※本記事の情報は2026年3月時点のものです。法制度や市場状況は変化する場合がありますので、個別の判断については専門家にご相談ください。
不動産会社って、大手と地元の会社、どっちに行けばいいの？
ネットで調べても物件情報ばかりで、会社の選び方がわからない…
囲い込みとか両手仲介とか聞くけど、自分が損してないか不安…
住宅購入は、多くの方にとって人生で最も大きな買い物です。
なのに、不思議なことに「物件の選び方」は山ほど情報があるのに、「不動産会社の選び方」はほとんど語られていません。
正直なところ、不動産購入で「どの物件を買うか」と同じくらい——いや、それ以上に重要なのが「誰から買うか」です。
なぜなら、不動産会社の選び方ひとつで、数百万円単位の差が生まれることがあるからです。
私は大阪を中心に住宅購入のサポートをしている不動産エージェントの岡本（むちのち）です。TERASS所属、2児のパパでもあります。「本当の意味でのお客様ファースト」——それが私のモットーです。
この記事では業界の中にいる人間として、大手・地場・エージェント型という3つのタイプを本音で比較します。2025年1月に施行された囲い込み規制の最新情報も含めて、あなたに合った不動産会社の見つけ方をお伝えします。
- 不動産会社の3タイプ（大手・地場・エージェント型）それぞれの強みと弱み
- 「両手仲介」「囲い込み」の仕組みと、2025年規制で何が変わったか
- 5,000万円の物件で仲介手数料がいくら変わるか（具体計算あり）
- 現役エージェントがTERASSという働き方を選んだ理由
- 不動産会社選びで失敗しないための5つのチェックリスト
まだ「どの不動産会社がいいか」で悩んでいる段階の方も、まずは気軽にAIに聞いてみるところから始めてみませんか？
この記事を書いた人：🏠 むちのち TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「いい不動産取引は、いいエージェントから。」
私はこの理念を胸に、ノルマのない環境で活動しています。（TERASSについてはこちら）
だからこそ実現できるのが、徹底した「売らない営業」。 お客様のペースを大切にし、本当に価値ある物件だけをご紹介します。将来の資産性も含め、プロとして厳しい目線でチェックします🔍
- ✅ 全国の物件紹介やエリア調査も【完全無料】
- ✅ 「相談＝契約」ではありません。セカンドオピニオンも歓迎
- ✅ 家族全員が満足できる“賢い選択”を一緒に見つけます👨👩👧👦
疑問はいつでもAIアシスタント「MuchiNavi」へ👇
「まずは話だけ聞いてみたい」という方へ
※登録不要・Google Meetで気軽にお話しできます
まずはこの記事でノウハウを収集👇
なぜ不動産会社選びで「後悔する人」が多いのか？
不動産会社には3つのタイプがある
住宅購入で相談できる不動産会社は、大きく分けて3つのタイプに分類できます。
| タイプ | 代表例 | 特徴 |
|---|---|---|
| 大手仲介 | 三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売 | 全国ネットワーク、ブランド力、圧倒的な取引実績 |
| 地場（地域密着型） | 各地域の中小不動産会社 | エリアの深い知識、未公開情報、柔軟な対応 |
| エージェント型 | TERASS、SRE不動産（旧ソニー不動産） | 片手仲介が基本、顧客利益優先、専門家指名制 |
多くの方は「大手か地場か」の二択で悩みますが、実は第三の選択肢があることを知らない方がほとんどです。
消費者が知らない「両手仲介」と「囲い込み」の闇
不動産会社選びで後悔する人が多い最大の理由は、仲介手数料の構造にあります。
ここは正直に言います。業界の中にいるからこそわかる、消費者が見えにくい構造的な問題があるんです
| 形態 | 仕組み | 不動産会社の収入 |
|---|---|---|
| 片手仲介 | 売主側と買主側を別々の会社が担当 | 仲介手数料×1（どちらか一方から） |
| 両手仲介 | 1社が売主・買主の両方を担当 | 仲介手数料×2（双方から） |
ここが落とし穴です。両手仲介自体は違法ではありませんが、不動産会社にとって両手取引の方が圧倒的に儲かるという構造が、消費者不利益につながるリスクをはらんでいます。
具体例で計算してみましょう。
5,000万円の物件を購入する場合：
- 仲介手数料の上限 =（5,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1（消費税）= 約171.6万円
- 片手仲介の場合：不動産会社の収入 = 約171.6万円
- 両手仲介の場合：不動産会社の収入 = 約171.6万円 × 2 = 約343.2万円
つまり、両手仲介だと不動産会社の収入が2倍になります。ここで問題になるのが「囲い込み」です。
囲い込みとは、売主側の不動産会社が、他社からの問い合わせに「もう申し込みが入っています」と嘘をつき、自社の買主とだけ取引を成立させようとする行為です。
- 売主にとって：より高く・より早く売れるチャンスを逃す
- 買主にとって：本来見られるはずの物件情報が届かない
