【初めて家を買う方必見】35年ローンは大丈夫？将来を見据えた安心の返済計画

• 「35年もローンを払い続けるなんて…」
• 「35年ローンを組もうか迷っているけど、本当に大丈夫なのか不安…」

そんな声を、本当によく聞きます。

こんな不安、あなたも感じていませんか？

でも大丈夫。きちんと将来を見据えたライフプランを立てれば、35年ローンでも安心してマイホームを手に入れることができるんです。

読み終わる頃には、あなたの不安が「これなら大丈夫かも」という前向きな気持ちに変わっているはずです。

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そもそも35年ローンってどういう仕組み？

なぜみんな35年を選ぶの？その理由がコレ！

住宅ローンを検討している方の約7割が35年ローンを選択しています。 なぜこんなに多くの方が35年を選ぶのでしょうか？

最大の理由は月々の返済額がグッと抑えられるからなんです。

【返済額の違いを比較してみました】

借入額3,000万円（金利1.5%）の場合	月々の返済額	25年との差額	総返済額
20年ローン	約14.5万円	+5.5万円	約3,480万円
25年ローン	約12万円	+3万円	約3,580万円
30年ローン	約10.4万円	+1.4万円	約3,730万円
35年ローン	約9万円	基準	約3,850万円

つまり、今の生活を犠牲にせずに、マイホームが手に入るということ！

でも、それだけじゃない！隠れたメリットも

実は、35年ローンには他にもこんなメリットが…

【審査に通りやすい】
返済負担率（年収に対する返済額の割合）が低くなるため、審査のハードルが下がります。

年収500万円の場合の返済負担率	25年ローン	35年ローン
月々の返済額	12万円	9万円
年間返済額	144万円	108万円
返済負担率	28.8%	21.6%

金融機関の審査基準は一般的に30〜35%なので、35年ローンの方が余裕を持ってクリアできます。

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【借入可能額が増える】
同じ返済負担率でも、より多くの金額を借りられます。

年収500万円・返済負担率25%の場合	借入可能額
25年ローン	約2,600万円
35年ローン	約3,470万円
差額	+870万円！

この差で、希望のエリアや広さの物件が選べるようになるかもしれません。

長期ローンだからこそ得られる5つのメリット

メリット1：手元に「安心資金」を残せる

月々の返済を抑えられるということは、いざという時のお金を手元に残せるということ。

「貯金ゼロで住宅ローンスタート」は危険！最低でも生活費の6ヶ月分は確保しましょう。

メリット2：住宅ローン控除をフル活用できる

年末のローン残高×0.7%が最大13年間も税金から控除される制度。

35年ローンなら、この恩恵を最大限受けられます。

【住宅ローン控除の威力】

借入額3,000万円の場合	控除額（概算）	13年間の合計
1年目	約21万円	－
5年目	約18万円	－
10年目	約14万円	－
13年間の総控除額	－	約235万円

さらに、2024年からの新制度では、省エネ性能の高い住宅なら控除額がアップ！

※住宅ローン控除についてより詳しく知りたい方は『国土交通省』のページを参照してみてください！

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

住宅の種類	借入限度額	最大控除額（13年間）
長期優良住宅	5,000万円	455万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	409.5万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	364万円

省エネ住宅なら、実質的な負担はさらに軽くなります！

メリット3：インフレに強い

過去20年間の物価上昇率を見てみると…

時期	牛丼の価格	ガソリン価格
2000年	280円	90円/L
2010年	320円	130円/L
2024年	450円	170円/L
上昇率	1.6倍	1.9倍

物価は確実に上がっていますが、住宅ローンの返済額は変わりません。

つまり、実質的な負担は年々軽くなっていく可能性が高いんです。

メリット4：ライフプランの変化に対応しやすい

35年という長期間だからこそ、様々な選択肢を持てます。

• 収入が増えたら → 繰上げ返済で期間短縮
• 教育費がかさむ時期 → 通常返済でOK
• 退職金が入ったら → 一括返済も可能
• 金利が下がったら → 借り換えでさらにお得に

