はじめに｜「想定外の出費」を防ぐために
「貯金も貯まってきたし、そろそろマイホームを…」
そう考え始めたあなた。でも、こんな不安が頭をよぎっていませんか？
「物件価格以外にも費用がかかるって聞いたけど…」
「諸費用って具体的に何があるの？」
「総額でどれくらい準備すればいいのか見当もつかない」
実は、住宅購入で後悔する理由として多いのが「予想外の出費で予算オーバーした」というケースです。
でも安心してください。住宅購入にかかる費用の全体像を事前にしっかり把握しておけば、資金計画の失敗は防げます。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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【重要】物件価格だけでは家は買えません
結論：物件価格の約7〜10％程度の諸費用＋αが必要になることが多いです。
「そんなに追加でかかるの？」と思われたかもしれません。
でも、これが現実なんです。私が担当させていただいたお客様の多くが、最初は諸費用の存在を知らなかったか、大幅に少なく見積もっていました。
実際にあった「想定外」の事例
先日、30代のご夫婦（お子様1人）から相談を受けました。
「物件価格分の頭金は用意できているから大丈夫だよね！」
そう言って明るく来店されたご夫婦。しかし、詳細を計算してみると…
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 想定価格帯 | – |
| 諸費用 | 物件価格の約8％ | 各種税金・手数料等 |
| 引越し費用 | 家族構成により変動 | 3人家族の相場 |
| 家具・家電 | 必要最低限の新調分 | 個人差あり |
| 合計 | 物件価格の約110％ | – |
「こんなに追加でかかるなんて…」
一瞬、顔が曇ったご主人。でも大丈夫。結果的に、頭金の配分を調整し、手元に予備資金を残す計画に変更。無事に理想のマンションを購入されました。
このように、事前に全体像を把握していれば、慌てることなく対処できるんです。
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【完全版】諸費用の内訳｜これさえ読めば大丈夫
諸費用と一口に言っても、実は10種類以上の費用が含まれています。「多すぎて覚えられない！」という声が聞こえてきそうですが、大きく3つのグループに分けると理解しやすくなります。
諸費用の3大グループ
| グループ | 主な費用 | 目安（物件価格に対する割合） |
|---|---|---|
| 税金・登記系 | 印紙税、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税 | 約1.5〜2％ |
| ローン系 | 融資手数料、保証料、団信保険料 | 約2〜3.5％ |
| その他 | 仲介手数料、火災保険、引越し等 | 約3.5〜4.5％ |
つまり、諸費用だけで物件価格の7〜10％程度かかることが一般的です。
※実際の費用は物件や借入条件により異なります。詳細は個別にご確認ください。
では、それぞれ詳しく見ていきましょう。
税金・登記費用｜「なんでこんなに税金が？」と思ったあなたへ
印紙税（売買契約書に貼る収入印紙）
契約書に貼る切手のようなものです。
| 物件価格帯 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 |
「少額だから」と侮るなかれ。これは諸費用の氷山の一角です。
登録免許税・司法書士報酬｜プロに任せるしかない費用
不動産を自分の名義にするための税金と、その手続きをお願いする司法書士への報酬です。
- 登録免許税：物件評価額により変動（新築は軽減措置あり）
- 司法書士報酬：地域や事務所により異なる
不動産取得税｜忘れた頃にやってくる請求書
購入後3〜6ヶ月後に都道府県から請求書が届きます。
- 新築：多くの場合、控除でカバーされる
- 中古：築年数により変動
多くの方が「え？まだ払うの？」と驚く費用です。購入時に取り分けておくことをおすすめします。
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住宅ローン費用｜「金利だけ見てた」では危険です
住宅ローンって難しくてわからない…
金利、団信、返済比率、住宅ローン控除…どれも聞き馴染みなくて確かに難しいですよね…。
でも大丈夫。
そんなあなたのために『住宅ローンのまとめ記事』を作成しています！
色々調べたことがある方も、そうでない方もみなさんに知ってほしい情報をギュッと集めました。
【要注意】融資手数料型 vs 保証料型、どっちがお得？
最近、この選択で悩む方が本当に多いんです。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 項目 | 融資手数料型 | 保証料型 |
|---|---|---|