極端に言うと、5,000万円で出していた物件を4,500万円に値下げさせてでも自社で両手取引にした方が、不動産会社の手数料収入は増えるんです。売主さんは500万円損するのに、会社は得をする——この構造が問題なんですね
2025年1月 囲い込み規制が変えたもの
2025年1月、国土交通省が宅地建物取引業法施行規則を改正し、囲い込みが処分対象になりました。
- レインズ（不動産流通機構）への正確な情報登録が義務化
- 取引状況の虚偽表示が禁止（違反→指示処分・業務停止処分の対象）
- 売主がQRコードで取引状況をリアルタイム確認可能に
これは消費者にとって大きな前進です。以前は売主さんが自分の物件が囲い込まれているかどうか、知るすべがほとんどなかったんですから
この規制により業界の透明性は大きく向上しました。ただし、完全になくなったわけではないのが現実です。だからこそ、消費者自身が仕組みを理解しておくことが、自分と家族の資産を守る第一歩になります。
大手不動産仲介会社のリアルな実力
圧倒的な集客力と実績データ
大手不動産仲介会社の強みは、なんといってもスケールです。
| 会社名 | 手数料収入 | 年間取扱件数 | 1件あたり平均価格 |
|---|---|---|---|
| 三井のリハウス | 910億円 | 38,103件 | 5,823万円 |
| 東急リバブル | 976億円 | — | — |
| 住友不動産販売 | — | 35,000件以上 | — |
大手のメリット
- ブランド力による安心感：初めての住宅購入で「大手なら安心」という心理的メリットは大きい
- 全国ネットワーク：転勤がある方や、遠方の物件を検討する場合に有利
- サポート体制の充実：引渡し後のアフターサポートや保証制度が手厚い
- 豊富な買主情報：自社ネットワークに多数の買主候補がいるため、売却時にも有利な傾向
大手のデメリット
- 両手仲介の割合が高い傾向がある
- 1人の営業マンが多くの案件を担当しており、個別対応が手薄になることも
- 地方物件やニッチなエリアでは、地場ほどの深い情報を持っていないケースがある
- 担当者の質にばらつきがある（いわゆる「担当者ガチャ」）
大手に相談すること自体は悪くありません。ただ、『大手だから安心』と思考停止するのは、正直おすすめしません。大事なのは会社名ではなく、担当者個人の力量と誠実さです
地場（地域密着型）不動産会社の底力
地場の不動産会社が持っている情報は、ポータルサイトでは絶対に手に入りません
- 学区の評判、治安の実態、将来の再開発計画など、ポータルサイトには載らない「生の情報」を持っている
- 地元の地主や大家さんとの独自ネットワークから、大手には出回らない物件情報を持っていることも
- 対応が柔軟でスピーディー：社長が営業を兼ねているケースも多く、判断が速い
- 交渉の余地が大きい：大手のように本社の方針に縛られることが少ない
地場のデメリット
- 広告力・集客力が限定的
- 担当者の力量が会社ごとに大きく異なる
- 賃貸が本業の会社も多く、売買の経験値が少ない場合がある
- ブランド力がないため、売却時に買主に対する訴求力が弱いことも
仕事が忙しくて、いい物件を見逃してしまった…」 そんな後悔をゼロにするために。
「SUUMO・at home・レインズ（業者専用）」の新着物件を自動収集するシステム『TERASS Picks※』と連携しませんか？？
詳しくはMuchiNavi登録から！！
＼ もう、自力で探さなくていい ／
🤖 「物件情報の自動通知」を受け取るならここから！
「まずは話だけ聞いてみたい」という方へ
※登録不要・Google Meetで気軽にお話しできます
※「TERASS Picks」は、株式会社TERASSの登録商標またはサービス名です。
3タイプ徹底比較｜あなたに合う不動産会社はどれ？
| 比較項目 | 大手仲介 | 地場（地域密着） | エージェント型 |
|---|---|---|---|
| 集客力 | ◎ 圧倒的 | △ エリア限定 | ○ レインズ活用 |
| 地域知識 | △ 広く浅い | ◎ 狭く深い | ○ エリア特化 |
| 手数料 | 上限が基本 | 交渉余地あり | 上限が基本 |
| 囲い込みリスク | ⚠️ あり | △ 会社による | ✅ 構造的に排除 |
| 柔軟性 | △ 本社方針 | ◎ 柔軟 | ○ エージェント裁量 |
| テクノロジー | ○ AI査定等 | △ 会社による | ◎ AI活用 |
| 担当者の質 | △ ばらつき | △ ばらつき大 | ○ 選考通過率 |
不動産会社選びで失敗しないための5つのチェックリスト
① 媒介契約の種類を理解しているか
| 種類 | 他社への依頼 | レインズ登録 | 報告義務 |
|---|---|---|---|
| 一般媒介 | ○ 可能 | 任意 | なし |
| 専任媒介 | × 不可 | 7日以内に義務 | 2週間に1回 |
| 専属専任媒介 | × 不可 | 5日以内に義務 | 1週間に1回 |
② レインズ登録を確認できるか
2025年の規制改正により、売主はレインズの登録証明書に付いたQRコードで取引状況をリアルタイム確認可能になりました。
③ 片手仲介か両手仲介か聞いているか
「御社は両手仲介をしますか？」と直接聞くのは、消費者の正当な権利です。
