【ご注意】
本記事は2025年2月時点の情報に基づく一般的な情報提供を目的としており、特定の物件や取引を推奨するものではありません。不動産取引に関する法令や制度は改正される場合がありますので、実際の取引の際は最新情報をご確認ください。
あなたは今、こんな状態になっていませんか？
「今日こそ良い土地が出てるかも…」
そう思いながら、毎晩スマホでSUUMOとホームズを開く。
でも、気になる土地を見つけて問い合わせると、返ってくるのは決まって「申し訳ありません、そちらは商談中でして…」という言葉。
「なんで？昨日載ったばかりなのに？」
「私より先に誰が申し込んでるの？」
「もしかして、ネットに出る前の”未公開情報”を持ってる人がいるの…？」
もし今、あなたがこんな気持ちを抱えているなら、この記事は絶対に最後まで読んでください。
先に結論をお伝えします。
「ネットに載っていない秘密の未公開物件」を探し続けるのは、今日でやめてください。
あなたが本当に手に入れるべきは「隠された情報」ではなく、「情報が出た瞬間に受け取れる仕組み」です。
この記事では、不動産エージェントとして数百組のお客様の土地探しをサポートしてきた私が、以下の内容をすべてお伝えします。
- 「未公開情報」の正体（実は、あなたが想像しているものとは違います）
- なぜ「問い合わせたら商談中」が起きるのか（その仕組みがわかれば対策できます）
- 人気物件を手に入れている人が、こっそりやっていること（これを知らないと一生負け続けます）
「良い土地がない」のではありません。「良い土地を見つける仕組み」を持っていないだけなのです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「いい不動産取引は、いいエージェントから。」
私はこの理念を胸に、ノルマのない環境で活動しています。（TERASSについてはこちら）
だからこそ実現できるのが、徹底した「売らない営業」。 お客様のペースを大切にし、本当に価値ある物件だけをご紹介します。将来の資産性も含め、プロとして厳しい目線でチェックします🔍
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まずはこの記事でノウハウを収集👇
「完全未公開」はほぼ存在しない？不動産業界のリアル
「未公開物件ありますよ」の裏側｜不動産会社が言わない真実
「未公開物件、ご紹介できますよ」
住宅展示場やハウスメーカーの営業マンから、こんな言葉を聞いたことはありませんか？
この言葉を聞くと、なんだか「特別な情報をもらえる」ような気がしますよね。私も昔、お客様の立場だったら同じように感じたと思います。
でも、ここで一つ知っておいてほしい事実があります。
| 媒介契約の種類 | レインズ登録の期限 | 特徴 |
|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 契約締結日の翌日から5営業日以内※1 | 1社のみに依頼、自己発見取引も不可 |
| 専任媒介契約 | 契約締結日の翌日から7営業日以内※1 | 1社のみに依頼、自己発見取引は可 |
| 一般媒介契約 | 登録義務なし（任意で登録可能） | 複数社に依頼可能 |
ここでポイントになるのが「一般媒介契約」です。
一般媒介の場合、レインズへの登録義務がありません。そのため、SUUMOなどのポータルサイトに先出しされるケースもあります。
つまり、「レインズを見れば全ての情報がある」というわけではないのです。
土地探しで本当に大事なのは「情報を取りこぼさないこと」
ここで、多くの方が陥りがちな勘違いについてお話しします。
「レインズさえ見れれば、未公開情報が手に入る！」
これ、実は半分正解で、半分不正解です。
確かに、専任媒介・専属専任媒介の物件は、いずれレインズに掲載されます。この情報を早くキャッチできれば有利なのは間違いありません。
でも、話はそう単純ではないんです。
実は、専任媒介契約でも「レインズ登録前にポータルサイトに掲載される」ことがあります。
なぜなら、レインズへの登録期限は「7営業日以内」。この7日間の猶予期間中に、不動産会社がSUUMOなどのポータルサイトに先に掲載することは、よくあることなのです。
さらに、一般媒介の物件はそもそもレインズに載らないままポータルサイトだけに掲載されることもある。
