この記事は、こんな方に向けて書いています
| こんな状況の方 | この記事で得られるもの |
|---|---|
| 🚗 車移動がメインで、駅近にこだわっていない | 「バス便エリア」という選択肢の可能性が広がる |
| 🏠 広い土地でゆったり暮らしたい | 東豊中で実現できる住環境の具体像 |
| 👨👩👧👦 子どもの教育環境を重視している | 第十一中学校区の特徴がわかる |
| 💰 将来の売却も視野に入れたい | 需要が高い傾向にある土地の条件がわかる |
| 🤔 土地探しを始めたばかりで、何から調べればいいかわからない | 購入前に確認すべきポイントが整理できる |
💡 この記事を読むと、こんなことがわかります
- 駅から遠いのに「東豊中」が選ばれ続ける理由
- 2025年公示地価データと市場の動向
- 将来の売却を見据えた土地選びのポイント
- 第十一中学校区の評判と、教育環境の特徴
⚠ 本記事についての重要なお知らせ
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定物件の購入を推奨するものではありません。掲載している価格・地価情報は参考値であり、実際の取引価格は物件の個別条件、市場動向、交渉状況などにより大きく異なります。不動産購入の際は、必ず最新情報を確認のうえ、専門家にご相談ください。
「駅近じゃないとダメ」って、本当ですか？
家探しを始めると、こんな声をよく聞きませんか？
「駅徒歩10分以内じゃないと、将来困るよ」
「バス便エリアは売るとき苦労するって聞いた」
「やっぱり駅近マンションが無難じゃない？」
私も不動産エージェントとして、こうしたご相談を何度もいただいてきました。
でも、ちょっと立ち止まって考えてみてください。
「駅近」って、本当にあなたの暮らしに必要ですか？
- 毎日電車通勤していますか？
- 車は持っていない、または持つ予定がない？
- 狭くても駅の近くがいい？
もし「いや、車あるし…」「週に何回かしか電車乗らないかも」と思ったなら、この記事はきっとお役に立てます。
この記事を書いた人：🏠 むちのち TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「いい不動産取引は、いいエージェントから。」
私はこの理念を胸に、ノルマのない環境で活動しています。（TERASSについてはこちら）
だからこそ実現できるのが、徹底した「売らない営業」。 お客様のペースを大切にし、本当に価値ある物件だけをご紹介します。将来の資産性も含め、プロとして厳しい目線でチェックします🔍
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【結論】駅から遠くても、東豊中が選ばれる3つの理由
最初に結論をお伝えします。
東豊中が「バス便」という立地にもかかわらず選ばれ続ける理由は、シンプルです。
| 理由 | 具体的な特徴 |
|---|---|
| ① 広い土地が手に入りやすい | 60坪〜100坪程度の区画が中心。庭付き・車2台以上の駐車スペースも確保しやすい |
| ② 静かで落ち着いた環境 | 第一種低層住居専用地域で高い建物が建ちにくい |
| ③ 長期的な住環境の維持 | 敷地の細分化を抑制する仕組みがあり、街並みが保たれやすい |
「駅から遠い＝価値が低い」というのは、すべてのエリアに当てはまるわけではありません。
東豊中のような住宅街には、駅距離とは別の評価軸があります。
ただし、不動産の価値は立地、経済状況、人口動態など多くの要因で変動するため、個別の検討が必要です。
【実話】駅近マンションを探していたご夫婦が、東豊中に決めた理由
少し、私がお手伝いしたお客様のお話をさせてください。
📍 ご相談者：Aさんご夫婦（30代後半）
- 👨 ご主人：IT企業の経営者（在宅勤務メイン）
- 👩 奥様：フリーランスのデザイナー
- 👧👶 お子さん：3歳と0歳
- 🚗 車：2台所有
最初のご相談は、「千里中央か桃山台の駅近マンションを探しています」でした。
さっそく数件のマンションをご案内しました。でも、内見を終えた奥様の表情が曇っていたんです。
奥様：「なんか…窮屈ですね。リビングに子どもの遊び道具を置いたら、もう歩くスペースがない感じ」
ご主人：「車も1台しか置けないし、駐車場代が別途かかるのか…」
