📖 この記事でわかること
- タワマンと低層レジデンス、7つの視点での違い（比較表付き）
- 五条小・真田山小の学校選択制の最新事情（2026年4月入学から対象外に）
- 相続税評価の2024年改正後のリアルな影響
- タワマン派・低層派、それぞれに向いている人の特徴
- 上本町周辺の塾・私立学校へのアクセス情報
🎯 3分でわかる結論
「タワマンか低層か」は、あなたの優先順位で決まります。
| あなたの優先順位 | おすすめの選択肢 |
|---|---|
| 駅近・利便性・将来の住み替えやすさ | → タワーマンション |
| 静かな環境・土地所有・長く住み継ぐ | → 低層レジデンス・戸建て |
どちらが「正解」ではなく、どちらが「我が家に合うか」がポイントです。
👇 詳しく知りたい方は、このまま読み進めてください。
📌 本記事についての重要なお知らせ
本記事は、天王寺区・上町台地エリアで住まい選びを検討されている方への一般的な情報提供を目的としています。
- 記載の価格・相場は、2025年12月時点での参考情報であり、実際の取引価格は物件ごとに大きく異なります
- 不動産の購入可能額は、年収・資産状況・ライフプランなど個人差が大きいため、具体的な判断は専門家への相談をおすすめします
- 特定の物件や投資を推奨するものではありません
「結局、うちはどっちを選べばいいの…？」
上町台地でマンション探しを始めると、誰もが必ずぶつかるこの問い。駅直結で便利なタワマンか、静かで土地価値のある低層か——ネットで調べても「どちらも良さそう」としか書いていなくて、余計に迷いますよね。
この記事では、そんなモヤモヤを抱えるあなたに向けて、「我が家にとっての判断基準」が整理できる情報を、上町台地エリアに詳しい不動産コンシェルジュの視点でお伝えします。
【この記事はこんな方におすすめです】
| こんなお悩みありませんか？ | この記事で整理できます |
|---|---|
| タワマンと低層、何が違うのかよくわからない | 7つの視点で比較した表をご用意 |
| 子どもの教育環境を最優先に考えたい | 五条小・真田山小学区の最新事情を解説 |
| 長く住める物件を選びたい | 「流動性」vs「保全性」の考え方を整理 |
| ネットの情報だけでは判断できない… | 実際のご相談事例をもとにしたアドバイス |
この記事を書いた人：🏠 むちのち TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「いい不動産取引は、いいエージェントから。」
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はじめに｜上町台地には「2つの住み方」がある
大阪の都心にありながら、歴史と品格を兼ね備えた特別な地——それが上町台地です。
実は、このエリアには大きく分けて2つの住まい方があります。
| タイプ | 代表エリア | 特徴 |
|---|---|---|
| タワーマンション | 大阪上本町駅周辺、夕陽ヶ丘 | 駅直結の利便性、眺望、コンシェルジュサービス |
| 低層レジデンス・戸建て | 真法院町、北山町、松ヶ鼻町 | 閑静な住環境、土地持分の大きさ |
どちらも「上町台地に住む」という点では同じ。でも、住環境の特徴、子育て環境、10年後・20年後の暮らしのかたちは、それぞれ異なります。
📌 先に結論をお伝えします
- 流動性（売却しやすさ）を重視する → タワーマンションが選ばれやすい傾向
- 保全性（静かな住環境・土地の継承）を重視する → 低層レジデンスが選ばれやすい傾向
「どちらが優れているか」ではなく、「どちらが我が家に合っているか」——この視点で読み進めてください。
【7項目で比較】タワー vs 低層｜特徴整理マトリクス
まずは、両者の違いを一目で把握できる比較表をご覧ください。
| 比較項目 | 🏢 タワーマンション | 🏡 低層レジデンス・戸建て |
|---|---|---|
| 流動性 | 比較的売却しやすい傾向 | 売りに出る機会が少ない傾向 |
| 相続税評価 | 2024年改正後も一定の評価圧縮効果あり※ | 土地持分が大きく評価額は高めの傾向 |
| プライバシー | 内廊下・オートロックで確保 | 独立性◎、近隣との距離感が取れる |
| 利便性 | 駅直結・駅近物件多数 | 駅徒歩10分圏内が中心 |
| コミュニティ | 新しい住民同士のフラットな関係 | 地域に根ざした顔の見える繋がり |
| 管理費・修繕 | 月額3〜5万円程度が目安（物件により異なる） | 戸建ては自己管理、低層マンションは比較的低額の傾向 |
