「SUUMOで気になる物件を見つけたけど、これって値引きできるのかな…」
「仲介手数料無料の会社と、普通の不動産屋、どっちがお得なんだろう…」
こんなふうに悩んでいませんか？
初めてのマイホーム購入、わからないことだらけで当然です。私のところに相談に来られる方の多くも、最初は同じ悩みを抱えていました。
でも、ここで一つ質問させてください。
あなたが節約したいのは「手数料」ですか？それとも「住宅購入の総額」ですか？
答えが「総額」なら、この記事は役に立つはずです。
結論から言うと、仲介手数料（物件価格の約3%）を払ってでも、プロの交渉で物件価格を値引きできれば、手残りが多くなる可能性があります。そして、その値引き交渉が比較的通りやすいのが、3月の決算期です。
この記事では、不動産業者の「3月の裏事情」と、値引き交渉を成功させるための具体的な準備についてお話しします。
この記事を書いた人：🏠 むちのち TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「いい不動産取引は、いいエージェントから。」
私はこの理念を胸に、ノルマのない環境で活動しています。（TERASSについてはこちら）
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💡 この記事でわかること
- なぜ3月が狙い目なの？ → 不動産業者の「裏事情」を解説
- 仲介手数料無料と普通の業者、どっちが得？ → 具体的な金額でシミュレーション
- 値引き交渉って素人でもできる？ → プロに任せるメリットと準備
- 今から何をすればいい？ → 月別のやることリストを公開
結論を先にお伝えすると——
仲介手数料（物件価格の約3%）を払ってでも、プロの交渉で物件価格を大きく値引きできれば、トータルの支払いは100万円以上安くなる可能性があります。
そして、その値引き交渉が成功しやすいのが3月の決算期です。
「え、手数料払った方が安くなるってどういうこと？」と思った方、ぜひ最後まで読んでみてください。
なぜ「3月」が狙い目？不動産業者が絶対に言わない裏事情
「3月は値引きしやすい」という話、聞いたことがある方もいるかもしれません。
でも、なぜ3月なのかを正確に理解している方は意外と少ないんです。
【裏事情①】決算のプレッシャー：3月末までに「数字」を作らなければならない
多くの建売分譲会社は3月決算です。これは単なる経理上の区切りではありません。
ここで重要なポイントがあります。
つまり、3月31日までに引渡しが終わらなければ、その物件は今期の売上にならないのです。
| 状況 | 今期の売上になる？ |
|---|---|
| 3月25日に引渡し完了 | ⭕ なる |
| 3月31日に契約、4月に引渡し | ❌ ならない |
| 2月に契約済み、3月末に引渡し | ⭕ なる |
2月下旬〜3月にかけて、分譲会社の営業マンは上司から「今期の数字を作れ！」と強いプレッシャーをかけられる傾向があります。
「3月中に確実に引渡しができる買主」は、彼らにとって優先度の高い存在になりやすいのです。
【裏事情②】完成在庫リスク：4月に持ち越すと「売れ残り」の烙印
もう一つ、建売業者が3月に焦る理由があります。
完成から時間が経った物件は、どうしても「売れ残り」というイメージがついてしまいます。
4月以降に持ち越すとどうなるか：
- 新年度になり、新しい物件が続々と市場に出てくる
- 「なんでこの物件、ずっと残ってるんだろう…」と敬遠されることがある
- 結局、さらに値下げしないと売れなくなる可能性がある
さらに、在庫を抱えている間もコストは発生し続けます。
| 在庫コストの内訳 | 概要 |
|---|---|
| 土地の固定資産税 | 毎年発生 |
| 建物の維持管理費 | 清掃・点検など |
| 銀行への金利負担 | 土地仕入れ時の借入金に対して |
「今、多少値引きしてでも売り切る」方が、トータルのダメージは小さいと判断されることがあります。
だから3月は、普段より値引き交渉が通りやすくなる傾向があるのです。
※ただし、市況や物件の人気度によっては値引きが難しいケースもあります。
💡 ここまでのまとめ
3月に値引きが通りやすい傾向があるのは、「お客様のため」ではなく「業者側の事情」によるものです。この裏事情を知っているかどうかで、交渉の進め方が変わってきます。
「仲介手数料無料」vs「プロの交渉力」徹底シミュレーション
さて、ここからが本題です。
「手数料無料の業者を使えば、その分お得なのでは？」
この疑問、本当によくいただきます。
