この記事でわかること
| わかること | ポイント |
|---|---|
| 🏠 なぜ海老江・鷺洲が注目されているのか？ | 福島駅周辺と比較して地価に差があり、「土地値」に近い購入が検討しやすいエリア |
| 💰 総予算の目安は？ | 物件＋リノベで4,000万〜5,000万円程度が一般的な目安（※個別条件により大きく異なります） |
| ⚠️ 失敗しないために何を見る？ | 再建築不可・構造・境界…購入前に確認すべきポイント |
| 🤝 なぜエージェントと探すとよいのか？ | 専門的な判断が必要な物件を安全に検討できる |
⚠️ 本記事のご利用にあたって 本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定物件の購入を推奨するものではありません。物件価格・リノベーション費用・住宅ローン金利は、物件の状態・立地・時期・借入条件など多くの要因により大きく異なります。実際の購入を検討される際は、必ず最新の情報を確認し、専門家にご相談ください。
「新築マンションの間取り、なんかワクワクしない…」そんなあなたへ
「梅田に近くて便利な場所に住みたい。でも、タワマンや新築マンションのカタログを見ても、どれも同じような間取りばかりで全然ワクワクしない…」
そんな風に感じたこと、ありませんか？
特に、お子さんの誕生や結婚を機に家探しを始めたご夫婦からは、こんな声をよく聞きます。
「せっかくのマイホームなのに、隣と同じ間取りって味気ない」
「インスタで見るおしゃれなリノベ住宅に憧れるけど、探し方がわからない」
「予算的に梅田周辺は無理だと思ってたけど、本当にそう？」
もし、こんな不安や疑問を抱えているなら、この記事はきっとお役に立てます。
結論からお伝えすると、福島駅周辺の開発エリアから少し足を延ばした「海老江・鷺洲」エリアは、リノベーション派のご家族にとって検討の価値があるエリアかもしれません。
このエリアには、フルリノベーションの「素材」として可能性を持つ古家や連棟長屋がまだ存在しています。
ただし——。
再建築不可物件の見極めや構造の問題など、専門知識なしでは判断が難しい落とし穴も潜んでいます。
この記事では、海老江・鷺洲エリアの特徴と、「こんなはずじゃなかった…」を防ぐためのリアルな知識を、現役の不動産エージェントの視点からお伝えします。
この記事を書いた人：🏠 むちのち TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「いい不動産取引は、いいエージェントから。」
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なぜ今、福島区「海老江・鷺洲」がリノベ派に注目されているのか？
「土地値」に近い価格で古家が購入できる可能性があり、リノベーション予算を確保しやすい傾向にあります。
「梅田まで自転車15分」の下町。利便性と暮らしやすさが両立するエリア
海老江・鷺洲エリアは、3路線が利用可能な交通至便の立地です。
| 路線 | 駅名 | 梅田までの所要時間（目安） |
|---|---|---|
| JR東西線 | 海老江駅 | 約5分 |
| 大阪メトロ千日前線 | 野田阪神駅 | 約7分 |
| 阪神本線 | 野田駅 | 約5分 |
自転車なら梅田まで10〜15分程度。通勤はもちろん、休日のお買い物や子どもの習い事の送り迎えにも便利な距離感です。
それでいて、駅前から一歩入ると昭和の下町風情が残る住宅街が広がっています。
路地裏には小さな商店や町工場が点在し、ご近所付き合いが残る「人間らしい」コミュニティがまだ息づいています。
「同じ福島区なのに、こんなに違うの？」地価の差を解説
2025年（令和7年）の公示地価データによると、福島区全体の住宅地公示地価平均は約50万円/㎡（前年比＋7.22%上昇）となっています。
ただし、同じ福島区内でもエリアによって地価には大きな差があります。
| エリア | 地価の傾向 | 補足 |
|---|---|---|
| 福島駅周辺（福島3丁目など） | 大阪府内の住宅地で最も高価格帯の地点あり | 商業地としての価値も高い |
| 鷺洲・海老江エリア | 相対的に地価が低い傾向 | 下町の雰囲気が残るエリア |
ただし、地価は常に変動するものであり、将来の価格を保証するものではありません。
街の空気が変わりつつある。古民家カフェやアトリエが増加中
海老江・鷺洲エリアでは、古い建物をリノベーションした店舗が増えつつあります。