| 将来の建て替え | 合意形成が難しい傾向 | 土地があれば自由度が高い |
📝 ポイント解説
この表を見て「どっちもメリット・デメリットがあるな…」と感じた方、正解です。大切なのは、「自分たちが何を優先したいか」を明確にすること。この記事を読み終わる頃には、あなたの優先順位が整理されているはずです。
【タワーマンション編】上本町・夕陽ヶ丘の空に住むという選択
こんなご家庭にタワマンが選ばれています
先日ご相談いただいた、開業医のAさんご夫婦（30代後半・お子さま2歳）のケースをご紹介します。
「夫婦ともに朝が早く、帰りも遅い。保育園の送り迎えだけで精一杯なので、駅から遠いと生活が回らないんです。それに、セキュリティがしっかりしていないと不安で…」
Aさんご夫婦が最終的に選んだのは、大阪上本町駅徒歩圏内のタワーマンション。「時間を買う」という発想で、利便性を最優先されました。
タワーマンションの3大メリット
✅ メリット①｜駅直結・駅近の利便性
大阪上本町駅周辺には、「上本町ヒルズマーク」「ローレルコート上本町」「メトライズタワー大阪上本町」など、駅徒歩数分圏内に複数のタワーマンションが集積しています。
| 周辺施設 | 距離の目安 |
|---|---|
| 近鉄百貨店 | 徒歩1〜3分 |
| シェラトン都ホテル大阪 | 徒歩3分 |
| 大阪赤十字病院 | 徒歩5分 |
| 研伸館（進学塾） | 徒歩2分 |
✅ メリット②｜コンシェルジュサービスと充実の共用施設
大規模タワーマンションでは、以下のようなサービス・施設が設置されていることが多いです。
- 24時間有人管理・コンシェルジュ
- キッズルーム、スタディルーム
- フィットネスルーム、ゲストルーム
- クリーニング取次、宅配便の発送・保管
✅ メリット③｜相続税評価額の圧縮効果（2024年改正後の状況）
「タワマン節税は終わった」と言われることがありますが、正確には「縮小したが完全になくなったわけではない」という状況です。
【2024年1月1日施行の改正内容】
令和6年（2024年）1月1日以降の相続・贈与から、区分所有マンションの相続税評価方法が改正されました。
| 項目 | 改正前 | 改正後（2024年1月〜） |
|---|---|---|
| 相続税評価額の目安 | 市場価格の2〜3割程度のケースも | 市場価格の6割程度を下限とする補正 |
| 評価方法 | 従来の路線価方式等 | 「区分所有補正率」を乗じて計算 |
新しい評価方法では、築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4要素から「評価乖離率」を算出し、評価水準が0.6未満の場合は市場価格の60%程度まで引き上げられます。
⚠️ 重要な注意点
- 相続税評価額の計算は物件ごとに異なります
- 節税目的での購入は、税務当局から否認されるリスクがあります（総則6項適用の可能性）
- 具体的な節税効果については、必ず相続専門の税理士にご相談ください
- 本記事は一般的な制度解説であり、特定の節税手法を推奨するものではありません
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⚠️ タワマン検討中の方が見落としがちな注意点
「外に出るのが億劫になる」問題
高層階に住むと、玄関から地上に出るまでにエレベーターを待ち、エントランスを抜け…と、外出のハードルが上がる可能性があります。
実際にタワマンにお住まいの方から、こんな声を聞くことがあります。
「子どもを公園に連れて行くのが、なんとなく面倒になった」
「ちょっとコンビニに行くだけでも、着替えて身支度して…と大げさになる」
小さなお子さまがいるご家庭は、この点を事前にイメージしておくことをおすすめします。
📋 タワーマンションが向いている方の傾向（参考チェックリスト）
以下に当てはまる項目が多い方は、タワマン向きかもしれません。
- [ ] 駅から徒歩5分以内にこだわりたい
- [ ] コンシェルジュやフロントサービスを活用したい
- [ ] 眺望の良さは住まい選びで重要
- [ ] 共用施設（キッズルーム・ジムなど）を使いたい
- [ ] 新しい住民同士のフラットな関係が心地よい
- [ ] 将来的に住み替えを視野に入れている
📍 タワーマンションの代表エリア
| エリア | 代表的な物件例 | 特徴 |
|---|---|---|
| 大阪上本町駅周辺 | 上本町ヒルズマーク、ローレルコート上本町 | 近鉄百貨店・ホテル一体の都市利便 |
