「家賃がもったいないから、そろそろマイホームを…」
「でも35年もローンを払い続けるなんて、想像するだけで怖い」
深夜、スマホで物件情報を見ながら、期待と不安が入り混じる。 そんな経験、ありませんか？
実は私も不動産仲介の仕事を始める前は、同じような不安を抱えていました。そして今、多くのご家族の住宅購入をサポートする中で確信したことがあります。
それは、「正しい知識があれば、住宅ローンは決して怖いものではない」ということ。
でも逆に言えば、知識なしに進めてしまうと、とんでもないことになることだってあります。
実際に住宅金融支援機構によると、直近3年間のリスク管理債権（滞納や破産などにより、回収が通常通りできなくなった債権）は約3％という事実もあるんです。
読み終わる頃には、きっとあなたも「これなら大丈夫」と思えるはずです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「不動産屋はちょっと苦手かも…😓」という方にこそ、気軽に相談してもらいたい。
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住宅ローン破綻って他人事？実は身近に潜むリスク
「まさか自分が…」破綻した人の9割が言う言葉
住宅ローン破綻とは、月々の返済が困難になり、最終的に愛する我が家を手放さざるを得なくなる状況のこと。
「自分は大丈夫」
そう思っていませんか？でも実は、破綻した方のほとんどが購入時には同じように考えていたんです。
なぜ普通の家族が破綻してしまうのか？3つの落とし穴
私がこれまでに相談を受けた中で、特に多かった破綻の原因をまとめてみました。
【住宅ローン破綻の3大原因】
| 原因 | 具体例 | 発生確率 | 影響度 |
|---|---|---|---|
| 収入の減少 | ・転職での年収ダウン ・ボーナスカット ・育休による世帯収入減 | 高い | 大 |
| 支出の増加 | ・子どもの私立進学 ・親の介護費用 ・病気での医療費 | 中 | 大 |
| 計画の甘さ | ・限度額ギリギリの借入 ・金利上昇の想定なし ・維持費の計算漏れ | 高い | 中～大 |
こんな考えの人は要注意！破綻予備軍チェック
□ 「銀行が貸してくれる額なら安全でしょ？」
□ 「今の家賃と同じくらいの返済額なら大丈夫」
□ 「共働きだから余裕でしょ」
□ 「ボーナスもあるし、なんとかなる」
□ 「金利は今が底値。これ以上は上がらないはず」
破綻を防ぐ3つの鉄則：プロが教える安全な借り方
鉄則その1：「返済比率20-25%」があなたの家族を守る
Q：なぜ20-25%が安全ラインなの？
これには明確な理由があります。金融機関の審査基準は年収の30～35％が一般的ですが、理想とされる返済比率は手取り収入の20～25％といわれています。実際の家計をシミュレーションしてみましょう。
【手取り月収35万円家族の家計シミュレーション】
| 返済比率 | 月々返済額 | 生活費残額 | 余裕度評価 |
|---|---|---|---|
| 20% | 7万円 | 28万円 | ◎ 余裕あり |
| 25% | 8.75万円 | 26.25万円 | ○ 標準的 |
| 30% | 10.5万円 | 24.5万円 | △ ギリギリ |
| 35% | 12.25万円 | 22.75万円 | × 危険 |
鉄則その2：頭金は「あなたの状況」で決める
Q：頭金20% vs 頭金ゼロ、どっちが正解？
「頭金は20%必要」という話をよく聞きますが、実は頭金ゼロにもメリットがあるんです。大切なのは、あなたの状況に合った選択をすること。
自分の状況把握には『ライフプランの作成』が1番確実です！優秀なプランナーを無料で紹介するので、ぜひ相談しに来てくださいね！
【頭金による違いを徹底比較】
| 項目 | 頭金0% | 頭金10% | 頭金20% |
|---|---|---|---|
| 4000万円物件の借入額 | 4000万円 | 3600万円 | 3200万円 |
| 月々返済額（金利0.5%） | 約10.4万円 | 約9.3万円 | 約8.3万円 |
| 総返済額 | 約4361万円 | 約3925万円 | 約3489万円 |
| 手元に残る現金 | 800万円 | 400万円 | 0円 |
| 5年後の残債 | 約3714万円 | 約3343万円 | 約2971万円 |
| 売却時リスク | 高い | 中程度 | 低い |
| 住宅ローン控除の恩恵 | ◎ 最大 | ○ 中 | △ 小 |
※金利0.5%、35年返済で試算（頭金として800万円を想定）
頭金ゼロが「アリ」な3つのケース
- 家賃がもったいないケース
- 月15万円の家賃 = 年間180万円が消える
- 早く購入すれば、その分を返済に回せる
- 手元資金を残したいケース
