「もう疲れた…」土地探し3ヶ月目のあなたへ
週末のたびに不動産屋さんを回り、ネットで土地情報を検索し続けて、気づけばもう3ヶ月。
「23区で注文住宅なんて、やっぱり無理なのかな…」
そんな風に諦めかけていませんか？
実は、あなたと同じように悩んでいた方が、エリアの選び方を少し変えただけで、1ヶ月後には理想の土地と出会えたんです。大切なのは「人気エリアにこだわりすぎない」こと。そして「本当に住みやすいエリアを知る」ことです。
読み終わる頃には、「ここなら見つかりそう！」という希望が見えてくるはずです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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なぜ「23区で土地が見つからない」と皆が悩むのか？
人気エリアに執着してしまう「呪縛」から抜け出そう
結論：世田谷・目黒・渋谷にこだわる方の9割は、土地探しで挫折します。
先日も、こんなご相談がありました。
「世田谷区で80㎡くらいの土地を探しています。予算は4000万円です」
正直にお伝えすると、この条件では99％見つかりません。なぜなら…
【2025年最新】23区の土地価格マップ（30坪あたりの実勢価格）
| エリア分類 | 該当する区 | 30坪の土地価格（2025年相場） | 特徴 | こんな方におすすめ |
|---|---|---|---|---|
| 💎 超高級エリア | 港・千代田・中央 | 1.5億〜3億円 | 大使館や高級住宅街 | 予算に上限がない方 |
| 🏙️ 人気住宅エリア | 渋谷・目黒・世田谷 | 8000万〜1.5億円 | ブランド力抜群 | 資産価値重視の方 |
| 🌳 バランス型エリア | 品川・杉並・中野・文京 | 5000万〜8000万円 | 生活利便性が高い | 都心アクセス重視の方 |
| ⭐ 穴場エリア | 大田・板橋・練馬・北区 | 4000万〜6000万円 | 子育て環境良好 | コスパ重視の方 |
| 🎯 狙い目エリア | 足立・葛飾・江戸川 | 3000万〜5000万円 | 広い土地が可能 | 庭付き一戸建て希望の方 |
※2025年公示地価および実勢価格より作成
この表を見て、どう感じましたか？
多くの方が「思っていたより高い…」と感じるはずです。でも、狙い目エリアなら現実的な予算で注文住宅が実現可能なんです。
【参考】土地3500万円の場合の総予算イメージ
- ローコスト住宅（建物1500万円～）：総額5000万円台～
- 中堅メーカー（建物2500万円～）：総額6000万円台～
- 大手ハウスメーカー（建物3500万円～）：総額7000万円台～
※建物価格は30坪程度、諸費用込みの目安です
土地の形状や条件、外構費用によって大きく予算のイメージは変わるので、あくまでも参考程度に考えてください。
詳しくはハウスメーカーの担当に聞くことをお勧めします！
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【保存版】現実的に土地が見つかる3大エリアを徹底解説
1. 城東エリア｜実は子育てファミリーの楽園だった！
足立・葛飾・江戸川が「住みやすい」と言われる本当の理由
先入観を捨てて、まずはこのデータをご覧ください。
| 比較項目 | 世田谷区 | 葛飾区 | あなたにとっての重要度は？ |
|---|---|---|---|
| 30坪土地価格 | 約1億円 | 約3500万円 | □ とても重要 □ まあ重要 □ こだわらない |
| 保育園待機児童数（2024年） | 58人 | ほぼゼロ | □ とても重要 □ まあ重要 □ こだわらない |
| 公園の数（1㎢あたり） | 15箇所 | 22箇所 | □ とても重要 □ まあ重要 □ こだわらない |
| 都心までの時間 | 20分 | 25分 | □ とても重要 □ まあ重要 □ こだわらない |
※待機児童数は2024年4月1日時点のデータ
💡 リアルな声：葛飾区に決めたMさんファミリー（30代・子ども2人）
「正直、最初は葛飾区なんて考えてもいませんでした。でも実際に街を歩いてみると、商店街は活気があるし、大きな公園もたくさん。北千住なら表参道まで20分で行けることを知って即決しました。浮いた予算で、子ども部屋を1つ増やせたのも良かったです」
このエリアを選ぶメリット・デメリット
メリット
- ✅ 100㎡（30坪）の土地が3000万円台から
- ✅ 駅徒歩10分圏内でも物件が豊富
- ✅ 再開発で街がどんどんキレイに（北千住、亀有、新小岩）
- ✅ 子育て支援が充実（医療費助成は18歳まで※各区により詳細は異なります）
- ✅ 下町の温かいコミュニティ
デメリット
- ⚠️ イメージで敬遠する親戚や友人がいるかも
