※本記事の不動産価格・住宅ローン金利等は2026年3月時点の情報に基づいています。最新の相場は個別にご確認ください。
「23区で家を買いたいけど、うちの年収で本当に買えるの…？」
「ネットで調べても家賃ランキングばっかり。”購入”の場合はどこがいいの？」
「子育て環境も大事だけど、無理なローンを組んで後悔したくない」
私は大阪を拠点に不動産エージェントをしている岡本です。2歳の娘と0歳の息子を育てる2児の父でもあります。
正直に言うと、2026年の住宅市場は、ここ数年で最も判断が難しいタイミングです。日銀の金融政策転換による金利上昇、建築資材の高騰、そして新築マンション価格の高止まり——「新築氷河期」という言葉が出てくるほど、一般的なファミリー層にとっては厳しい環境です。
東京23区の中古マンション平均価格（70㎡換算）は約1億2,000万円。この数字を見て「もう23区では買えない」と諦めかけている方も多いでしょう。
でも、ちょっと待ってください。この「1億2,000万円」は港区や千代田区が平均を引き上げているだけです。23区の中でも区によって価格差は3〜4倍。年収に合った区を選べば、23区内でのマイホーム購入は十分に現実的です。
この記事では、年収500万円台から1,200万円超まで4段階に分けて、「購入」のコスパが本当に高い区を不動産エージェントの実務経験からランキングしました。
「ネット上の”23区の住みやすさランキング”は、ほとんどが家賃の話。今回は”購入”に絞ってまとめました。本気で家を買いたい方には、きっと役に立つはずです」
この記事でわかること
- 2026年最新の23区マンション価格相場（区別）
- 年収帯ごとの「安全に買える区」と購入予算の目安
- 各区の子育て環境・通勤利便性・将来性を踏まえたコスパ評価
- コスパで失敗しないための5つのチェックポイント
この記事を書いた人：🏠岡本岳大 TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「いい不動産取引は、いいエージェントから。」
私はこの理念を胸に、ノルマのない環境で活動しています。（TERASSについてはこちら）
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まず知っておきたい「23区の価格地図」
23区の中古マンション平均は約1億2,000万円ですが、区ごとの価格差は3〜4倍もあります。
「”23区は高い”というイメージは、平均値のマジックです。区ごとの価格を知るだけで、見え方がガラッと変わりますよ」
中古マンション（70㎡換算）の2026年1月時点の相場を見てみましょう。
- 都心3区（港区・千代田区・渋谷区）: 1億2,000万〜2億円
- 文京区・世田谷区・杉並区: 6,500万〜1億2,000万円
- 練馬区・板橋区・北区: 4,500万〜7,000万円
- 足立区・葛飾区・江戸川区: 3,500万〜5,500万円
「えっ、足立区と港区で4倍も違うんですか？」
そうなんです。同じ「東京23区」でも、足立区の3,500万円と港区の1億5,000万円ではまるで別の国。つまり、「どの区を選ぶか」こそが、23区の住宅購入で最も重要な判断なのです。
住宅ローンの「安全ライン」を先に押さえておく
住宅ローンの安全ラインを押さえておくことが、後悔しない住宅購入の第一歩です。金利タイプの選び方については「住宅ローンの金利タイプどう選ぶ？変動・固定・期間選択型を徹底比較」もあわせてご覧ください。
「”銀行が貸してくれるから大丈夫”は、住宅購入で最も危険な考え方です。私がお客様にいつもお聞きするのは、”月々の手取りから返済額を引いた残りで、今の生活を維持できますか？”というシンプルな質問です」
| 年収 | 安全な予算目安（5〜6倍） | 月額返済の目安（35年・金利1.5%） |
|---|---|---|
| 500万円 | 2,500万〜3,000万円 | 約7.7万〜9.2万円 |
| 700万円 | 3,500万〜4,200万円 | 約10.7万〜12.9万円 |