- 生活防衛資金（6ヶ月分）の確保
- 子どもの教育費への備え
- 低金利なら運用した方が有利な場合も
- 住宅ローン控除を最大化したいケース
- 借入額が多いほど控除額も大きい
- 年収が高い人ほどメリット大
頭金20%が「必須」な3つのケース
- 返済比率がギリギリのケース
- 月々の返済を少しでも減らしたい
- 家計に余裕を持たせたい
- 転職・売却の可能性があるケース
- 5年以内に売却する可能性
- 残債が売却価格を上回るリスクを避けたい
- 金利上昇が不安なケース
- 借入額が少ないほど金利上昇の影響も小さい
- 総返済額を確実に減らしたい
実話：それぞれの選択をした2組の家族
【頭金ゼロを選んだAさん家族】
「手元の1000万円は残して、フルローンで購入。その後、子どもが私立中学に進学することになりましたが、手元資金があったので慌てずに済みました。住宅ローン控除も最大限活用できて、結果的に良かったです」
【頭金20%を選んだBさん家族】
「頭金をしっかり入れたおかげで、月々の返済が楽に。おかげで繰り上げ返済も順調にできています。何より、精神的な安心感が違いますね」
鉄則その3：「もしも」を3つ想定する人は破綻しない
必ず想定すべき3つの「もしも」
- もしも、子どもが生まれたら（増えたら）
- 保育料：月3～5万円の支出増
- 配偶者の収入：一時的に半減またはゼロに
- 必要な貯金：最低でも100万円
- もしも、教育費が予想以上にかかったら
- 私立中学進学：年間100万円以上
- 塾・習い事：月3～5万円
- 大学受験：準備金として200万円
- もしも、親の介護が必要になったら
- 介護費用：月5～15万円
- 仕事への影響：時短勤務で収入減
- 精神的・体力的負担
『もしも』を最初のうちに想定しておくのは非常に大事です。住宅購入は家と家族とローンの長い付き合いになるので、ちゃんと戦略を立てましょう！
実例で学ぶ：破綻寸前から立ち直ったCさん家族の決断
ここで、私が実際にサポートした印象的なケースをご紹介します。
【Cさん家族のプロフィール】
- 夫（35歳）：IT企業勤務、年収600万円
- 妻（33歳）：パート勤務、年収100万円
- 子ども：3歳の長男
【当初の危険な計画】
「銀行からは5,500万円まで借りられると言われ、新築マンションを検討。月々の返済は約15万円で、世帯手取りの40%超え…」
正直、このまま進めていたら3年以内に破綻していた可能性が高いケースでした。
【見直し後の安全な計画】
まず、Cさんご家族と一緒に「10年後の家計シミュレーション」を作成。すると…
- 長男の教育費増加
- 妻の収入が不安定
- 両親の健康不安
これらのリスクが明確になり、計画を大幅に見直すことに。
【最終的な選択】
- 購入物件：3,800万円の築5年マンション（駅徒歩8分）
- 頭金：800万円（約21%）※親族による資金援助あり
- 借入額：3,000万円
- 月々返済：約8.5万円（手取りの23%）
この方は『マイホーム贈与税の特例』という税制度をうまく活用して、頭金を準備することができました！
Cさんの感想
「最初は『せっかく買うなら良い物件を』と背伸びしていました。でも、シミュレーションで10年後の姿を見て、ゾッとしました。住宅購入は自分でなんとかするものと思って夫婦で話を進めていましたが、両親に相談したことで『自分たちも親に援助してもらったから』と資金援助をしてもらえることに。今は余裕のある返済で、子どもの習い事も始められて、本当に良かったです」
今すぐできる！安全度診断チェックリスト
あなたの住宅ローンは安全？10項目診断
以下の項目をチェックして、あなたの「安全度」を確認してみましょう。
【購入前の方向け：計画安全度チェック】
- □ 返済額は手取り月収の25%以内に収まっている
- □ 頭金を物件価格の20%以上用意できる
- □ 購入後も生活費6ヶ月分の預金が残る
- □ 配偶者の収入がゼロでも返済可能
- □ 子どもの教育費増加を見込んでいる
- □ 両親の介護リスクを考慮している
- □ 定年退職前に完済できる計画
- □ 金利が2%上昇しても返済可能
- □ 物件の維持費（管理費・修繕積立金）を含めて計算
- □ 火災保険や固定資産税も予算に入れている
診断結果：
- 8個以上○：安全度90%！このまま進めて大丈夫
- 5～7個○：安全度60%。もう少し計画を見直しましょう
- 4個以下○：安全度30%。危険信号！プロに相談を
すでにローンを組んでいる方向け：健全度チェック
- □ 毎月の収支が黒字である
- □ ボーナスに頼らない生活ができている
- □ 繰り上げ返済の余力がある
- □ 生活費3ヶ月分以上の預金がある
- □ 家族の誰かが病気になっても返済可能
5個すべて○なら安心。3個以下なら要注意です。
プロが答える！住宅ローンのリアルな疑問TOP5