| 初期費用 | 借入額の2.2％程度 | 借入額の2％程度<br>または金利上乗せ |
| 金利 | 基準金利 | 基準金利＋0.2％程度 |
| 総返済額 | 相対的に少ない | 相対的に多い |
| こんな人におすすめ | ・長期で借りる予定 ・繰上返済しない | ・10年以内に売却予定 ・繰上返済を積極的にする |
※実際の条件は金融機関により異なります。必ず複数の金融機関で比較検討してください。
団体信用生命保険（団信）の選び方
「住宅ローンを組んだら生命保険代わりになる」とよく聞きますが、注意点があります。
基本の団信（無料）でカバーされるのは：
- 死亡・高度障害のみ
特約を付けると（金利上乗せ）：
- がん診断でローン残高が0円または半額
- 3大疾病でローン残高が0円
- 就業不能でローン返済サポート
💡 私の本音アドバイス 年齢や健康状態、家族構成により最適な選択は異なります。実際、私のお客様でがん団信に救われた方もいらっしゃいます。ご家族でよく話し合って決めることが大切です。
仲介手数料｜「高すぎる！」と感じるあなたへ
仲介手数料の仕組み
中古物件を購入する際、不動産会社に支払う手数料です。
計算式：物件価格の3％＋6万円＋消費税（上限）
| 物件価格帯 | 仲介手数料の目安（税込） |
|---|---|
| 比較的手頃な価格帯 | 物件価格の約3.6％ |
| 一般的な価格帯 | 物件価格の約3.5％ |
| 高額物件 | 物件価格の約3.3％ |
「仲介手数料無料」の裏側
最近「仲介手数料無料！」という広告を見かけますが、実は注意が必要です。
無料にできる理由：
- 売主から手数料をもらっている（両手仲介）
- その分、物件価格に上乗せされている可能性
- アフターフォローが期待できない場合も
私が考える良い不動産会社の条件：
- 物件の悪い点もきちんと教えてくれる
- 住宅ローンの相談に詳しい
- 購入後も相談に乗ってくれる
仲介手数料は「安心を買う費用」と考えると、決して高くないと思います。
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私は個人でエージェントとして活動しているため、会社のノルマがありません。だからこそ、本当にお客様に合った物件だけをご紹介できます。気になる方は記事のLINE登録からお気軽にどうぞ！
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【見落とし注意】購入後にかかる維持費の真実
「やった！マイホームを手に入れた！」
…でも、実は購入後も様々な費用がかかり続けます。これを知らずに購入すると、家計が厳しくなることも。
マンション vs 戸建て｜維持費を徹底比較
| 項目 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 管理費 | 月額で必要 | なし |
| 修繕積立金 | 月額で必要（築年数で上昇） | なし（自分で積立必要） |
| 駐車場代 | 別途月額費用 | なし |
| 固定資産税 | 年額で必要 | 年額で必要 |
| メンテナンス | 管理組合が実施 | 自己負担（定期的に必要） |
| 月額換算の維持費 | 相対的に高め | 相対的に抑えめ |
※実際の費用は物件により大きく異なります。
【実話】維持費を甘く見て後悔した家族
昨年、築15年のマンションを購入されたAさんファミリー。
「ローン返済額だけ見て余裕だと思っていたんです…」
購入後の月々の支払い内訳：
- ローン返済
- 管理費
- 修繕積立金
- 駐車場代
- 合計：当初想定の1.5倍
「こんなはずじゃ…」と青ざめるAさん。事前に維持費も含めてシミュレーションしていれば、より適切な物件選びができたはずです。
🏠「家を買う前に、これだけはやっておきたかった…」
実は、マイホーム購入で後悔する人の多くが将来の収支計画を見直すための「ライフプラン」を立てずに決めてしまった」ことが原因です💦
- ちゃんと見直す機会がなかなかないまま…。
- 家を買った後にその場でなんとかやりくり…。
など、ちゃんとした『安心』も買うということを蔑ろにしがち。
そんな状況になってからでは取り返しがつかないことも…。
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【2025年最新】住宅ローン控除の重要変更点
住宅ローン控除制度の概要（2025年度）
2025年度の住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7％が最大13年間（新築）控除される制度です。2025年12月31日までに入居することが要件となっています。
【重要】2025年の主な変更点：
- 省エネ基準適合が必須条件 2024年以降に建築確認を受ける新築住宅については、省エネ基準への適合が住宅ローン減税の要件とされ、これに適合しない「その他の住宅」については住宅ローン減税が受けられません。