| 800万円 | 4,000万〜4,800万円 | 約12.2万〜14.7万円 |
| 1,000万円 | 5,000万〜6,000万円 | 約15.3万〜18.4万円 |
| 1,200万円 | 6,000万〜7,200万円 | 約18.4万〜22.0万円 |
「年収だけで判断するのは、実はもっともよくある失敗パターンの一つ。ご家庭ごとに”無理のない額”は全然違います。ファイナンシャルプランナーに相談するか、MuchiNaviの無料AIチャットで条件を整理してみるのが確実です」
【年収500〜600万円】3,500万円台から夢が叶う3区
「”年収500万台で23区は無理”と思い込んでいる方が多いんですが、それは誤解です。エリアを選べば、手が届きます」
🥇 葛飾区 — 共働きファミリーの味方
葛飾区は、「共働き子育てしやすい街ランキング」で毎年上位に選ばれる実力派です。独自の子育て支援制度が多く、物価も23区で最安級。「住んでみたら意外と良かった」という声を本当によく聞きます。
おすすめは金町・亀有エリア。金町は東京理科大キャンパス移転に伴う再開発で駅前が大きく変わり、住環境がぐっと良くなりました。常磐線で大手町まで約20分。築15〜20年の70㎡台が3,500万〜4,500万円で見つかることもあります。
🥈 足立区 — 北千住の5路線パワー
足立区で注目すべきは、何といっても北千住。JR常磐線・メトロ千代田線・日比谷線・つくばエクスプレス・東武スカイツリーラインの5路線が集まるターミナル駅で、大手町まで約15分。駅前の「ルミネ」をはじめ商業施設が充実し、かつての「穴場」から「人気エリア」へ。中古マンション相場は3,500万〜5,500万円。足立区は広いので、駅徒歩10分以内で探すのがポイント。
🥉 江戸川区 — 子どもを伸び伸び育てたいなら
区民一人あたりの公園面積が23区で1位。葛西臨海公園をはじめ大型公園が多く、休日に子どもを遊ばせる場所に困りません。おすすめは西葛西・瑞江エリア。都営新宿線で新宿まで約25分。3,500万円台からファミリー向け物件が見つかります。
ただし、ここで正直にお伝えしておきたいことがあります。この年収帯のエリア選びは、ネットの一般論だけで判断すると危険です。同じ葛飾区・足立区でも、駅や築年数によって資産価値の動き方が全く違います。「3,500万円で買えた！」と喜んでも、10年後に売却しようとしたら買い手がつかない……というケースも実際にあります。
「ランキングはあくまで”方角を示す地図”。あなたの家族だけの正解は、条件を整理して初めて見えてきます」
年収500〜600万円のポイント
- 葛飾区・足立区・江戸川区なら3,500万円台から購入可能
- 築15〜20年の中古マンション+リノベで選択肢が広がる
- 駅徒歩10分以内で資産価値を守ることが最重要
- 治安は「犯罪情報マップ」で物件ごとに確認する
【年収700〜800万円】実はこの年収帯が一番おいしい
この年収帯は、コスパの恩恵を最も受けやすいゾーンです。特に共働き夫婦のペアローン活用なら選択肢がさらに広がります（参考: 「共働き夫婦が家を買うときの判断基準」）。
「年収700〜800万の方にいつもお伝えしているのは、”背伸びして杉並・世田谷を狙うより、板橋・北区で余裕を持って買う方が10年後の満足度が高い”ということ。ローンに追われない生活は、お子さんの教育にもプラスです」
🥇 板橋区 — 23区の”隠れコスパ王”
板橋区は「住んでみて初めて良さがわかる区」。池袋まで5分、新宿まで15分。この交通利便性で中古マンション相場が4,500万〜6,500万円というのは、冷静に考えると破格です。
板橋区の強みは商店街。ハッピーロード大山商店街をはじめ、物価が安く、食費や日用品のコストが自然と抑えられます。さらに板橋駅西口で大規模再開発が進行中で、完成すれば資産価値の上昇も期待できます。
🥈 北区（赤羽・王子）— 再開発で化けるエリア