つまり、土地探しで本当に大事なのは…
「レインズもポータルサイトも、両方の情報を取りこぼさないようにする」こと
なんです。
どちらか一方だけを見ていると、必ず見逃す物件が出てきます。「レインズだけ」でも「SUUMOだけ」でもダメ。両方を網羅して初めて、情報で負けない状態が作れます。
「ネットに載らない物件」の正体は「掲載準備中のタイムラグ」
では、「未公開物件」とは結局何なのでしょうか？
不動産情報が世に出るまでの流れを整理してみましょう。
【土地情報が公開されるまでのタイムライン（一般的な例）】
| ステップ | 内容 | 一般の人が見れる？ |
|---|---|---|
| ① 売主が不動産会社に依頼 | 媒介契約を締結 | ❌ 見れない |
| ② 写真撮影・図面作成 | 広告素材の準備 | ❌ 見れない |
| ③ ポータルサイトに掲載 | SUUMO・ホームズ等に公開（レインズより先のことも） | ✅ ここで見れる |
| ④ レインズに登録 | 業者間DBに掲載（5〜7営業日以内） | ❌ 見れない |
ここで注目してほしいのは、③と④の順番は固定ではないということです。
「レインズが先、ポータルが後」と思い込んでいる方が多いですが、実際はポータルサイトが先に掲載され、レインズ登録が後になるケースも多いのです。
つまり、「未公開物件」の正体は…
「まだ広く公開されていない段階の物件」
言い換えれば、「情報の流通経路のどこかで、まだ一般の人の目に触れていない物件」です。
【要注意】「問い合わせたら商談中」を繰り返している人の共通点
ここで、私が実際に相談を受けたAさん（30代・共働きご夫婦）のケースをご紹介します。
【Aさんご夫婦のケース】
「私たち、半年以上土地を探してるんです。毎晩SUUMOをチェックして、良いと思ったらすぐ問い合わせてるのに、いつも『商談中です』って言われるんです。正直、心が折れそうで…」
Aさんご夫婦は、とても真面目に土地探しをされていました。
- 毎日、夜9時にSUUMOとホームズをチェック
- 気になる物件は翌朝すぐに電話
- 週末は必ず不動産屋を2〜3件まわる
でも、半年間で内見できた物件はたったの3件。そのうち2件は、現地に行ってみたら「思っていたのと違った」というものでした。
なぜ、こんなに頑張っているのに結果が出なかったのか？
答えは「情報を得るタイミング」にありました。
Aさんがチェックしていた「夜9時」という時間。実はこの時点で、人気物件の多くはすでに勝負がついていることが多いのです。
【人気エリアの土地で実際に起こりうること（イメージ）】
| 時間軸 | 何が起きているか |
|---|---|
| 月曜 午前 | 売主と不動産会社が専任媒介契約を締結 |
| 火曜 | 写真撮影・図面作成 |
| 水曜 | 不動産会社 定休日 |
| 木曜 午前 | SUUMOに掲載開始（レインズ登録より先） |
| 木曜 午後 | 掲載を見た業者や顧客から問い合わせ殺到 |
| 金曜 午前 | 最速で動いた顧客が現地確認→買付証明書を提出 |
| 土曜 | 売主が買付を承諾（事実上の成約） |
| 翌週火曜 | レインズに登録（この時点で既に「商談中」） |
| 翌週火曜 夜 | Aさんが発見→問い合わせ→「商談中です」 |
お気づきでしょうか？
この例では、レインズに登録される前に、すでにポータルサイト経由で買付が入っています。
つまり、「レインズを見れば有利」どころか、レインズに登録された時点で既に「商談中」になっているケースすらあるのです。
補足ですが、自分たちの条件に合うものが出てきた時にすぐに動ける『心構え』も大事です！
ただ物件情報だけを見ておけばいい、と思っていると、二の足を踏んでしまうことも。
まずは条件や予算の『整理整頓』から始めませんか？？
具体的に何をすればいいか？詳しく知りたい方はこの下で紹介している記事を読んでください！
「じゃあSUUMOだけ見ていればいいのでは？」という疑問
ここまで読んで、こう思った方もいるかもしれません。
「レインズより先にSUUMOに載ることがあるなら、SUUMOだけ毎日チェックしていれば勝てるのでは？」
残念ながら、そう単純ではありません。
理由は3つあります。
【SUUMOだけでは不十分な3つの理由】
