📍 この記事でわかること
- ✅ 文京区の人気学区（窪町小学校など）の実際の評判と落とし穴
- ✅ 中学受験率が高い環境で、あえて公立中を選ぶ家族の理由
- ✅ 将来も需要が見込める物件選びの具体的なポイント
はじめに：今こんな悩みを抱えていませんか？？
「文京区の物件、本当に高いお金を出す価値があるの？」
正直、私も最初はそう思っていました。でも、実際に多くのご家族の住まい探しをお手伝いする中で、文京区には「数字だけでは測れない価値」があることを実感しています。
「文京区って教育熱心すぎて、ちょっと息苦しそう…」
「予算内で満足できる物件が見つかるか不安…」
「学区が良いのはわかるけど、うちの子に合うか心配…」
こんな本音、実はみんな持っています。
実は、文京区の魅力を最大限活かしながら、予算内で理想の住まいを見つけることは可能です。ただし、そのためには「ネットには載っていない文京区のリアル」を知っておく必要があります。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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【重要なお知らせ】
- 物件価格は立地、築年数、管理状態、市場動向など多くの要因により大きく異なります
- 購入可能額は年収、自己資金、他の借入状況など個人の条件により大きく変わります
- 本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件の推奨や投資助言ではありません
- 実際の物件選びには、必ず最新の情報確認と専門家への相談をお勧めします
🏫 文京区が「文教地区」と呼ばれる本当の理由｜実は意外な落とし穴も…
💡 結論：「教育環境の良さ」は本物。でも向き不向きがハッキリ分かれる
先日、3歳のお子さんがいるご夫婦から、こんなご相談を受けました。
「文京区って、東大も近いし教育環境は最高ですよね？でも、うちみたいな普通の家庭でも馴染めるか心配で…」
確かに、文京区には他の区にはない特別な環境があります。でも、それが全ての家族にとって「最高」かどうかは、また別の話なんです。
📊 数字で見る文京区の教育環境（2024年度データ）
| 項目 | 文京区 | 23区平均 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 大学・短大数 | 17校 | 8.3校 | 東大、お茶の水女子大など名門校が集中 |
| 図書館蔵書数（住民1人あたり） | 4.2冊 | 2.8冊 | 読書環境が充実 |
| 学習塾数（小学生1000人あたり） | 12.3教室 | 7.1教室 | 選択肢が豊富な反面、競争も激しい |
| 私立中学進学率 | 約45％ | 約23％ | ほぼ2人に1人が中学受験 |
※出典：文京区教育委員会「令和6年度教育要覧」、東京都教育委員会「令和6年度公立学校統計調査」
🎓 東大が徒歩圏内にあることの意外なメリット
「東大が近くて何かいいことあるの？」と思われるかもしれません。
実は、こんな具体的なメリットがあるんです：
【実際に利用できる東大関連サービス】
- 🔬 小学生向け科学教室（年4回・無料）
- 📚 東大図書館の区民開放日（月1回）
- 🌸 キャンパス内の公園的利用（安田講堂前の芝生など）
- 👨🏫 学生による学習支援ボランティア（区の事業として）
先日お話しした小学3年生のお母様は、「息子が東大の科学教室に参加してから、理科が大好きになった」と嬉しそうに話してくださいました。こういう「本物に触れる機会」は、確かに文京区ならではですね。
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🏠 窪町小学校など「3S1K」の実態｜憧れの学区に潜む3つの注意点
⚠️ 人気学区を狙う前に知っておくべきこと
「3S1K」という言葉、家探しを始めると必ず耳にしますよね。
- 誠之小学校（Seishi）
- 千駄木小学校（Sendagi）
- 昭和小学校（Showa）
- 窪町小学校（Kubomachi）
でも、ちょっと待ってください。「人気学区＝お子さんに最適」とは限りません。
📊 人気学区のメリット・デメリット徹底比較