④ 担当者の実績・資格を確認したか
- 取引に関する知識を豊富に持っているか
- 担当エリアでの売買実績はどれくらいか
- 住宅ローンや税制に関する知識は十分か
⑤ セカンドオピニオンを取ったか
病院でセカンドオピニオンを取るように、不動産でも複数の専門家に相談することを強くおすすめします
異なるタイプの不動産会社から意見をもらうことで、提案の偏りや、見落としていたリスクに気づけます。
まとめ｜不動産会社選びは「人」で決まる
- 不動産会社は大手・地場・エージェント型の3タイプがあり、それぞれ強みが異なる
- 「両手仲介」と「囲い込み」の仕組みを理解することで、自分が不利な立場にいないか判断できる
- 2025年1月の囲い込み規制により業界の透明性は向上したが、消費者の知識も必要
- エージェント型は「片手仲介が基本」で、構造的に顧客利益を優先できる第三の選択肢
- どのタイプを選んでも、最終的には担当者個人の力量と誠実さが結果を決める
- セカンドオピニオンは必須。1社だけで数千万円の判断をしない
- 「一緒に、あなたの家族にとって本当にベストな選択を見つけましょう」
「もう情報収集は十分。プロに直接聞きたい」という方は、オンラインで30分お話ししましょう。もちろん「聞くだけ」でも大歓迎です。
ここまでお読みいただきありがとうございます。
どれだけ良い物件情報があっても、「自分たちの優先順位」が整理されていなければ、目の前の物件が良いのか悪いのかすら判断できません。準備不足のまま探し始め、
- 「何を見ればいいか分からない」
- 「迷っている間に良い物件を逃してしまう」
- 「買ってから『こんなはずじゃなかった』と後悔する」
こういった方を、これまで何人も見てきました。
🤖 だからこそ、MuchiNaviをつくりました
MuchiNaviは、私の「分身AI」として24時間いつでもあなたの疑問に答え、状況に合わせた情報を提供するAIアシスタントです。物件情報の自動収集ツール「TERASS Picks」との連携も、MuchiNavi登録者限定で利用できます。
登録時に入力いただく情報（家族構成・希望エリア・予算など）をもとに、あなた専用の提案が可能になります。これは「面倒な作業」ではなく、失敗しない家探しのための「思考の整理」そのものです。
🔰 登録後にできること
📚 じっくり派（準備期間：半年以上の方）
- AIアシスタントとの会話を通じて、自分のペースで知識・条件を整理
- 無理に急かすことはありません。面談も物件情報も、必要と思ったタイミングでどうぞ☺️
🚀 最短派（準備期間：今すぐ〜半年未満の方）
- 資金計画の相談や、条件に合う物件情報を最優先で対応
- 一般の方は見られない業者専用データベース（レインズ）から、優良物件もご紹介
📗 定期情報配信（全ての方対象）
- 住宅ローン金利・市場動向・法改正などをプロ解説付きで不定期配信
- 馴染みのない方にもわかりやすくお届けします👌
⚠️ 正直にお伝えします
物件だけでなく「周辺環境」や「騒音」まで徹底調査するため、ご案内できる方に限りがあります。定員を超えた場合は、信頼できるTERASSエージェントのご紹介、または翌月のご案内となります。
本気で「失敗しない家探し」をしたい方は、お早めにどうぞ。
「まずは話だけ聞いてみたい」という方へ
※登録不要・Google Meetで気軽にお話しできます
※しつこい営業は一切ありません。退会も自由です。
※「TERASS Picks」は、株式会社TERASSの登録商標またはサービス名です。
自分に合ったエリアってどこなんだろう…。
そう思った方は他の大阪エリアのことも見てみませんか？
💸 「家賃」という名の、返ってこないコストを払い続けますか？
物件価格の下落を待っている間に、あなたの資産形成のチャンスは刻一刻と削られています。
- 360万円の損失： 2年待機で失われる家賃の総額。
- 残債減り幅： 今買えば2年後には住宅ローンの元本がこれだけ減っている。
- 結論： 価格が10%下がらなければ「待った甲斐」はないという現実。
プロが教える、「資産としての住宅購入」で絶対に無視できない損益分岐点とは…？？
※本記事の情報は2026年3月時点のものです。仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法に基づくものであり、個別の取引条件により異なります。不動産取引に関する最終的な判断は、必ず専門家にご相談ください。
参考情報
| 情報源 | 内容 | 参照先 |
|---|---|---|
| 国土交通省 | 仲介手数料の上限額規定 | 国交省 宅建業法告示 |
| 不動産流通推進センター | 2025年度仲介実績ランキング | 仲介実績ランキング |
| 連合隊コラム | 囲い込み規制2025年 | 囲い込み規制2025 |
| ダイヤモンド不動産研究所 | エージェント型サービス比較 | エージェント比較 |
| SUUMOジャーナル | レインズ ステータス管理 | SUUMO 囲い込み規制 |
| LIFULL HOME’S | 2026年住宅トレンドワード | LIFULL トレンド |
| 不動産経済研究所 | 東急リバブル決算 | RE-PORT 決算情報 |
コメント