「他社で審査に落ちてしまって…もう無理なんでしょうか？」
そのお気持ち、本当によくわかります。マイホームの夢が遠のいたような気持ちになりますよね。でも、ちょっと待ってください。
実は、住宅ローン審査って「知っているか知らないか」で結果が大きく変わるんです。
年収が高くても落ちる人がいる一方で、年収400万円でも通る人がいる。その違いは、たった5つのコツを知っているかどうか。今回は、不動産仲介の現場で500組以上のご家族をサポートしてきた経験から、「これさえ押さえれば大丈夫！」という審査通過のコツをお伝えします。
しかも、難しい専門用語は一切使いません。まるで友達に相談するような感覚で、最後まで読んでみてくださいね。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
「不動産屋はちょっと苦手かも…😓」という方にこそ、気軽に相談してもらいたい。
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そもそも住宅ローン審査って何を見られるの？
銀行が本当にチェックしている3つのポイント
住宅ローン審査、実はたった3つのことしか見ていません。
📊 審査の3大ポイント比較表
| チェック項目 | 具体的に見られること | あなたの現状は？ |
|---|---|---|
| ①返済能力 | 年収、勤続年数、雇用形態 借入額に対して無理なく返せるか | □ 年収は安定している □ 勤続1年以上 □ 正社員である |
| ②信用情報 | クレジットカード利用履歴 過去の支払い遅延の有無 | □ 支払い遅延なし □ リボ払いなし □ カード3枚以下 |
| ③物件価値 | 購入物件の評価額 万が一の時の担保価値 | □ 新築または築浅 □ 立地が良い □ 大手の物件 |
コツ①：「返済比率30％」を死守すれば、ほぼ勝ち確定！
返済比率って何？3秒でわかる計算方法
難しそうに聞こえますが、超シンプルです。
これが30％以内なら、銀行は「この人なら大丈夫」と判断します。
🏠 年収別「無理なく買える物件価格」早見表
| 世帯年収 | 返済比率30％の月々返済額 | 買える物件価格の目安（35年ローン） | 余裕度 |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 約10万円 | 約3,000万円 | ★★☆ |
| 500万円 | 約12.5万円 | 約3,800万円 | ★★★ |
| 600万円 | 約15万円 | 約4,500万円 | ★★★ |
| 700万円 | 約17.5万円 | 約5,300万円 | ★★★ |
| 800万円 | 約20万円 | 約6,000万円 | ★★☆ |
※金利0.5％で計算（2025年6月時点の変動金利相場）。審査では審査金利（3％程度）が使用される場合があり、実際の借入可能額は表より少なくなる可能性があります
【実話】5,000万円の夢から4,500万円の現実へ
つい先月のことです。Aさんご夫婦（年収合計600万円）が、どうしても5,000万円の新築マンションが欲しいと相談に来られました。
計算してみると…
- 5,000万円借入 → 月々約16.5万円（返済比率33％）
- 4,500万円借入 → 月々約15万円（返済比率30％）
「たった月1.5万円の違いでしょ？」と思われるかもしれません。でも、この3％の差が審査では天国と地獄を分けるんです。
結果、4,500万円に変更して見事一発合格！しかも、浮いた月1.5万円で「家族旅行の積立」を始められたそうです。
コツ②：クレジットカードの断捨離で、信用度が爆上がり！
「えっ、使ってないカードも影響するの！？」
これ、本当によくある落とし穴なんです。
使っていないクレジットカードも、「いつでも借金できる枠」として計算されちゃうんです。
例えば、キャッシング枠50万円のカードを3枚持っていたら… → 150万円分、借入可能額から引かれる可能性が！
今すぐやるべき！カード整理3ステップ
ステップ1：カードの棚卸しをする
財布の中、引き出しの中、全部出してみましょう。「あれ？こんなカードあったっけ？」というのが必ず出てきます。
ステップ2：メインカード2枚だけ残す
- 普段使い用：1枚
- 予備（年会費無料）：1枚
- それ以外：全部解約！
ステップ3：キャッシング枠を0円に
残したカードも、キャッシング枠は必ず0円に設定。これだけで印象がグッと良くなります。
📋 あなたの信用情報チェックリスト
以下、1つでも当てはまったら要注意！
- [ ] クレジットカードを4枚以上持っている
- [ ] リボ払いの残高がある（たとえ1万円でも！）
- [ ] 分割払いで買い物をしている
- [ ] 過去2年以内に支払いが遅れたことがある
- [ ] キャッシング枠が合計100万円以上ある
- [ ] 携帯電話の機種代を分割払いにしている
コツ③：頭金ゼロはNG！「本気度」を見せる準備術
なぜ頭金があると有利なの？銀行の本音
「頭金なしでもOK！」という広告、よく見かけますよね。でも、銀行の審査担当者の本音は…