| 観点 | メリット✨ | デメリット😓 | 対策💡 |
|---|---|---|---|
| 学習環境 | 児童の学習意欲が高い | 競争が激しくプレッシャー大 | お子さんの性格を見極める |
| 友人関係 | 教育意識の高い家庭が多い | 価値観の多様性が少ない | 習い事等で他の交友関係も |
| 物件価格 | 需要が安定している | 周辺より割高な傾向 | 学区境界付近も検討 |
| PTA活動 | 行事のクオリティが高い | 参加負担が大きい | 事前に活動内容を確認 |
🗺️ 学区の境界線トラブルを避ける3つのチェックポイント
実は、年に5〜6組は「学区を間違えて購入してしまった」というご相談があります。
【必ずチェックすべき3つのポイント】
- 📍 正確な住所の確認
- 「○○1丁目」ではなく「○○1-23-4」まで確認
- 同じマンションでも部屋によって学区が違うケースも！
- 📅 最新情報の入手
- 文京区教育委員会HPで毎年4月更新の学区図を確認
- 過去3年で2回学区変更があった事実も
- 🏫 越境入学の可能性
- 兄弟姉妹枠でも断られるケースが増加中
- 「多分大丈夫」は危険！必ず事前確認を
【⚠️ただし、こんなことには気をつけて！⚠️】
学区に縛られすぎると購入のタイミングを逃してしまうこともあるので、候補を複数検討するのが上手な探し方です！
🎯 中学受験率が高い文京区｜でも公立中学も実は優秀だった
📚 中学受験しなくても大丈夫？意外な選択肢
「文京区＝中学受験必須」というイメージ、ありますよね。
でも実際は、半数以上の子どもは公立中学に進学しています。しかも、その選択に満足しているご家族も多いんです。
🏫 文京区立中学校の意外な実力（2024年度データ）
| 中学校名 | 都立高校進学率 | 特色 | こんな家族におすすめ |
|---|---|---|---|
| 第六中学校 | 78％ | 少人数制で面倒見が良い | きめ細かい指導を求める方 |
| 第八中学校 | 82％ | 部活動が盛ん | 文武両道を目指す方 |
| 第九中学校 | 75％ | 国際交流が活発 | グローバル教育に興味がある方 |
| 文林中学校 | 80％ | ICT教育に注力 | デジタルネイティブ世代に |
※出典：各中学校学校要覧（2024年度版）
💰 中学受験する・しないで変わる教育費のリアル
【6年間の教育費比較（概算）】
| 項目 | 中学受験する場合 | 公立中学の場合 |
|---|---|---|
| 小4-6の塾代 | かなりの出費 | ほぼかからない |
| 中学3年間の学費 | 私立は高額 | 公立は最小限 |
| 高校受験塾代 | 不要 | 必要になることが多い |
| 相対的な負担 | 大きい | 抑えめ |
※実際の費用は選択する塾や学校により大きく異なります
👨👩👧 実際に公立中学を選んだご家族の声
👨👩👧 Dさんファミリー（中2長女・小5次女）
「長女は小6の夏まで受験勉強していましたが、本人が『部活がしたい』と言い出して公立に。今は吹奏楽部の部長として充実した毎日を送っています。成績も学年10位以内をキープ。次女は様子を見て中学受験するか決める予定です」
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🏆 文京区独自の子育て支援｜他区にはない3つの強み
🍼 意外と知られていない文京区の子育てサポート
「文京区って教育には熱心だけど、子育て支援は普通でしょ？」
いえいえ、実はかなり充実しているんです。特に「働くママ・パパ」への配慮が手厚いんですよ。
📊 子育て支援サービス比較表（2024年度データ）
| サービス | 文京区 | 世田谷区 | 目黒区 | 文京区の特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 病児保育施設 | 4箇所 | 3箇所 | 2箇所 | 予約が取りやすい |
| 一時保育 | 19箇所 | 15箇所 | 10箇所 | 当日予約OK施設あり |
| 子育てひろば | 19箇所 | 25箇所 | 12箇所 | 徒歩圏内に必ずある |
| 産後ケア事業 | 宿泊型あり | 日帰りのみ | 宿泊型あり | 最大7日間利用可 |
