「物件をたくさん見ているのに、なかなか決められない…」
「不動産会社の言うことを信じていいのか不安…」
「後から『もっと調べておけばよかった』と後悔したくない…」
そんな不安を抱えながら家探しをしていませんか？
実は、私がこれまでサポートしてきた500組以上のご家族のうち、約8割の方が同じような不安を抱えていました。
でも、ご安心ください。
多くの方が陥る「家探しの落とし穴」には共通のパターンがあり、事前に知っておくだけで大きな失敗を避けることができるんです。
読み終わる頃には、「これなら失敗しない家探しができそう！」と思っていただけるはずです。
そして記事の最後には、あなたの家探しを成功に導く特別なご案内もご用意していますので、ぜひ最後までお読みください。
この記事を書いた人：
🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「不動産屋はちょっと苦手かも…😓」という方にこそ、気軽に相談してもらいたい。
営業されるのが怖くて誰にも話せない…そんな方のために、ブログ📖とLINE📲でサポートしています。
✅ 家探し初心者にもわかりやすく丁寧に✨
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1. 物件を見る前に予算の上限を決めてしまう【損失額：最大500万円】
こんな決め方していませんか？
「今の家賃が8万円だから、住宅ローンも月8万円くらいで…」
実は、この考え方で家探しを始めると、本来選べたはずの理想の物件を最初から諦めてしまうことになるかもしれません。
実際にあった「もったいない」事例
私がサポートしたAさんご夫婦（34歳・32歳、お子様1人）の実例をご紹介しますね。
最初の相談では「月々10万円が限界です」とおっしゃっていました。 でも、詳しくお話を聞いてみると…
【Aさんご夫婦の当初の考え】
- 今の家賃：8.5万円
- 管理費・駐車場代：1.5万円
- 合計：10万円 → だから住宅ローンも10万円まで
しかし、実際に資金計画を立ててみると、驚きの結果が！
予算の考え方で変わる選択肢の違い
| 項目 | 当初の想定 | プロの提案後 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 借入可能額 | 3,000万円 | 3,500万円 | +500万円 |
| 月々の返済額 | 10万円 | 11.5万円 | +1.5万円 |
| 住宅ローン控除 | 考慮せず | 年間約20万円（月1.7万円相当） | -1.7万円 |
| 団信による生命保険見直し | 考慮せず | 月5,000円削減 | -0.5万円 |
| 実質負担額 | 10万円/月 | 9.3万円/月 | -0.7万円 |
なんと！実質的な負担は今より減って、500万円も良い物件が選べるようになったんです。
なぜこんなことが起きるの？
多くの方が見落としがちなポイントがあるんです
- 住宅ローン控除の存在
- 年末のローン残高の0.7%が最大13年間戻ってくる
- 3,500万円借りた場合、初年度は約24万円の還付
- 団体信用生命保険のメリット
- 万が一の時、ローンがゼロになる
- 今加入している生命保険を見直せる
- 固定資産税の支払い方法
- 賃貸にはない出費だが、年払いで計画的に準備可能
つまり、表面的な数字だけで判断すると、本当の予算を見誤ってしまうんです。
プロが教える正しい予算の決め方
ステップ1：まずは「借りられる額」を知る
【簡単！借入可能額の目安表】
| 年収 | 借入可能額の目安 | 月々返済額（35年） |
|---|---|---|
| 400万円 | 2,800万円〜3,200万円 | 7.8万円〜8.9万円 |
| 500万円 | 3,500万円〜4,000万円 | 9.7万円〜11.1万円 |
| 600万円 | 4,200万円〜4,800万円 | 11.7万円〜13.3万円 |
| 700万円 | 4,900万円〜5,600万円 | 13.6万円〜15.6万円 |
※金利0.5%で計算。実際は個人の状況により異なります。
ステップ2：「無理なく返せる額」を考える
私がいつもお客様にお伝えしている「余裕のある返済計画」の目安