そこで私は、こう提案しました。
私：「一度、東豊中を見てみませんか？駅からは離れますが、ご夫婦のライフスタイルには合うかもしれません」
ご案内したのは、東豊中町の古家付き土地。
静かな住宅街を車でゆっくり走りながら、車内でこんな会話が聞こえてきました。
奥様：「めちゃくちゃ静かじゃない？」
ご主人：「空が広い…マンションの谷間とは全然違うな」
結果的に、Aさんご夫婦はこの土地を購入され、現在は注文住宅を建築中です。
「駅近がすべて」という思い込みを手放したとき、選択肢は一気に広がります。
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なぜ「東豊中」は駅から遠くても選ばれ続けるのか？
ここからは、東豊中の特徴を具体的に解説していきます。
🏠 「狭い土地で我慢するしかない…」と思っていませんか？
東豊中エリアの大部分は「第一種低層住居専用地域」に指定されています。
これは都市計画法上、最も厳しい住居専用の用途地域です。
簡単に言うと、「静かで落ち着いた住宅街を守るための、法律によるルール」のようなもの。
【第一種低層住居専用地域のルール（豊中市の場合）】
| ルール | 東豊中での基準 | これが意味すること |
|---|---|---|
| 建物の高さ制限 | 10m以下 | 3階建てが限度。高層建築は建たない |
| 容積率 | 80% | ゆとりある建物配置が求められる |
| 建ぺい率 | 40% | 敷地の6割は空地（庭・駐車場）になる |
| 外壁後退 | 北側隣地境界線から1m（千里NT地区以外） | 隣家との距離が確保される |
| 最小敷地面積 | 100㎡以上（容積率80%の地域） | 狭小地への細分化が制限される |
さらに、東豊中エリアでは自治会の申し合わせにより、敷地の細分化を抑制する取り組みがなされています。この仕組みが、長年にわたって街の環境を守る一因となっています。
自治会の申し合わせには法的拘束力はありませんが、地域の慣行として機能しています。詳細は豊中市建築審査課にご確認ください。
🚌 「バス便って、正直どれくらい不便なの？」
ここは正直にお伝えします。
毎日電車通勤する方には、東豊中はおすすめしにくいエリアです。
ただし、以下に当てはまる方なら、東豊中の「バス便」は十分に許容範囲となる可能性があります。
【東豊中が「向いている人」チェックリスト】
| チェック項目 | 当てはまる方は東豊中向きの可能性 |
|---|---|
| ✅ 車通勤がメイン、または在宅勤務が多い | 駅を毎日使わないなら、バス便のデメリットが軽減される |
| ✅ 電車通勤は週2〜3回程度 | たまにバスに乗るくらいなら、許容範囲 |
| ✅ 休日は車で買い物・レジャーに行く | 車生活なら、駅距離の影響が小さい |
| ✅ 駅前の喧騒より、静かな環境を優先したい | 東豊中の「静けさ」が魅力に感じられる |
【東豊中エリア→桃山台駅のバスアクセス（目安）】
| 時間帯 | 運行間隔（目安） | 所要時間（目安） | ポイント |
|---|---|---|---|
| 朝（7〜8時台） | 約10〜15分間隔 | 約15〜20分 | 通勤時間帯は比較的高頻度 |
| 日中（9〜17時） | 約15〜20分間隔 | 約15〜20分 | 買い物や外出にも対応 |
| 夜（18時以降） | 約20〜30分間隔 | 約15〜20分 | 本数が減少 |
桃山台駅から御堂筋線で梅田まで約15分。
トータルで大阪中心部まで40〜50分程度が目安となります。
自分に合ったエリアってどこなんだろう…。
そう思った方は他の大阪エリアのことも見てみませんか？
🚗 「車2台置けないと困る」という方へ
東豊中が選ばれる理由の一つが、「敷地内にゆとりを持って駐車できる」 こと。
駅近マンションでは、駐車場1台分を確保するのも大変なケースがあります。
一方、東豊中で60坪以上の土地を購入すれば、車2〜3台分の駐車スペースを確保することも可能です。
【駅近マンション vs 東豊中戸建て 比較表（一般的な例）】
| 比較項目 | 駅近マンション（70㎡・一般例） | 東豊中 戸建て（80坪土地・一般例） |
|---|---|---|
| 物件価格 | 5,000〜7,000万円程度 ※1 | 土地4,500〜7,000万円程度 ※2 |
