建てることが条件 |
特に注意が必要なのが、「建築条件付き土地」です。
「建築条件付き土地」とは？
建築条件付き土地とは、土地の購入と同時に、指定された建築会社で家を建てる契約を一定期間内（一般的に3カ月程度）に結ぶことが条件となっている土地のことです。
⚠️ つまり……
その土地を買った時点で、ハウスメーカーを選ぶ自由がなくなります。
また、一般的に3カ月以内という短期間で間取りや仕様を決め、建築請負契約を結ぶ必要があります。期間内に契約が結べない場合、土地の売買契約自体が白紙になるリスクもあります。
「この土地、立地も良いし価格も手頃だな」と思ったら建築条件付きだった、というケースは非常に多いです。
土地を決める前に、必ず「建築条件付きかどうか」を確認してください。
土地選びは「ダブルチェック」が安心
土地には、2つの視点からのチェックが必要です。
| チェック視点 | 確認ポイント | 得意なのは |
|---|---|---|
| 不動産としての価値 | 立地、価格、周辺環境 | 不動産会社・エージェント |
| 建築地としての適性 | 地盤の強さ、土地の形状、法規制、日当たり | ハウスメーカー |
不動産会社は「不動産としての価値」に強く、ハウスメーカーは「建築地としての適性」に詳しい傾向があります。
両方の視点からチェックすることで、「買ってから後悔する土地」を避けやすくなります。
📝 要点まとめ
ハウスメーカーが提案する土地は、「自社で建てやすい土地」に偏っている可能性があります。特に建築条件付き土地には注意が必要です。
土地選びは、不動産のプロとハウスメーカーの「ダブルチェック」で、後悔しない選択に近づけます。
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土地を見に行く前に、ぜひLINEでご相談ください。
「この土地、本当に大丈夫？」
「追加費用はどれくらい見込めばいい？」
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🏠 相談者さんの声
「ハウスメーカーさんに紹介された土地を買ったんですが、後から調べたら周辺相場より高めだったかもしれないと気づきました。不動産屋さんにも相談すればよかったと後悔しています」
（30代・ご夫婦/お子さん1人）
【真実5】性能とイメージは別物
「雰囲気が良い」と「性能が良い」は違う
モデルハウスを見学すると、インテリアの美しさや空間の心地よさに感動します。
でも、その感動は「見た目」への反応であり、「住宅としての性能」への評価ではありません。
| 「雰囲気」で感じること | 「性能」で確認すべきこと |
|---|---|
| リビングが広くて開放的 | 断熱性能（冬暖かく、夏涼しいか） |
| インテリアがおしゃれ | 耐震性能（地震に強いか） |
| 最新設備が揃っている | 気密性能（隙間風がないか） |
| 営業マンの説明が上手 | 実際の光熱費（ランニングコスト） |
パンフレットの「最高等級」を鵜呑みにしない
「耐震等級3」「断熱等級○」など、パンフレットには等級の文字が踊っています。
でも、注意すべきポイントがあります。
⚠️ チェックすべき2つのポイント
① 「標準仕様」で最高等級？「オプション」で最高等級？
標準仕様では低い等級だが、追加費用を払えば高い等級にできる
→ この場合も「最高等級対応」と表記されることがあります
② どの「基準」での等級か？（2025年最新情報）
断熱等級について：
2022年に断熱等級5〜7が新設されました。2025年4月からすべての新築住宅で断熱等級4（省エネ基準）が義務化され、2030年には等級5が義務化される予定です。
つまり、従来の「等級4＝最高」ではなく、等級4は今後の最低基準になります。
耐震等級について：
耐震等級は1〜3の3段階。等級1が建築基準法レベル（最低限）、等級3が最高レベルです。長期優良住宅の認定を受けるには、2025年4月の新基準では耐震等級2以上が必要とされています。
営業マンに聞くべき「具体的な質問」
性能を正しく比較するために、以下の質問をしてみてください。
| 質問 | 確認できること |
|---|---|
| 「UA値（外皮平均熱貫流率）はいくつですか？」 | 断熱性能の具体的な数値 |
| 「C値（相当隙間面積）の実測値を教えてください」 | 気密性能の具体的な数値 |
| 「標準仕様での耐震等級は何ですか？」 | オプションなしでの耐震性能 |
| 「この断熱等級は2022年の新基準ですか？」 | 基準の新旧 |
💡 これらの質問に数値で答えられない営業マンは、性能について深く理解していない可能性があります。
逆に、しっかり答えられる営業マンは信頼できる可能性が高いです。
気密・断熱性は性能が高いほど良い！というわけではありません。
その地域特性に合わせた最適解がありますので、「高性能の押し売り」にも注意してくださいね！
【補足】2025年の住宅ローン減税と省エネ基準