- 手取り月収の25%以内
- ボーナス返済は極力使わない
- 教育費のピーク時（中学〜大学）も想定
ステップ3：将来の収支も含めて判断
【ライフプラン比較表】
| 時期 | 賃貸の場合 | 購入の場合 | ポイント |
|---|---|---|---|
| 現在〜10年 | 家賃10万円×12ヶ月×10年=1,200万円 | ローン11.5万円×12ヶ月×10年=1,380万円 控除・保険見直しで実質1,260万円 | 購入の方が実質60万円お得 |
| 11年〜20年 | 家賃10万円（更新料含む）×10年=1,250万円 | ローン11.5万円×10年=1,380万円 | 資産として残る |
| 21年〜35年 | 家賃10万円×15年=1,800万円 | ローン11.5万円×15年=2,070万円 | 完済後は住居費ゼロ |
| 65歳以降 | 家賃10万円×20年=2,400万円 | 固定資産税のみ（年10万円程度） | 老後の安心感が全然違う！ |
ライフプランについては別記事でご紹介しているので、要チェック！！
2. 「とりあえず」で不動産会社に行ってしまう【失敗率：約70%】
あなたはこんな行動していませんか？
週末の朝、ふと思い立って…
「今日は天気もいいし、ちょっと不動産屋さんでも覗いてみようか」
「せっかく来たし、1件くらい物件見せてもらおうかな」
ちょっと待ってください！
この「とりあえず」の行動が、実は家探し失敗の最大の原因なんです。
なぜ「とりあえず」が危険なの？
私の経験上、準備なしで不動産会社を訪問した方の約70%が、以下のような失敗をしています
- その場の雰囲気に流されて申込み
- 「他にも検討者がいるので…」と言われて焦る
- 冷静に考える時間がない
- 重要な確認事項を聞き忘れる
- 管理費の値上げ予定
- 大規模修繕の時期
- 周辺環境の変化（開発計画など）
- 比較検討ができない
- 最初に見た物件の印象が強すぎる
- 相場観がないまま判断
要はプロに話をしにくのに無防備なままだと、向こうの言いなりになってしますこともありますよ、と言うこと。
大事なお家探しですから、楽しく向き合うためにしっかりと最低限でも知識はつけましょう！
実際にあった「しまった！」エピソード
Bさんご夫婦（共働き、30代）のケースをご紹介します。
【Bさんの失敗ストーリー】
土曜日の午後、たまたま通りかかった不動産会社へ。 親切な営業マンに勧められて、新築マンションを見学。
「キレイだし、駅も近いし、いいかも！」
その日のうちに申込書にサイン。
しかし、1ヶ月後に判明した事実
- 実は朝の通勤時間帯は電車が激混み（休日は空いていた）
- 近くに24時間営業の工場があり、夜中も音が…
- 同じ条件で200万円安い物件が隣の駅にあった
「もっとちゃんと調べてから行けばよかった…」
プロが実践する「失敗しない」事前準備
準備その1：家族会議で「譲れない条件」を決める
【優先順位決定シート】
| カテゴリー | 絶対必要（◎） | あったらいい（○） | なくてもOK（△） |
|---|---|---|---|
| 立地条件 | □ 駅徒歩10分以内 □ スーパー徒歩5分 □ 小学校区 | □ 駅徒歩5分以内 □ 公園が近い □ 商店街がある | □ 駅直結 □ 大型商業施設 □ 図書館 |
| 建物条件 | □ 3LDK以上 □ 駐車場付き □ 南向き | □ 4LDK □ 駐車場2台 □ 角部屋 | □ 最上階 □ ルーフバルコニー □ 専用庭 |
| 設備条件 | □ 浴室乾燥機 □ 宅配ボックス □ オートロック | □ 床暖房 □ 食洗機 □ 浴室TV | □ ディスポーザー □ ミストサウナ □ 太陽光発電 |
優先順位が決まったら、プロに相談するのが近道
実は、この優先順位決めが一番難しいんです。 なぜなら、家族それぞれの希望が違うから。
「どうやって折り合いをつければいいの？」 「本当に大事な条件って何？」
そんな時は、経験豊富なプロに相談するのが一番の近道です。
何から始めれば良いかわからないなら、まずは一旦今の考えを吐き出してしまうのも良いかもしれません。
整理できたり、新しい気づきが生まれたりするきっかけになりますよ😊