たとえば、JR野田駅・大阪メトロ玉川駅から徒歩圏にある古民家カフェなど、大正〜昭和初期の建築をリノベーションした店舗が話題を集めています。
こうした動きは、エリア全体の雰囲気に変化をもたらしています。
クリエイターやアーティストが「この街で自分のアトリエを持ちたい」と考えるようになり、空き家だった長屋がリノベーションされるケースも増えています。
リノベーション向き物件探しのリアルな相場観
リノベーション費用を加えた総額は個別に試算が必要です。
「長屋」と「戸建て」どっちがいい？迷ったときの判断基準
リノベーション向き物件を探す際、大きく分けて「連棟長屋」と「独立した築古戸建て」の2タイプがあります。
「どっちを選べばいいの？」——これは本当によく聞かれる質問です。
| 比較項目 | 連棟長屋 | 築古戸建て |
|---|---|---|
| 物件価格 | 比較的安い傾向 | やや高めの傾向 |
| 住宅ローン | ⚠️ 組みにくいケースが多い | ◎ 組みやすい傾向 |
| 再建築 | ⚠️ 不可のケースが多い | ◎ 可能なケースが多い |
| プライバシー | △ 隣家と壁を共有 | ◎ 独立している |
| コミュニティ | ◎ ご近所付き合いがある | △ 関係が希薄なことも |
ローン利用を前提とするなら、再建築可能な築古戸建てを優先的に探すのが現実的な選択肢となります。
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「結局いくらかかるの？」リノベーション費用の目安
リノベーションの費用感は、工事の規模と建物の状態によって大きく異なります。
「相場がわからなくて不安…」という方のために、一般的な費用の目安をまとめました。
| リノベの種類 | 費用目安（参考値） | 具体的な内容 |
|---|---|---|
| 部分リフォーム | 300万〜500万円程度 | 水回り交換、壁紙・床の張替え |
| 一般的なリノベ | 900万〜1,500万円程度 | 間取り変更＋設備一新＋内装デザイン |
| フルリノベーション | 1,500万〜2,000万円程度 | 構造補強＋断熱強化＋デザイン＋設備 |
| こだわりフルリノベ | 2,000万円以上 | 上記＋造作家具＋ハイグレード設備 |
📝 予算検討の際の注意点
実際の総予算は、以下の要素を個別に検討する必要があります。
- 物件購入費（物件ごとに異なる）
- リノベーション費用（建物の状態により変動）
- 諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン諸費用等）
- 予備費（想定外の追加工事に備える）
購入可能額は年収・自己資金・借入条件などにより個人差が大きいため、必ず個別に資金計画を立てることをおすすめします。
【要注意】「再建築不可」と「住宅ローン」の落とし穴
ここからは、築古物件を探すなら絶対に知っておくべき注意点をお伝えします。
正直、この部分を知らずに物件を探すと、後で「こんなはずじゃなかった…」となるリスクが高いです。
そもそも「再建築不可」って何？
建築基準法第43条では、「幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地」には原則として新たな建物を建てられないと定められています（接道義務）。
古い下町エリアには、この条件を満たさない「再建築不可」物件が数多く存在します。
🚨 再建築不可物件の主なリスク
| リスク | 具体的な問題 |
|---|---|
| 住宅ローンが組みにくい | 担保価値が低いため、銀行審査が通りにくい |
| 災害時に再建築できない | 火災・地震で建物が倒壊しても新築不可 |
| 将来の売却が困難になりやすい | 買い手が限られる傾向 |
【2025年4月 建築基準法改正】リノベにも影響する重要な変更点
2025年4月の建築基準法改正により、いわゆる「4号特例」が縮小されました。
これまで、一定規模以下の木造住宅（旧4号建築物）では、大規模修繕や模様替えの際に建築確認申請が不要でした。しかし、法改正後は建築確認申請が必要な範囲が拡大されています。
📝 法改正の影響
再建築不可物件であっても、これまでは「リノベーションなら可能」というケースがありました。しかし、法改正により大規模リフォームのハードルが上がった物件も出てきています。
購入を検討する際は、法改正後の基準に基づいて「どこまでリノベーションが可能か」を専門家に確認することが重要です。