赤羽は京浜東北線・埼京線・湘南新宿ラインの3路線が使え、池袋まで10分、新宿まで15分。赤羽駅前の再開発が本格化しており、今の価格で買って将来の値上がりを享受するという戦略が有効なエリア。王子エリアは飛鳥山公園があり、桜の季節は最高。中古マンション相場は4,500万〜7,000万円。
注意：荒川沿いの低地は水害リスクがあります。赤羽でもハザードマップは必ず確認しましょう。
🥉 練馬区 — 子育て支援なら23区トップクラス
練馬区は「子育てするなら練馬」と言われるほど支援制度が充実。「第3子誕生祝金」をはじめ独自の支援が豊富で、治安も良好。石神井公園周辺は緑が豊かで、都会にいることを忘れるような環境。西武池袋線で池袋まで15分。中古マンション相場は5,000万〜7,000万円。
墨田区 — 東京駅8分の破壊力
錦糸町はJR総武線快速で東京駅までわずか8分。この都心アクセスで中古マンション相場5,000万〜7,000万円は、実はかなりコスパが高い。スカイツリー効果で商業施設も充実し、下町情緒と利便性を両立できるエリアです。
この年収帯は「板橋か、北区か、練馬か」で悩む方が非常に多いのですが、正解はご家庭によって全然違います。通勤先が池袋方面なら板橋区、東京駅方面なら墨田区、子育て支援を最重視するなら練馬区——というのが大まかな方向性ですが、実際にはお子さんの年齢、保育園の空き状況、ご実家へのアクセスなど、ネットでは出てこない個別条件がエリア選びを大きく左右します。
「”どの区がいいか”の一般論はこの記事でお伝えできます。でも”あなたの家族にとってどの区がベストか”は、条件を整理しないとわかりません。ここが住宅購入で最も大事なステップです」
年収700〜800万円のポイント
- 板橋区・北区・練馬区はコスパの”スイートスポット”
- 再開発エリア（板橋駅西口・赤羽駅前）は将来性あり
- 背伸びして世田谷・杉並を狙うより余裕ある購入が吉
- 通勤先によって最適な区が変わる
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【年収900〜1,000万円】「住みたい街」に手が届く
杉並区・荒川区・中野区で「憧れ」と「現実」を両立できる年収帯です。
「この年収帯のお客様は”世田谷・目黒に住みたい”とおっしゃる方が多いのですが、実は杉並区や中野区の方がコスパが良いケースがほとんどです」
🥇 杉並区（荻窪・西荻窪）— 文化と緑の”大人の住宅地”
杉並区は治安の良さ、緑の多さ、教育水準の高さが揃った「住む人の満足度が高い区」。荻窪は丸ノ内線始発駅で座って通勤でき、西荻窪はアンティークショップやカフェが並ぶおしゃれな街並みが魅力です。
中古マンション相場は6,500万〜9,000万円。世田谷区と比較すると同じ70㎡で1,000万〜2,000万円ほど安く、浮いた分を教育費や旅行に回せるのが大きなメリットです。
🥈 荒川区（日暮里・西日暮里）— 穴場中の穴場
正直、不動産のプロとして一番「もったいない」と思うのが荒川区。日暮里はJR山手線・京浜東北線・常磐線・日暮里舎人ライナー・京成線の5路線が使え、上野まで4分、東京まで11分。この交通力で中古マンション相場が5,500万〜7,500万円というのは、23区随一のコスパです。
知名度が低い分、「住んでみたら最高だった」という声が多いのも荒川区の特徴。谷中・根津・千駄木（通称「谷根千」）エリアに近く、休日の散歩が楽しいのも魅力です。
🥉 中野区 — 新宿5分の利便性
中野駅はJR中央線で新宿までわずか5分。駅前の大規模再開発（中野サンプラザ跡地）が2028年完成予定で、街の雰囲気が大きく変わろうとしています。今の価格で買って、再開発後の資産価値上昇を期待するという戦略が有効。中古マンション相場は6,000万〜8,500万円。
「世田谷や目黒じゃなくて、杉並や荒川の方がいいんですか？」
もちろん、世田谷区や目黒区にしかない魅力もあります。ただ、「年収の5〜6倍」という安全ラインで考えると、世田谷・目黒は年収1,200万円以上のゾーン。年収900〜1,000万円で無理して買うと、ローン返済に追われて「住む場所は良いけど、外食も旅行もできない」という本末転倒な状態になりかねません。
