マイホーム購入、最初の一歩で失敗しないために
「今の家賃より安い返済額なのに、なんで生活が苦しくなるの？」
実は、住宅購入後に家計が苦しくなる家族の多くが、最初の資金計画で失敗しているんです。
「年収600万円なら、いくらまでの家が買えるんだろう？」
「ネットで見た借入可能額って、本当に返済できる金額なの？」
「子どもの教育費も考えると、どれくらいが適正なんだろう…」
こんな不安、ありますよね。私も不動産仲介の仕事を始める前は、同じような悩みを抱えていました。
でも、大丈夫です。銀行が貸してくれる金額と、実際に無理なく返せる金額は全く違うということさえ理解していれば、後悔しない住宅購入ができます。
読み終わる頃には、あなたも「うちの適正予算」がはっきり見えてくるはずです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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なぜ家計診断が住宅購入の第一歩なの？
年収だけでは分からない「本当の余裕」があなたにもある
先日、こんなご相談がありました。
「年収は夫婦で700万円。でも、なぜか貯金ができないんです…」
詳しくお話を聞いてみると、実はご実家から毎月お米や野菜をもらっていて、食費が一般的な家庭より月2万円も少なかったんです。つまり、見えない資産が月2万円分あったわけです。
逆のケースもあります。同じ年収でも、こんな違いがあるかもしれません！
【比較表】同じ年収600万円でも、こんなに違う！
| 項目 | Aさん家族 | Bさん家族 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 家族構成 | 夫婦＋子1人 | 夫婦＋子2人 | – |
| 車の保有 | なし（都心在住） | 2台（郊外在住） | 月3万円 |
| 実家の援助 | 野菜・米あり | なし | 月2万円 |
| 習い事 | 公文のみ | ピアノ・水泳・英語 | 月3万円 |
| 住宅に回せる余裕 | 月12万円 | 月4万円 | 月8万円の差！ |
「銀行目線」と「家族目線」のギャップに要注意！
銀行の住宅ローン審査では「返済比率」という基準を使います。でも、ここに大きな落とし穴があります。
【銀行の考え方】
「年収400万円以上なら返済比率35％まで貸せます！年収600万円なら月17.5万円の返済もOK！」
【実際の生活】
「月17.5万円返済したら、子どもの塾代が払えない…」
重要な注意点：
- 返済比率35％は「税込み年収」に対する割合です
- 手取り年収で計算すると、実際の負担率は40％以上になることも
- 理想的な返済比率は「手取り年収の20〜25％」です
実際に私が担当したお客様で、こんなケースがありました：
30代のご夫婦、返済比率30％（税込み年収ベース）でローンを組んだものの、お子さんが中学受験を希望。塾代が月5万円かかることになり、結局3年で売却を検討することに…
家計診断でわかる3つの重要ポイント
1. 現在の支出パターンを「見える化」する
「うちの家計、どこにお金が消えているんだろう？」
そんな疑問を解決するのが、支出の見える化です。でも、家計簿をつけるのは面倒ですよね。そこで、たった10分でできる簡単チェック法をご紹介します。
【10分でできる！支出チェックリスト】
- □ 食費（外食含む）：＿＿＿万円
- □ 水道光熱費：＿＿＿万円
- □ 通信費（スマホ・ネット）：＿＿＿万円
- □ 保険料：＿＿＿万円
- □ 教育費（習い事・塾）：＿＿＿万円
- □ 車関連費（ローン・ガソリン・保険）：＿＿＿万円
- □ お小遣い：＿＿＿万円
- □ その他（美容・被服・娯楽）：＿＿＿万円
2. 「教育費爆弾」を知らない人は要注意！
子育て世代の最大の落とし穴、それが教育費の急増です。
「小学生の今は余裕があるから、ちょっと高めの物件でも…」
ちょっと待ってください！お子さんが中学生になると、教育費は突然2〜3倍に跳ね上がるかもしれません。
【年齢別】リアルな教育費の変化（令和5年度 最新データ）
| 年齢 | 公立の場合（年間） | 私立の場合（年間） | 備考 |
|---|---|---|---|
| 幼稚園 | 約17万円 | 約31万円 | 月1.4〜2.6万円 |
| 小学校 | 約35万円 | 約167万円 | 習い事代込み |
| 中学校 | 約54万円 | 約144万円 | 塾代が急増！ |
| 高校 | 約51万円 | 約97万円 | 大学受験費用も |
| 大学（4年間） | 約250万円 | 約470万円〜 | 一人暮らしなら倍！ |
出典：文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」、日本政策金融公庫「教育費負担の実態調査」（2021年度）より
3. 「緊急予備資金」がない人は住宅購入NG！
「頭金を多く入れれば、月々の返済が楽になるから全部使っちゃおう！」
これ、絶対にダメです。
なぜなら、住宅購入後は予想外の出費が次々と…
【購入後によくある想定外の出費】
- エアコンの故障（15万円）
- 給湯器の交換（30万円）
- 外壁の修繕（100万円〜）
- 急な転職や病気での収入減
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実践！家計診断から導く適正ローン額の計算方法