| 駐車場 | 1台（月1.5〜3万円別途の場合あり） | 2〜3台（敷地内に確保可能） |
| 庭・アウトドアスペース | 基本的になし | 確保可能 |
| 管理費・修繕積立金 | 月2〜4万円程度 | なし（自己管理） |
| 将来の建て替え | 建替え決議が必要 | 自由に可能 |
※2 土地価格は所在地、形状、接道状況等により大きく異なります。上記は一般的な目安であり、実際の取引価格を保証するものではありません。
東豊中の地価動向【2025年公示地価】
「バス便エリアって、やっぱり地価が下がりやすいんじゃ…」
この疑問について、公的データをもとに解説します。
📊 2025年 豊中市内の公示地価比較
| エリア | 公示地価（坪単価・目安） | 前年比 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 千里中央駅周辺（商業地） | 約737万円/坪 ※ | +8.8%程度 | 駅近商業地 |
| 豊中市（住宅地平均） | 約78万円/坪 | +3.8%程度 | — |
| 東豊中町（住宅地） | 約73〜77万円/坪 | +2.9%程度 | 大型区画中心 |
⚠ 重要な注意点：
- 公示地価は標準的な土地の評価額であり、実際の取引価格とは異なります
- 地価は経済状況、金利動向、人口動態など多くの要因で変動します
- 将来の地価変動を予測することはできません
🔒 敷地の細分化を抑制する仕組みについて
東豊中エリアでは、前述の通り最小敷地面積の規制があります。
これにより、「狭小区画への分割」が制限されるため、街並みの統一感が保たれやすい傾向があります。
「建売業者が土地を買い占めて、狭い区画に分割して販売する」
という状況が起きにくい仕組みがあることが、東豊中の住環境を維持する一因と考えられています。
✅ 【チェックリスト】需要が高い傾向にある土地の特徴
将来の売却を見据えて、東豊中エリアで「比較的需要が高い傾向にある土地」の特徴をまとめました。
| 条件 | 一般的な目安 | 理由 |
|---|---|---|
| ① 敷地面積 | 60坪以上の整形地 | 注文住宅を検討する層からの引き合いが期待できる |
| ② 間口 | 8m以上 | 車の出入りがスムーズ |
| ③ 前面道路 | 幅員6m以上 | 車のすれ違いが容易 |
| ④ 方角 | 南向きまたは東南角地 | 日当たりの良さが好まれる傾向 |
| ⑤ 学区 | 人気校区内 | 子育て世代からの需要が見込める |
❌ 売却時に時間がかかる可能性がある土地の特徴
| 特徴 | 時間がかかる可能性がある理由 |
|---|---|
| 旗竿地（敷地延長） | 接道間口が狭く、使い勝手に影響 |
| 高低差あり・擁壁が古い | 擁壁の補修費用が買主の負担になる可能性 |
| 北向き・西向き | 日当たりを重視する買主から敬遠されやすい |
| 私道のみに接道 | 権利関係の確認が必要で、敬遠されるケースも |
子育て世代が注目する「東豊中」の教育環境
「子どもの学区も気になるんだけど、東豊中ってどうなの？」
この疑問にお答えします。
🎓 第十一中学校区の特徴
東豊中エリアの多くは第十一中学校区に該当します。
口コミサイト「みんなの中学校情報」では、口コミ評価4.3点/5点満点（大阪府内14位/511校中）と、比較的高い評価を得ています（2025年1月時点）。
【第十一中学校の基本情報】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 豊中市西緑丘2-11-1 |
| 口コミ評価 | 4.3点/5点（みんなの中学校情報・2025年1月時点） |
| 主な進学先（口コミによる） | 北野高校、茨木高校、豊中高校など |
| 特徴 | 私服登校可（生徒憲章制度） |
【保護者の口コミ（一部抜粋）】
「11中校区は教育熱心な家庭が多い印象です」
「先生方が熱心で、生活面・学習面ともにしっかり見てくれます」
「周りが住宅街なので治安は良いと思います」
⚠ 注意： 口コミはあくまで一部の方の主観的な意見です。学校の雰囲気は年度や学年によっても変わりますので、気になる方は学校公開日などで直接ご確認ください。また、口コミサイトの評価は投稿者の偏りがある可能性もあります。