「”憧れのエリアに住む”と”幸せに暮らす”は、実は別の話です。住宅購入で後悔する方の多くは、この違いに気づかなかった方です」
【年収1,200万円超】ブランドエリアも射程圏内
年収900〜1,000万円のポイント
- 杉並区・荒川区は「住んでみたら最高」の穴場エリア
- 世田谷・目黒に無理して手を出すより満足度が高い
- 中野駅前再開発は2028年完成予定で資産価値上昇が期待
- ローンに追われない生活が10年後の幸せにつながる
文京区・世田谷区・目黒区——教育・ブランド・資産価値のトップ層が射程圏内に入ります。
「年収1,200万円超のお客様は”選択肢が広すぎて迷う”というのが一番多い悩み。ブランドに引っ張られず、10年後のライフスタイルから逆算することが大事です」
🥇 文京区 — 教育環境は23区ナンバーワン
文京区は「子どもの教育に本気」な家庭が集まる区。筑波大附属、お茶の水女子大附属、東大をはじめ名門校が集中し、区立小学校の学力テスト成績も23区トップクラス。「3S1K」（誠之・千駄木・窪町・昭和）と呼ばれる人気学区は、物件価格にプレミアムが乗るほどです。
中古マンション相場は7,500万〜1億2,000万円。特に茗荷谷・護国寺エリアは丸ノ内線で大手町まで10分、後楽園はメトロ3線が使え、交通利便性も抜群です。
🥈 世田谷区（二子玉川・三軒茶屋）— 「住みたい街」の王道
世田谷区はとにかく広い。区内でもエリアによって雰囲気も価格も全く違うので、「世田谷区に住む」ではなく「世田谷区の○○に住む」で考えるのが鉄則。二子玉川は商業施設と自然が調和したファミリー向け、三軒茶屋は渋谷まで2駅の利便性と個性的な飲食店街が魅力。中古マンション相場は7,000万〜1億3,000万円。
🥉 目黒区 — 資産価値の安定感
目黒区の最大の特徴は資産価値の下落リスクが低いこと。人気が根強く、中古でも値崩れしにくいため、将来の住み替え時にも売却しやすい。中目黒・自由が丘は特にブランド力が強く、中古マンション相場は8,000万〜1億5,000万円。
この年収帯で注意すべきは「もっと上を目指せるのでは」という心理。港区・千代田区の物件は1.5億〜2億円。年収1,200万でも無理のない範囲は7,000万〜8,500万円です。物件のブランドに引っ張られず、ライフプラン全体で判断しましょう。
コスパで失敗しないための5つのチェックポイント
年収1,200万円超のポイント
- 文京区は教育環境が23区ナンバーワン
- 世田谷区は「区内のどこか」でエリアが大きく異なる
- 目黒区は資産価値の安定感が最大の強み
- ブランドに引っ張られず、ライフプランから逆算する
ランキングだけで決めるのは危険です。以下の5つの視点で総合的に判断しましょう。
「ここからが本当に大事な話。”コスパの良い区”を選んでも、物件選びで失敗したら意味がない。私が毎回お客様にお伝えしている5つのポイントです」
① 駅徒歩10分以内が資産価値の生命線
中古マンションの資産価値を左右する最大の要因は駅からの距離。同じ区内でも、駅徒歩5分と15分では10年後の売却価格に1,000万円以上の差がつくことも珍しくありません。特に足立区・葛飾区・江戸川区のようにエリアが広い区では、「区を選ぶ」より「駅を選ぶ」方が重要。
② ハザードマップは「買う前」に見る
2019年の台風19号以降、水害リスクは不動産の資産価値に直結する要素になりました。特に荒川・隅田川・江戸川沿いの低地エリアは要注意。東京都建設局の「洪水浸水想定区域図」で、検討物件が浸水想定区域に入っていないか必ず確認してください。
③ 再開発計画をチェックする
板橋駅西口、赤羽駅前、中野駅前——今、23区では複数の大規模再開発が進行中です。再開発エリアの周辺物件は、完成後に資産価値が上がる可能性があります。逆に、再開発の予定がないエリアは価格の上昇余地が限られるため、購入前に自治体のホームページで計画を確認しましょう。
④ 管理状態は「外壁」と「議事録」で分かる