- ⚠️ 一部エリアは水害リスクあり（後述の対策で解決可能）
- ⚠️ おしゃれなカフェは少なめ（でも個人経営の名店は多い）
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2. 城北エリア｜実は穴場！アクセス抜群の優良住宅地
板橋・練馬・北区が「バランス最強」と言われる理由
「池袋まで15分以内」この条件で探すなら、城北エリアは外せません。
| 路線別おすすめ度 | 該当エリア | 土地相場（30坪） | 池袋までの時間 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| ⭐⭐⭐⭐⭐ | 東武東上線沿線（板橋区） | 4000万円〜 | 10〜15分 | 急行停車駅が狙い目 |
| ⭐⭐⭐⭐ | 西武池袋線沿線（練馬区） | 4500万円〜 | 10〜20分 | 緑豊かな住宅街 |
| ⭐⭐⭐⭐⭐ | 赤羽周辺（北区） | 3800万円〜 | 8分 | 埼京線・京浜東北線で便利 |
| ⭐⭐⭐ | 都営三田線沿線（板橋区） | 4200万円〜 | 15〜20分 | 大手町直通で穴場 |
💡 エージェントの本音：なぜ私も板橋区を推すのか
実は私のお客様の中でも板橋区を選ぶ方は多いです。理由は簡単。
「住んでみたら、想像以上に便利だった」という声が圧倒的に多いからです。
特にときわ台〜上板橋エリアは、閑静な住宅街でありながら、池袋まで10分。この利便性で土地が4000万円台〜というのは、正直「今のうち」だと思います。
チェックリスト：城北エリアはこんな方にピッタリ
- □ 職場が新宿・池袋・渋谷方面
- □ 実家が埼玉県で行き来したい
- □ 静かな住宅街を希望
- □ 教育環境を重視したい
- □ 将来の資産価値も考えたい
3つ以上チェックが付いた方は、城北エリアを第一候補にすることをおすすめします。
3. 大田区内陸部｜知る人ぞ知る「第三の選択肢」
なぜ大田区が穴場なのか？3つの理由
理由1：羽田空港まで30分 → 出張や旅行が多い方に最適
理由2：品川・横浜の両方にアクセス良好 → 勤務地の選択肢が広い
理由3：多摩川沿いの環境 → 都心なのに自然が身近
| エリア | 最寄り駅 | 30坪の土地相場 | おすすめ度 | 特記事項 |
|---|---|---|---|---|
| 池上線沿線 | 池上、久が原 | 4500万円〜 | ⭐⭐⭐⭐ | 静かな住宅街、商店街充実 |
| 多摩川線沿線 | 下丸子、鵜の木 | 4000万円〜 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 多摩川まで徒歩圏、穴場 |
| 大森周辺 | 大森、平和島 | 5000万円〜 | ⭐⭐⭐ | 京浜東北線で品川・東京へ |
【必読】土地探しで絶対に失敗しない5つのチェックポイント
✅ ポイント1：建ぺい率・容積率の罠に気をつけろ！
「安い！広い！」と飛びつく前に、必ずこの計算を。
同じ100㎡でもこんなに違う！建築可能面積の比較
| ケース | 土地面積 | 建ぺい率 | 容積率 | 建築可能面積 | 実質的な広さ |
|---|---|---|---|---|---|
| A：住居専用地域 | 100㎡ | 60% | 200% | 最大200㎡ | 4LDK可能 |
| B：準工業地域 | 100㎡ | 60% | 300% | 最大300㎡ | 5LDK可能 |
| C：第一種低層 | 100㎡ | 40% | 80% | 最大80㎡ | 2LDKが限界 |
✅ ポイント2：ハザードマップは命を守る「お守り」
東京都のハザードマップで必ず確認すべき3項目：
- 洪水リスク → 0.5m以上は要注意
- 液状化リスク → 「可能性が高い」は避ける
- 土砂災害リスク → イエローゾーンでも慎重に
※最新のハザードマップは東京都防災ホームページまたは各区市町村のホームページで確認できます
💡 プロの対策術：水害リスクがある土地でも大丈夫？
実は、以下の対策で十分に安全な家は建てられます：
- 基礎を50cm高くする（費用：約50万円）
- 1階を駐車場にして居住空間は2階から（費用：設計次第）
- 防水壁の設置（費用：約30万円）
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「まだ具体的じゃないけど、いいお家があれば…」
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✅ ポイント3：用途地域で10年後の環境が決まる
あなたはどっち派？静かな環境 vs 便利な環境
| 用途地域 | 静かさ | 利便性 | 将来性 | こんな方向け |
|---|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用 | ◎ | △ | ○ | 静寂を最優先する方 |