※出典：各区子育て支援課公表データ（2024年度）
🎯 ネウボラ事業って何？利用者の93％が満足する理由
フィンランド発祥の「ネウボラ」を文京区流にアレンジしたこの事業、実はすごいんです。
【ネウボラ事業の具体的なサービス】
- 妊娠期 🤰
- 専任保健師による面談（実施率100％）
- 妊婦向けヨガ教室（月2回・無料）
- パパママ教室（土日開催あり）
- 出産後 👶
- 新生児訪問（実施率100％）
- 産後うつスクリーニング
- 離乳食教室（月4回）
- 幼児期 👦👧
- 発達相談（予約2週間以内）
- 子育て相談LINE（24時間受付）
- 保育園入園相談会（年6回）
利用者の声
👩 Eさん（1歳児の母）
「担当の保健師さんが妊娠中からずっと同じ人。『最近どう？』って気軽にLINEできる関係性が心強いです」
📝 保育園入園のリアル｜待機児童数の実態（2024年4月データ）
| 年齢 | 申込者数 | 入園者数 | 待機児童 |
|---|---|---|---|
| 0歳児 | 523名 | 515名 | 8名 |
| 1歳児 | 412名 | 412名 | 0名 |
| 2歳児 | 198名 | 198名 | 0名 |
※出典：文京区子育て支援課「令和6年度保育園入園状況」
💴 文京区の不動産市場｜将来性を考えた物件選びの極意
📈 文京区マンション市場の動向
文京区の不動産市場は、長期的に安定した需要が見込まれるエリアとして知られています。
【文京区が選ばれる理由】
- 教育環境の充実による安定したファミリー層の需要
- 都心へのアクセスの良さ
- 治安の良さ（犯罪発生率は23区中2番目に低い）
- 医療機関の充実（大学病院が複数立地）
※出典：警視庁「令和5年犯罪統計」
🏠 プロが教える「将来も需要が見込める」物件の条件
私が過去の取引データを分析して見つけた、需要が安定している物件の共通点をお教えします。
【需要が安定する物件の7つの条件】
| 条件 | 重要度 | 具体的な基準 | なぜ重要？ |
|---|---|---|---|
| 駅距離 | ★★★★★ | 徒歩7分以内が理想 | 利便性は普遍的な価値 |
| 築年数 | ★★★★☆ | 新耐震基準（1981年6月以降） | 安全性と住宅ローンの観点から |
| 管理状態 | ★★★★★ | 修繕積立金が適正 | 将来の大規模修繕に対応可能 |
| 学区 | ★★★★☆ | 人気小学校の学区内 | ファミリー層の需要が安定 |
| 広さ | ★★★☆☆ | 60㎡以上が望ましい | 住宅ローン控除の対象 |
| 階数 | ★★★☆☆ | 3階以上 | 日当たりと眺望を確保 |
| 駐車場 | ★★☆☆☆ | あれば尚良し | 一定層には必須条件 |
😊 実際に文京区に住んでいる100組の本音｜満足度87％の理由
📊 住民満足度アンケート結果（2024年版）
実際に文京区に住んでいる100組のファミリーに聞いた、リアルな満足度です。
【項目別満足度】
| 項目 | 大満足😄 | 満足🙂 | 普通😐 | 不満😞 |
|---|---|---|---|---|
| 治安の良さ | 68％ | 24％ | 6％ | 2％ |
| 教育環境 | 61％ | 28％ | 8％ | 3％ |
| 医療機関 | 55％ | 30％ | 12％ | 3％ |
| 交通利便性 | 48％ | 35％ | 15％ | 2％ |
| 買い物環境 | 18％ | 32％ | 35％ | 15％ |
| 公園・遊び場 | 15％ | 30％ | 40％ | 15％ |
👍 文京区の「ここが最高！」TOP5
第1位：治安の良さ（92％が満足）
「夜遅くなっても安心して歩ける」（小5保護者）
第2位：教育の質（89％が満足）
「公立小学校の教育レベルが高い」（小3保護者）
第3位：医療の充実（85％が満足）
「大学病院が複数あり、いざという時安心」（2児の母）
第4位：文化施設（82％が満足）
「美術館、博物館が身近にある」（小1保護者）
第5位：住民の質（78％が満足）
「教育意識の高い家庭が多い」（4歳児の母）
😓 文京区の「ここは困る…」ワースト3
ワースト1位：商業施設の少なさ（15％が不満）
「大型ショッピングモールがない」
