予算1億円で注文住宅を建てるための東京23区の土地条件チェックリスト

この記事は、東京23区で予算1億円以内で注文住宅を建てたいと考えている20代〜40代のファミリー層向けに書かれています。

はじめに｜理想の家づくりで「まさか」を防ぐために

実は、こんな失敗をする方が本当に多いんです。

私は不動産仲介エージェントとして多くのご家族の土地探しをサポートしていますが、「価格が抑えめな土地の落とし穴」にハマりそうになる方を何度も見てきました。

でも、安心してください。

土地の「建築条件」を正しく理解すれば、予算内で東京23区に理想の注文住宅を建てることがより現実的になります。

この記事では、私が実際の現場で培った経験をもとに、土地選びで絶対に確認すべき「7つの建築条件」を、具体例とチェックリストを使ってわかりやすく解説します。

読み終わる頃には、「この土地なら大丈夫」と自信を持って判断できるようになっているはずです。

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「相場より安い土地を見つけた！」と喜ぶ前に知っておくべき現実

あなたは大丈夫？こんな失敗をする人が後を絶ちません

先日も、こんなご相談がありました。

「世田谷区で相場よりかなり安い土地を見つけたんです！これって買いですよね？」

気持ちはよくわかります。でも、ちょっと待ってください。

東京23区で相場より大幅に安い土地には、必ず「安い理由」があります。

実際にあった「価格が抑えめな土地の落とし穴」事例

📍 ケース1：世田谷区で相場より安い土地に飛びついたAさんご夫婦

30代のAさんご夫婦の体験談をご紹介します。

調査で判明した問題点：

問題点	詳細	影響
接道不良	道路との接道が1.8m（法定2m未満）	建築不可
私道問題	前面道路が私道で通行承諾なし	建築許可が下りない
建築制限	建ぺい率40％・容積率80％	希望の3階建て不可
追加対応	セットバック必要	実質敷地が減少

結果：購入を断念。危うく大きな失敗をするところでした。

📍 ケース2：「建築条件付き」の罠にハマったBさん

Bさんは土地の安さに惹かれて契約しましたが、建築会社の見積もりが相場より大幅に高額。結局、トータルでは割高になってしまいました。

価格が抑えめな土地の「3大リスク」早見表

リスクの種類	よくある状況	見落としがちなポイント	必要な対応
接道リスク	・道路幅4m未満 ・接道2m未満 ・位置指定道路	建築不可の可能性	詳細な調査・対策検討
建築制限リスク	・建ぺい率40％ ・高さ制限10m ・日影規制	希望の家が建たない	設計変更の検討
土地形状リスク	・旗竿地 ・傾斜地 ・不整形地	建築費が割高に	追加費用の見積もり

💡 ポイント：これらのリスクは、事前にきちんと調査すれば回避できます。大切なのは「安い理由」を見極める目を持つことです。

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予算配分の考え方｜土地と建物のベストバランスとは？

まず知っておきたい「予算の現実的な内訳」

そう思っていませんか？実は、東京23区では計画的に配分しないと、理想の家は建てられません。

【完全版】予算配分の考え方

項目	配分の目安	備考
土地代	予算の45〜55％	エリアと広さのバランスを重視
建物代	予算の35〜45％	延床面積30〜35坪想定
諸費用	予算の10〜15％	仲介手数料、登記費用、ローン諸費用など

エリア別の土地相場と建築可能な広さの目安

エリア	相場の特徴	建築可能な広さの目安
城南エリア（世田谷・目黒・品川）	相対的に高め	コンパクトな設計が必要
城西エリア（杉並・中野・練馬）	中程度	標準的な広さが可能
城北・城東エリア（北・足立・葛飾）	相対的に抑えめ	ゆとりのある設計も可能

見落としがちな「諸費用」の内訳

諸費用の詳細をお見せします。これを知らないと、最後に資金不足で慌てることに…

項目	内容	備考
仲介手数料	土地価格の3％＋6万円＋消費税（上限）	法定上限額
登記費用	所有権移転・抵当権設定など	司法書士報酬含む
ローン諸費用	保証料・事務手数料など	金融機関により異なる
不動産取得税	土地・建物両方にかかる	軽減措置あり
火災保険	建物の保険	10年一括払いも可能
引越し・家具	新生活の準備費用	意外とかかります
地盤調査・改良	地域により必要な場合あり	事前調査推奨
予備費	想定外の出費に備える	必ず確保しましょう

💡 私からのアドバイス：諸費用は「予算の最低10％」と覚えてください。これを甘く見ると、最後に「キッチンのグレードを下げる」「外構を諦める」なんてことになりかねません。