- 子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇措置延長 子育て世帯（19歳未満の扶養親族を有する者）または若者夫婦世帯（40歳未満で配偶者を有する者等）については、借入限度額が維持される優遇措置が2025年も延長されました。
- 床面積要件の緩和措置延長 40㎡以上50㎡未満の新築住宅で、2025年12月31日までに建築確認を受ける住宅であれば適用対象となります（合計所得金額1,000万円以下の年に限る）。
住宅種類別の借入限度額（2025年入居）
| 住宅の種類 | 一般世帯 | 子育て世帯・若者夫婦世帯 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 4,000万円 |
| その他の住宅※ | 0円（対象外） | 0円（対象外） |
※2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または2024年6月30日以前に建築された住宅は2,000万円（控除期間10年）
注意：これらは借入限度額であり、実際の控除額は年末のローン残高により異なります。
よくある質問｜みんなが気になる「ぶっちゃけ」話
Q1：頭金なしでも本当に買えるの？
A：購入可能な場合もあります。実際、私のお客様でも頭金なし（フルローン）で購入される方もいらっしゃいます。
ただし、以下の点にご注意ください：
✅ 諸費用分（物件価格の7〜10％程度）の現金は必要
✅ 年収に対する返済比率の確認が必要
✅ 安定した収入があることが前提
頭金なしのメリット・デメリット：
- ◎ 今の家賃負担を資産形成に転換できる
- ◎ 手元に現金を残せる
- △ 月々の返済額が増える
- △ 金利優遇が少ない場合がある
※個別の状況により異なります。詳細は金融機関にご確認ください。
Q2：年収でどれくらいの物件が現実的？
A：一般的な目安はありますが、実際は個人の生活スタイルや家族構成により大きく異なります。
| 考え方 | 内容 |
|---|---|
| 借入可能額 | 年収や勤務状況により金融機関が判断 |
| おすすめの考え方 | 手取り月収の25％以内に返済を抑える |
ライフプランを考慮した資金計画が大切です。
🏠「家を買う前に、これだけはやっておきたかった…」
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- ちゃんと見直す機会がなかなかないまま…。
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Q3：今買うべき？それとも待つべき？
A：それぞれにメリット・デメリットがあり、個人の状況により最適なタイミングは異なります。
今買うメリット：
- 住宅ローン控除が利用できる（2025年12月末まで）
- 家賃を払い続けるより資産形成につながる可能性
- ライフプランに合わせた住環境の確保
待つメリット：
- 頭金を貯められる
- 物件選びに時間をかけられる
- ライフプランが明確になる
💭 私の経験則 「子どもの小学校入学まで」「第二子が生まれたら」など、明確な理由がある方は待つのもあり。でも「なんとなく不安」で先延ばしにしている方は、一度プロに相談して判断材料を整理することをおすすめします。
【保存版】失敗しない資金計画5ステップ
住宅購入で失敗する多くの原因は「資金計画の甘さ」です。以下の5ステップで、失敗しない資金計画を立てましょう。
ステップ1：現在の家計を「見える化」する
まず、今の収支を把握します。
チェックリスト：
□ 手取り月収はいくら？
□ 毎月の固定費は？（家賃、保険、通信費等）
□ 毎月いくら貯金できている？
□ ボーナスの使い道は？
この時点で貯金ができていない場合、住宅購入のタイミングを見直すことも検討しましょう。
ステップ2：借入可能額をシミュレーション
各銀行のサイトでシミュレーションできます。ただし、借入可能額＝適正額ではないことに注意。
簡単なシミュレーションになるので、もっとしっかりとしたものを考えたい場合はFPや住宅購入に詳しい保険屋さんにライフプランを立ててもらいましょう！
ステップ3：諸費用込みの総予算を計算
目安：物件価格 × 1.07〜1.1 = 必要な総額
この時点で「厳しいかも…」と感じたら、物件価格帯の見直しや頭金を貯める期間を設けることを検討しましょう。
ステップ4：緊急予備資金を確保
これ、本当に大事です！
最低限：生活費3ヶ月分 理想：生活費6ヶ月分
「家を買ったら貯金ゼロ」は避けるべきです。
ステップ5：10年後までの収支をシミュレーション
- 子どもの教育費は？
- 車の買い替えは？
- 両親の介護は？
人生の3大支出（住宅・教育・老後）をトータルで考えることが大切です。
【知らなきゃ損】諸費用を賢く節約する裏ワザ
「少しでも諸費用を抑えたい！」そんなあなたに、現場のプロだから知っている節約術をお教えします。
