この記事でわかること
- 3S1Kと呼ばれる人気学区の実態と、なぜ注目されているのか
- 文京区マンションの不動産相場の傾向と価格推移データ
- 港区・千代田区との比較ポイントと、選び方の判断基準
- 住んでみないとわからないデメリットと、後悔しないためのチェックポイント
⚠️ ご注意ください
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定物件の推奨や投資助言を行うものではありません。不動産価格・学区情報等は時期や条件により変動します。購入を検討される際は、必ず最新情報をご確認のうえ、専門家にご相談ください。
はじめに｜「文京区なら安心」その言葉、どこまで信じていいの？
「子どもには良い教育環境を用意してあげたい」
「でも、1億円以上のマンション……本当にこのエリアでいいの？」
お子さんの将来を考えて、真剣に住まい探しをされているあなた。
ネットで「文京区」と検索すれば、「3S1Kは人気」「教育熱心な家庭が多い」といった情報がたくさん出てきます。でも、こんな不安を感じていませんか？
📋 こんなお悩み、ありませんか？
| よくある不安・疑問 | 本音 |
|---|---|
| 「3S1Kって本当にそんなにいいの？」 | ネットの評判だけで1億円の判断は怖い… |
| 「港区や千代田区と迷っている」 | 正直、違いがよくわからない |
| 「坂道が多いって聞いたけど…」 | 子連れでも生活できる？ |
| 「営業マンの話、どこまで信じていい？」 | 本音を知りたい |
一つでも当てはまった方、この記事はそんな方のために書きました。
私は不動産エージェントとして、これまで多くのご家庭の住まい探しをサポートしてきました。その中で感じるのは、「情報が多すぎて、何を信じていいかわからない」という声の多さです。
最後まで読んでいただければ、あなたの住まい選びの判断材料が増えるはずです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「いい不動産取引は、いいエージェントから。」
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文京区の学区「3S1K」とは？｜人気の理由を解説
そもそも3S1Kって何？
3S1Kとは、文京区内で特に人気の高い4つの公立小学校の頭文字をとった通称です。
不動産業界では以前から使われていた言葉ですが、近年はSNSや口コミで一般の方にも広く知られるようになりました。
📊 3S1K 4校の概要（2025年時点の参考情報）
| 学校名 | 読み方 | 最寄り駅 | 特徴・強み |
|---|---|---|---|
| 誠之小学校 | せいし | 東大前・白山 | 明治8年（1875年）創立の伝統校。2024年6月に新校舎が完成。英語・ICT教育に注力 |
| 千駄木小学校 | せんだぎ | 千駄木 | 明治42年（1909年）創立。理数教育・たてわり班活動が特徴 |
| 昭和小学校 | しょうわ | 春日・後楽園 | 都心アクセス良好。共働き家庭にも人気 |
| 窪町小学校 | くぼまち | 茗荷谷 | 区内有数の規模。お茶の水女子大学・筑波大学附属校が近隣 |
🏆 文京区の私立中学進学率は23区で高水準
教育熱心なエリアとして知られる文京区。東京都教育委員会の調査データを見てみましょう。
| 順位 | 区名 | 都内私立中進学率（参考値） |
|---|---|---|
| 1位 | 文京区 | 約49〜50% |
| 2位 | 中央区 | 約40%台前半 |
| 3位 | 港区 | 約40%前後 |
| 4位 | 目黒区 | 約35〜40% |
| 5位 | 世田谷区 | 約35%前後 |
私立・国立を合わせた進学率はさらに高くなります。
約2人に1人が私立中学に進学——この傾向が、文京区の教育環境の特徴を示しています。
💬 実際にあったご相談事例
先日、他区から文京区への住み替えを検討されているご夫婦からご相談をいただきました。
このように、「周囲の環境」を求めて文京区を選ぶご家庭は少なくありません。
🎓 国立小学校を目指すなら文京区も選択肢
都内に6校ある国立小学校のうち3校が文京区に集中しています。
| 学校名 | 最寄り駅 | 特徴 |
|---|---|---|
| 筑波大学附属小学校 | 茗荷谷 | 全国から受験者が集まる難関校 |
| お茶の水女子大学附属小学校 | 茗荷谷 | 共学。附属中学への内部進学制度あり |
| 東京学芸大学附属竹早小学校 | 茗荷谷 | 教育研究校として独自カリキュラム |
国立小学校は抽選もあり、合格には運の要素も大きいですが、通学圏内に住んでいることが受験の大前提。「いつか国立も受けさせたい」とお考えなら、文京区は検討に値するエリアです。
✅ 3S1Kが注目される理由まとめ
- 私立中学進学率が23区でも高い水準
- 教育熱心なご家庭が多く、学習環境として評価される傾向