準備その2：エリアの下調べをする
【エリアリサーチチェックリスト】
- [ ] 通勤・通学の確認
- 朝の時間帯の電車の混雑度
- 雨の日の移動手段
- 終電の時間
- [ ] 生活利便性の確認
- スーパーの品揃えと価格帯
- 病院（小児科・内科）の評判
- 保育園の空き状況
- [ ] 将来性の確認
- 開発計画の有無
- 人口動態の推移
- 商業施設の出店・撤退情報
これらの情報、実は簡単に調べられるんです！
準備その3：質問リストを作成する
【聞き忘れ防止！必須質問リスト】
- お金に関すること
- 管理費・修繕積立金の値上げ予定は？
- 駐車場代は管理費に含まれる？
- 固定資産税の概算額は？
- 建物に関すること
- 大規模修繕の実施時期と積立金の状況は？
- 過去の修繕履歴は？
- 住民トラブルの有無は？
- 契約に関すること
- 手付金の額と支払時期は？
- ローン特約の内容は？
- 引き渡し時期の調整は可能？
この質問リストがあるだけで、聞き忘れは激減します！
めちゃくちゃ詳しく書いた記事もあるので、ぜひ確認を！
内見の際は参考になります！
3. 内見で「雰囲気」だけで判断する【後悔率：なんと85%】
「キレイ！広い！」の第一印象に要注意
「わあ、リビング広い！」 「新築だからピカピカ！」 「この眺望、最高じゃない？」
その気持ち、とってもよくわかります。
でも、ちょっと待って。
第一印象だけで決めた方の約85%が、住み始めてから何らかの後悔をしているんです。
よくある「住んでみたら…」の後悔トップ5
【後悔ランキングと実際の声】
| 順位 | 後悔内容 | 実際の声 | 発生率 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 収納不足 | 「見た目はスッキリしてたけど、実際は物が溢れて大変…」 | 67% |
| 2位 | 家事動線の悪さ | 「洗濯物を運ぶのに階段を3往復。毎日ヘトヘト」 | 54% |
| 3位 | 音の問題 | 「上の階の足音、隣の生活音が思った以上に響く」 | 48% |
| 4位 | 日当たりの変化 | 「夏は暑すぎ、冬は寒すぎ。光熱費が大変なことに」 | 41% |
| 5位 | 設備の使い勝手 | 「オシャレなキッチンだけど、実際は使いにくい」 | 38% |
これらは全て、内見時にチェックすれば防げた問題なんです。
プロが実践する「後悔しない内見術」
その1：朝・昼・夜の3回内見のススメ
「えっ、3回も？」と思われるかもしれませんが、これには理由があります。
【時間帯別チェックポイント】
| 時間帯 | チェック項目 | なぜ重要？ |
|---|---|---|
| 朝（7-9時） | □ 日当たり □ 通勤ラッシュの様子 □ ゴミ置き場の状態 | 実際の生活リズムでの確認ができる |
| 昼（13-15時） | □ 周辺の騒音 □ 買い物環境 □ 子どもの遊び場 | 在宅時間が長い方は特に重要 |
| 夜（19-21時） | □ 帰宅時の安全性 □ 夜間の騒音 □ 街灯の明るさ | 女性や子どもの安全確認に必須 |
実際、3回内見した方の満足度は、1回だけの方と比べて40%も高いんです！
その2：「生活シミュレーション内見」のやり方
ただ見るだけじゃなく、実際の生活を演じてみましょう。
【シーン別シミュレーション】
- 朝の準備編（所要時間：約15分）
起床（寝室）→ 洗面所 → トイレ → キッチン（朝食準備） → ダイニング → 洗面所（歯磨き）→ 寝室（着替え）→ 玄関チェック：家族がすれ違う場所は？ 渋滞ポイントは？ - 買い物帰宅編（所要時間：約10分）
駐車場/駐輪場 → エントランス → エレベーター → 玄関 → キッチン（冷蔵庫・パントリー）
チェック：重い荷物を持っての移動は大変じゃない？ - 洗濯編（所要時間：約10分）
洗濯機 → 物干し場 → 取り込み → 収納場所
チェック：最短ルートは？ 雨の日の部屋干しスペースは？
その3：見落としがちな「プロの着眼点」
【部屋別チェックリスト保存版】
■ リビング・ダイニング
- [ ] コンセントの数と位置（TV、ソファ周り最低各2個）
- [ ] エアコンの位置と風向き（ダイニングテーブルに直撃しない？）