「35年かけて返す」のではなく「35年かけてもいい」という余裕が大切！

メリット5：団体信用生命保険の保障期間が長い

住宅ローンには必ず団信（団体信用生命保険）がついています。

万が一の時には、残りのローンがゼロに。35年ローンなら、この保障も35年間続きます。

生命保険の見直しで、保険料を削減できる可能性も！

でも、知っておくべきリスクと対策法

リスク1：総返済額は増える（でも考え方次第！）

ローン期間	月々の返済	総返済額	25年との差
25年	12万円	約3,580万円	－
30年	10.4万円	約3,730万円	+150万円
35年	9万円	約3,850万円	+270万円

「270万円も多く払うの！？」と思われたかもしれません。

さらに、この余裕資金を運用に回せば…

月3万円を積立投資した場合（年利3%）	運用結果
10年後	約420万円
20年後	約985万円
30年後	約1,748万円

余裕資金を上手に活用すれば、トータルでプラスになる可能性も！

リスク2：定年後も返済が続く可能性（でも対策あり！）

年齢別の完済時期を見てみましょう。

借入時の年齢	完済時の年齢	定年後の返済期間
30歳	65歳	0年
35歳	70歳	5年
40歳	75歳	10年
45歳	80歳	15年

40歳以降で借りると、確かに定年後も返済が続きます。

でも大丈夫。後ほど紹介する「賢い返済戦略」で、この不安は解消できます。

リスク3：金利上昇リスク（変動金利の場合）

現在は超低金利時代ですが、将来はどうなるか分かりません。

【金利上昇シミュレーション（借入3,000万円）】

金利	月々の返済額	現在との差	年間増加額
0.5%（現在）	約78,000円	－	－
1.0%	約85,000円	+7,000円	+84,000円
2.0%	約99,000円	+21,000円	+252,000円
3.0%	約115,000円	+37,000円	+444,000円

金利が2%上昇すると、年間25万円も負担が増える計算に…

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なぜライフプラン設計が住宅ローン成功のカギなのか

住宅ローンは「今」だけでなく「未来」の話

ここで大切なお話をさせてください。

住宅ローンの成功は、実はライフプラン設計にかかっています。

これらの変化を見越して計画を立てるかどうかで、住宅ローンが「重荷」になるか「資産形成の武器」になるかが決まります。

ライフプラン設計で見えてくる3つの真実

真実1：本当に必要な住宅予算が分かる

「銀行が貸してくれる額」と「無理なく返せる額」は違います。

ライフプラン設計をすると、教育費のピーク時でも返済に困らない「本当の適正額」が見えてきます。

真実2：お金の優先順位が明確になる

限られた収入の中で、何にお金を使うべきか。 住宅・教育・老後資金のバランスが可視化されます。

真実3：将来の不安が具体的な対策に変わる

漠然とした不安ではなく、「いつ、何に、いくら必要か」が分かれば、今から準備ができます。

※ライフプラン設計の詳しい方法は、別記事で詳しく解説しています。

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【保存版】将来を見据えた返済計画の立て方

STEP1：家族の「お金の年表」を作ってみよう

まずは、これから20年間の大きな出費を「見える化」してみましょう。

【わが家のライフプラン表（記入例）】

年数	家族の年齢	イベント	必要資金	累計支出
現在	夫35歳/妻33歳/子5歳	マイホーム購入	頭金300万円	300万円
3年後	夫38歳/妻36歳/子8歳	子ども小学校入学	20万円	320万円
5年後	夫40歳/妻38歳/子10歳	第2子誕生	50万円	370万円
8年後	夫43歳/妻41歳/子13歳/3歳	長子中学入学	30万円	400万円
10年後	夫45歳/妻43歳/子15歳/5歳	車買い替え	200万円	600万円
13年後	夫48歳/妻46歳/子18歳/8歳	長子大学入学	150万円	750万円
15年後	夫50歳/妻48歳/子20歳/10歳	リフォーム検討	200万円	950万円
20年後	夫55歳/妻53歳/子25歳/15歳	第2子大学入学	150万円	1,100万円