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プロが教える「土地選び7つの必須チェックポイント」

ここからが本題です。この7つをマスターすれば、土地選びで失敗するリスクを大幅に減らせます。

✅ チェック1：接道条件｜これを満たさないと家は建てられません

そもそも接道条件って何？初心者にもわかる解説

「接道条件」という言葉、難しそうに聞こえますよね。でも、実はシンプルです。

「道路に面していない土地には家を建てられない」

これが基本ルールです。具体的には：

確認項目	必要条件	なぜ必要？
道路の幅	4m以上	緊急車両が通れるため
接道の長さ	2m以上	人や車が出入りできるため
道路の種類	建築基準法上の道路	法的に認められた道路であること

※建築基準法第43条により規定されています（2025年8月現在）

実際にあった接道トラブル事例

「道路に面しているから大丈夫だと思っていたら、実は『通路』扱いで建築不可だった」（40代Cさん）

このような失敗を防ぐための魔法の質問があります：

「この土地の接道は、42条何項道路ですか？」

不動産屋さんにこう聞けば、プロとして扱ってもらえます。以下の表で、どんな道路なら安心か確認しましょう。

建築基準法42条の道路種別一覧

道路の種類	通称	幅員	建築の可否	特徴・注意点
42条1項1号	公道（道路法）	4m以上	⭕ 安心	国道・都道・区道など。最も安心
42条1項2号	開発道路	4m以上	⭕ 安心	都市計画法による開発道路
42条1項3号	既存道路	4m以上	⭕ 問題なし	建築基準法施行時に存在した道路
42条1項4号	計画道路	4m以上	⭕ 確認必要	2年以内に事業執行予定の道路
42条1項5号	位置指定道路	4m以上	⭕ 要確認	私道。通行承諾・維持管理に注意
42条2項	2項道路	4m未満	△ セットバック必要	みなし道路。中心から2m後退が必要
42条3項	3項道路	2.7m以上4m未満	△ 特殊	特定行政庁が指定。地域限定
建築基準法外	通路・農道等	–	❌ 建築不可	道路ではない。要注意！

セットバックが必要な場合の影響

道路幅	セットバック	30坪の土地への影響例
4m	不要	30坪フル活用可能
3.6m	中心から2m	敷地が減少する
3m	中心から2m	さらに敷地が減少
2.7m未満	要相談	建築不可の可能性

💡 ここが重要：セットバック部分は自分の土地なのに、建物も塀も建てられません。実質的に道路として提供することになります。

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✅ チェック2：建ぺい率・容積率｜理想の広さは実現できる？

「建ぺい率50％」とは？？

多くの方が誤解している建ぺい率。実は「建物の1階部分の面積」の制限なんです。

【30坪の土地で建ぺい率50％の場合】

敷地：30坪（約100㎡）
　↓
1階の最大面積：15坪（約50㎡）まで
　↓
2階・3階は1階からはみ出さなければOK

エリア別「建てられる家の大きさ」早見表

用途地域	建ぺい率の目安	容積率の目安	30坪の土地で建てられる延床面積
第一種低層住居専用	40-50%	80-100%	最大30坪程度（2階建て限定）
第一種中高層住居専用	60%	150-200%	最大60坪程度（3階建て可能）
第一種住居地域	60%	200-300%	最大90坪程度（3階建て余裕）
商業地域	80%	400-600%	さらに広い建物も可能

※具体的な数値は各区の都市計画により異なります

💡 裏ワザ情報：角地は建ぺい率が10％緩和されることがあります。50％→60％になると、設計の自由度が大きく広がります。

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✅ チェック3：高さ制限｜3階建ての夢、叶いますか？

「3階建てが建てられない」意外な落とし穴

この考え、実は注意が必要です。なぜなら…

地域	高さ制限	3階建ての可否	対策
第一種低層住居専用地域	10mまで	❌ほぼ不可能	2階建て＋ロフト
第二種低層住居専用地域	12mまで	△ギリギリ可能	階高を低く設計
第一種中高層住居専用地域	制限なし（※）	⭕余裕で可能	自由に設計

※日影規制等の他の制限はあります

実例：高さ制限で夢が砕けたDさんの話

「練馬区で土地を購入。3階建てで親世帯と同居予定だったのに、第一種低層住居専用地域で10m制限。結果、2階建てにして親世帯は諦めることに…」（30代Dさん）

事前に調べていれば防げた失敗です。

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✅ チェック4：道路斜線・北側斜線｜意外と厳しい「斜め制限」

表でわかる斜線制限の影響

斜線制限、文字だけだとイメージしづらいですよね。実際の影響はこうなります：

【6m道路に面した土地の場合】

階数	道路からの距離	建築可能な高さの目安	実際の影響
1階	0m（道路境界）	制限なし	影響なし
2階	0m（道路境界）	通常は可能	普通に建築可能
3階	0m（道路境界）	制限あり	要検討
3階	2m後退	緩和される	後退すれば可能