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅について、住宅ローン減税を受けるには省エネ基準への適合が必須となっています。
省エネ基準に適合しない「その他の住宅」は、原則として住宅ローン減税の対象外となります（一部経過措置あり）。
これから家を建てる場合は、断熱等級4以上を満たすことが、税制優遇を受けるためにも重要になっています。
📝 要点まとめ
モデルハウスの「雰囲気の良さ」と「住宅としての性能」は別物です。パンフレットの等級表記を鵜呑みにせず、具体的な数値を確認しましょう。
2025年からは断熱等級4が義務化され、住宅ローン減税も省エネ基準適合が必須です。数値で答えられる営業マンかどうかが、信頼できるかどうかの判断材料になります。
住宅ローンって難しくてわからない…
金利、団信、返済比率、住宅ローン控除…どれも聞き馴染みなくて確かに難しいですよね…。
でも大丈夫。
そんなあなたのために『住宅ローンのまとめ記事』を作成しています！
色々調べたことがある方も、そうでない方もみなさんに知ってほしい情報をギュッと集めました。
🏠 相談者さんの声
「『断熱等級4で最高等級です！』と言われて安心していたのに、後から調べたら今は等級7まであるんですね。2025年からは等級4が義務化されて最低基準になると知り、もっと上を目指せばよかったと思っています」
（30代・ご夫婦/新婚）
まとめ：展示場へ行く前のチェックリスト
ここまで読んでいただいた5つの真実を、すぐに使えるチェックリストにまとめました。
スマホにスクショ保存して、展示場に行く前に見返してください。
📋 【来場前の準備チェック】
- [ ] 自分たちの予算の上限（総額）を決めておく
- [ ] 希望する土地の条件を整理しておく
- [ ] 見学したいハウスメーカーを3社程度に絞っておく
- [ ] 可能であれば、事前にアポイントを取り担当者を指名する
- [ ] 「今日は契約しない」と家族で決めておく
📋 【見学中のチェック】
- [ ] アンケートを書く前に「担当者ガチャ」のリスクを思い出す
- [ ] 「これは標準仕様ですか？オプションですか？」と必ず質問する
- [ ] モデルハウスの延床面積を確認し、自分の希望サイズと比較する
- [ ] 坪単価に「含まれる費用」「含まれない費用」を質問してメモする
- [ ] 断熱性能・耐震性能の具体的な数値（UA値、C値、等級）を確認する
- [ ] 「今月だけキャンペーン」に焦らされていないか自問する
📋 【来場後の行動チェック】
- [ ] その場で契約せず、必ず持ち帰って検討する
- [ ] 複数社の見積もりを「総額」で比較する
- [ ] 建築条件付き土地かどうかを確認する
- [ ] 中立的な第三者（不動産エージェント、FPなど）に相談する
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最後に：「運任せ」の家づくりを卒業しませんか？
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
「知らなかった……」と思うことはありましたか？
もしひとつでもあったなら、この記事を読んでいただいた価値があったと思います。
でも、まだ不安が残っていませんか？
💭 「チェックリストはわかったけど、実際にどう動けばいいの？」
💭 「自分たちの予算で、どんな家が建てられるの？」
💭 「優秀な営業担当者って、どうやって見つければいいの？」
💭 「土地と建物、どっちから決めればいいの？」
こうした疑問を抱えたまま展示場に行っても、結局営業マン任せになってしまいがちです。
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【参考情報】
本記事の作成にあたり、以下の公的機関・信頼できる情報源を参照しました。
断熱等級・省エネ基準関連
- 国土交通省「住宅性能表示制度における省エネ性能に係る上位等級の創設」
- 国土交通省「建築物省エネ法の改正について」
- 一般社団法人 20年先を見据えた日本の高断熱住宅研究会（HEAT20）
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住宅価格・費用相場関連
- 住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2023年度）」
耐震等級関連
- 国土交通省「住宅性能表示制度について」
- 国土交通省住宅局「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会報告書」
建築条件付き土地関連
- 公益財団法人 不動産流通推進センター「不動産相談」
長期優良住宅関連
- 国土交通省「長期優良住宅認定制度の概要について」
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