このように「見える化」すると、いつ、どれくらいのお金が必要かが一目瞭然！

さらに詳しく見てみると…

【教育費の詳細シミュレーション】

教育段階	公立の場合（年間）	私立の場合（年間）	6年/4年間の総額
小学校	約35万円	約166万円	公立210万円/私立996万円
中学校	約54万円	約144万円	公立162万円/私立432万円
高校	約51万円	約105万円	公立153万円/私立315万円
大学（文系）	約94万円	約152万円	公立376万円/私立608万円
合計	－	－	公立901万円/私立2,351万円

子ども1人あたり、最低でも900万円、私立なら2,000万円以上！

この金額を見て、住宅ローンの返済額を決めることが大切です。

STEP2：「もしも」に備える5つの防衛策

防衛策その1：金利上昇への備え（変動金利の場合）

変動金利を選ぶなら、必ずこのシミュレーションを！

【金利上昇時の返済額変化（3,000万円借入）】

金利シナリオ	月々の返済額	増加額	対策の目安
現在（0.5%）	78,000円	－	－
5年後に1%上昇	92,000円	+14,000円	繰上げ返済100万円で相殺可能
10年後に2%上昇	107,000円	+29,000円	繰上げ返済300万円必要
最悪シナリオ（3%）	125,000円	+47,000円	固定金利への借り換え検討

「2%上昇しても払えるか？」これが変動金利選択の判断基準です。

金利タイプ別のメリット・デメリット

金利タイプ	メリット	デメリット	こんな人におすすめ
変動金利	金利が最も低い	上昇リスクあり	繰上げ返済できる余裕がある人
固定期間選択型	一定期間は安心	期間終了後は変動	教育費がかかる期間だけ固定したい人
全期間固定	ずっと安心	金利が高め	安定を最優先する人

防衛策その2：収入減への備え

収入が減るケースは意外と多いんです。

• 🏥 病気やケガで休職（日本人の2人に1人ががんに）
• 👔 転職による一時的な収入減
• 🏢 会社の業績悪化でボーナスカット
• 👶 出産・育児での収入減

備えるべき金額の目安

備えのレベル	金額の目安	できること
最低限	生活費3ヶ月分	一時的なピンチは乗り切れる
標準	生活費6ヶ月分	転職活動も余裕を持って
理想	生活費12ヶ月分	大きな変化にも対応可能

月30万円の生活費なら、180万円は確保しておきたいところ。

防衛策その3：保険の見直しと団信特約

団信の特約は意外と知られていない「隠れた安心材料」です。

【団信特約の種類と保障内容】

特約の種類	保障内容	金利上乗せ	年間コスト（3,000万円）
一般団信	死亡・高度障害	なし	0円
がん50%保障	がん診断で残高半分免除	+0.1%	約3万円
がん100%保障	がん診断で残高全額免除	+0.2%	約6万円
3大疾病保障	がん・心筋梗塞・脳卒中	+0.3%	約9万円
全疾病保障	すべての病気・ケガ	+0.3〜0.4%	約9〜12万円

月々数千円の追加で、大きな安心が買えます！

防衛策その4：返済方法の変更オプション

知っていましたか？返済が厳しくなっても、こんな選択肢があるんです。

変更オプション	内容	メリット	注意点
返済期間延長	残りの期間を延ばす	月々の負担軽減	総返済額は増加
一時的な返済猶予	元金返済を一時停止	急場をしのげる	利息は発生する
ボーナス返済の変更	割合を変更・中止	柔軟に対応可能	手数料がかかる場合も

「どうにもならない」なんてことはありません。必ず解決策はあります。

防衛策その5：副収入の確保

これからの時代、複数の収入源を持つことが大切です。

• 💻 副業（月3〜10万円）
• 📈 投資収入（配当金など）
• 🏠 不動産収入（駐車場、民泊など）
• 💰 ポイント活動・せどり

月3万円の副収入があれば、年間36万円。10年で360万円の差に！

STEP3：繰上げ返済で総額を大幅カット！

35年ローンの最大の武器は「繰上げ返済」です。

【繰上げ返済の驚きの効果】

パターン別シミュレーション（借入3,000万円、金利1.5%）

繰上げ返済パターン	実行時期	短縮効果	利息カット額	完済年齢（35歳スタート）
なし	－	－	－	70歳
年10万円	全期間	約3年短縮	約80万円	67歳
年20万円	全期間	約5年短縮	約150万円	65歳
ボーナス時30万円×年2回	全期間	約9年短縮	約280万円	61歳
100万円×5回	5年ごと	約7年短縮	約220万円	63歳