- [ ] 窓の大きさと家具配置の関係
- [ ] 床の材質と色（傷が目立たない？）
■ キッチン
- [ ] 調理スペースの広さ（まな板2枚置ける？）
- [ ] ゴミ箱スペース（分別用に3個は必要）
- [ ] 食器棚の設置場所
- [ ] コンロからシンクまでの動線
■ 寝室
- [ ] ベッドを置いた後の通路幅（最低60cm）
- [ ] クローゼットの奥行き（スーツがかけられる？）
- [ ] 窓と隣家の位置関係（プライバシーは？）
- [ ] 朝日の入り方（休日ゆっくり寝られる？）
■ 水回り
- [ ] 脱衣所の広さ（洗濯カゴは置ける？）
- [ ] 浴室の窓の有無（カビ対策）
- [ ] トイレの収納（トイレットペーパー12個分）
- [ ] 洗面台の高さ（家族全員使いやすい？）
内見で絶対に確認すべき「見えない部分」
音の確認方法
【音チェック実践ガイド】
| 確認場所 | 確認方法 | 許容レベルの目安 |
|---|---|---|
| 上階の音 | 実際に上階で歩いてもらう | 足音がかすかに聞こえる程度 |
| 隣室の音 | 壁をノックしてみる | コンコンという音が響かない |
| 外部の音 | 窓を開けて5分間静かに | 会話に支障がない程度 |
実は、建物の構造で防音性能は大きく変わります
- RC造（鉄筋コンクリート）：最も防音性が高い
- SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）：RCに次いで高い
- S造（鉄骨）：やや劣る
- 木造：最も音が伝わりやすい
4. 住宅ローンを1社だけで決めてしまう【損失額：平均320万円】
「面倒だから…」が生む大きな損失
「不動産会社の提携ローンでいいや」
「金利なんてどこも似たようなもんでしょ？」
「比較するの面倒だし…」
その考え、本当にもったいない！
実は、住宅ローンの選び方次第で、生涯で300万円以上の差が生まれることがあるんです。
衝撃！金利0.1%の差が生む現実
【3,500万円を35年で借りた場合の比較】
| 金融機関 | 金利 | 月々返済額 | 総返済額 | 最安との差額 |
|---|---|---|---|---|
| A銀行（ネット） | 0.4% | 89,665円 | 3,766万円 | – |
| B銀行（地銀） | 0.5% | 90,855円 | 3,816万円 | +50万円 |
| C銀行（メガ） | 0.7% | 93,256円 | 3,917万円 | +151万円 |
| D銀行（提携） | 0.9% | 95,680円 | 4,019万円 | +253万円 |
| E銀行（ノンバンク） | 1.2% | 99,361円 | 4,173万円 | +407万円 |
0.8%の金利差で、なんと407万円もの差が！
これ、新車が買えてしまう金額ですよね。
なぜみんな比較しないの？本音を聞いてみた
私のお客様にアンケートを取ったところ、こんな理由が…
【住宅ローンを比較しなかった理由TOP5】
- 「どうせ審査に通らないと思った」（42%）
- 「比較の仕方がわからなかった」（38%）
- 「営業マンに急かされた」（27%）
- 「金利の違いがよくわからない」（23%）
- 「提携ローンが一番いいと思った」（19%）
でも実は、これらは全て誤解なんです！
プロが教える「賢い住宅ローンの選び方」
ステップ1：まずは3つのタイプを理解する
【金融機関タイプ別特徴一覧】
| タイプ | メリット | デメリット | こんな人におすすめ |
|---|---|---|---|
| ネット銀行 | ・金利が最安 ・24時間申込可 ・来店不要 | ・対面相談できない ・審査が厳しめ ・つなぎ融資なし | ・返済額を抑えたい ・ネットに慣れている ・自己資金に余裕あり |
| メガバンク | ・安心感がある ・支店が多い ・商品が豊富 | ・金利はやや高め ・審査に時間 ・平日来店必要 | ・対面で相談したい ・複雑な資金計画 ・将来の相談も |
| 地方銀行 | ・地域密着 ・柔軟な審査 ・独自の優遇 | ・金利は中程度 ・情報が少ない ・引越しで不便 | ・地元で購入 ・個人事業主 ・親身な対応重視 |
