「えっ、住宅ローンの審査って2回もあるんですか？」
先日、初めて住宅購入を検討されているお客様から、こんな驚きの声をいただきました。そして続けて「事前審査に通ったのに、本審査で落ちたらどうしよう…」という不安そうな表情。
実は、この不安を抱えている方、本当に多いんです。
でも、ご安心ください。事前審査と本審査の違いをしっかり理解しておけば、審査の不安は8割以上減らせます。さらに、ちょっとしたコツを知っているだけで、審査通過率は格段にアップするんです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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【一目で分かる】事前審査と本審査の違い
まずは全体像を把握しよう！
結論：事前審査は「お試し審査」、本審査は「最終試験」のようなものです。
住宅ローンの審査を学校の試験に例えると：
- 事前審査 = 模擬試験（自分の実力を知る）
- 本審査 = 本番の入学試験（合格が決まる）
こう考えると、なんとなくイメージが湧きませんか？
事前審査と本審査の比較表
| 項目 | 事前審査（仮審査） | 本審査 |
|---|---|---|
| 審査期間 | 2〜7日程度 | 1〜2週間程度 |
| 必要書類 | 3〜5枚程度 ・源泉徴収票 ・身分証明書など | 10〜15枚程度 ・住民票 ・印鑑証明書 ・物件関連書類など |
| 審査の厳しさ | ★★☆☆☆（比較的通りやすい） | ★★★★★（かなり厳格） |
| 審査内容 | 年収・勤続年数・借入状況 | 左記＋健康状態・物件価値 |
| 費用 | 無料 | 無料〜数千円 |
| 結果の有効期限 | 60〜90日間 | 融資実行まで |
「なんで2回も審査するの？」その本当の理由
実は、多くの方が「面倒くさい」と感じるこの2段階審査。でも、実はあなたを守るための仕組みなんです。
こんな場面を想像してみてください
気に入った物件を見つけて、売買契約を結んだ後に「やっぱりローンが借りられませんでした」となったら…手付金（物件価格の5〜10％）を失うことになります。4,000万円の物件なら、200〜400万円が消えてしまうんです。
でも、事前審査があることで
- 無理のない予算が分かる → 身の丈に合った物件探しができる
- 売主への信頼度UP → 購入申込が通りやすくなる
- 本審査のリスクを予測 → 事前に対策が打てる
つまり、2回の審査は「あなたの大切なお金と時間を守る」ためにあるんです。
【事前審査編】こんな人は要注意！審査のポイント
事前審査で重視される3大ポイント
結論：「安定した収入」「信用情報のクリーンさ」「無理のない借入額」が鍵です。
1. 年収と返済比率（最重要！）
【こんな方は要注意】
- 年収の7倍以上の借入を希望している
- ボーナス込みでギリギリの返済計画を立てている
- 副業収入を当てにしている
2. 勤続年数と雇用形態
【審査通過の目安】
| 雇用形態 | 最低ライン | 理想的な勤続年数 |
|---|---|---|
| 正社員 | 1年以上 | 3年以上 |
| 契約社員・派遣 | 3年以上 | 5年以上 |
| パート・アルバイト | 原則不可 | – |
| 自営業・フリーランス | 3年以上の事業継続 | 3期分の確定申告 |
3. 他の借入状況（意外な落とし穴）
【見落としがちな借入】
- スマートフォンの分割払い（これも借入です！）
- 奨学金の返済
- クレジットカードのリボ払い
- カーローン
- 家族カード（本会員の借入として計算される）
「借金なんてないです」とおっしゃっていたBさん。でも調べてみると…
- スマホ分割：月3,000円
- リボ払い残高：30万円
- 奨学金：月15,000円
合計すると、見えない借入が月4万円以上！これで返済比率オーバーになり、一度審査に落ちてしまいました。
【体験談】事前審査で失敗した方の共通点
私がサポートした中で、事前審査に落ちてしまった方には3つの共通点がありました。
- 「大丈夫だろう」の思い込み
- 実例：「年収600万円だから5,000万円くらい借りられるでしょ」→ 実際は4,200万円が限度でした