- 国立小学校3校が通学圏内
- 保護者同士の情報交換が活発との声
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「まだ具体的じゃないけど、いいお家があれば…」
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文京区マンションの不動産相場｜価格推移データを確認
📈 参考データで見る価格推移
「文京区は不動産相場が堅調」と言われることがありますが、データで確認してみましょう。
以下は、不動産情報サービス各社が公表している参考データです。
| 時期 | 中古マンション平均㎡単価（目安） | 備考 |
|---|---|---|
| 2016年頃 | 約70〜80万円 | — |
| 2022年頃 | 約95〜105万円 | — |
| 2024年頃 | 約110〜120万円 | — |
| 2025年 | 約120〜125万円 | 調査機関により異なる |
※上記は一般的な傾向を示す参考値です。実際の価格は、物件の築年数・立地・管理状態・専有面積・間取り等により大きく異なります。
過去数年間で価格が上昇傾向にあることが読み取れます。ただし、今後の価格推移を予測することは困難であり、上昇が続く保証はありません。
🔍 文京区の不動産が注目される理由
理由①｜居住目的の購入が多い傾向
文京区のマンションを購入する方の多くは、投資目的ではなく「実際に住む」ためと言われています。
| 購入目的 | 特徴 |
|---|---|
| 投資目的 | 利回り重視、売却前提 |
| 居住目的 | 子どもの教育、長期居住を前提 |
「子どもの学区のために」という明確な目的がある場合、短期的な売却を前提としない傾向があると考えられます。
理由②｜新規供給が限定的
文京区は住宅地や文教地区が多く、大規模な再開発用地が限られていると言われます。
- 新築マンションの供給が限定的な傾向
- 中古市場の流通量も比較的少ない
- 人気エリアでは売り出しから成約までが早いケースも
理由③｜築年数が経過しても取引される傾向
一般的に、マンションは築年数が経過すると価格が下がる傾向がありますが、文京区では築年数が経過した物件でも一定の需要があるとの声があります。
ただし、これは過去の傾向であり、将来も同様とは限りません。
💬 よくある質問
Q. 「今が高値のピークでは？買い時を逃したのでは？」
A. 不動産価格の将来予測は困難です。価格だけでなく、お子さんの入学時期やライフプラン、金利動向、ご家庭の資金計画などを総合的に検討することをおすすめします。住宅ローンの返済計画も含め、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーへの相談も有効です。
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✅ 不動産相場の傾向まとめ
- 居住目的の購入が中心との傾向
- 新築供給が限定的で、中古が選択肢の中心になることも
- 価格は上昇傾向だが、将来の予測は困難
- 購入判断は個々のライフプランと資金計画を踏まえて
⚠️ 価格に関するご注意 本記事に記載の価格情報は、各調査機関の公表データに基づく参考値です。実際の物件価格は、立地・築年数・階数・向き・管理状態など多くの要因により異なります。購入を検討される際は、必ず個別に査定・確認をお願いします。
文京区 vs 港区・千代田区｜教育重視で選ぶならどこ？
「港区と迷っています」という方へ
お子さんの教育環境を重視する場合、港区や千代田区も候補に挙がることが多いです。
「正直、違いがよくわからない」という声をよく聞きますので、特徴を比較してみましょう。
📊 3エリアの傾向比較（参考）
| 比較項目 | 文京区 | 港区 | 千代田区 |
|---|---|---|---|
| 教育の特徴 | 公立小の評価が高い傾向・中学受験環境 | 国際教育・インター充実 | 文化施設へのアクセス |
| 私立中進学率 | 約49〜50%（高水準） | 約40%前後 | 約35〜40% |
| 治安 | 犯罪発生率が低い（後述） | 繁華街があるエリアは注意 | オフィス街・観光地が混在 |
| 中古㎡単価（目安） | 約120〜125万円 | 約200万円前後〜 | 約150万円前後〜 |
| 生活環境 | 落ち着いた住宅街が多い | 華やかで利便性が高い | オフィス街中心 |
※港区は近年価格上昇が顕著で、平均㎡単価200万円を超えるデータもあります。
🎯 タイプ別の検討ポイント
あなたはどのタイプ？
| タイプ | 検討候補 | 理由 |
|---|---|---|
| 「中学受験環境を重視したい」 | 文京区 | 進学率が高い傾向、学習環境の評価 |
| 「英語教育や国際的な環境を重視」 | 港区 | インターナショナルスクール等が充実 |