ネット銀行は審査は厳しめですが、勤続年数や会社規模、収入面の安定性など一定の基準があればそこまで怖がることはありません。
自分のライフプランによっては十分検討すべき選択肢です！
ステップ2：金利以外もしっかりチェック
【トータルコスト比較表】
金利0.5%で3,500万円借りた場合でも…
| 項目 | A銀行 | B銀行 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 金利 | 0.5% | 0.5% | 同じ |
| 保証料 | 0円（金利込み） | 70万円 | 70万円（A＜B） |
| 事務手数料 | 借入額の2.2% | 3.3万円 | 約74万円（B<A） |
| 繰上返済手数料 | 0円 | 1回5,500円 | 約5万円（A<B） |
| トータルコスト差 | – | – | 約149万円 |
同じ金利でも150万円近い差が出ることも！
ステップ3：優遇条件を最大限活用する
【金利優遇を受ける裏ワザ】
多くの銀行で以下の条件クリアで金利優遇が受けられます
- 給与振込指定：-0.1%～-0.2%
- カード作成：-0.05%～-0.1%
- 投資信託購入：-0.05%～-0.1%
- 公共料金引落：-0.05%
組み合わせると最大0.3%もお得に！
実践！効率的な比較の進め方
30分でできる！ローン比較3ステップ
【ステップ1】一括審査を活用（所要時間：10分）
- 複数の銀行に同時申込み
- 必要書類は1セットでOK
- 審査結果を比較できる
【ステップ2】条件交渉の材料を準備（所要時間：10分）
- 他行の条件を提示
- 「A銀行は0.4%でした」
- 優遇条件の上乗せ交渉
【ステップ3】総費用で最終判断（所要時間：10分）
- 金利だけでなく諸費用込みで計算
- 35年間のトータルコストで比較
- 繰上返済の予定も考慮
TERASSには独自の比較ツールがあるので、一緒に見ながら探すことも可能です！
いろんな選択肢を同時に見れるので、きっと役に立つはずですよ😊
団体信用生命保険も要チェック！
【団信特約比較表】
| 特約内容 | 上乗せ金利 | 保障内容 | 必要性 |
|---|---|---|---|
| 一般団信 | 0% | 死亡・高度障害 | ★★★ |
| がん50%保障 | +0.1% | がん診断で残高50%免除 | ★★☆ |
| がん100%保障 | +0.2% | がん診断で残高全額免除 | ★★★ |
| 3大疾病保障 | +0.3% | がん・脳卒中・心筋梗塞 | ★★☆ |
| 全疾病保障 | +0.3〜0.4% | 病気・ケガ全般 | ★☆☆ |
30代なら「がん100%保障」が人気。月々約3,000円の上乗せで大きな安心！
5. 「今すぐ決めないと」という焦りで契約する【後悔度No.1】
不動産営業の決まり文句にご用心
「この物件、他にも3組検討されている方がいまして…」
「今週中に決めていただければ、値引き交渉も…」
「次の土日には、もうないかもしれません」
聞き覚えありませんか？
実は、これらの言葉で焦って契約した方の実に92%が何らかの後悔をしているんです。
焦って決めた人の「後悔の声」
私がサポートした方々から聞いた、リアルな後悔談をご紹介します。
【後悔エピソード集】
| ケース | 焦った理由 | 後悔の内容 | 損失 |
|---|---|---|---|
| Cさん（35歳） | 「明日には売れる」と言われ | 1ヶ月後、同じマンションで200万円安い部屋が | 200万円 |
| Dさん（32歳） | 「金利上昇前に」と急かされ | よく調べたら変動金利は下がり傾向だった | 精神的負担 |
| Eさん（38歳） | 「決算セール今月まで」 | 翌月の方がキャンペーン内容が良かった | 50万円 |
| Fさん（29歳） | 「他の人に取られる」 | 実は半年間売れ残っていた物件だった | 交渉の余地あり |
焦りは判断力を鈍らせる最大の敵なんです。
なぜ不動産会社は急かすのか？裏事情を暴露
元不動産営業マンから聞いた「急かす理由」
- 月末のノルマ達成
- 営業成績の締め日が迫っている
- ボーナスや評価に直結
- 他の顧客との駆け引き
- 実は他に検討者がいないことも
