「子どもも生まれたし、そろそろマイホームが欲しいけど…フリーランスだから住宅ローンは無理だよね？」
私が不動産仲介の仕事をしていて、最も多く聞かれる質問の一つです。実際、インターネットで検索すると「フリーランスはローンが組めない」という情報ばかりで、諦めてしまう方も少なくありません。
でも、ちょっと待ってください。
実は、フリーランスや個人事業主の方でも、きちんとポイントを押さえれば住宅ローンを組むことは十分可能なんです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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フリーランスの住宅ローンは本当に難しいの？
「収入が不安定だから無理」は本当？
先日、Webデザイナーとして活躍されているAさん（35歳・2児の父）から相談を受けました。
「フリーランスになって5年。収入は会社員時代より増えたけど、住宅ローンは組めないですよね？」
こんな風に、最初から諦めモードの方が本当に多いんです。でも、Aさんは準備をしっかり整えることで、3ヶ月後には念願の一戸建てを購入されました。
フリーランスの住宅ローン審査が厳しいと言われる主な理由は「収入の安定性」にあります。確かに、会社員の方と比べると収入の変動があるため、金融機関から見ると返済能力の予測が難しいと判断されがちです。
実際、メガバンクなど一部の金融機関では、フリーランスというだけで門前払いになることもあります。でも、これは「組めない」ということではありません。正しい知識と準備があれば、十分にチャンスはあるんです。
ちなみに、私もTERASSという組織にいますが『個人事業主』扱いなので、お気持ち非常にわかります…！
【要チェック】会社員とフリーランスの審査基準の違い
ここで最も重要なポイントをお伝えします。実は、会社員とフリーランスでは審査で見られる「収入」の定義が全く異なるんです。
収入の見方の違い（比較表）
| 項目 | 会社員 | フリーランス |
|---|---|---|
| 審査対象 | 税込年収（総支給額） | 所得金額（収入−経費） |
| 必要書類 | 源泉徴収票（直近1年分） | 確定申告書（直近3年分） |
| 審査基準 | 年収300万円以上 | 所得300万円以上（※） |
| 収入の安定性 | 毎月の給与で判断 | 3年間の平均で判断 |
【ここがポイント】
例えば、年収500万円で経費が200万円のフリーランスの場合、審査対象となるのは300万円の所得です。「年収500万円もあるから大丈夫！」と思っていたら、実は審査基準ギリギリだった…なんてことも。この違いを理解しておくことが、審査対策の第一歩となります。
※金融機関により基準は異なります。例：SBI新生銀行は「業歴2年以上で2年平均300万円以上の所得」
【必見】住宅ローン審査通過のための5つのポイント
1. 「所得300万円の壁」を確実に超える方法
フリーランスの住宅ローン審査では、直近3年間の所得金額が300万円以上あることが一つの基準となります。ただし、金融機関によって基準は異なり、2年平均で判断する場合もあります。
あなたは大丈夫？所得計算チェックリスト
- 売上（年収）はいくら？
- 経費はいくら計上している？
- 所得（売上−経費）は300万円以上？
- 過去3年間、安定している？
【要注意】こんな方は審査で苦戦します
- 去年だけ大型案件で所得が跳ね上がった
- 3年前は会社員だった（フリーランス歴が浅い）
- 年によって所得の変動が激しい（100万円→500万円→200万円など）
2. 節税しすぎると家が買えない！？適切な所得調整術
ここが多くのフリーランスの方が陥る最大の落とし穴です。
「税金を少なくしたいから、経費をできるだけ計上しよう」
この考え自体は間違っていません。でも、住宅ローンを考えているなら話は別です。
節税 vs 住宅ローン どっちを取る？
| 状況 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 節税重視（経費を多く計上） | 税金が安くなる | 所得が少なくなり、ローン審査で不利 |
| 住宅ローン重視（経費を抑える） | 所得が増えて審査に有利 | 一時的に税金が増える |
【実例】ITエンジニアBさん（38歳）の失敗談
「節税のために、パソコンや書籍、セミナー代など、ありとあらゆるものを経費にしていました。おかげで所得は250万円。でも、いざ住宅ローンを申し込んだら、基準の300万円に届かず審査落ち…。もっと早く知っていれば、3年前から準備できたのに」
住宅購入を考えているなら、こう対策しましょう：
- 購入予定の3年前から計画的に所得調整
- 本当に必要な経費だけを計上
- 一時的な税金増は「マイホームへの投資」と考える
もし自分はどうなんだろう？と思ったらまずは相談しにきてくださいね！
3. うっかりが命取り！税金・保険料の支払い管理
フリーランスあるあるですが、忙しくて支払いを忘れがち…これが住宅ローン審査では致命的になります。
【絶対確認】支払い状況チェックリスト
必ずチェックすべき支払い項目：
- 国民健康保険料（毎月or年払い）
- 国民年金（2年前納がお得だけど、忘れずに）
- 住民税・所得税（確定申告後の納付書）
- クレジットカードの支払い（リボ払いは特に注意）
- 携帯電話料金（意外と見落としがち）
【実例】フリーランスライターCさん（32歳）の成功談
「以前、国民健康保険料の支払いをうっかり3ヶ月滞納してしまって…。でも、すぐに全額支払い、その後2年間きっちり支払いを続けたら、無事審査に通りました。諦めなくて良かった！」
4. 借金は少ないほうが有利！既存ローンの整理術
事業資金の借入れや車のローンなど、既存の借入れがある場合は要注意です。
あなたの借入れ状況は？
| 借入れの種類 | 審査への影響度 | 対策 |
|---|---|---|