💡 解決策：3階部分を後退（セットバック）させる設計にすれば、斜線制限をクリアできます。ただし、3階の床面積は減ります。

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✅ チェック5：防火地域の規制｜建築費への影響は？

防火規制による建築への影響

「防火地域」「準防火地域」、聞いたことはあるけど、実際どんな影響があるの？

地域区分	必要な仕様	建築への影響	特徴
防火地域	耐火建築物	建築費が上がる傾向	都心部に多い
準防火地域	準耐火建築物	やや建築費が上がる	住宅地に多い
22条区域	外壁・屋根防火	若干の対応必要	郊外に多い
指定なし	通常仕様	標準的な建築費	制限が少ない

でも、防火地域にはメリットも！

• 火災保険料が安くなることがある
• 隣家からのもらい火リスクが低い
• 都心部の利便性が高いエリアに多い

💡 私の見解：防火地域の追加対応は「安心料」と考えれば、必ずしもデメリットではありません。

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✅ チェック6：土地の形状｜変形地は本当にダメ？

土地形状別のメリット・デメリット完全比較

土地の形	価格傾向	建築費への影響	メリット	デメリット	おすすめ度
整形地	相場通り	標準	設計自由度が高い	価格が高め	⭐⭐⭐⭐
旗竿地	相場より安め	やや上がる傾向	静かで価格が安い	日当たり・搬入が課題	⭐⭐⭐
三角地	相場より安め	工夫が必要	個性的な設計可能	デッドスペース多い	⭐⭐
傾斜地	相場より安め	造成費用必要	眺望が良い	追加工事が必要	⭐⭐

旗竿地で成功したEさんの実例

「世田谷区で旗竿地を購入。相場より安く買えました。プライバシーが保たれて、子供が道路に飛び出す心配もない。建築費は少し高くなりましたが、トータルでは満足です」（30代Eさん）

💡 ポイント：旗竿地は「2階リビング」にすれば日当たり問題も解決できます。

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✅ チェック7：インフラ状況｜見落としがちな追加費用

インフラ工事費用の目安

意外と見落としがちなインフラ。でも、これが後から大きな出費になることも…

インフラ	既存あり	新規引込が必要な場合	要注意ポイント
上水道	追加費用なし	工事費用が必要	口径13mm以上推奨
下水道	追加費用なし	工事費用が必要	浄化槽の場合は高額に
都市ガス	追加費用なし	工事費用が必要	本管からの距離次第
電気	追加費用なし	工事費用が必要	電柱からの距離

💡 確認方法：売買契約前に「重要事項説明書」で必ず確認しましょう。「インフラは全て引込済み」の一言があれば安心です。

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東京23区「エリア選び」のポイント｜各エリアの特徴

プロが見る！エリア選びの考え方

私が実際にお客様を案内して感じる各エリアの特徴をご紹介します。

エリアグループ	特徴	こんな方におすすめ
城南エリア	利便性高い・相場は高め	都心アクセス重視の方
城西エリア	バランス型・住環境良好	子育てファミリー
城北エリア	交通便利・価格抑えめ	共働き世帯
城東エリア	広い土地・下町情緒	庭付き希望の方

要チェック！→【注文住宅を検討したいあなたへ】東京23区内で注文住宅を建てるなら？土地が見つかる現実的エリア

エリア選びの「隠れた判断基準」

💡 私からのアドバイス：「今」だけでなく「10年後」を想像してエリアを選びましょう。子供の成長、親の介護、将来性…長期的視点が大切です。

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【重要】2025年4月の法改正で変わること

建築基準法改正のポイント

2025年4月から建築基準法が改正され、木造住宅の建築確認申請に大きな変更があります。

4号特例の縮小について

【2025年4月からの変更】

建築物の分類	対象となる建物	構造審査	影響を受ける建物の例
新2号建築物	・木造2階建て ・延床面積200㎡超の平屋	審査必須（省略不可）	・一般的な2階建て住宅 ・大きめの平屋（60坪超）
新3号建築物	・延床面積200㎡以下の平屋のみ	従来通り省略可能	・小規模な平屋（60坪以下）

項目	現行（〜2025年3月）	改正後（2025年4月〜）
構造審査	4号建築物は省略可能	新2号は審査必須、新3号のみ省略可
省エネ基準	義務なし	全建物で適合義務化
申請書類	簡略化可能	新2号は詳細な図書提出必要
確認申請期間	比較的短期間	新2号は長期化の可能性