| 四天王寺前夕陽ヶ丘駅周辺 | シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘 | 四天王寺を望む眺望、文教地区 |
| 天王寺駅周辺 | シティタワー天王寺 | あべのハルカス至近、複数路線利用可 |
【低層レジデンス編】真法院町・北山町の歴史に住む誇り
こんなご家庭に低層レジデンスが選ばれています
Bさんご夫婦（40代前半・お子さま5歳と8歳）のケースです。
「子どもたちには、自然に触れながらのびのび育ってほしい。マンションの高層階だと、『ちょっと外で遊んでおいで』が気軽に言えないですよね。それに、いずれ親から相続する土地もあるので、資産は土地で持ちたいという気持ちが強くて」
Bさんご夫婦が選んだのは、真法院町の低層レジデンス。「土地を持つ安心感」と「子どもがすぐ外に出られる環境」を最優先されました。
低層レジデンス・戸建ての3大メリット
✅ メリット①｜「土地の持分」が大きいことによる特徴
タワーマンションと低層レジデンスでは、土地の持分が大きく異なります。
| 項目 | タワーマンション | 低層レジデンス・戸建て |
|---|---|---|
| 土地持分 | 多数戸で共有 → 一戸あたり小さい | 大きい（戸建ては100%） |
| 建物 | 年々減価する | 年々減価する |
| 土地 | 持分が小さく土地価値の恩恵は限定的 | 土地は減価しない |
真法院町の地価動向（参考情報）
令和7年（2025年）地価公示によると、真法院町の公示地価は75万3,000円/㎡（前年比+8.03%）となっています。大阪府内の住宅地地価で長年上位を維持しており、2025年9月の報道では「25年連続で大阪府の基準地価トップ」とされています。
※地価は調査時点・調査地点により異なります。実際の取引価格は個別の条件により大きく変動しますので、参考値としてご覧ください。
✅ メリット②｜第一種低層住居専用地域の静寂
真法院町・北山町・松ヶ鼻町といったエリアの多くは、「第一種低層住居専用地域」に指定されています。
これが何を意味するか？
| 規制内容 | 住む人にとっての特徴 |
|---|---|
| 建物の高さが制限される | 将来も高層ビルが建ちにくい |
| 商業施設が建てられない | 静かな住環境が維持されやすい |
| 用途が住宅に限定される | 周辺環境が変わりにくい |
お寺が点在し、石畳の坂道が続く風情は、大阪市内とは思えない静けさ。「大阪に住みながら、大阪の喧騒から離れる」という暮らし方を実現しやすいエリアです。
✅ メリット③｜子どもがすぐ外で遊べる環境
低層レジデンスや戸建てでは、玄関を出ればすぐに庭や公園に出られます。
「うちの子、マンションの高層階に住んでいた頃は家でゲームばかりだったのに、戸建てに引っ越してからは外で遊ぶようになりました」
こんな声も実際に伺います。エレベーターを待つ時間がなく、近所の子と自然に遊ぶ機会が生まれやすい環境です。
※個人の感想です
⚠️ 低層レジデンス検討中の方が見落としがちな注意点
塾への送り迎えが必要になることも
上本町の塾街まで徒歩15〜20分ほどかかるエリアもあり、低学年のうちは送り迎えが必要になるケースがあります。
ただし、これを「親子のコミュニケーション時間」と前向きに捉える方も多いです。また、高学年になれば自転車や電車で通えるようになります。
📋 低層レジデンス・戸建てが向いている方の傾向（参考チェックリスト）
以下に当てはまる項目が多い方は、低層レジデンス向きかもしれません。
- [ ] 静かな住環境が最優先
- [ ] 子どもがすぐ外で遊べる環境がほしい
- [ ] 土地を所有することに安心感を感じる
- [ ] 地域コミュニティとの繋がりを大切にしたい
- [ ] 将来、建て替えや土地活用の自由度を確保したい
- [ ] 長く住み継ぎたい
📍 低層レジデンス・戸建ての代表エリア
| エリア | 特徴 |
|---|---|
| 真法院町 | 大阪府内住宅地で長年地価上位を維持する閑静な住宅地 |
| 北山町・松ヶ鼻町 | お屋敷が点在する閑静な住宅街 |
| 小宮町 | 五条小学校区内の住宅地 |
| 石ヶ辻町・上之宮町 | 五条小学校区内、落ち着いた雰囲気 |
【教育環境】タワマンと低層で「何が違う」のか？
上町台地が教育熱心なファミリーに選ばれる大きな理由は、「教育環境」です。
でも実は、タワーマンションと低層レジデンスでは、その教育環境の「特徴」が微妙に異なります。
知っておきたい｜五条小・真田山小の「最新事情」
五条小学校と真田山小学校は、大阪市内屈指の人気校区です。