ワースト2位：遊び場不足（15％が不満）
「ボール遊びができる公園が少ない」
ワースト3位：外食の選択肢（12％が不満）
「子連れで気軽に入れる店が限られる」
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🏆 文京区 VS 世田谷区 VS 目黒区｜あなたの家族に最適なのは？
📊 3区徹底比較｜15項目で見る「住みやすさ」（2024年度データ）
| 比較項目 | 文京区 | 世田谷区 | 目黒区 |
|---|---|---|---|
| 平均的な価格帯 | 高め | 中程度 | 最も高い |
| 待機児童数 | 8名 | 0名 | 5名 |
| 保育園数 | 104園 | 287園 | 95園 |
| 中学受験率 | 約45％ | 約35％ | 約40％ |
| 都立高校進学率 | 78％ | 72％ | 75％ |
| 犯罪発生率（低い順） | 2位 | 8位 | 4位 |
| 公園面積（1人あたり） | 1.7㎡ | 3.2㎡ | 2.1㎡ |
| 図書館数 | 11館 | 21館 | 8館 |
| 大学数 | 17校 | 6校 | 3校 |
| 商業施設充実度 | ★★☆ | ★★★★ | ★★★★ |
| 医療機関数 | ★★★★★ | ★★★ | ★★★★ |
| 子育て支援充実度 | ★★★★ | ★★★★★ | ★★★ |
※出典：各区統計書（2024年版）、東京都統計年鑑
東京都の子育てについて広く知りたい方はこちら！
🎯 タイプ別おすすめ度診断
【文京区が最適な家族】
✅ 教育を最優先に考えている
✅ 治安の良さは絶対条件
✅ 医療機関の充実を重視
✅ 都心へのアクセスが必須
✅ 落ち着いた住環境を好む
【世田谷区が最適な家族】
✅ 広い住空間が欲しい
✅ 自然環境を重視
✅ 車での移動が中心
✅ 商業施設の充実を求める
✅ のびのび子育てしたい
【目黒区が最適な家族】
✅ おしゃれな街並みを好む
✅ 国際的な環境を望む
✅ グルメ・カフェ文化を楽しみたい
✅ 中学受験はするが、ガツガツしたくない
✅ プライベート重視
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🎓 文京区で失敗しない物件選び｜不動産のプロが教える5つの鉄則
⚠️ よくある失敗パターンと回避法
私がこれまでお手伝いした中で、「これは避けられた…」という失敗例をご紹介します。
【失敗例1】学区だけで選んで後悔
「人気小学校の学区内」という理由だけで、駅から遠い物件を購入。共働きなのに、毎日の通勤が負担に…
【失敗例2】新築にこだわって予算オーバー
新築マンションに惹かれて契約。月々の返済で生活が圧迫される結果に…
【失敗例3】管理費・修繕積立金を軽視
物件価格は予算内だったが、管理費と修繕積立金が想定外に高額。トータルの支払いが予算オーバーに…
✅ 物件選びの必須チェックリスト
【契約前に必ず確認すべき15項目】
| カテゴリ | チェック項目 | なぜ重要？ |
|---|---|---|
| 立地 | □ 駅徒歩は実測した？ | 不動産広告の「徒歩○分」は80m=1分計算 |
| □ スーパーまで徒歩5分以内？ | 毎日の買い物ストレスを軽減 | |
| □ 学区は正確に確認した？ | 道路1本で学区が変わることも | |
| 建物 | □ 大規模修繕の実施状況は？ | 未実施なら追加費用のリスク |
| □ 耐震基準は新耐震？ | 1981年6月以降の建築確認が重要 | |
| □ 管理組合は機能している？ | 議事録で確認可能 | |
| お金 | □ 修繕積立金は適正？ | 適正な積立がされているか確認 |
| □ 固定資産税を計算した？ | 年間の税負担を把握 | |
| □ 住宅ローン控除は使える？ | 築年数や広さの要件を確認 | |
| 環境 | □ 上下左右の住人は？ | 可能なら曜日・時間を変えて確認 |
| □ 日当たりは実際に確認？ | 冬の日照時間もチェック | |
| □ 騒音レベルは？ | 平日・休日・朝昼晩で確認 | |
| 将来 | □ 将来の需要は？ | 類似物件の成約事例を確認 |
| □ 賃貸需要はある？ | 転勤時の選択肢として | |