| 「都心への通勤時間を最短にしたい」 | 千代田区 | 主要駅へのアクセス |
| 「予算とのバランスを重視したい」 | 文京区 | 港区・千代田区より相場が抑えめの傾向 |
💬 エリア選びのポイント
正直に言うと、「華やかさ」や「ブランドイメージ」では港区が強い印象を持たれる方も多いでしょう。
一方で、私がご相談を受ける中では、「教育環境を優先して文京区を選ぶ」というご家庭も増えています。
その理由として挙げられるのは：
- 繁華街がなく、子どもの生活環境として落ち着いている
- 公立小学校でも教育熱心なご家庭が多い傾向
- 同じ価値観を持つご家庭とつながりやすい環境
「子どもにとって何がベストか」を軸に考えると、文京区という選択も十分に検討に値します。
✅ エリア比較のまとめ
- 教育環境重視なら文京区は有力な選択肢
- ㎡単価は港区・千代田区より抑えめの傾向
- 治安の良さは23区でも評価が高い
- 「堅実に、でも良い環境を」という方には検討の価値あり
⚠️ エリア別価格に関するご注意 上記の価格帯は一般的な傾向を示す参考値であり、今後変動する可能性があります。また、同じエリア内でも駅距離・築年数・物件条件により価格は大きく異なります。
エリアごとの相場感や、ご予算に合った物件の探し方など、「どのエリアが自分たちに合っているかわからない」と悩んでいる方必見！
【正直に話します】文京区のデメリット｜住んでからの後悔を防ぐために
どんなに良いエリアでも、デメリットを知らずに購入すると後悔につながります。
ここでは、不動産会社があまり積極的に言わない「本当のこと」をお伝えします。
⚠️ デメリット①｜坂道が本当に多い
文京区は武蔵野台地の端に位置しており、区内のいたるところに急な坂道があります。
これは地図や写真ではわかりにくく、実際に歩いてみないと実感できないポイントです。
| 影響を受ける場面 | 具体的な困りごと |
|---|---|
| 自転車移動 | 子乗せ電動自転車でも坂がキツい場所がある |
| ベビーカー | 登り坂で体力消耗、下り坂は注意が必要 |
| 買い物帰り | 重い荷物を持っての坂道は大変 |
| 高齢の家族 | 同居・近居を考えている場合は要検討 |
💡 対策のヒント
- 物件見学は必ず徒歩で周辺を歩いて確認
- 駅名に「谷」「坂」がつくエリアは特に起伏が激しい傾向
- 比較的平坦なエリアを希望する場合は、ピンポイントでご案内可能です
⚠️ デメリット②｜大型スーパー・商業施設が少ない
文京区には、イオンやイトーヨーカドーのような大型スーパーがほとんどありません。
| 買い物の種類 | 文京区での状況 |
|---|---|
| 日常の食料品 | 小型スーパー（まいばすけっと、マルエツプチ等）で対応可能 |
| まとめ買い | 池袋・上野方面へ出る必要あり |
| 日用品・家電 | ネット通販か、近隣エリアへ |
| ファミレス・チェーン店 | 少なめ |
💡 実際に住んでいる方の声
（40代・2児の母）「最初は不便だと思ったけど、慣れればネットスーパーと小型スーパーの組み合わせで何とかなります。むしろ、大型商業施設がないから街が落ち着いているんだと思う」
⚠️ デメリット③｜飲食店のバリエーションが少ない
繁華街がないことの裏返しとして、外食のバリエーションは少なめです。
- ファミリーで気軽に入れるチェーン店が少ない
- 外食メインの生活スタイルには向かない
- 休日のランチは池袋・後楽園方面まで出ることも
📋 デメリット対策チェックリスト
文京区で後悔しないために、以下のポイントを事前に確認しておきましょう。
| チェック項目 | 確認方法 |
|---|---|
| □ 自宅から駅までの坂道の有無 | 実際に歩いて確認（Googleマップだけでは不十分） |
| □ 最寄りのスーパーの場所と営業時間 | 物件から徒歩で何分か実測 |
| □ 子乗せ自転車で通れるルート | 坂道の勾配をチェック |
| □ 雨の日の通学・通勤ルート | 屋根のある道があるか |
| □ 高齢の家族が来た時に歩けるか | 坂道・階段の状況を確認 |
✅ デメリットまとめと本音
- 坂道の多さは文京区最大のデメリット
- 大型商業施設がないのは不便だが、街の落ち着きにもつながっている
- 事前に現地を歩くことが後悔を防ぐ最大のポイント
正直なところ、文京区は「便利さ」より「教育環境」を優先する方向けのエリアです。すべてが揃った完璧な場所はありませんが、何を優先するかを明確にすれば、より良い選択ができます。
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文京区の治安｜23区で高い評価を受けるエリア
📊 データで見る治安の実態
「治安がいい」とよく言われる文京区。警視庁のデータで確認してみましょう。
以下は、犯罪発生率（犯罪認知件数÷人口）に基づくランキングです。