結論から言うと、「手数料無料」に飛びつくと、トータルでは損をする可能性もあるんです。
具体的な数字で見てみましょう。
【比較】4,000万円の建売住宅を購入する場合（シミュレーション例）
| 項目 | パターンA 手数料無料業者 | パターンB プロに交渉を依頼 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 4,000万円 | 4,000万円 |
| 値引き交渉結果 | 0円〜端数程度 | ▲200万円（例） |
| 購入価格 | 4,000万円 | 3,800万円 |
| 仲介手数料 | 0円 | 約132万円 ※ |
| 総支払額 | 4,000万円 | 約3,932万円 |
📊 シミュレーション結果：手数料を払っても「約68万円」お得になる可能性
「あれ？手数料払ってるのに安いの？」
そうなんです。手数料以上の値引きを引き出せれば、トータルでは払った方がお得になる可能性があるのです。
【重要な注意事項】
- 上記はシミュレーションのための例示であり、実際の値引き額は物件・時期・売主の状況により大きく異なります
- 一般的な建売住宅の値引き率は3〜5%程度が相場とされています（参考：複数の不動産情報サイト）
- 200万円（5%）の値引きは、決算期や売れ残り物件など条件が揃った場合に期待できる水準です
- すべての物件で大幅な値引きが可能なわけではありません
68万円あれば、こんなことに使えます：
- 新居のエアコン数台分の購入費用
- 引っ越し費用の一部をまかなえる
- 住宅ローンの繰り上げ返済に回すことも可能
物件価格が高額なので、どうしても浮いたお金が小さく見えてしまいがちですが、その分様々なことにまわせますよね！
なぜ「手数料無料業者」は値引き交渉が難しいことがあるのか？
ここで、手数料無料業者のビジネスモデルを考えてみましょう。
| 業者タイプ | 主な収入源 | 立場 |
|---|---|---|
| 手数料無料業者 | 売主からの手数料 | 売主との関係を重視 |
| 通常の仲介業者 | 買主からの手数料 | 買主の味方として動きやすい |
手数料無料業者にとって、売主（分譲会社）は収入をもたらす取引先です。
その取引先に対して、「もっと値引きしてください！」と強気に交渉することは、ビジネス上難しい場合があります。
💬 実際にあった話
以前、こんなご相談がありました。
「手数料無料の業者さんで内覧したんですが、『値引きは難しいですね』と言われて…。本当に無理なんでしょうか？」
その物件、私が改めて交渉したところ、一定の値引きに成功したケースがありました。
違いは何だったのか？
手数料無料業者は「お伺いを立てる」レベルになりがちです。「お客様がこう言ってるんですが…」と伝えて、売主が「無理です」と言えばそこで終わることも。
私は買付証明書に希望価格を明記し、事前審査の承認書を添えて、書面で正式に申し込みます。
「この価格なら、ローンも通っている買主が、今週中に契約します」
これは売主にとって、検討せざるを得ない提案になります。口頭の「お願い」と書面の「正式申込」では、重みが違うのです。
この状態まで仕上げることで、「スピード感」と「本気度」のアピールができます。
ただ、どこか不安が残ったままでは、買った後に後悔することも…。
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そんな状況になってからでは取り返しがつかないことも…。
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💡 ここまでのまとめ
「手数料無料」は一見お得に見えますが、値引き交渉力に差がある場合、トータルでは損をすることも。大切なのは「手数料」ではなく「総支払額」で考えることです。ただし、値引き額は物件や状況により異なりますので、個別のシミュレーションが重要です。
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こんな人は要注意！値引き交渉で失敗するパターン3選
決算期を狙っても、準備不足だと値引きは引き出しにくいものです。
実際に私が見てきた「失敗パターン」をご紹介します。
❌ 失敗パターン①：住宅ローンの事前審査を受けていない
「気に入った物件が見つかったら、そのとき審査すればいいや」
この考え、実はリスクがあります。
売主が警戒するのは、契約後のローン審査落ちによる「白紙解約」。
せっかく値引きして契約しても、ローンが通らなければ振り出しに戻り、その間に決算期を逃してしまうかもしれません。