「じゃあ、再建築不可でもローンを組む方法はないの？」
完全にないわけではありません。ただし、条件は厳しくなります。
| ローンの種類 | 金利の傾向 | 注意点 |
|---|---|---|
| 銀行の住宅ローン | 比較的低金利 | 再建築不可は基本的に難しい |
| ノンバンクの住宅ローン | 銀行より高金利 | 審査が通りやすいが総支払額が増加 |
| リフォームローン | 用途がリノベ費用に限定 | 物件購入費は借りられない |
💬 私の本音をお伝えすると… 再建築不可物件は、不動産のプロでも判断が難しい案件です。「なんとなく安いから」で手を出すのは本当におすすめしません。どうしても気になる物件がある場合は、必ず相談してから判断してください。
📣 ここまで読んで「うちの場合はどうなんだろう？」と思った方へ
再建築不可かどうかの判断、ローンが組めるかどうかの確認は、物件ごとに異なります。
「気になる物件があるけど、自分で判断できない…」という方は、LINE登録後に物件URLを送っていただければ、「買っても大丈夫かどうか」についてのセカンドオピニオンをお伝えしています。
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家を買うことがゴールではありません。
大切なのは、住んでからの家族の幸せと、大切な資産を「負債」にしないための賢い家選び。
私はノルマを持たないエージェントとして、「売るため」ではなく「あなたの人生のため」のアドバイスを約束します。
💬 「まだふんわりしてる」段階こそチャンス！
早めにプロと繋がることで、エリア選びや資金計画の失敗を防げます。
雑談ベースで構いません。
あなたの理想の暮らし、少しだけ教えてくれませんか？
このエリアで「失敗しない」古家購入のチェックポイント
事前の調査費用で、大きな「想定外」を防げる可能性があります。
「見た目はキレイでも中身がボロボロ」を防ぐ方法
築古物件の購入で最も恐ろしいのは、購入後に重大な欠陥が発覚することです。
「内覧したときはキレイに見えたのに、住んでみたら雨漏りが…」
「リノベ工事を始めたら、シロアリ被害で追加費用が…」
こんな事態を防ぐために、インスペクション（建物状況調査）を依頼することを強くおすすめします。
✅ インスペクションでチェックすべき主な項目
| チェック項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| ① 基礎 | ひび割れ・傾きの有無 |
| ② 雨漏り | 天井・壁のシミ、カビの有無 |
| ③ シロアリ | 床下の木材の腐食状況 |
| ④ 構造材 | 柱・梁の強度、腐食 |
| ⑤ 設備 | 給排水管、電気配線の状態 |
💬 よくある質問：「インスペクションって誰に頼めばいいの？」 住宅診断の資格を持つ一級建築士に依頼するのが一般的です。依頼先がわからない場合は、信頼できる診断士をご紹介することも可能です。
「購入後にご近所トラブル」を防ぐために確認すべきこと
築古物件、特に長屋では、境界線や私道の権利関係が曖昧なまま放置されているケースがあります。
✅ 購入前に確認すべき権利関係チェックリスト
| 確認項目 | 確認方法 | 問題があった場合のリスク |
|---|---|---|
| 境界確定 | 確定測量図の有無を確認 | 将来の売却・工事時にトラブル |
| 越境物 | 現地で目視確認 | 隣家の庇・樹木が敷地内に |
| 私道負担 | 登記簿・公図で確認 | 通行権・掘削権がない可能性 |
| 共有部分 | 長屋の場合は壁の所有関係 | リノベ工事に隣家の同意が必要 |
自分に合ったエリアってどこなんだろう…。
そう思った方は他の大阪エリアのことも見てみませんか？
プロと一緒に探すメリット
物件＋リノベ費用をまとめて借りられる「セットローン」の提案など、資金計画の選択肢も広がります。
「ネットに出ない物件」って本当にあるの？正直にお答えします
「良い物件はネットに出る前に売れてしまう」——こんな話を聞いたことがあるかもしれません。
これは半分正解で、半分は誤解です。正直にお伝えします。
SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトには、実際に売りに出ている物件の大半が掲載されています。「ネットに出ない非公開物件がたくさんある」という表現は、正確ではありません。
ただし、「まだ売りに出ていない空き家」という存在は確かにあります。
- 相続したものの、まだ売却を決めていない物件