🌍 私立・インターナショナルスクールへのアクセス
「公立だけでなく、私立やインターも視野に入れたい」という方も多いと思います。
東豊中からは、以下の学校へのアクセスが比較的良好です（車利用の場合）。
| 学校名 | 車での所要時間（目安） |
|---|---|
| 関西学院千里国際 | 約15分 |
| 箕面自由学園 | 約10分 |
| 大阪インターナショナルスクール | 約20分 |
| 雲雀丘学園 | 約25分 |
※所要時間は道路状況により変動します。
【Q&A】東豊中の土地探しでよくある質問
ここからは、実際にお客様からいただくことの多い質問にお答えします。
Q1. 古家付き土地と更地、どっちがいい？
A. どちらにもメリット・デメリットがあり、状況によって異なります。
| 種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 古家付き土地 | 価格が安めの傾向、現地の雰囲気がわかりやすい | 解体費用（一般的に150〜300万円程度）がかかる |
| 更地 | すぐに建築に取りかかれる | 価格がやや高めの傾向、選択肢が少ない |
東豊中エリアでは古家付き土地が主流です。「更地限定」で探すと選択肢がかなり狭まるので、古家付きも視野に入れることをおすすめします。
Q2. 注文住宅の建築費、どれくらい見ておけばいい？
A. 仕様やハウスメーカーにより大きく異なりますが、一般的な目安を示します。
【東豊中エリアでの住宅取得 概算費用（一般的な目安）】 （80坪・整形地の場合）
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 土地代 | 5,000〜7,000万円程度 ※ |
| 古家解体費用 | 150〜300万円程度 |
| 建築費（延床35〜40坪・中〜高級仕様） | 3,500〜6,000万円程度 |
| 外構工事費 | 200〜500万円程度 |
| 諸費用（登記・仲介手数料等） | 300〜500万円程度 |
| 合計 | 約9,000万〜1.4億円程度 |
⚠ 重要な注意： 上記は一般的な目安であり、実際の費用は土地の条件、建築会社の選定、仕様のグレード、地盤改良の有無などにより大きく変動します。必ず個別の見積もりを取得してください。
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Q3. 住宅ローンは土地と建物、別々に組むの？
A. 「つなぎ融資」または「土地先行融資」「分割融資」などを利用するのが一般的です。
| 融資の種類 | 仕組み | 注意点 |
|---|---|---|
| つなぎ融資 | 土地購入時に短期借入→建物完成後に住宅ローンへ借り換え | 金利が高め（一般的に年2〜4%程度） |
| 土地先行融資 | 土地購入時から住宅ローンとして融資 | 対応している金融機関が限られる |
| 分割融資 | 住宅ローンを複数回に分けて融資 | 諸費用が増える場合がある |
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Q4. 土地を見に行くとき、何をチェックすればいい？
A. 以下の項目は必ず確認してください。
| チェック項目 | 確認すべき内容 | 注意すべきケース |
|---|---|---|
| ① 接道 | 建築基準法上の道路に2m以上接しているか | 私道で掘削同意が必要な場合 |
| ② 形状 | 整形地か、間口は何mあるか | 間口が狭い旗竿地 |
| ③ 高低差 | 道路との段差、擁壁の状態 | 古い擁壁で検査済証がない |
| ④ 周辺環境 | 隣家との距離、日当たり | 日当たりが悪い |
| ⑤ 音・匂い | 交通量、周辺施設の有無 | 幹線道路が近い |
後悔しないための土地選び【まとめチェックリスト】
最後に、この記事のポイントをチェックリスト形式でまとめます。
土地を検討するときに、ぜひ活用してください。
【東豊中エリアが向いているか？チェック】
| チェック項目 | あなたの状況は？ |
|---|---|
| ✅ 車移動がメイン（毎日電車通勤ではない） | □ 当てはまる |
| ✅ 60坪以上の広い土地が欲しい | □ 当てはまる |
| ✅ 静かで落ち着いた環境を優先したい | □ 当てはまる |