中古マンション選びで見落としがちなのが管理組合の運営状態。外壁のひび割れ・エントランスの清掃状態は目で見てわかりますが、より重要なのは管理組合の議事録と長期修繕計画。修繕積立金が不足しているマンションは、将来一時金の負担が発生するリスクがあります。
⑤ 「今の家賃」と比較しない
「今の家賃より安くなるから大丈夫」——これは住宅購入で最もよくある誤解です。持ち家にはローン返済以外に管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険がかかります。70㎡のマンションなら月3〜5万円の上乗せ。「家賃13万円がローン12万円になった！」と思っても、実質は月16〜17万円になります。
- 管理費: 月1.5万〜2.5万円
- 修繕積立金: 月1万〜2万円
- 固定資産税: 年10万〜20万円（月換算0.8万〜1.7万円）
- 火災保険: 年1万〜3万円
「この5つのチェックポイントは、どの年収帯でも共通。ランキングで”方角”を決めたら、物件選びはこの5つで判断してください」
まとめ
2026年の東京23区は、エリアを選べばまだまだ住宅購入のチャンスがあります。最後にこの記事のポイントを整理します。
- 23区の中古マンション平均は約1億2,000万円だが、区ごとの価格差は3〜4倍。「どの区を選ぶか」が最も重要な判断
- 安全な住宅ローン借入は年収の5〜6倍。ただし頭金・家族構成・ライフプランで個人差が大きい
- 年収500〜600万円：葛飾区・足立区・江戸川区で3,500万円台から購入可能
- 年収700〜800万円：板橋区・北区・練馬区・墨田区がコスパの”スイートスポット”
- 年収900〜1,000万円：杉並区・荒川区・中野区で「憧れ」と「現実」を両立
- 年収1,200万円超：文京区・世田谷区・目黒区。ブランドだけで選ばず10年後のライフスタイルから逆算する
- コスパで失敗しないための5つのチェックポイント（駅距離・ハザードマップ・再開発・管理状態・総費用）を必ず確認
ランキングはあくまで「方角を示す地図」。あなたの家族にとってのベストな選択は、年収だけでなく、頭金・通勤先・子どもの年齢・ライフプラン——さまざまな条件を総合的に判断して初めて見えてきます。
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東京２３区、その他のエリアはどうなんだろう？と思った方はこちらから！（記事更新中！）
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※「TERASS Picks」は、株式会社TERASSの登録商標またはサービス名です。
参考情報
| 出典 | URL |
|---|---|
| 国土交通省 不動産情報ライブラリ | https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ |
| 東日本不動産流通機構（REINS）マーケットデータ | http://www.reins.or.jp/library/2024.html |
| 東京都建設局 洪水浸水想定区域図 | https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/ |
| 警視庁 犯罪情報マップ | https://map.digipolice.jp/webmap/ |
| 住宅金融支援機構 フラット35金利情報 | https://www.flat35.com/kinri/index.html |
| 東京都福祉局 子育て支援情報 | https://www.fukushi.metro.tokyo.lg.jp/kodomo/ |
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の物件や不動産取引を推奨するものではありません。記載の価格・金利・制度等は2026年3月時点の情報に基づいています。不動産の購入・売却は必ず専門家にご相談ください。
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