| 理由 | 内容 |
|---|---|
| ① 情報源が偏る | 一般媒介でSUUMOに載せず、ホームズやat homeだけに掲載するケースもある |
| ② レインズ先行のケースもある | 不動産会社によっては、ポータル掲載より先にレインズ登録を行うこともある |
| ③ 人力チェックでは限界がある | SUUMOの新着を「最速で」キャッチするには、24時間張り付く必要がある |
特に③が重要です。
SUUMOに新着物件が掲載されるタイミングは、朝かもしれないし、昼かもしれないし、深夜かもしれません。仕事中や睡眠中に掲載された物件は、あなたがチェックする前に他の誰かが問い合わせている可能性が高いのです。
では、どうすればこの問題を解決できるのか？
実は、レインズもポータルも全て網羅し、新着が出た瞬間に自動で通知を受け取る方法があります。
詳しくは記事の後半でお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。
なぜ良い土地は早く決まることがあるのか？
「でも、そんなに早く売れるものなの？」
そう思われるかもしれません。実際、すべての土地がすぐ売れるわけではありません。
ただ、「誰もが欲しがる条件の土地」は、比較的早く決まる傾向があります。
私の経験上、以下のような条件が揃った土地は、情報が出てから数日以内に複数の問い合わせが入ることも珍しくありません。
【早く決まりやすい土地の条件（一般的な傾向）】
- 駅徒歩10分以内
- 整形地（四角形に近い形）
- 45〜55坪程度（建売より広く、維持が大変すぎない）
- 南向き or 角地
- 前面道路が6m以上
- 学区が人気（小学校の評判が良い）
- 周辺相場と比較して割安感がある
ただし、土地の「良し悪し」や売れるスピードは、エリア・市況・個別条件によって大きく異なります。上記は一般的な傾向を示したものであり、すべての土地に当てはまるわけではありません。
このような土地を探しているなら、「見つけてから考える」では間に合わないことがあるということは覚えておいてください。
一般人が「人力」で全サイトをチェックするのは不可能に近い
「それなら、自分ももっと早くチェックすればいいのでは？」
その気持ち、よくわかります。私もお客様から何度もそう言われました。
でも、現実的に考えてみてください。
【主要な不動産ポータルサイト一覧】
| サイト名 | 特徴 |
|---|---|
| SUUMO | 掲載数が多い、大手デベロッパー物件多め |
| ホームズ | 賃貸に強いが売買も充実 |
| at home | 地元不動産会社の物件が多い |
| Yahoo!不動産 | SUUMOと提携、検索しやすい |
| オウチーノ | 中古物件に強い |
| 各不動産会社の自社サイト | 先行公開される場合あり |
| レインズ | 業者専用、一般公開なし |
仮に1サイトのチェックに5分かかるとして…
6サイト × 5分 × 1日3回 = 90分/日
これを毎日続けられますか？
しかも、新着物件がいつ掲載されるかは予測できません。 朝チェックした直後に良い物件が出て、夜にチェックした時にはもう商談中…ということが普通に起こります。
さらに、仕事中や家事・育児の合間にチェックしても、「レインズ」だけは絶対に見ることができません。
ここに、一般の方と不動産業者の間にある「情報格差」が生まれるのです。
土地探しは「かくれんぼ」ではなく「スピード勝負」である
「レインズを見たい」あなたへ｜業者専用DBの情報優位性とは？
「レインズを見せてほしい」
土地探しをしている方から、この言葉を何度聞いたかわかりません。
レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する業者専用のデータベースです。
残念ながら、宅建業者の免許を持っていないとアクセスできず、一般公開もされていません。（※一部公開）
【レインズと一般ポータルサイトの違い】
| 比較項目 | レインズ | SUUMO等のポータル |
|---|---|---|
| 誰が見れる？ | 不動産業者のみ | 誰でも見れる |
| 情報の掲載タイミング | 媒介契約締結日の翌日から5〜7営業日以内（専任・専属専任の場合） | 不動産会社の判断次第（レインズより先のことも） |