ステップ1：あなたの「本当の手取り」を知る
「手取り月収40万円」と言っても、ボーナスを含めるかどうかで大違い。まずは、確実にもらえる月収だけで計算しましょう。
【実例で解説】田中さん家族（仮名）の場合
田中さん（35歳）は会社員で、奥様（32歳）はパート勤務。お子さんは5歳と3歳です。
【月収の内訳】
夫の手取り：32万円（ボーナス除く）
妻のパート：8万円
━━━━━━━━━━━━━━━
合計手取り月収：40万円
ステップ2：「消えていくお金」を正確に把握
次に、毎月確実に出ていくお金を計算します。
【田中さん家族の支出内訳】
食費・日用品：7万円
水道光熱費：2万円
通信費：1.5万円
保険料：2万円
教育費（幼稚園）：3万円
車関連費：3万円
お小遣い：3万円
その他：3.5万円
━━━━━━━━━━━━━━━
生活費合計：25万円
ここがポイント！ さらに将来への備えも必要です：
- 教育費の積立：3万円
- 老後資金：2万円
- 緊急予備費：2万円
ステップ3：「本当に使える住居費」が判明！
住居費に当てれる金額試算
手取り月収：40万円
－ 生活費：25万円
－ 将来への積立：7万円
━━━━━━━━━━━━━━━
住居費に使える額：8万円
でも、ちょっと待って！住居費8万円≠ローン返済額8万円です。
【住居費の内訳を忘れずに】
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 住宅ローン返済 | 5.5万円 | メインの支払い |
| 固定資産税 | 1.5万円 | 年額18万円を月割り |
| 管理費・修繕積立金 | 0円 | 戸建ての場合 |
| 火災保険 | 0.3万円 | 年額3.6万円を月割り |
| 将来の修繕費積立 | 0.7万円 | 10年後の外壁塗装等 |
| 合計 | 8万円 | – |
結論：田中さん家族の適正な住宅ローン返済額は月5.5万円！
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あなたの借入可能額をシミュレーション
月5.5万円の返済で、いくら借りられるか見てみましょう。
【返済額別】借入可能額の早見表（2025年8月時点）
| 月々の返済額 | 変動金利0.5％ | 固定金利1.0％ | 固定金利1.5％ |
|---|---|---|---|
| 5万円 | 1,960万円 | 1,770万円 | 1,610万円 |
| 7万円 | 2,750万円 | 2,480万円 | 2,260万円 |
| 10万円 | 3,920万円 | 3,540万円 | 3,220万円 |
| 12万円 | 4,710万円 | 4,250万円 | 3,870万円 |
※35年返済、ボーナス返済なしの場合
※2025年8月時点の主要銀行の金利水準を参考に算出
こんな人は要注意！よくある失敗パターンと対策
1.「今の家賃と同じなら大丈夫」と思っている人
「今、家賃10万円払ってるから、ローン返済も10万円なら余裕でしょ？」
残念ながら、これは大きな間違いです。
【賃貸vs持ち家】毎月の支出比較
| 項目 | 賃貸（家賃10万円） | 持ち家（ローン10万円） |
|---|---|---|
| 家賃/ローン | 10万円 | 10万円 |
| 管理費 | 込み | 2万円（マンション） |
| 固定資産税 | 0円 | 1.5万円 |
| 修繕費積立 | 0円 | 1万円 |
| 実質負担 | 10万円 | 14.5万円 |
さらに！ 持ち家になると…
- 設備の故障は自己負担
- 10年ごとに大規模修繕
- 町内会費などの追加費用も
万が一の時もしっかりと考えて将来にも通用する資金計画を！
2. ボーナス頼みの返済計画を立てている人
実際にあった相談事例をご紹介します。
「ボーナス月は20万円返済にして、通常月を抑えました！」というAさん。 2年後、会社の業績悪化でボーナスが半減。結局、両親から借金をすることに…
【ボーナス返済のリスク度チェック】
- □ 会社の業績は安定していますか？
- □ 転職の可能性はありませんか？
- □ ボーナスカットされても払えますか？
- □ 子どもの入学時期と重なりませんか？
3.「共働きだから余裕」と油断している人
「夫婦で年収800万円あるから、5,000万円くらい借りても…」
ちょっと待ってください！共働き世帯こそ要注意なんです。
【共働き世帯の落とし穴】
- 妊娠・出産での収入減（平均1年間）
- 保育園に入れなかった場合の収入ゼロ期間
- 子どもの急病での有給消化
- 時短勤務での給与減（平均30％ダウン）
👪 家族の未来のこと、ゆる〜く考えてみませんか？
「まだ具体的じゃないけど、いいお家があれば…」
「子どもが育ちやすいエリアってどこだろう？🧒」
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プロに聞く！家計診断を活かした賢い住宅購入の進め方
物件探しの前に「予算の天井」を決める理由
多くの方がやってしまう失敗、それは…
「とりあえず物件を見てから考えよう」
これ、本当に危険なんです。なぜなら、人間の心理として「見てしまったら欲しくなる」から。
【実例】予算オーバーで後悔したBさんの話
「3,000万円が限界」と分かっていたBさん。 でも、不動産会社で4,000万円の物件を「参考までに」と見せられ… 「あと1,000万円なら、なんとか…」と無理をした結果、 5年後、教育費が払えなくなり売却を検討することに。