| ランキング | 区名 | 犯罪発生率（令和4年データ） |
|---|---|---|
| 1位 | 文京区 | 約0.38% |
| 2位 | 杉並区 | 約0.39% |
| 3位 | 練馬区 | 約0.39% |
| 4位 | 世田谷区 | 約0.39% |
| 5位 | 目黒区 | 約0.47% |
※犯罪発生率は年度により変動します。
文京区の犯罪発生件数は23区で最少レベル。子育て世帯にとって、これは大きな安心材料のひとつです。
🔍 なぜ文京区は治安が良いとされるのか？
| 理由 | 詳細 |
|---|---|
| 繁華街・歓楽街がない | パチンコ店や風俗店は文教地区指定で建築制限あり |
| 教育機関が多い | 大学・学校周辺は人の目がある |
| 皇族の墓地がある | 豊島岡墓地周辺は警察のパトロールが強化されている |
| 住民の防犯意識 | 地域の見守り活動が活発との声 |
⚠️ 文京区内でも確認が必要なエリア
文京区全体は治安が良いとされますが、場所によっては確認が必要です。
| エリア | 確認ポイント |
|---|---|
| 湯島駅周辺 | 上野の繁華街に近く、夜は人通りが減る |
| 後楽園駅周辺 | 東京ドームのイベント時は混雑 |
| 新大塚駅周辺 | 池袋に近く、やや賑やか |
✅ 治安まとめ
- 文京区の治安は23区でもトップクラスの評価
- 繁華街がなく、落ち着いた環境
- エリアによって差があるので、ピンポイントでの確認が大切
3S1K学区で物件を探すときの注意点｜失敗しないための5つのチェックポイント
📋 学区で失敗しないためのチェックリスト
3S1K学区で物件を探す際、見落としがちなポイントをまとめました。
| チェック項目 | なぜ重要？ | 確認方法 |
|---|---|---|
| □ 学区の境界を「号」単位で確認 | 同じ番地でも号が違うと学区が変わることがある | 文京区教育委員会の最新情報 |
| □ 学区の変更予定がないか | 生徒数の増減で学区が変わる可能性も | 区役所に問い合わせ |
| □ 通学路の安全性 | 坂道・交通量・信号の有無 | 実際に歩いて確認 |
| □ 学童保育の空き状況 | 人気エリアは学童も混み合う傾向 | 区の窓口で確認 |
| □ 塾・習い事へのアクセス | 人気塾は定員に達することも | 早めの情報収集 |
💬 実際にあったヒヤリ事例
（30代・ご夫婦）「契約直前に、実は学区の境界ギリギリだったことが判明。詳しく調べたら、道路の向かい側は別の学区でした……。危うく希望の学校に通えないところでした」
学区の境界は、物件情報サイトには載っていないことがほとんど。必ず文京区教育委員会の公式情報で確認しましょう。
🏠 中古マンションが選択肢の中心になる理由
3S1K学区内は住宅地として成熟しており、新築マンションの供給は非常に限られています。
| 物件タイプ | 3S1K学区内の傾向 |
|---|---|
| 新築マンション | 年に数件程度。すぐに成約になることも |
| 中古マンション | 選択肢の中心。築浅〜築古まで幅広い |
| 新築戸建て | ほぼ出ない。出ても高額 |
| 中古戸建て | 稀に出る。競争率が高い傾向 |
中古マンション選びのポイント
- 築年数より「管理状態」を重視
- 大規模修繕の履歴と修繕積立金の状況を確認
- 駅からの距離だけでなく、坂道の有無もチェック
修繕積立金・管理費…マンション購入後も付き合っていく支出のお話、どれくらい知っていますか？
💡 「お試し居住」という選択肢
「いきなり購入は不安」という場合は、まず賃貸で住んでみるという方法もあります。
| お試し居住のメリット | 確認できること |
|---|---|
| リスクを抑えられる | 通勤・通学の実際の負担 |
| 実生活で体感できる | 買い物の利便性、坂道のキツさ |
| 購入の判断材料が増える | 近隣住民の雰囲気、学校の実態 |
ただし、人気学区の賃貸も家賃が高めの傾向。また、賃貸と購入では資産形成の観点から異なる特徴がありますので、ご家庭の状況に合わせてご検討ください。
✅ 物件探しのポイントまとめ
- 学区の境界は「号」単位で要確認
- 新築は少ないため、中古マンションが選択肢の中心
- 管理状態・修繕履歴をしっかりチェック
- 迷ったら賃貸でお試し居住も選択肢
👪10年後も「この家でよかった」と笑い合えますか？
「まだ具体的じゃないけど、いいお家があれば…」
「子どもが育ちやすいエリアってどこだろう？🧒」
家を買うことがゴールではありません。
大切なのは、住んでからの家族の幸せと、大切な資産を「負債」にしないための賢い家選び。
私はノルマを持たないエージェントとして、「売るため」ではなく「あなたの人生のため」のアドバイスを約束します。
💬 「まだふんわりしてる」段階こそチャンス！
早めにプロと繋がることで、エリア選びや資金計画の失敗を防げます。
雑談ベースで構いません。