Q1：変動金利の金利上昇が怖いです。固定にすべき？
A：あなたの「リスク許容度」で決めましょう
変動金利は基準金利が上がったとはいえ近年の中では最低金利を維持しています。2025年1月時点で、主要なネット銀行、メガバンクの変動金利は0.284％～0.420％程度です。一方、固定金利は10年国債金利に影響され、2025年6月末には1.462％まで下落しています。
【金利タイプ別メリット・デメリット比較】
| 項目 | 変動金利 | 固定金利 |
|---|---|---|
| 現在の金利 | 0.6～0.7% | 1.3～1.8% |
| メリット | ・返済額が少ない ・繰り上げ返済しやすい | ・返済額が一定 ・計画が立てやすい |
| デメリット | ・金利上昇リスク ・返済額が変動 | ・総返済額が多い ・金利下降の恩恵なし |
| 向いている人 | ・余裕のある返済計画 ・繰り上げ返済予定あり | ・安定志向 ・ギリギリの返済計画 |
Q2：頭金が貯まるまで待つべき？今すぐ買うべき？
A：「家賃」と「金利」を天秤にかけて判断を
たとえば、家賃10万円の場合、年間120万円が「消えるお金」に。一方、頭金を貯めることで、以下のメリットが…
- 月々の返済額が減る
- 総返済額が大幅に減る
- 売却時のリスクが減る
結論： 1年で200万円以上貯金できるなら待つ価値あり。それ以下なら、早めの購入も検討を。
Q3：ペアローンって実際どうなんですか？
A：メリットは大きいが、リスクも理解して
【ペアローンのメリット・デメリット】
- 借入可能額が増える
- 住宅ローン控除が2人分
- 片方が働けなくなるとキツい
- 離婚時にトラブルになりやすい
Q4：繰り上げ返済っていつからすべき？
A：まず「生活防衛資金」を確保してから
生活費6ヶ月分の預金ができたら、積極的に繰り上げ返済を。10万円の繰り上げ返済で、総返済額が15万円以上減ることも！
Q5：団信の特約って必要ですか？
A：家族構成と貯金額で判断を
- がん特約：貯金が少ない方は検討価値あり
- 3大疾病特約：40代以上なら前向きに検討
- ワイド団信：健康に不安がある方は必須
要注意： 特約をつけすぎて月々の返済が増えては本末転倒。バランスが大切です。
住宅ローン控除の最新情報（2025年版）
2025年の住宅ローン控除制度の概要
2025年の住宅ローン控除は、子育て世帯・若者夫婦世帯を対象として、2024年と同様の措置を引き続き実施します。
【借入限度額（2025年入居）】
| 住宅の種類 | 一般世帯 | 子育て世帯等※ |
|---|---|---|
| 認定住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 4,000万円 |
| その他の住宅 | 原則対象外 | 原則対象外 |
※子育て世帯等：19歳未満の扶養親族を有する者、または40歳未満で配偶者を有する者
【控除の概要】
- 控除率：0.7%
- 控除期間：新築住宅は13年間、中古住宅は10年間
- 所得要件：年間合計所得金額2,000万円以下
詳細は国土交通省のウェブサイトをご確認ください： https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
まとめ：あなたの決断が家族の未来を決める
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
住宅ローン破綻を防ぐ方法、意外とシンプルだと思いませんでしたか？
【この記事の重要ポイント】
- 返済は手取りの20-25%以内が安全ライン
- 頭金20%があなたの家族を守る保険になる
- 「もしも」を想定した余裕ある計画が破綻を防ぐ
でも、知識を得ただけでは意味がありません。大切なのは、あなたの状況に合わせた具体的な計画を立てることです！
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追記：この記事が「役に立った」と思っていただけたら、お友達にもシェアしていただけると嬉しいです。一人でも多くの方が、安心してマイホームの夢を実現できますように。
【参考資料】
- 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」：https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html
- 国土交通省「住宅ローン減税」：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
- 金融庁「住宅ローンに関する調査」：https://www.fsa.go.jp/
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