| □ 建替えリスクは？ | 築40年超は要注意 |
📝 まとめ：文京区は「最強」ではなく「最適」を見極めることが大切
この記事の重要ポイント
- ✅ 文京区の学区は確かに優秀だが、子どもの性格との相性を見極めることが重要
- ✅ 中学受験率は高いが、公立中学も都立高校進学率が高く優秀
- ✅ 不動産需要は安定的だが、適切な物件選びには専門知識が必要
文京区は確かに子育て環境として優れた面が多いエリアです。でも「みんなが良いと言うから」ではなく、「うちの家族にとって本当に最適か？」を見極めることが何より大切です。
大切なのは、ネットの情報だけでなく、実際に街を歩き、学校を見学し、住んでいる人がどんな人が多いのか把握すること。そして、10年後、20年後の家族の姿まで想像して判断することです。
💭 もしかして、こんな不安を抱えていませんか？
文京区で家を買いたいけど…本音の悩み
「学区は良いって聞くけど、うちの子には合うのかな…」
窪町小学校は確かに人気。でも、のんびり屋さんのお子さんには別の学区の方が合うケースも。実は、お子さんの性格によって「ベストな学区」は違うんです。
「予算内で本当に満足できる物件なんてあるの？」
ネットで見ると高い物件ばかり…でも実は、表に出ていない優良物件や、価格交渉の余地がある物件も存在します。知っているか知らないかで、同じ予算でも選択肢が全然違うんです。
「今買うべき？それとも待つべき？」
金利の動向、物件価格の推移、お子さんの入学時期…タイミングを間違えると、同じ物件でも総支払額が数百万円変わることも。でも、正解は人それぞれ違います。
「そもそも何から始めればいいの？」
物件探し？住宅ローンの勉強？学区の調査？やることが多すぎて、結局何も進まない…そんな状態、実はほとんどの方が経験しています。
住宅ローンって難しくてわからない…
金利、団信、返済比率、住宅ローン控除…どれも聞き馴染みなくて確かに難しいですよね…。
でも大丈夫。
そんなあなたのために『住宅ローンのまとめ記事』を作成しています！
色々調べたことがある方も、そうでない方もみなさんに知ってほしい情報をギュッと集めました。
🌟 こんな未来、実現できたら理想じゃないですか？
1年後のあなたの家族は…
✨ 朝の風景が変わる
「いってきます！」と元気に学校へ向かう子ども。徒歩5分の小学校だから、余裕を持って送り出せる。通勤も楽になって、家族の朝食時間が増えた。
✨ 週末が楽しみになる
近所の公園で子どもが友達と遊んでいる間、カフェでゆっくり読書。治安が良いから、子どもだけでも安心して遊ばせられる。「文京区にして良かった」と心から思える瞬間。
✨ 教育の不安が消える
「うちの子、最近勉強が楽しいみたい」周りの友達の影響で、自然と学習習慣が身につく環境。中学受験するもしないも、選択肢があるって素晴らしい。
✨ 将来への安心感
「もし転勤になっても、賃貸に出せば借り手がすぐ見つかりそう」需要が安定している文京区だから、ライフスタイルの変化にも対応できる。
😰 でも、こんな後悔だけは避けたいですよね…
よくある「早く相談しておけば…」の声
「学区を勘違いして購入してしまった…」
道路1本の差で希望の学区外。事前に専門家に確認しておけば防げたミス。
「予算配分を間違えて、生活が苦しい…」
物件価格だけ見て購入。管理費、修繕積立金、固定資産税…想定外の出費で家計が圧迫。
「もっと良い物件があったのに…」
購入後に、同じ予算でもっと条件の良い物件があったことを知る。情報不足が招いた後悔。
「子どもの性格に合わない環境だった…」
競争が激しすぎて子どもがストレスを感じる日々。事前にもっと詳しく調べておけば…
🎯 今、あなたに必要なのは「正しい順序」での準備
なぜ多くの人が失敗するのか？
それは「いきなり物件探しから始める」から。
実は、理想の住まいを見つけるには「正しい順序」があるんです。でも、ほとんどの方がこの順序を知らないまま動き始めて、結果的に遠回りしてしまいます。
あなたは大丈夫ですか？
- □ 家族のライフプランは10年先まで描けていますか？
- □ 本当の予算上限を把握していますか？
- □ 住宅ローンの基礎知識はありますか？
- □ 物件の良し悪しを見分けるポイントを知っていますか？
- □ 価格交渉のタイミングを理解していますか？