あなたの理想の暮らし、少しだけ教えてくれませんか？
この記事のまとめ
最後に、この記事のポイントを整理します。
📝 文京区×3S1Kの特徴まとめ
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 教育環境 | 私立中進学率が23区でトップクラス。教育熱心なご家庭が多い傾向 |
| 不動産相場 | 過去数年で上昇傾向。居住目的の購入が中心との傾向 |
| 治安 | 23区で犯罪発生率が低い。繁華街がなく落ち着いた環境 |
| 港区・千代田区との比較 | 教育重視なら文京区も有力。相場は比較的抑えめの傾向 |
| デメリット | 坂道の多さ、大型スーパーの少なさは事前確認を |
✅ こんな方に文京区は検討の価値あり
- ☑ 子どもの教育環境を重視している
- ☑ 中学受験を視野に入れている
- ☑ 落ち着いた住環境で子育てしたい
- ☑ 治安の良さを重要視している
- ☑ 港区・千代田区より予算を抑えたい
最後に｜「情報収集」が判断材料になります
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
文京区での住まい探しでは、情報収集が重要です。
- 3S1K学区内の物件は、良い物件は早めに成約になる傾向
- ポータルサイトに載る前に決まる物件もある
- 学区の境界や坂道の有無など、現地を知らないとわからない情報が多い
だからこそ、早めの情報収集をおすすめします。
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【参考情報】
本記事の作成にあたり、以下の公的機関・情報サービスのデータを参考にしました。
📚 教育関連
| 出典名 | 参照内容 | URL |
|---|---|---|
| 東京都教育委員会「公立学校統計調査報告書【進路状況調査編】」 | 私立中学進学率等 | https://www.kyoiku.metro.tokyo.lg.jp/administration/statistics_and_research/career_report/ |
| 文京区教育委員会「児童・生徒・園児数」 | 各小学校の生徒数等 | https://www.city.bunkyo.lg.jp/b048/p007694.html |
| 文京区「誠之小学校の改築に関すること」 | 新校舎完成情報 | https://www.city.bunkyo.lg.jp/kosodatekyouiku/kyouiku/gakkou/shisetsu/kaichiku/seishi/index.html |
🏠 不動産価格関連
| 出典名 | 参照内容 | URL |
|---|---|---|
| マンションナビ（マンションリサーチ株式会社） | 中古マンション平均売買㎡単価等 | https://t23m-navi.jp/ |
| LIFULL HOME’S | 価格推移データ | https://www.homes.co.jp/ |
| ウチノカチ | 中古マンション価格相場 | https://utinokati.com/ |
| 国土交通省「不動産情報ライブラリ」 | 不動産取引価格情報 | https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ |
🛡️ 治安関連
| 出典名 | 参照内容 | URL |
|---|---|---|
| 警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」 | 犯罪認知件数 | https://www.keishicho.metro.tokyo.lg.jp/about_mpd/jokyo_tokei/ |
| 東京都総務局統計部「東京都の人口（推計）」 | 人口データ | https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/jsuikei/js-index.htm |
📋 その他
| 出典名 | 参照内容 | URL |
|---|---|---|
| 文京区公式ホームページ | 学区情報、各種行政情報 | https://www.city.bunkyo.lg.jp/ |
⚠️ 最終確認のお願い
本記事の情報は2025年12月時点で確認できたものです。不動産価格・学区・進学率等の情報は常に変動する可能性がありますので、ご購入を検討される際は必ず最新情報をご確認ください。
また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の投資判断や購入の推奨を行うものではありません。不動産購入は個々のご家庭の状況により最適な判断が異なりますので、専門家へのご相談をおすすめします。
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