- 隠し事をしてしまう
- 実例：「少額だから」とリボ払い10万円を申告せず → 信用情報でバレて審査否決
- 準備不足で申込
- 実例：源泉徴収票が古い、必要書類が揃っていない → 審査が長引き、売主に不信感を持たれる
これらの失敗は、事前の準備と正直な申告で100％防げます。
【本審査編】ここでつまずく人の特徴と対策
本審査で追加される2大チェックポイント
結論：「健康状態」と「物件の価値」が本審査の成否を分けます。
1. 団体信用生命保険（団信）の壁
【こんな方は要注意】
- 3ヶ月以内に入院・手術をした
- 定期的に薬を服用している（血圧、糖尿病など）
- 過去3年以内に大きな病気をした
- BMIが基準値を大きく外れている
でも諦めないでください！ワイド団信（引受基準緩和型）なら通る可能性があります。金利は0.2〜0.3％上乗せになりますが、マイホームの夢は叶えられます。
健康に不安がある方へのアドバイス
- 診断書を事前に準備
- 複数の銀行で審査（団信の基準は銀行により異なる）
- フラット35も検討（団信加入が任意）
2. 物件の落とし穴
【本審査で引っかかる物件の特徴】
| 物件タイプ | 問題になりやすいポイント | 対策 |
|---|---|---|
| 中古戸建 | 違法建築・増築 | 建築確認済証の確認 |
| 中古マンション | 修繕積立金不足 | 重要事項調査報告書をチェック |
| 築古物件 | 担保評価不足 | 頭金を多めに準備 |
| 借地権 | 地主の承諾 | 事前に地主との調整 |
物件調査が不安な方は、ぜひ相談しに来てくださいね！
本審査中の「やってはいけない」5つの行動
本審査中は、あなたの信用情報が常にチェックされています。
以下の行動は絶対NGです！！
- 新たなローンを組む（車、家電など）
- クレジットカードを作る
- 転職する（内定が出ても我慢！）
- 大きな買い物をする（貯金が減ると印象悪化）
- 虚偽の申告をする（バレたら一発アウト）
【プロ直伝】審査をスムーズに通過する7つの裏ワザ
500組以上サポートして分かった成功の法則
結論：準備8割、タイミング2割。事前準備が全てを決めます。
1. クレジットカードの断捨離（効果：★★★★★）
使っていないクレジットカードは、全て解約しましょう。なぜなら…
- キャッシング枠も「借入可能額」として計算される
- 年会費無料でも、枠があるだけでマイナス評価
- カード5枚で借入可能額が200万円減ることも！
実践方法：
- 財布の中のカードを全て出す
- 過去1年使っていないカードをピックアップ
- メインカード2枚を残して解約
- 解約証明書をもらう（重要！）
2. 最強の味方「事前事前審査」（効果：★★★★☆）
実は、正式な事前審査の前に「事前の事前審査」ができる銀行があります。
これは：
- 個人信用情報に記録が残らない
- 複数の銀行で同時にチェック可能
- 落ちても影響なし
私もお客様に、これをお勧めすることがあります！
詳しく知りたい方は、まずはご相談をお待ちしています！
3. 給与振込銀行の活用（効果：★★★★☆）
給与振込をしている銀行は、あなたの収入を把握しているので審査が有利に。さらに金利優遇も受けられることが多いです。
優遇の例：
- 金利0.1％引き
- 事務手数料半額
- 審査期間短縮
その他にも、不動産屋と提携している『提携ローン』は金利優遇がある場合もありますが、メリット・デメリットがあるので、しっかりと知識を入れておきましょう！
4. 繁忙期を避ける（効果：★★★☆☆）
銀行の繁忙期（3月、9月）は審査が厳しくなる傾向が。逆に閑散期（6月、11月）は比較的通りやすいです。
私の経験談で言うと、某メガバンクで申し込みが殺到して繁忙期の新規受付中止、なんてこともありました…。
5. 頭金は「見せ金」も含めて（効果：★★★☆☆）
親からの援助がある場合、事前に口座に入れておきましょう。「援助予定」では評価されません。
6. 配偶者の信用情報もチェック（効果：★★★☆☆）
ペアローンや収入合算の場合、配偶者の信用情報も重要。意外と見落としがちなポイントです。