もし1つでも「いいえ」があるなら…
今のまま物件探しを始めるのは、地図を持たずに登山するようなもの。せっかくの大切な住まい選び、失敗のリスクを抱えたまま進めたくないですよね。
💡 だからこそ、プロのサポートが必要なんです
「相談する」と「しない」で、こんなに違う
相談しなかった場合：
- 情報収集だけで疲れ果てる
- 本当に良い物件かわからず不安なまま決断
- 購入後に「もっと良い選択があった」と後悔
相談した場合：
- 効率的に必要な情報だけを入手
- プロの視点で物件の良し悪しを判断
- 自信を持って「これだ！」と決断できる
でも、誰に相談すればいいの？
「売りたいだけの営業マンは嫌だ…」
「本当に家族のことを考えてくれる人に相談したい」
「押し売りされたくない」
そんなあなたの気持ち、痛いほどわかります。
だからこそ、私は「売らない不動産屋」として、本当にあなたの家族に必要なアドバイスだけをお伝えしています。
📢 今すぐ行動すべき、3つの理由
理由1：良い物件との出会いはタイミング
「もう少し考えてから…」その間に、理想の物件は他の人のものに。不動産は「縁」と「タイミング」。準備ができていないと、チャンスを逃してしまいます。
理由2：準備期間は最低3ヶ月必要
物件購入までの平均期間は6ヶ月。でも、知識の習得と情報収集には最低3ヶ月は必要です。「子どもの入学に間に合わせたい」なら、今すぐ準備を始めないと間に合いません。
理由3：情報格差が「数百万円の差」を生む
同じ物件でも、交渉次第で価格は変わります。ローンの組み方で総支払額も変わります。知っているか知らないかで、生涯で数百万円の差が生まれるんです。
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1️⃣ 7日間の「失敗しない家選び」完全準備プログラム
- Day1：今後の流れと自己紹介
- Day2：家を買う前に”人生設計”を考える理由
- Day3：あなたにとって”良い家”とは？ブレない家選びのための判断軸のつくり方
- Day4：条件だけで家を選ぶと後悔する？暮らし方から考える理想の家選び
- Day5：住宅ローンの選び方が未来を左右する 〜”知らずに借りる”を防ぐために〜
- Day6：家を買うスケジュール、ちゃんと知ってますか？ 〜手続きとお金の見通しを立てよう〜
- Day7：最後に：今のあなたに必要なアドバイスがあります
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【参考情報】
本記事の作成にあたり、以下の公的機関等の情報を参照しました（2025年9月時点）：
- 文京区教育委員会
- 「令和6年度教育要覧」
- 「通学区域一覧」
- https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/
- 東京都教育委員会
- 「令和6年度公立学校統計調査」
- 「都立高等学校入学者選抜実施要綱」
- https://www.kyoiku.metro.tokyo.lg.jp/
- 文京区子育て支援課
- 「令和6年度保育園入園状況」
- 「子育て支援事業のご案内」
- https://www.city.bunkyo.lg.jp/kyoiku/kosodate/
- 警視庁
- 「令和5年犯罪統計」
- 「区市町村別犯罪発生状況」
- https://www.keishicho.metro.tokyo.lg.jp/
- 東京都総務局統計部
- 「東京都統計年鑑」
- 「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」
- https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/
- 国土交通省
- 「不動産取引価格情報」
- 「住宅着工統計」
- https://www.mlit.go.jp/
※データは各機関の最新公表値を使用していますが、実際の状況は変動する可能性があります。 ※物件選びや購入判断の際は、必ず最新の情報をご確認ください。
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