| 買主の状況 | 売主の心理 |
|---|---|
| 事前審査なし | 「本当にローン通るの？不安だな…」 |
| 事前審査済み | 「この人は購入できる可能性が高い！」 |
事前審査が通っていれば、「購入意思と能力がある人」という証明になり、交渉を有利に進めやすくなります。
❌ 失敗パターン②：「検討します」を繰り返す
「一度持ち帰って、家族と相談してから決めます」
もちろん、大きな買い物ですから慎重になるのは当然です。
でも、3月の売主は時間との戦いです。
「検討します」が続く買主より、「この金額なら今週末に契約します」と言える買主を優先する傾向があります。
とはいえ、一時の感情で決めるのはNG。ちゃんと自信を持って回答できる準備をそておきましょう！
❌ 失敗パターン③：内覧時に口頭で「安くして」と言う
「あの〜、もう少し安くなりませんか？」
内覧中に営業マンに聞いても、返ってくるのは「持ち帰って検討します」という答え。
そして数日後、「やはり難しいです」という連絡が来て終わり…ということも少なくありません。
値引き交渉は、タイミングと方法が重要です。
✅ 値引き交渉を成功させやすい3つの条件
逆に、こんな準備ができていると、交渉を有利に進めやすくなります。
| 条件 | なぜ重要？ |
|---|---|
| ① 住宅ローンの事前審査が承認済み | ローン審査落ちリスクが低減され、売主が安心できる |
| ② 具体的な契約日を提示できる | 「いつ買うかわからない人」より優先されやすい |
| ③ 夫婦で意見が一致している | 「持ち帰って相談」がなく、スムーズに進みやすい |
この3つが揃っていれば、値引き交渉の成功率は高まる傾向があります。
💡 ここまでのまとめ
値引き交渉は「言い方」より「準備」で決まります。事前審査を済ませ、夫婦で予算と条件を共有しておくことが、交渉を有利に進めるための重要なポイントです。
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- ✅ ライフプラン・資金計画（無理のない予算は？）
- ✅ 住宅ローンの事前審査（いくら借りられる？）
- ✅ 物件選定・物件調査（この家は本当に安全？）
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1月〜2月が勝負！3月決算に間に合わせる購入スケジュール
「3月が狙い目」とは言っても、3月になってから動き始めては遅すぎます。
3月末の引渡しに間に合わせるには、逆算して1月〜2月から準備を始める必要があります。
📅 3月末引渡しのための逆算スケジュール（目安）
| 時期 | やること | ポイント |
|---|---|---|
| 1月中旬まで | 住宅ローンの事前審査を完了 | 最優先で取り組む |
| 1月下旬〜2月上旬 | 物件のリストアップ・内覧 | 条件を絞りすぎない |
| 2月中旬 | 買付証明書の提出・価格交渉 | ここが勝負どころ |
| 2月下旬 | 売買契約の締結 | 重要事項説明をしっかり確認 |
| 3月上旬〜中旬 | ローン本審査・金消契約 | 書類を早めに準備 |
| 3月下旬 | 決済・引渡し | 新生活スタート！ |
ご覧の通り、3月はほぼ手続きで埋まります。
物件探しや交渉の時間は、1月〜2月にしかありません。
１〜3月は繁忙期。銀行も大忙しなので、本審査期間が伸びるケースがあるからこそ、余裕を持った計画を！
自分に合ったエリアってどこなんだろう…。
そう思った方は他の大阪エリアのことも見てみませんか？
⚠️ 知っておいてほしいこと：良い物件は「水面下」で動くことも
もう一つ、重要なことをお伝えします。
決算期に狙い目となる「完成在庫」は、ネットに掲載される前に動くことがあります。
分譲会社が「早く売りたい」と思っている物件ほど、信頼関係のあるエージェントに先に情報が流れてくることがあるのです。
| 物件情報の種類 | 特徴 |
|---|---|
| SUUMOやHOME’Sに掲載 | 誰でも見られる＝競争が激しい |
| 水面下の情報 | 限られたルートでのみ入手可能な場合も |
SUUMOで検索しているだけでは、お得な物件を見逃している可能性があります。
💡 ここまでのまとめ
3月に値引きを狙うなら、1月から動き始めるのがベスト。特に事前審査は「今すぐ」やっておいて損はありません。審査期間は金融機関により異なりますので、余裕を持ったスケジュールをおすすめします。
まずは「自分がいくらの家を買えるのか」を知ることから