「頭金を貯められる人 = 計画性がある人 = 返済も大丈夫な人」
シンプルですが、これが真実です。
💰 必要資金の内訳（4,000万円物件の場合）
| 項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 頭金 | 400万円〜800万円 | 物件価格の10〜20％ |
| 仲介手数料 | 約126万円 | 物件価格×3％+6万円+消費税 |
| 登記費用 | 約20〜40万円 | 司法書士への報酬含む |
| ローン関連費用 | 約30〜80万円 | 保証料、事務手数料など |
| 火災保険 | 約10〜30万円 | 10年一括が一般的 |
| 引越し・家具家電 | 約30〜50万円 | 意外とかかります！ |
| 合計 | 約616万円〜 | 頭金400万円の場合 |
【体験談】頭金200万円で逆転合格したBさん
「頭金なんて無理…」と諦めかけていたBさんご夫婦（共働き・30代）。でも、こんな工夫で1年半で200万円を貯めました。
- ボーナスは全額貯金（年2回×30万円）
- 家賃の安い物件に引越し（月3万円節約）
- 週末の外食を月2回に（月2万円節約）
結果：月7万円 × 18ヶ月 ＋ ボーナス60万円 = 186万円
さらに、ご両親から「お祝い」として20万円をいただき、合計200万円を達成！この「努力の証」が評価され、希望の物件で審査通過されました。
コツ④：転職組でも大丈夫！「キャリアの見せ方」で勝負
勤続年数が短くても諦めないで！3つの必勝パターン
「転職して半年…やっぱり無理ですよね？」
この質問、本当によくいただきます。でも、諦めるのはまだ早い！
転職組が審査に通りやすい3つの必勝パターン
パターン1：同業界でのステップアップ転職
- IT企業A社（年収450万）→ IT企業B社（年収500万）
- 看護師（総合病院）→ 看護師（大学病院）
- 営業職（中小）→ 営業職（大手）
パターン2：安定企業への転職
- ベンチャー企業 → 上場企業
- 契約社員 → 正社員
- 中小企業 → 公務員・大手企業
パターン3：資格を活かした転職
- 一般事務 → 税理士事務所（簿記資格あり）
- 営業職 → 不動産会社（宅建資格あり）
- 一般職 → 専門職（各種国家資格あり）
【成功事例】転職8ヶ月で4,000万円の融資に成功したCさん
IT企業に転職したばかりのCさん（35歳）。前職の年収480万円から530万円にアップしていました。
審査時に提出した「転職理由書」がこちら：
結果：都市銀行と地方銀行、2行から融資OK！
債務整理をした方は５〜１０年の間ははっきり言って絶望的ですが、そうではないのであれば諦めるのは早いです！
コツ⑤：複数の銀行で勝負！一発逆転の可能性を広げる
なぜ1行だけで諦めちゃダメなの？
これ、めちゃくちゃ大事な話です。
銀行によって、得意・不得意があるんです。
- A銀行：会社員に優しい
- B銀行：自営業もOK
- C銀行：転職組も歓迎
- D銀行：年収より物件重視
🏦 タイプ別おすすめ銀行マトリックス
| あなたのタイプ | メガバンク | 地方銀行 | ネット銀行 | 信用金庫 |
|---|---|---|---|---|
| 大手企業勤務 | ◎ | ○ | ◎ | △ |
| 中小企業勤務 | ○ | ◎ | ○ | ◎ |
| 自営業・フリーランス | △ | ○ | △ | ◎ |
| 転職して1年未満 | △ | ◎ | ○ | ○ |
| 頭金少なめ | △ | ○ | ◎ | ○ |
◎：特におすすめ ○：おすすめ △：やや厳しい
実践！効率的な「同時審査」の進め方
STEP1：まず3〜4行をピックアップ
上の表を参考に、あなたに合った銀行を選びます。
STEP2：同じタイミングで申し込む
1〜2週間以内にまとめて申し込むのがコツ。バラバラだと条件比較が難しくなります。
STEP3：一番良い条件を選ぶ
金利だけでなく、繰り上げ返済の条件や、団信の内容も要チェック！
【実例】3行落ちて4行目で通った奇跡
自営業のDさん（Web制作会社経営・年収600万円）は、メガバンク2行とネット銀行1行で審査NG。
「もうダメだ…」と落ち込んでいましたが、地元の信用金庫に相談したところ…
「地域で頑張る経営者さんを応援します！」
と、満額融資OK！しかも、金利優遇まで付けてくれました。
まとめ：あなたの夢は、必ず叶います
📝 この記事の重要ポイント（保存版）
まとめると５項目です！
- 返済比率は30％以内が鉄則。無理は禁物！
- クレジットカードは2枚までに整理。キャッシング枠は0円に
- 頭金は最低10％用意して本気度アピール
- 転職組も諦めない。キャリアの見せ方で勝負
- 複数の銀行で同時審査。必ず相性の良い銀行がある
正直に言います。住宅ローン審査って、本当に緊張しますよね。「落ちたらどうしよう」「恥ずかしい」「夢が壊れる」…そんな不安でいっぱいだと思います。
でも、500組以上のご家族をサポートしてきて確信していることがあります。
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