⚠️ 重要なお知らせ（2025年12月時点）
令和8年（2026年）4月入学から、五条小学校・真田山小学校は学校選択制の選択可能校の対象外となっています。 つまり、校区内に住まなければ原則として入学できません。
これは、人気が集中し教室数に限りがあるためです。大阪市天王寺区の公式発表によると、兄姉が対象校に在学し翌年度も引き続き就学している場合に限り、弟妹は希望校として選択できますが、受入可能人数の範囲内となるため、入学が保障されるものではありません。
五条小・真田山小を視野に入れている方は、校区内での物件探しが必須となっています。
| 小学校 | 主な校区 | 進学先中学校 |
|---|---|---|
| 五条小学校 | 真法院町、北山町、松ヶ鼻町、石ヶ辻町、上之宮町、小宮町、鳥ヶ辻1丁目など | 夕陽丘中学校 |
| 真田山小学校 | 上本町1〜5丁目、餌差町、空清町、真田山町など | 高津中学校 |
タワマンと低層、教育環境はどう違う？
| 比較項目 | 🏢 タワーマンション | 🏡 低層レジデンス |
|---|---|---|
| 塾へのアクセス | ◎ 徒歩圏内に名門塾多数 | △ 送り迎えが必要なことも |
| 通学路の雰囲気 | 都市型、人通りが多い | 住宅街、地域の見守りあり |
| 放課後の遊び場 | 共用キッズルーム中心 | 庭・公園ですぐ遊べる |
| 私立通学 | ◎ 星光・四天王寺・清風が徒歩圏 | ◎ 同様に徒歩圏内 |
📍 上本町周辺の主な進学塾
| 塾名 | 対象 | 上本町からのアクセス |
|---|---|---|
| 進学館 上本町校 | 中学受験 | 駅徒歩2分 |
| 浜学園 上本町教室 | 中学受験 | 駅徒歩3分 |
| 馬渕教室 上本町校 | 中学受験・高校受験 | 駅徒歩5分 |
| 研伸館 上本町校 | 中高一貫・大学受験 | 駅徒歩2分 |
| 鉄緑会 大阪校 | 東大・京大・医学部 | 梅田（要電車通塾） |
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【よくあるご質問】物件探しで迷う方からの声
実際にご相談いただく中で、よく聞かれるご質問にお答えします。
Q1. 子どもが小さいうちはタワマン、大きくなったら戸建て…というのはアリですか？
A. 「住み替え前提」で考えるなら、検討の選択肢にはなります。
タワーマンションは「流動性が高い」、つまり比較的売却しやすい傾向があります。駅近・眺望・共用施設といった「わかりやすい価値」があるため、買い手がつきやすい傾向にあります。
ただし、住み替え時の諸費用（仲介手数料、登記費用、引越し代など）は数百万円単位になることが一般的です。また、市況によっては売却価格が購入時より下がる可能性もあります。「住み替え前提」で購入する場合は、この点も含めた資金計画をおすすめします。
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Q2. 低層エリアの物件って、そもそも売りに出ていますか？
A. 出ます。ただし「水面下」で動くことが多いです。
真法院町や北山町といったエリアは、売却情報がポータルサイトに掲載される前に成約することが珍しくありません。代々住み継いできたご家族が売却される場合、「ご近所に知られたくない」という理由で、信頼できる不動産会社にだけ声がかかるケースが多いのです。
Q3. 予算的にはどちらが高いですか？
A. 一概には言えませんが、一般的な傾向としては以下の通りです。
| タイプ | 70〜80㎡台の参考価格帯 |
|---|---|
| タワーマンション（上本町駅周辺） | 8,000万〜1億2,000万円程度 |
| 低層レジデンス（真法院町・北山町） | 9,000万〜1億5,000万円程度 |
| 戸建て（同エリア） | 1億〜2億円超 |
⚠️ 重要な注意事項
- 上記は2025年12月時点での参考情報であり、実際の取引価格は物件の築年数・階数・向き・状態などにより大きく異なります
- 不動産市況は変動しますので、具体的な価格は必ず最新の情報をご確認ください
- 購入可能額は年収・資産状況・ライフプランなど個人差が大きいため、具体的な判断はファイナンシャルプランナーや金融機関にご相談ください
Q4. 相続のことも考えたいのですが、どちらが有利ですか？
A. 「何を優先するか」によります。一般論として以下の傾向があります。
| 優先事項 | 傾向 |
|---|---|
| 評価額を圧縮したい（節税重視） | タワーマンション（ただし2024年改正で効果は縮小） |