ボーナスの半分を充てるだけで、定年前に完済できる！

繰上げ返済のベストタイミング

でも、いつでも繰上げ返済すればいいわけではありません。

時期	繰上げ返済の判断	理由
住宅ローン控除期間中（13年間）	△ 慎重に	控除額と利息削減額を比較
金利1%以下の場合	△ 慎重に	運用の方が有利な可能性
教育費ピーク時	× 控えめに	手元資金を優先
子どもの独立後	◎ 積極的に	余裕資金を活用
退職金受取時	◎ 積極的に	老後負担を軽減

タイミングを見極めれば、効果は2倍にも3倍にも！

STEP4：借り換えという選択肢

金利情勢によっては、借り換えで大幅に負担を減らせます。

【借り換えメリットが出る条件】

すべて当てはまれば、借り換え検討の価値あり！

☑ 金利差が0.5%以上ある
☑ 残債が1,000万円以上ある
☑ 残期間が10年以上ある

借り換えシミュレーション例

項目	現在のローン	借り換え後	差額
残債	2,000万円	2,000万円	－
残期間	20年	20年	－
金利	2.0%	1.0%	▲1.0%
月々の返済	101,000円	92,000円	▲9,000円
総返済額	2,424万円	2,208万円	▲216万円
諸費用	－	60万円	+60万円
実質メリット	－	－	▲156万円

手数料を払っても150万円以上お得に！

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年齢別に考える！35年ローンとの賢い付き合い方

【20代後半】早いスタートの大きなアドバンテージ

20代で住宅購入を考えるあなたは、実はとてもラッキーです。

20代の強み

✅ 完済が60歳以下 → 老後の不安なし
✅ 収入の伸びしろ最大 → 返済がどんどん楽に
✅ 長期の資産形成 → 早く始めるほど有利
✅ 賃貸期間が短い → 家賃のムダを最小限に

20代の注意点と対策

注意点	対策
頭金が少ない	物件価格の1割程度でもOK。親からの援助も検討
収入がまだ低い	共働きを前提に。片方の収入でも返済可能な額に
ライフプランが未確定	売却・賃貸しやすい立地を選ぶ

20代の決断が、40年後の豊かな老後につながります！

【30代】最高のタイミング！でも油断は禁物

30代は住宅購入のゴールデンタイムと言われています。

30代前半（30〜34歳）の戦略

【30代前半の理想的な返済プラン】

年齢	ライフイベント	返済戦略	ローン残高（3,000万円スタート）
30歳	住宅購入	通常返済	3,000万円
35歳	第2子誕生	通常返済（余裕資金は教育費へ）	2,600万円
40歳	収入アップ	繰上げ返済開始（年50万円）	2,150万円
45歳	教育費ピーク	通常返済に戻す	1,600万円
50歳	子ども独立開始	繰上げ返済再開（年100万円）	1,000万円
55歳	－	繰上げ返済加速	400万円
60歳	定年	退職金で完済	0円

ポイントは「無理のない繰上げ返済」を継続すること！

30代後半（35〜39歳）の戦略

35歳を超えると、完済が70歳を超えてきます。 でも、しっかり戦略を立てれば問題ありません。

【40代】工夫次第で全然OK！諦めないで

「40代じゃもう遅い…」なんて思っていませんか？

いいえ、工夫次第で十分間に合います！

40代前半（40〜44歳）の現実的プラン

【40代前半の返済モデルケース】

年齢	ローン残高目標	達成方法	ポイント
40歳（スタート）	3,000万円	－	頭金500万円以上を用意
45歳	2,400万円	通常返済＋ボーナス返済	子どもの教育費と両立
50歳	1,700万円	年60万円繰上げ返済	収入ピークを活用
55歳	1,000万円	年100万円繰上げ返済	教育費終了後に加速
60歳（定年）	500万円以下	最後の5年で集中返済	退職金の一部で完済
65歳	完済！	－	年金生活は無借金で