| 第一種住居地域 | ○ | ○ | ○ | バランス重視の方 |
| 準住居地域 | △ | ◎ | ◎ | 利便性重視の方 |
| 準工業地域 | △ | ○ | △ | 価格重視の方 |
✅ ポイント4：「駅徒歩○分」の本当の意味を知ってますか？
不動産業界の「1分=80m」は信号待ちを含みません！
実際の時間の目安：
- 徒歩5分 → 実際は7〜8分
- 徒歩10分 → 実際は12〜15分
- 徒歩15分 → 実際は18〜20分
✅ ポイント5：土地の「過去」を調べる方法
その土地、昔は何だった？
調べ方：
- 法務局で「登記簿謄本」を取得（600円）
- 図書館で古い住宅地図を確認（無料）
- 近所の方に聞いてみる（意外と教えてくれます）
要注意な過去の用途：
- 工場跡地 → 土壌汚染の可能性
- 沼地・田んぼ → 地盤が弱い可能性
- 墓地跡 → 心理的な抵抗がある方も
【2025年最新】住宅ローン控除を最大限活用する方法
知らないと損する！2025年の住宅ローン控除の変更点
2025年度の住宅ローン控除は、住宅の省エネ性能によって控除額が大きく変わります。
| 住宅の種類 | 借入限度額（子育て世帯等※） | 借入限度額（その他世帯） | 控除期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 | 13年 | 455万円/409.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | 13年 | 409.5万円/318.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 | 13年 | 364万円/273万円 |
| その他の住宅 | 原則対象外（※2023年までに建築確認を受けた場合のみ2,000万円） | 10年 | 140万円 |
※子育て世帯等：19歳未満の子を有する世帯、または40歳未満の夫婦世帯
重要ポイント：
- 2024年以降、新築住宅は省エネ基準適合が必須に
- 子育て世帯等は借入限度額が優遇される
- 控除率は年末残高の0.7％（所得税から控除、控除しきれない場合は住民税からも控除）
住宅ローンって難しくてわからない…
金利、団信、返済比率、住宅ローン控除…どれも聞き馴染みなくて確かに難しいですよね…。
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よくある質問に本音でお答えします
Q1：正直、建売と注文住宅どっちがお得なの？
A：トータルコストだけなら建売が2〜3割安い。でも…
| 比較項目 | 建売住宅 | 注文住宅 | あなたはどちらを選ぶ？ |
|---|---|---|---|
| 初期費用 | 5000万円 | 6500万円 | |
| 10年後のメンテナンス費 | 500万円 | 200万円 | |
| 20年後の資産価値 | 2000万円 | 3000万円 | |
| 住み心地の満足度 | 70% | 95% |
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Q2：15坪の狭小地でも本当に快適に暮らせる？
A：3階建てなら4人家族でも全然OK！実例をご紹介します。
Tさんファミリーの間取り（土地15坪・延床27坪）
- 1階：駐車場＋玄関＋浴室
- 2階：LDK（18帖）＋トイレ
- 3階：主寝室＋子供部屋×2＋トイレ
- 屋上：ルーフバルコニー（洗濯物＋家庭菜園）
「狭いと思われるかもしれませんが、縦の空間を活かせば全く問題ありません。むしろ掃除が楽で、家族の距離も近くなりました」（Tさん）
Q3：いつから探し始めるのがベスト？
A：理想は「住みたい時期の1年前」から。
なぜなら…
- 3〜6ヶ月：土地探し
- 2〜3ヶ月：建築プラン作成
- 4〜6ヶ月：建築工事
ただし！ 良い土地は1日で売れることも。「まだ早い」と思っているうちに、理想の土地を逃すケースが本当に多いんです。
特に土地に関しては、本当に完全未公開で市場にすら出て来ずに取引が終わってしまうことはよくあります。
👀 不動産って、ちょっと聞きたいこと多くないですか？
「このエリアって住みやすいのかな？」
「ローンって何から考えたらいいんだろう？」
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Q4：待機児童問題は本当に解決したの？
A：2024年9月時点で東京都全体の待機児童数は361人。区によって大きな差があります。
実は2024年に7年ぶりに増加に転じました。ただし、区によって状況は大きく異なり、世田谷区58人、荒川区33人などの一方で、多くの区では待機児童ゼロまたは一桁台となっています。保育園選びは、住むエリア選びと密接に関係しています。