リフォームへの影響

新2号建築物（木造2階建て、延床面積200㎡超）では、大規模な修繕・模様替えにも建築確認申請が必要になります。

💡 ポイント：将来のリフォームも見据えて、新築時から適切な設計・施工を心がけることが重要です。

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よくある質問｜みんなが悩むポイントを徹底解説

Q1：土地を先に買う？ハウスメーカーを先に決める？

A：基本的にはハウスメーカーを先に決めることをおすすめします。

理由を表で説明します：

順序	メリット	デメリット	結果
土地が先	気に入った土地を確保できる	希望の家が建たないリスク	失敗する可能性あり
ハウスメーカーが先	土地と建物をトータルで検討	土地探しに時間がかかる	成功率が高い

実例：土地を先に買って失敗したFさん

「土地を買った後、ハウスメーカーに相談したら『この土地では3階建ては無理』と言われ、計画変更を余儀なくされました…」

要チェック！→注文住宅は”営業担当”で決まる｜後悔しないための選び方ガイド

Q2：不動産屋さんの「建築条件付き土地」って実際どう？

A：トータルコストで慎重に判断しましょう。

項目	建築条件付き	土地のみ購入
土地価格	相場より安め	相場通り
建物価格	指定業者の価格	複数社で比較可能
設計自由度	制限あり	自由度高い
トータル	ケースバイケース	選択肢が多い

💡 裏話：建築条件付きは、建物の利益で土地の安さをカバーしている場合があります。総額で比較検討が必要です。

Q3：地盤改良が必要と言われたら？

A：東京23区でも地盤改良が必要な場合があります。

地盤改良の種類	内容	工期	必要なケース
表層改良	浅い部分の改良	2-3日	軽微な軟弱地盤
柱状改良	柱状に地盤改良	1週間	一般的な軟弱地盤
鋼管杭	鋼管を打ち込む	2週間	深い軟弱地盤

Q4：住宅ローンは変動？固定？

これは土地選びとセットで考えるべき重要ポイントです。

金利タイプ	特徴	メリット	デメリット	おすすめの人
変動金利	金利が変動する	当初の金利が低め	金利上昇リスク	繰上返済予定の方
固定金利（期間選択型）	一定期間固定	期間中は安定	変動より高め	バランス重視の方
全期間固定	ずっと固定	完全に計画的	最も金利が高め	安定志向の方

※2025年8月現在、日銀の金融政策により金利環境は変化しています。最新の金利動向は金融機関にご確認ください。

💡 私の経験則：ライフプランに合わせて、無理のない返済計画を立てることが最も重要です。

要チェック！→金利タイプ別！ライフプラン別に最適な住宅ローンを選ぶにはどうする？

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まとめ｜失敗しない土地選びの極意

この記事の重要ポイント振り返り

ここまで読んでいただいた方は、もう土地選びの基本をマスターしています。最後に、絶対に忘れてはいけないポイントをまとめます。

これらのポイントを押さえれば、「買ってから後悔」するリスクを大幅に減らせます。

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【注意事項】

• 物件価格について：不動産価格は立地、築年数、建物の状態、市場動向など多くの要因により大きく異なります。本記事で示した価格の傾向は一般的な目安であり、実際の物件価格を保証するものではありません。
• 購入可能額について：住宅ローンの借入可能額は、年収、勤続年数、他の借入状況、金融機関の審査基準など、個人の状況により大きく異なります。詳細は金融機関にご相談ください。
• 法制度について：本記事は2025年8月時点の法制度に基づいています。建築基準法、都市計画法、税制等は改正される可能性があります。最新の情報は各行政機関にご確認ください。
• 本記事の位置づけ：本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件の推奨や投資助言を行うものではありません。不動産の購入は、必ず専門家にご相談の上、ご自身の判断で行ってください。

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【参考情報】

本記事の作成にあたり、以下の公的機関の情報を参考にしています：

• 国土交通省
  • 建築基準法について：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/
  • 改正建築基準法について（2025年4月施行）：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kenchikukijunhou.html
  • 建築物省エネ法について：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_tk4_000103.html
• 東京都都市整備局
  • 用途地域について：https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/
  • 都市計画情報：https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/seisaku/tochi_c/
• 法令データベース
  • 建築基準法（e-Gov法令検索）：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201
  • 都市計画法：https://elaws.e-gov.go.jp/
• 各区役所建築指導課
  • 建ぺい率・容積率等の詳細は各区の建築指導課でご確認ください
  • 用途地域・防火地域等の都市計画情報も各区で閲覧可能です
• 住宅金融支援機構
  • フラット35について：https://www.flat35.com/
  • 住宅ローンシミュレーション：https://www.flat35.com/simulation/

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