正しい順序はこれ！
- 家計診断で「絶対上限」を決める（例：3,000万円）
- 余裕を持った「快適ライン」を設定（例：2,700万円）
- その範囲内だけで物件を探す
- 見つからなければ、エリアや条件を調整
いつプロに相談すべき？3つのタイミング
「自分でも計算できそうだけど、プロに頼むメリットって？」
実は、プロに相談することで平均300万円も適正予算が変わることがあるんです。
【こんな時は迷わずプロに相談】
1. 収入が不安定な場合
- 自営業・フリーランスの方
- 歩合給が多い営業職の方
- 転職を考えている方
2. 特殊な事情がある場合
- 持病があり団信加入が心配
- 離婚歴があり養育費の支払いがある
- 親の介護費用も考慮する必要がある
- 二世帯住宅を検討している
3. 将来設計が複雑な場合
- 子どもを私立に行かせたい
- 早期リタイアを考えている
- 投資用不動産も検討したい
2025年最新！知らないと損する住宅購入の優遇制度
住宅ローン控除が大幅拡充！子育て世帯は必見
2025年度から、子育て世帯向けの優遇措置が拡充されました。
【子育て・若者夫婦世帯の優遇内容】
- 長期優良住宅：借入限度額5,000万円（控除期間13年）
- ZEH水準省エネ住宅：借入限度額4,500万円
- 省エネ基準適合住宅：借入限度額4,000万円
*※控除率は0.7％、最大控除額は年間35万円
まとめ：幸せな住宅購入は家計診断から始まる
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
最後に、この記事で最も大切な3つのポイントをおさらいしましょう。
【絶対に覚えておくべき3つのポイント】
- 銀行の返済比率35％≠あなたが返せる額（手取りベースで20〜25％が理想）
- 家計診断で「見えない支出」を見える化する（特に教育費と修繕費）
- 年収の5〜6倍を目安に、余裕のある返済計画を立てる
住宅購入は人生最大の買い物。だからこそ、「なんとかなる」ではなく「確実に大丈夫」という確信を持って進めたいですよね。
でも、正直なところ…
「自分の場合は、本当にこの計算で合ってるのかな？」
「もっと良い方法があるんじゃないか？」
そんな不安も残りますよね。
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ここまで読んで、こんな不安が頭をよぎっていませんか？
- 「計算方法は分かったけど、自分の場合は本当にこれで合ってるのかな…」
- 「もし計算を間違えて、返済できなくなったらどうしよう…」
- 「他の人はどうやって決めているんだろう？」
実は、住宅購入で後悔する人の8割以上が「もっと早く専門家に相談すればよかった」と答えているんです。
でも、こんな理想の状態になれたらどうでしょう？
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【参考情報】
- 住宅ローンの返済比率について
- 国土交通省「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査」
- https://www.mlit.go.jp/report/press/house01_hh_000119.html
- 住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」
- https://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html
- 教育費データ
- 文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」
- https://www.mext.go.jp/b_menu/toukei/chousa03/gakushuuhi/kekka/k_detail/mext_00001.html
- 日本政策金融公庫「令和3年度教育費負担の実態調査」
- https://www.jfc.go.jp/n/findings/kyoiku_kekka_r03.html
- 住宅ローン金利情報（2025年8月時点）
- 住宅金融支援機構「フラット35借入金利の推移」
- https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html
- 各主要銀行公式サイト（三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行等）
- 年収倍率・返済負担率データ
- 住宅金融支援機構「2023年度フラット35利用者調査」
- https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html
- 住宅ローン控除制度
- 国土交通省「令和7年度税制改正における住宅関係税制」
- https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
- 財務省「令和7年度税制改正大綱」
- その他参考資料
- 金融庁「基礎から学べる金融ガイド」
- 日本FP協会「くらしとお金のハンドブック」
※記載の情報は2025年8月時点のものです。最新の情報については、各機関の公式サイトをご確認ください。
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