ポイントは「60歳時点で残高1,000万円以下」を死守すること。

40代後半（45〜49歳）の特別戦略

45歳を超えると、金融機関によっては35年ローンが組めない場合も。

【50代】でも大丈夫！特別な方法があります

50代での住宅購入は確かにハードルが高いですが、不可能ではありません。

50代ならではの強み

• 💰 頭金を多く用意できる
• 👨‍👩‍👧 子育てが終盤or終了
• 💼 退職金の見込みが明確
• 🏠 老後の住まいとして最適な選択が可能

50代の現実的な選択肢

方法	内容	メリット	注意点
現金一括購入	退職金前借りも検討	利息ゼロ	老後資金とのバランス
10〜15年ローン	短期集中返済	65歳までに完済可能	月々の負担大
リバースモーゲージ	自宅を担保に借入	月々の返済不要	相続に影響
賃貸併用住宅	家賃収入で返済	老後の収入源	管理の手間

50代は「老後の安心」を最優先に考えた選択を！

定年後を見据えた資金準備のコツ

退職金の賢い使い方

退職金の平均額は約2,000万円。でも、全額を住宅ローンに充てるのは危険です。

【退職金の理想的な配分】

用途	配分割合	金額（2,000万円の場合）	理由
住宅ローン返済	40%	800万円	返済負担を軽減
老後の生活資金	40%	800万円	年金の不足分を補填
緊急予備資金	15%	300万円	医療・介護に備える
趣味・旅行資金	5%	100万円	人生を楽しむ

バランスの取れた配分が、安心な老後につながります。

年金生活でのローン返済シミュレーション

年金だけで返済は可能でしょうか？

項目	金額	備考
年金収入（夫婦）	月22万円	厚生年金モデル
基本生活費	月15万円	総務省家計調査
返済可能額	月7万円	余裕を持って

月7万円以下なら、年金生活でも返済可能！

でも、これ以上は厳しいので、繰上げ返済で調整が必要です。

定年後も収入を得る方法

人生100年時代、65歳からも収入があると安心です。

働き方	収入目安	メリット
再雇用（週5日）	月15〜25万円	安定収入・社会保険
パート（週3日）	月8〜12万円	体力的に楽
シルバー人材	月3〜8万円	地域貢献
趣味を活かした仕事	月5〜20万円	生きがいにも

月10万円の収入があれば、生活にゆとりが生まれます！

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プロが教える「失敗しない」ための7つの鉄則

鉄則1：借りられる額 ≠ 返せる額

銀行の審査に通る額と、実際に無理なく返せる額は違います。

【本当の適正額を知る方法】

チェック項目	計算方法	安全ライン
返済負担率	年間返済額÷年収	25%以下
手取り比率	月返済額÷手取り月収	30%以下
貯金可能額	手取り－生活費－返済額	月3万円以上

すべてクリアできる金額が、あなたの適正額です！

鉄則2：諸費用を甘く見ない

物件価格以外にも、こんなにお金がかかります。

諸費用項目	金額の目安	3,000万円物件の場合
仲介手数料	物件価格の3%+6万円	約96万円
登記費用	物件価格の0.5〜1%	約15〜30万円
ローン手数料	借入額の2.2%	約66万円
火災保険（10年）	－	約20〜40万円
引越し・家具家電	－	約50〜100万円
合計	物件価格の8〜10%	約250〜330万円

諸費用も含めた資金計画を立てましょう！

鉄則3：金利タイプは性格で選ぶ

金利タイプの選択は、実は性格が大きく影響します。

あなたのタイプ	おすすめ金利	理由
心配性で安定重視	全期間固定	金利上昇を気にせず生活できる
計画的で貯金が得意	変動金利	低金利メリットを最大活用
バランス重視	固定期間選択型	状況に応じて見直し可能