| ✅ 子どもの教育環境を重視している | □ 当てはまる |
【土地購入前の確認事項チェック】
| 確認項目 | チェック |
|---|---|
| □ 接道の幅員と種類（公道or私道）を確認した | |
| □ 土地の形状・間口を確認した | |
| □ 高低差・擁壁の状態を確認した | |
| □ 用途地域・建築制限を確認した | |
| □ 住宅ローンの事前審査を通した | |
| □ 複数の不動産会社・専門家に相談した |
この記事のまとめ
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
最後に、この記事のポイントを整理します。
| テーマ | ポイント |
|---|---|
| 🏠 住環境 | 第一種低層住居専用地域で「静か・ゆとりある敷地」が特徴 |
| 🚌 アクセス | バス便（桃山台駅まで約15〜20分）。車メインの生活に向いている |
| 💰 地価 | 公示地価は坪73〜77万円程度（2025年）。価格は個別条件により異なる |
| 🎓 教育 | 第十一中学校区は口コミ評価が高い傾向。実際の雰囲気は要確認 |
| 📝 留意点 | 不動産価値は多くの要因で変動するため、個別の検討が必要 |
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【参考情報・出典一覧】
| 情報種別 | 出典・URL |
|---|---|
| 公示地価・基準地価 | 国土交通省「令和7年地価公示」 https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0 |
| 地価詳細データ | 土地代データ https://tochidai.info/osaka/toyonaka/ |
| 用途地域・建築制限 | 豊中市「用途地域」 https://www.city.toyonaka.osaka.jp/machi/toshikeikaku/toyonaka_tokei/tochiriyoukeikaku/youtotiiki.html |
| 最小敷地面積 | 豊中市「建築指導基準」（2025年4月現在） https://www.city.toyonaka.osaka.jp/machi/kenchiku_kaihatsu/kaihatuskenthiku2.html |
| 中学校情報 | みんなの中学校情報「第十一中学校」 https://www.minkou.jp/junior/school/12373/ |
| 中学校公式 | 豊中市立第十一中学校 https://www.toyonaka-osa.ed.jp/cms/jh11/ |
| バス運行情報 | 阪急バス株式会社 https://www.hankyubus.co.jp/ |
| つなぎ融資情報 | モゲチェック https://mogecheck.jp/articles/show/6YVbGzA82ygn4jpyxJBo |
| 住宅ローン情報 | HOME4U「つなぎ融資」 https://house.home4u.jp/contents/loan-52-6034 |
※本記事の情報は2025年1月時点のものです。地価、制度、バス時刻表などは変更される可能性がありますので、最新情報は各公的機関または専門家にご確認ください。
この記事を書いた人
TERASS所属 不動産エージェント
豊中市・北摂エリアを中心に、土地探しから注文住宅の完成までをトータルでサポートしています。「本当の意味でのお客様ファースト」を大切に、家づくりに寄り添います。
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【免責事項】
本記事に掲載している情報は、執筆時点で入手可能な情報に基づいて作成したものであり、その正確性、完全性を保証するものではありません。不動産の購入は高額な取引となりますので、本記事の情報のみで判断せず、必ず複数の専門家に相談のうえ、ご自身の責任において判断してください。本記事の情報に基づいて行った行為により生じた損害について、執筆者および掲載メディアは一切の責任を負いません。
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