- 入居者が退去し、空室のまま放置されている物件
- 売却したいが、相談先がわからないオーナーの物件
こうした物件情報は、地域に根差したネットワークを持つエージェントが、日々の活動の中で把握していることがあります。
「物件購入とリノベ費用をまとめて借りたい」を叶える方法
リノベーション向き物件を購入する際の課題の一つが、資金計画の複雑さです。
「物件は住宅ローンで、リノベはリフォームローンで…って、手続きが面倒」
「金利が違うローンを2本組むと、総支払額の把握が難しい」
こんな悩みを解決する選択肢として、「セットローン」という仕組みがあります。
✅ セットローン vs 別々にローンを組む場合の比較
| 比較項目 | セットローン | 別々にローン |
|---|---|---|
| 借入先 | 1つの金融機関 | 物件用＋リノベ用の2つ |
| 金利 | 住宅ローン金利で統一される傾向 | リフォームローンは金利高めの傾向 |
| 手続き | 1回で完結 | 2回分の審査・契約 |
📝 セットローンを利用するための条件
- リノベーション会社が金融機関と提携していること
- 工事の見積もりが事前に必要
- 物件が再建築可能であること
この記事のまとめ
最後に、この記事のポイントを整理します。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| ① エリアの特徴 | 海老江・鷺洲は梅田徒歩圏で、福島駅周辺と比較して地価に差があるエリア |
| ② 予算の考え方 | 物件＋リノベの総額は個別に試算が必要。購入可能額は個人差が大きい |
| ③ 注意点 | 再建築不可・構造・境界など、専門知識が必要な落とし穴がある。2025年4月の法改正にも注意 |
最後に、正直にお伝えしたいこと
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
最後に、不動産エージェントとして正直にお伝えしたいことがあります。
リノベーション向き物件の購入は、普通の家探しより難易度が高いです。
再建築不可の判断、構造の見極め、ローンの組み方、リノベ会社の選定…。一つひとつは専門的な知識が必要で、ネットで調べるだけでは限界があります。
でも、だからこそ「知っている人と一緒に探す」ことで、リスクを把握しながら検討を進めることができます。
私は「お客様に物件を売ること」よりも、「お客様が後悔しない選択をすること」を大切にしています。
だから、「この物件はやめた方がいい」というアドバイスも正直にお伝えします。それがTERASSのエージェントとしての私のスタンスです。
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【参考情報】
本記事の作成にあたり、以下の情報を参照しました。
| 項目 | 出典・参照元 | URL |
|---|---|---|
| 福島区の公示地価（2025年） | 国土交通省「令和7年地価公示」 | https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00265.html |
| 大阪府の地価動向 | 大阪府「令和7年地価公示の結果について」 | https://www.pref.osaka.lg.jp/hodo/fumin/o130150/prs_50430.html |
| 建築基準法（接道義務） | e-Gov法令検索「建築基準法第43条」 | https://elaws.e-gov.go.jp/ |
| 2025年4月建築基準法改正 | 国土交通省 住宅局 | https://www.mlit.go.jp/ |
| 住宅ローン金利動向 | 住宅金融支援機構 | https://www.flat35.com/lp/kinri/index.html |
| 日銀金融政策（2025年12月） | 日本銀行 金融政策決定会合 | https://www.boj.or.jp/ |
※本記事の情報は2026年1月時点のものです。制度・法律・金利等は変更される可能性がありますので、最新情報は各公式サイトでご確認ください。
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- 本記事は情報提供を目的としており、投資助言や特定物件の購入推奨ではありません。
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