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
「3月の決算期が狙い目なのはわかった」
「でも、自分の年収でいくらの家が買えるのかわからない…」
そんな方も多いのではないでしょうか。
実は、事前審査を受ける前でも、おおよその借入可能額は相談できます。
📋 LINE登録でご相談いただけること
| 知りたいこと | LINEでご相談いただくと… |
|---|---|
| 自分の年収でいくら借りられそう？ | 一般的な目安をお伝えします |
| 月々の返済額はどれくらい？ | 無理のない返済プランを一緒に考えます |
| 今、狙い目の物件はある？ | 非公開情報も含めてお探しします |
| 事前審査ってどうやるの？ | 必要書類から手続きまでサポートします |
※実際の借入可能額は、年収・勤務先・他の借入状況・金融機関の審査基準などにより個人差があります。
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※本記事に記載の価格・手数料・値引き額はシミュレーションのための例示であり、実際の取引条件は物件・時期・売主の状況により大きく異なります。
※建売住宅の値引き率は一般的に3〜5%程度が相場とされていますが、物件の人気度、販売開始からの期間、決算期かどうかなど、さまざまな要因で変動します。
※仲介手数料は宅地建物取引業法に基づく上限額（物件価格×3%＋6万円＋消費税、ただし800万円以下の物件は別途特例あり）で計算しています。
※住宅ローンの借入可能額は、年収・勤務先・勤続年数・他の借入状況・健康状態・金融機関の審査基準などにより大きく異なります。本記事の情報は一般的な目安であり、個別の審査結果を保証するものではありません。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件の推奨や投資助言を行うものではありません。
※2025年12月時点の情報に基づいて作成しています。法令・制度・市況は変更される可能性がありますので、最新情報をご確認ください。
【参考情報】
仲介手数料に関する法令・制度
| 出典名 | 概要 | URL |
|---|---|---|
| 国土交通省 告示第1552号 | 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（最終改正：令和6年6月21日） | https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html |
| 宅地建物取引業法 第46条 | 仲介手数料の上限に関する法律条文 | https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC1000000176 |
住宅ローン審査に関する情報
| 出典名 | 概要 | URL |
|---|---|---|
| 三井住友銀行 | 住宅ローン審査の流れとは？（2025年1月時点情報） | https://www.smbc.co.jp/kojin/money-viva/housing_loan/screening-flow/ |
| SBI新生銀行 | 住宅ローンの事前審査・仮審査とは？（2025年5月更新） | https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol32.html |
| auじぶん銀行 | 住宅ローンの事前審査とは？（2025年2月更新） | https://www.jibunbank.co.jp/column/article/00411/ |
建売住宅の値引き・購入に関する情報
| 出典名 | 概要 | URL |
|---|---|---|
| LIFULL HOME’S | 建売住宅の値引きはできる？相談するタイミングとポイント | https://www.homes.co.jp/cont/buy_kodate/buy_kodate_00472/ |
| SUUMO | 住宅ローンの事前審査・本審査の必要書類と契約までの流れ | https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/iesagashi/jukatsu-524/ |
※上記URLは2025年12月時点のものです。リンク先の内容は変更される場合があります。
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