- 「煽り」は営業の常套手段
- 物件の問題を隠したい
- じっくり検討されると粗が見える
- 勢いで決めてもらいたい
でも、人生最大の買い物を「勢い」で決めていいわけがありません！
正直な話、私も前職ではこの方針を大事にしていました。なので、わからないこともないですが…お客様のためになるかというと、そうではありませんね。
プロが教える「冷静に判断する」ための鉄則
鉄則1：「24時間ルール」を必ず守る
どんなに気に入った物件でも、その場で決めない。
【24時間でやるべきこと】
- 家族全員で話し合う
- 収支シミュレーションを再確認
- 他の物件と冷静に比較
- 第三者の意見を聞く
鉄則2：「本当の期限」を見極める
【営業トークの真実】
| 営業トーク | 真実 | あなたの対応 |
|---|---|---|
| 「今日中に」 | 月末ノルマの可能性大 | 「家族と相談します」 |
| 「他にも検討者が」 | 確認のしようがない | 「それでも検討期間は必要」 |
| 「値引きは今だけ」 | 交渉の余地は常にある | 「条件を整理して相談します」 |
| 「すぐなくなる」 | 本当に良い物件もある | 「縁がなければ仕方ない」 |
鉄則3：「断る勇気」を持つ
【上手な断り方フレーズ集】
- 「とても魅力的ですが、大きな決断なので家族とよく相談します」
- 「ローンの事前審査の結果を待ってから判断したい」
- 「他の物件も見てから総合的に判断します」
- 「週末に両親にも見てもらってから決めたい」
焦らずに決めるための「チェックリスト」
契約前に必ず確認！
【契約前最終チェックリスト】
□ 資金面の確認
- [ ] ローンの事前審査は通った？
- [ ] 諸費用の金額は明確？
- [ ] 引っ越し費用も計算した？
- [ ] 予備費は確保できてる？
□ 物件の確認
- [ ] 重要事項説明書は理解した？
- [ ] 管理規約は確認した？
- [ ] 修繕積立金の値上げ予定は？
- [ ] 周辺環境の変化は調べた？
□ 家族の同意
- [ ] 全員が納得している？
- [ ] 将来設計と合っている？
- [ ] 通勤・通学は問題ない？
- [ ] 親の意見も聞いた？
□ 比較検討
- [ ] 最低3物件は見た？
- [ ] 価格は適正？
- [ ] 他の選択肢も検討した？
- [ ] プロの意見も聞いた？
全てにチェックがつくまで、契約はしない！これが鉄則です。
まとめ：後悔しない家探しを実現するために
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
長い記事でしたが、これらは全て、あなたに後悔してほしくないという想いから、包み隠さずお伝えしました。
5つの失敗を避ければ、理想の家探しは実現できる！
もう一度、重要なポイントをおさらいしましょう：
【失敗しない家探しの5か条】
| 項目 | やってはいけないこと | 正しいアプローチ | 期待できる効果 |
|---|---|---|---|
| 予算設定 | 今の家賃だけで判断 | トータルコストで考える | 最大500万円お得に |
| 不動産会社訪問 | 準備なしで行く | 事前準備を万全に | 失敗率70%→10%に |
| 内見 | 雰囲気だけで判断 | 生活目線でチェック | 後悔率85%→15%に |
| 住宅ローン | 1社だけで決める | 最低3社は比較 | 平均320万円の節約 |
| 契約 | 焦って即決 | 24時間ルールを守る | 後悔度No.1を回避 |
これらを実践するだけで、あなたの家探しの成功率は格段に上がります！
でも、一人で全部やるのは大変…
ここまで読んで、こんな風に感じていませんか？
「なるほど、でも実際にやるとなると大変そう…」
「プロのアドバイスがあれば心強いのに…」
「私の場合はどうすればいいんだろう？」
その気持ち、とてもよくわかります。
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家探しは、人生で最も大きな決断の一つ。
だからこそ、後悔のない選択をしてほしい。
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