| 一般媒介物件 | 登録義務なし（任意で登録可能） | 掲載されることが多い |
| 成約情報 | 確認できる | 確認できない |
ここで大事なのは、レインズとポータルサイトは「どちらが先」とは言い切れず、「補完関係にある」ということです。
- ポータルサイトが先 → レインズ登録前に買付が入ることも
- レインズが先 → ポータルに載る前に業者経由で決まることも
- 同時掲載 → 両方チェックしている人が有利
つまり、両方をカバーしないと、必ずどこかで情報を取りこぼす可能性があるのです。
勝ち組は「探す」のをやめて「通知を待つ」仕組みを作っている
では、土地探しで「勝っている人」は何をしているのか？
答えは明確です。
「自分で探す」のをやめて、「条件に合う物件が出たら自動で通知が届く仕組み」を持っています。
【土地探し「負けパターン」と「勝ちパターン」の比較】
| 項目 | 負けパターン | 勝ちパターン |
|---|---|---|
| 情報収集 | 毎日手動でポータルサイトをチェック | 条件登録して新着通知を待つ |
| 情報源 | SUUMO・ホームズなど一部のみ | ポータル＋レインズを網羅 |
| タイミング | 1日数回、自分の都合でチェック | 新着が出た瞬間に通知 |
| アクション | 見つけてから「どうしよう」と考える | 事前に判断基準を決めておく |
| スピード | 問い合わせまで数日かかる | 新着通知から数時間で対応 |
「探す」から「待つ」へ。
この発想の転換ができるかどうかが、土地探しの成否を分けることがあります。
私自身、昔はお客様と一緒にポータルサイトを巡回する「アナログな土地探し」をしていました。
でも今は違います。テクノロジーの力を借りて、情報が出た瞬間に捕捉する体制を整えています。
正直に言います。
私があなたに提供できる「情報を取りこぼさない仕組み」｜SUUMO・at home・レインズ全網羅
理由1：主要ポータル＋業者間DBを「一括連携」で抜け漏れなし
私が所属するTERASSでは、独自の物件情報ツールを活用しています。
このツールの最大の特徴は、SUUMO・at home・ホームズなどの主要ポータルサイトと、業者専用のレインズを一括で連携している点です。
「仕事が忙しくて、いい物件を見逃してしまった…」 そんな後悔をゼロにするために。
「SUUMO・at home・レインズ（業者専用）」の新着物件を自動収集するシステム『TERASS Picks※』と連携しませんか？？
詳しくはLINE登録から！！
※「TERASS Picks」は、株式会社TERASSの登録商標またはサービス名です。
【一般的な情報収集 vs TERASSツール活用】
| 比較項目 | 一般的な情報収集 | TERASSツール活用 |
|---|---|---|
| 情報源 | ポータルサイトの一部のみ | ポータル＋レインズ全網羅 |
| チェック方法 | 手動で1サイトずつ | 一括自動チェック |
| 見逃しリスク | あり（漏れやすい） | 大幅に軽減 |
| 所要時間 | 1日90分以上 | 通知を待つだけ |
先ほどお伝えしたように、レインズだけでもポータルだけでも不十分。両方を押さえて初めて「取りこぼしを減らす」ことができます。
このツールなら、すべての情報源を一元管理し、条件に合う物件を自動で抽出できます。「あのサイトだけに載っていた物件を見逃した」という事態を防ぎやすくなります。
理由2：新着情報を「鮮度MAX」の状態でスマホにお届け
「毎日サイトをチェックする時間がない」
お仕事や子育てで忙しい方から、よくいただく相談です。
私がサポートする場合、あなたが毎晩SUUMOを開く必要はありません。
【新着通知の流れ】
- あなたの希望条件（エリア・広さ・予算など）をヒアリング
- ツールに条件を登録
- 条件に合う新着物件が出たら、即座にあなたのスマホ（LINE、またはメール）に通知
- 気になる物件があれば、私に連絡
- 詳細情報の確認・現地案内の手配
朝の通勤電車で通知を確認し、気になれば昼休みに私へ連絡。夕方には現地確認の予約を入れ、翌日には買付証明書を提出—このスピード感が、人気物件を手に入れる人の動き方です。