| 事業用ローン | ★★★（大） | 可能な限り完済or減額 |
| 車のローン | ★★☆（中） | 繰り上げ返済を検討 |
| カードローン | ★★★（大） | 必ず完済してから申込 |
| 奨学金 | ★☆☆（小） | 返済実績があればOK |
| クレジットカード（リボ払い） | ★★★（大） | 一括返済に切り替え |
【ここがポイント】
金融機関は「返済比率」という指標で、あなたの返済能力を判断します。年収に対する年間返済額の割合が25〜35％以内に収まることが目安です。既存の借入れが多いと、住宅ローンで借りられる金額が大幅に減ってしまうんです。
5. 【見落としがち】健康状態も審査対象になる理由
これ、本当に見落としがちなんですが、実はとても重要なポイントです。
住宅ローンを組む際は、ほぼ必ず「団体信用生命保険（団信）」への加入が必要になります。これは、万が一あなたに何かあった時に、残された家族が住宅ローンの返済に困らないようにするための保険です。
団信に加入できないケース：
- 過去3年以内に大きな病気をした
- 現在、治療中の持病がある
- 健康診断で要精密検査の項目がある
フリーランスが使いやすい住宅ローンの選び方
【朗報】フラット35なら審査が通りやすい？
全期間固定金利のフラット35は、実はフリーランスの強い味方なんです。
【2025年7月最新情報】
- フラット35の金利：1.84％（35年返済・融資率9割以下）
- 変動金利：主要銀行で0.6～0.8％程度
- 2025年1月に政策金利が0.5％に引き上げられましたが、現在は据え置き
フラット35 vs 一般的な住宅ローン 比較表
| 項目 | フラット35 | 一般的な住宅ローン |
|---|---|---|
| 必要な確定申告書 | 1〜2年分でOKの場合も | 原則3年分必要 |
| 職業による差別 | なし | 会社員優遇の傾向 |
| 事務所併用住宅 | 対応可能 | 不可の場合が多い |
| 金利タイプ | 全期間固定のみ（1.84％〜） | 変動・固定選択可（0.6％〜） |
| 審査の柔軟性 | ★★★ | ★★☆ |
【実例】フリーランス歴2年のデザイナーEさん（29歳）
「まだフリーランスになって2年だから無理だと思っていたけど、フラット35なら審査OK！変動金利より金利は高めだけど、全期間固定で返済計画が立てやすいから安心！」
地方銀行・信用金庫が狙い目な理由
メガバンクよりも、地域密着型の金融機関の方が柔軟な対応をしてくれることが多いんです。
特にこんな方におすすめ
- 事業用口座を地元の金融機関で作っている
- 地域での活動実績がある
- 担当者と顔見知りになれる規模の金融機関を好む
【実例】地元の信用金庫で成功したFさん（36歳・フリーランスライター）
「メガバンク3行は全て門前払い。でも、事業用口座を持っていた地元の信用金庫なら『お客様の事業内容も把握していますし、しっかり検討させていただきます』と前向きに対応してくれました」
まずはどんな銀行があるか知りたい方はぜひお声がけください！
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その他の選択肢
最近では、ネット銀行でも個人事業主向けの住宅ローンを取り扱う金融機関が増えています。例えば、PayPay銀行の「個人事業主・法人経営者向け住宅ローン」やソニー銀行なども選択肢の一つです。ただし、前年度の申告所得が400万円以上など、条件が厳しい場合もあるので注意が必要です。
よくある質問（フリーランスの疑問を全部解決！）
Q1. 開業してまだ2年目…もう少し待つべき？
A. 正直にお伝えすると、一般的な金融機関では3年以上の実績が必要です。ただし、フラット35なら2年でも可能な場合があります。また、医師や弁護士などの国家資格保有者は1年でもOKなケースも。金融機関によって基準が異なるので、まずは相談してみることをおすすめします。
Q2. 自宅の一部を事務所にしたいけど、大丈夫？
A. はい、大丈夫です！ただし、条件があります。
住宅ローンが使える条件：
- 床面積の1/2以上が居住用であること（50％以上必須）
- 住宅ローン控除も同じ条件で受けられます（年末残高の0.7％が所得税から控除）
Q3. 月によって収入がバラバラ…審査で不利になる？
A. 月々の変動は問題ありません！年間トータルで見られます。
こんな収入パターンでもOK：
- 1〜3月：月10万円（閑散期）
- 4〜6月：月50万円（繁忙期）
- 7〜9月：月30万円（通常期）
- 10〜12月：月60万円（年末繁忙期）
年間合計360万円なら、所得300万円を確保できる可能性大！
Q4. 頭金はどのくらい必要？
A. 理想は物件価格の10〜20%ですが、最近は頭金0円でも借りられる金融機関が増えています。
ただし、頭金があると：
- 審査が通りやすくなる
- 金利優遇を受けられることも
- 月々の返済額が減る
フリーランスの場合は、頭金10%以上あると審査でかなり有利になりますよ。
まとめ：フリーランスでもマイホームの夢は必ず叶う！
長い記事を最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
この記事の重要ポイント（3行まとめ）
- フリーランスでも所得300万円以上を3年継続すれば住宅ローンは組める
- 過度な節税は避け、税金・保険料の支払いは確実に行うことが大切
- 事前準備と正しい知識があれば、必ずマイホームは手に入る
※本記事の情報は2025年7月時点のものです
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実は、住宅ローンの審査基準は金融機関によって本当にさまざま。A銀行で断られても、B銀行なら通ることもよくあるんです。
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