もし、こんな理想の土地探しができたら…
あなたは今、こんな不安を抱えていませんか？
- 「本当に今の予算で理想の家が建つの？」 建物と土地の予算配分がわからず、土地にいくらかけていいか迷っている
- 「そもそも住宅ローンっていくらまで借りられる？」 年収から計算した額と、実際に返済できる額の違いがわからない
- 「このエリアで本当にいいの？10年後も後悔しない？」 子どもの成長、通勤、実家との距離…すべてを考えると決められない
- 「不動産屋さんの言うことって、本当に信じていいの？」 営業トークなのか、本当のアドバイスなのか判断できない
でも、もしこんな風に進められたら理想的じゃないですか？
1週間後には…
- 自分に最適な予算配分が明確になっている
- 狙うべきエリアが3つに絞り込まれている
- 住宅ローンの事前審査に必要な書類が揃っている
2週間後には…
- 信頼できる不動産のプロと面談を済ませている
- 具体的な物件情報が手元に届き始めている
- 家族全員が納得できる条件が整理されている
1ヶ月後には…
- 実際に土地を見学して、イメージが具体化している
- 建築会社との相談も並行して進んでいる
- 「この土地なら理想の家が建つ！」という確信が持てている
実は、この流れを実現する方法があります
私は、ただ物件を紹介するだけではなく、あなたの家づくり全体をサポートしています。
なぜなら、土地探しの失敗の90％は「準備不足」が原因だから。
正しい知識と適切な準備があれば、誰でも理想の土地は見つかるんです。
なぜ無料？それは最初の一歩が一番大切だから
土地探しで失敗する人の共通点は「なんとなく」始めてしまうこと。
でも、正しい準備さえすれば、必ず理想の土地は見つかります。
私は、その「正しい一歩」を踏み出すお手伝いがしたいんです。
この記事のまとめ
- 23区でも城東・城北エリアなら3000万円台から現実的に土地は見つかる
- 建ぺい率・容積率の確認で、同じ広さでも建てられる家の大きさが4倍も違う
- ハザードマップで事前にリスクを知れば、適切な対策で安全な家づくりが可能
- 2025年の住宅ローン控除は省エネ基準適合が必須、子育て世帯は優遇あり
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【参考情報】
- 土地価格データ
- 国土交通省「地価公示」（2025年3月公表）
- 東京都財務局「東京都基準地価格」 https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/chikakouji
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 待機児童数データ
- 東京都福祉保健局「都内の保育サービスの状況」（2024年9月公表） https://www.spt.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2023/07/26/02.html
- 住宅ローン控除
- 国土交通省「住宅ローン減税」公式ページ https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
- 国税庁「住宅借入金等特別控除」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1210.htm
- ハザードマップ
- 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」 https://disaportal.gsi.go.jp/
- 東京都建設局「洪水ハザードマップ」 https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/river/chusho_seibi/panhulink/hazardmap
- 東京都防災ホームページ https://www.bousai.metro.tokyo.lg.jp/
- 子育て支援・医療費助成
- 東京都福祉局「乳幼児医療費助成制度（マル乳）」 https://www.fukushi.metro.tokyo.lg.jp/seikatsu/josei/marunyu
- 東京都こども医療ガイド「医療費助成制度」 https://www.guide.metro.tokyo.lg.jp/vaccination/jyosei/index.html
- 各区市町村子育て支援課（各自治体の公式サイトをご確認ください）
※本記事の情報は2025年8月19日時点のものです。最新の情報は各公的機関のウェブサイトでご確認ください。
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