自分の性格に合った選択が、ストレスのない返済生活につながります。

鉄則4：団信特約はケチらない

月々数千円の差で、大きな安心が買えます。

特に40代以上なら、がん特約は必須と考えましょう。

• 2人に1人ががんになる時代
• 診断時点で残高が0または半減
• 一般的な生命保険より割安

「保険料がもったいない」は、本当にもったいない考え方です。

鉄則5：繰上げ返済は計画的に

むやみな繰上げ返済は、かえって危険な場合も。

【繰上げ返済の優先順位】

1. 緊急資金の確保（生活費6ヶ月分）
2. 教育資金の準備
3. 住宅ローン控除期間の確認
4. 繰上げ返済の実行

順番を間違えると、家計が破綻することも！

鉄則6：定期的な見直しを怠らない

住宅ローンは「組んだら終わり」ではありません。

見直しタイミング	チェックポイント
毎年1回	金利動向・繰上げ返済の検討
5年ごと	借り換えメリットの確認
ライフイベント時	返済計画の修正

定期的なメンテナンスが、大きな節約につながります。

鉄則7：プロの意見を聞く勇気

餅は餅屋。住宅ローンはプロに相談するのが一番です。

大丈夫です。良いプロは、あなたの味方になってくれます。

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「一人で悩まないで」プロと一緒に考えるメリット

なぜネット情報だけじゃ不安が消えないの？

インターネットには住宅ローンの情報があふれています。 でも、それを読んでも不安が消えない…

その理由は「あなただけの答え」が見つからないから。

ネット情報の限界

• 📱 一般論は分かったけど、自分の場合は？
• 📱 情報が多すぎて、何を信じればいいの？
• 📱 将来の不安は、データだけじゃ解消できない
• 📱 家族の意見もバラバラで、まとまらない

これ、みんな同じように感じています。あなただけじゃありません。

実際、私のところに相談に来られる方の9割が「ネットで調べ尽くしたけど、結局分からなくて…」とおっしゃいます。

経験豊富なプロと一緒に考えると…

こんなことが分かります

何より「これで大丈夫」という確信が持てることが最大のメリットです。

実際にご相談いただいた方の声

「35年ローンは絶対ムリだと思っていたけど、繰上げ返済の計画を一緒に立てたら、意外と現実的だと分かりました。おかげで理想の家に住めています」（38歳・会社員・年収600万円）

「ネットで調べれば調べるほど不安になっていたけど、自分たちの状況に合わせた具体的なアドバイスをもらえて、霧が晴れた感じです」（42歳・自営業・年収変動あり）

「教育費との両立が心配でしたが、時期別のシミュレーションを作ってもらい、安心して決断できました。5年経った今も計画通りです」（35歳・公務員・子ども2人）

「まさか私の年齢（48歳）でも住宅ローンが組めるとは。プロの知識って本当にすごいですね」（48歳・会社役員）

プロに相談する本当の価値

単に「住宅ローンを組む」だけなら、銀行に行けば済みます。

これらは、経験豊富なプロだからこそ提供できる価値です！

まとめ：35年ローンは「作戦」次第で最強の味方になる

長い記事を最後まで読んでいただき、本当にありがとうございました。

35年ローンは決して「危険」なものではありません。 むしろ、きちんと作戦を立てれば、家族の幸せを実現する最強の味方になります。

この記事で伝えたかった5つのこと

1. 35年ローンは月々の負担を抑えて、今の生活も大切にできる賢い選択
2. 繰上げ返済を活用すれば、総額も期間も自由にコントロール可能
3. 年齢に関係なく、工夫次第で安心な返済計画は立てられる
4. ライフプラン設計が、住宅ローン成功の最重要ポイント
5. 一人で悩まず、プロと一緒に考えれば必ず最適な道が見つかる

最後に…

「35年も借金を背負うなんて…」

最初はそう思うかもしれません。

でも、見方を変えれば、35年という長い時間をかけて、少しずつ自分の資産を築いていくということ。

家族の笑顔があふれる我が家。 子どもたちの成長を見守る場所。 老後も安心して暮らせる終の棲家。

それが、たった月9万円で手に入るとしたら？

もちろん、簡単な決断ではありません。 不安や迷いがあるのは当然です。

だからこそ、一人で悩まないでください。

あなたとご家族が、本当に幸せになれる選択を、一緒に見つけていきましょう。

まずはLINEでお友達になってください。 きっと「登録してよかった」と思っていただけるはずです。

「もっと早く相談すればよかった」

これが、多くの方からいただく言葉です。

次は、あなたの番です。

あなたからのメッセージを、心よりお待ちしています。

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