1. 火災保険は必要な補償だけを選ぶ
保険会社の「おすすめプラン」は過剰な場合があります。
マンション高層階なら：
- 水災補償 → 不要な場合が多い
- 破損・汚損 → 要検討
適切な補償選びで保険料を抑えられる可能性があります。
2. 司法書士を自分で選ぶ
銀行指定でない場合は、相見積もりを取ることで費用を抑えられる場合があります。
3. 引越しは平日・閑散期を狙う
- 繁忙期（3〜4月）：料金が高め
- 閑散期（6月、11月）：割引の可能性
- 平日：土日より安い傾向
4. 家電はセット購入で値引き交渉
冷蔵庫、洗濯機、エアコンなどまとめて購入すると値引きが期待できる場合があります。
5. 住宅ローン控除を夫婦で活用
ペアローンや連帯債務にすることで、夫婦それぞれが控除を受けられる場合があります。
6. 仲介手数料の支払いタイミングを交渉
通常は契約時と引渡し時の分割払いですが、交渉により変更できる場合もあります。
7. 不動産取得税の軽減申請を忘れずに
申請しないと軽減されません。都道府県税事務所で必ず申請しましょう。
これらの節約術を活用することで、諸費用を抑えられる可能性があります。
まとめ｜あなたの「マイホーム実現」まであと一歩
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
長い記事でしたが、これで住宅購入にかかる費用の全体像がクリアになったのではないでしょうか。
この記事の要点をもう一度
- ✅ 物件価格＋諸費用（7〜10％程度）＋予備資金が必要
- ✅ 諸費用の内訳を知れば、節約ポイントも見えてくる
- ✅ 購入後の維持費も含めた資金計画が成功のカギ
でも、きっとまだこんな不安が残っているはずです。
「うちの場合、本当にこの計算で合ってる？」
「私たちの状況で、どんな選択肢があるの？」
「今のタイミングで動くべき？それとも…」
もし、こんな不安を抱えていませんか？
ここまで読んで、こんな気持ちになっていませんか？
「結局、私たちの場合はどうなんだろう…」
「ネットの情報だけじゃ、本当に大丈夫か不安…」
「誰か信頼できる人に、一度相談してみたいな…」
その気持ち、本当によくわかります。
住宅購入は人生最大の買い物。失敗したくないのは当然です。
もし、こんな理想の状態になれたらどうでしょう？
- ✨ 自分たちの収入で、無理なく買える物件価格がハッキリわかる
- ✨ 諸費用も維持費も全て把握して、安心して購入に踏み出せる
- ✨ 10年後、20年後も「あの時買ってよかった」と思える
- ✨ 家族みんなが笑顔で暮らせる理想の住まいを手に入れる
実は、これって夢物語じゃないんです。
正しい知識と適切なサポートがあれば、誰でも実現可能なんです。
でも、一人で全部調べるのは大変ですよね？
- 住宅ローンの仕組みって複雑すぎる…
- 不動産会社の言うことが本当に正しいのか判断できない…
- ネットの情報が多すぎて、何を信じていいかわからない…
- 将来のライフプランまで考えると、頭がパンクしそう…
だからこそ、プロのサポートが必要なんです。
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【注意事項】
- 本記事は2025年8月時点の情報を基に作成しています
- 諸費用や税制は物件や個人の状況により異なります
- 実際の購入にあたっては、必ず最新の情報をご確認ください
- 本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の物件の推奨や投資助言を行うものではありません
- 住宅購入の判断は、個人の状況を総合的に考慮して行ってください
【参考情報】
本記事の作成にあたり、以下の公的機関および信頼できる情報源を参照しました：
- 国土交通省「住宅ローン減税」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
（2025年度税制改正における住宅ローン控除の最新情報） - 国税庁「住宅借入金等特別控除」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211.htm
（住宅ローン控除の基本的な仕組みと適用要件） - 財務省「令和7年度税制改正の大綱」
https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/
（2025年度の税制改正内容） - 法務省「不動産登記」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html
（登記費用・司法書士報酬に関する情報） - 一般社団法人 全国銀行協会
https://www.zenginkyo.or.jp/
（住宅ローンの基本情報）
※最新の制度内容については、各公的機関の公式サイトをご確認ください。
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