| 土地を次世代に残したい | 低層レジデンス・戸建て（土地は減価しない） |
⚠️ 重要な注意点
- 相続対策は個別性が極めて高く、家族構成・資産状況・相続人の意向などにより最適解が異なります
- 節税目的でのタワマン購入は、税務当局から否認されるリスクがあります
- 必ず相続専門の税理士にご相談ください
- 本記事は特定の相続対策を推奨するものではありません
【まとめ】「我が家の判断基準」を整理するために
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
最後に、もう一度整理しておきましょう。
タワーマンションが向いている傾向の方
- 駅近・共用施設・セキュリティを求める
- 将来的な住み替えを視野に入れている
- 忙しい毎日をスマートに乗り切りたい
低層レジデンス・戸建てが向いている傾向の方
- 子どもにのびのび育ってほしい
- 土地を所有することに安心感を感じる
- 長く住み継ぎたい
どちらを選んでも「上町台地に住む」価値は変わらない
タワーマンションと低層レジデンス、どちらを選んでも、上町台地に住むという選択自体が、大阪において特別な意味を持ちます。
- 縄文時代から人が住み続けてきた堅固な地盤
- 関西有数の文教エリア
- 星光・四天王寺・清風といった名門私立が徒歩圏内
これらの特徴は、どちらの住まい方を選んでも享受できるものです。
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【参考情報・出典一覧】
本記事の作成にあたり、以下の情報を参照しました。
地価・不動産市況
| 出典 | URL |
|---|---|
| 国土交通省「令和7年地価公示」 | https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000001_00001.html |
| 国土交通省「不動産情報ライブラリ」 | https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ |
| 一般財団法人 資産評価システム研究センター「全国地価マップ」 | https://www.chikamap.jp/ |
相続税・税制
| 出典 | URL |
|---|---|
| 国税庁「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」 | https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/hyoka/r05/pdf/01.pdf |
| 国税庁「居住用の区分所有財産の評価が変わりました」（パンフレット） | https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf |
| 国税庁「区分所有補正率の計算明細書」 | https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-19.htm |
学区・教育
| 出典 | URL |
|---|---|
| 大阪市天王寺区「学校選択制について」 | https://www.city.osaka.lg.jp/tennoji/page/0000458583.html |
| 大阪市天王寺区「学校選択制による児童の受入抑制について（真田山小学校・五条小学校）」 | https://www.city.osaka.lg.jp/tennoji/page/0000652728.html |
再開発・新築マンション情報
| 出典 | URL |
|---|---|
| 三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス大阪タワー特設サイト」 | https://www.mecsumai.com/osaka-towers/ |
【免責事項】
- 本記事は2025年12月20日時点の情報に基づいて作成しています
- 税制・制度・不動産市況は変動する可能性がありますので、具体的な判断の際は最新情報をご確認のうえ、専門家にご相談ください
- 本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件・投資・節税手法を推奨するものではありません
- 記載の価格・相場は参考情報であり、実際の取引価格を保証するものではありません
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