先ほど「SUUMOだけ見ていればいいのでは？」という疑問にお答えしましたが、このツールを使えば、SUUMOもat homeもレインズも、すべての新着を自動でキャッチできます。
あなたが寝ている間に掲載された物件も、仕事中に出た物件も、通知が来るから見逃さないのです。
理由3：ポジショントークなしで、客観的な判断材料をお渡しします
「この土地、本当に買って大丈夫…？」
土地を見つけた後に浮かぶ、最大の不安ではないでしょうか。
特に初めての住宅購入だと、「自分の判断が正しいのか」が一番不安だと思います。
私がサポートする場合、気になる物件について客観的な判断材料をお渡しします。
【ご提供できる情報の例】
- 周辺の過去取引事例との価格比較
- 路線価・公示地価との比較
- エリアの将来性に関する情報（開発計画・人口動態など）
- 必要であればAI査定による参考価格
営業トークではなく、データに基づいた情報をお伝えします。
ここで、一つ大切なことをお伝えさせてください。
一般的な不動産会社の営業マンは、どうしても「売りたい物件」を推しがちです。これは仕方のないことで、彼らにも会社からのノルマがあります。
でも私は、TERASSという会社の仕組み上、「特定の物件を売らなければならないプレッシャー」がありません。
お客様にとって本当に価値のある土地かどうかを、データに基づいて正直にお伝えできます。
「この土地、正直どう思いますか？」
こんな質問にも、忖度なしでお答えします。
物件の提案から売買完了まで一貫したサポートをするために、ご理解ください…！
【チェックリスト】あなたの土地探し、このままで大丈夫？
ここまで読んでいただいて、「自分の土地探しは大丈夫かな…」と不安になった方もいるかもしれません。
以下のチェックリストで、現状を確認してみてください。
【土地探し危険度チェック】
| チェック項目 | 当てはまる？ |
|---|---|
| ① SUUMOやホームズを「毎日手動で」チェックしている | □ |
| ② 問い合わせると「商談中」と言われることが多い | □ |
| ③ レインズの情報を見たことがない（見る方法がない） | □ |
| ④ 不動産会社の営業マンに「良い物件あったら連絡します」と言われて待っている | □ |
| ⑤ 土地探しを始めて3ヶ月以上経つが、まだ買付を入れたことがない | □ |
| ⑥ 「良い土地はネットに出る前に売れる」という噂を聞いて焦っている | □ |
【結果の目安】
- 0〜1個：順調です。このまま進めてOK
- 2〜3個：やや注意。情報収集の方法を見直す余地あり
- 4個以上：要注意。情報の取り方を変えることで、状況が改善する可能性があります
まとめ：未公開情報を「探す」な、情報の「速度」を上げろ
最後に、この記事でお伝えしたかったことをまとめます。
【この記事の要点】
| No. | ポイント |
|---|---|
| ① | 「完全な未公開物件」は、ほぼ存在しない |
| ② | 「未公開」の正体は「まだ広く公開されていない段階の物件」 |
| ③ | レインズとポータルサイト、どちらが先に掲載されるかはケースバイケース |
| ④ | 大事なのは「レインズもポータルも取りこぼさない」こと |
| ⑤ | 勝ち組は「探す」のをやめて「自動通知」で待っている |
「ネットにない情報を探す」という発想を、今日で卒業してください。
あなたが本当に必要としているのは、「情報が生まれた瞬間に、あなたの手元に届く仕組み」です。
【無料】LINE登録で「新着通知」を受け取りませんか？
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
「理屈はわかったけど、具体的にどうすればいいの？」
そう思われた方に、一つご提案があります。
私が日々の業務で使っている物件検索ツールを、あなたの土地探しにも活用してみませんか？
⚠️ 「ただ物件を見たいだけ」の方はご遠慮ください
ここまでお読みいただきありがとうございます。 しかし、どれだけ良い物件情報があっても、ご自身の「判断基準（優先順位）」が整理されていなければ、目の前の物件が良いのか悪いのかすら分かりません。
実際、準備不足のまま探し始め、
- 「何を見ればいいか分からない」
- 「迷っている間に良い物件を逃してしまう」
- 「買ってから『こんなはずじゃなかった』と後悔する」
という方を多く見てきました。