7. プロに相談する（効果：★★★★★）
正直、これが一番確実です。
なぜなら
- 銀行ごとの審査基準を把握している
- 通りやすい銀行を知っている
- 書類の書き方一つで結果が変わることを知っている
少しでも不安があったり、なかなか相談できるプロが身近にいないと言う方はまずはお気軽にご相談ください！
よくある質問（Q&A）〜みんなが本当に知りたいこと〜
Q1. 事前審査に通れば、本審査はほぼ大丈夫って本当？
A：統計的には約90％が通過しますが、油断は禁物です。
確かに高確率で通過しますが、10人に1人は本審査で落ちています。
特に以下の方は要注意
- 健康に不安がある方 → 団信で引っかかる可能性
- 中古物件を購入する方 → 物件調査で問題発覚の可能性
- ギリギリの条件で事前審査を通過した方 → 本審査でより厳しくチェック
Q2. 審査に落ちたら、もう諦めるしかない？
A：いいえ！適切な対策を取れば、多くの場合リベンジ可能です。
実際のリベンジ成功例
- Eさん（年収オーバー）：頭金を200万円追加 → 2回目で通過
- Fさん（健康問題）：ワイド団信の銀行に変更 → 通過
- Gさん（信用情報）：リボ完済後6ヶ月待つ → 通過
Q3. ネット銀行と店舗型銀行、どっちが審査に通りやすい？
A：一概には言えませんが、それぞれ特徴があります。
| タイプ | 審査の特徴 | おすすめの人 |
|---|---|---|
| ネット銀行 | ・機械的な審査 ・スピード重視 ・基準が明確 | ・属性が良い人 ・シンプルなケース |
| 店舗型銀行 | ・柔軟な審査 ・相談しながら進められる ・特殊事情も考慮 | ・不安要素がある人 ・複雑なケース |
Q4. 年収が低いと絶対に審査に通らない？
A：年収300万円台でも、条件次第で十分可能です！
年収が低くても審査に通るポイント
- 頭金を多めに準備（物件価格の20％以上）
- 親との収入合算
- 配偶者とのペアローン
- 勤続年数でカバー（5年以上なら評価UP）
- 地方銀行や信用金庫を活用
ただし！将来計画に無理が生じてまで買うのはお勧めできません。不安な方にはプロによる『ライフプラン』がオススメです！
Q5. 自営業は本当に審査が厳しい？
A：確かに会社員より厳しいですが、しっかり準備すれば大丈夫です。
自営業の方が審査に通るコツ
- 3期分の確定申告書を準備（黒字必須）
- 税金の未納がないことを証明
- 事業の安定性をアピール
- 頭金を多めに準備（30％以上が理想）
私からあなたへ〜最後に伝えたいこと〜
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
正直なところ、住宅ローンの審査って本当に複雑で、不安になりますよね。私も最初は「事前審査と本審査の違いなんて、誰が決めたんだ！」と思っていました（笑）。
でも、500組以上のお客様をサポートする中で気づいたことがあります。
審査に通る人と通らない人の一番の違いは、「正しい情報を持っているか」「適切なサポートを受けているか」なんです。
能力や年収の差ではありません。準備と戦略の差です。
あなたの不安、私が解消します
もしあなたが今、こんな不安を抱えているなら：
- 「自分の年収で本当に買えるの？」
- 「健康面で不安があるけど大丈夫？」
- 「審査に落ちたらどうしよう…」
- 「どの銀行を選べばいいか分からない」
その不安、全て私にお任せください。
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この記事のまとめ
押さえておくべき3つのポイント：
- 事前審査は「借入可能額の目安を知る簡易審査」、本審査は「実際の融資を決定する正式審査」。事前審査は模擬試験、本審査は本番の試験のようなもの
- 事前審査では「年収・勤続年数・他の借入状況」、本審査では追加で「健康状態・物件の担保価値」が重要なチェックポイントになる
- 審査通過の鍵は「正確な情報提供」と「事前準備」。プロのサポートを受けることで、審査通過率は大幅にアップする
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