LINE登録後にご紹介する物件紹介ツールの「TERASS Picks」は失敗しないための「思考の整理」ができた方だけが使いこなせる強力なツールです。
そのため、利用にあたっては以下どちらかのステップが必須となります。
- 【お急ぎの方】 プロと直接話して、最短で条件を整理する（面談）
※すでに条件が固まっている方は、その旨をお伝えいただければ即座に情報提供します。 - 【検討中の方】 配信プログラムを読んで、自分のペースで知識をつける（資料）
「思考の整理は面倒だけど、物件だけ見せろ」という方は、絶対に登録しないでください。
「プロのサポートを得て、他の検討者とは違うステージで家を探したい」という本気の方のみ、下へお進みください。
私からの無理な営業は一切しません。
ただ、「せっかく良い土地が出たのに、知らなかったから逃した」という後悔だけは、してほしくないんです。
土地探しは、人生で最も大きな買い物の入口です。
だからこそ、「情報で負けない状態」を作ってから、じっくり選んでほしいと思っています。
ご登録いただいた方には、まず希望条件をお聞きして、最適な通知設定を一緒に行います。
「まだ買うかどうか決めてない」という段階でも大丈夫です。
まずは「情報が届く状態」を作っておいて、本当に良い土地が出た時だけ動く。
それが、後悔しない土地探しの第一歩です。
✅ 条件をクリアして「TERASS Picks※」と連携！
【思考の整理 × 物件情報 ＝ 失敗しない家探し】
あなたの条件に合う「物件情報」をSUUMOなどのポータルサイトと、不動産業者しか見れない情報サイト『REINS』から自動で収集しつつ、 状況に合わせて「あなたに最適な進め方」を選んでいただけます。
🔰 LINE登録でできること（選べます！）
📚 じっくりコース（準備期間：半年以上の方）
- 「失敗しないための７日間準備プログラム（資料）」で知識をつける。
- その後は自分のペースで進めてOK！
無理に急かすことはありません。面談も物件情報も、必要だと思う時にお声がけくださいね☺️
🚀 最短コース（準備期間：今すぐ〜半年未満の方）
- 「情報鮮度の高い物件情報」の紹介や、資金計画の相談を最優先で対応します🏠
- 一般の方は見られない業者専用データベース（レインズ）から、あなたの条件に合う「水面下の優良物件」をこっそり共有します。
⚠️ 正直にお伝えします
私は物件だけでなく「周辺環境」や「騒音」まで徹底的に調査するため、 ご案内できる方に限りがございます。 （※定員を超えた場合は、信頼できるTERASS エージェントの紹介、または翌月のご案内となります）
『失敗しない家探し』をご希望される方は、ぜひお早めにご相談ください！
📗定期配信もあります！（準備期間：全ての方対象）
- 不動産に関わる大事なニュース（住宅ローンの金利動向、市場動向、法改正などなど…）をプロの解説を交えて不定期で配信！
- 馴染みのない方でもわかりやすく！を大事にしています👌
👇 あなたはどっち派？まずは登録して選択！（30秒で登録）
※しつこい営業は一切ありません。ブロックも自由です。
※「TERASS Picks」は、株式会社TERASSの登録商標またはサービス名です。
【参考情報】
本記事の作成にあたり、以下の情報を参照しました。
| 出典 | 内容 | URL |
|---|---|---|
| 東日本不動産流通機構（レインズ）公式サイト | 媒介契約制度について | http://www.reins.or.jp/contract/ |
| 近畿レインズ公式サイト | 媒介契約制度とは | https://www.kinkireins.or.jp/baikai/ |
| 国土交通省 | 宅地建物取引業法施行規則 | https://laws.e-gov.go.jp/law/327M50004000012 |
| 国土交通省 | 標準媒介契約約款 | http://www.reins.or.jp/pdf/info/gaiyo/keiyakuyakkan.pdf |
※本記事は2025年2月時点の情報に基づいています。法令や制度は改正される場合がありますので、最新情報は各公式サイト等でご確認ください。
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