「今の家賃は8万円。でも住宅ローンで月10万円って、本当に払い続けられるかな…」
マイホームの内見で素敵な物件に出会うたび、誰もが抱える不安ですよね。私も不動産仲介の仕事を始めた頃、お客様のこんな言葉に胸が痛くなったことを覚えています。
「35年間も払い続けるなんて、想像できない」
「子どもが生まれたら、今の収入で大丈夫？」
「みんな、どうやって決めているの？」
実は、無理のない月々の返済額には明確な「安心ライン」があるんです。それを知っているだけで、ずっと笑顔で暮らせる返済計画が立てられます。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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📊 住宅ローンの月々の返済額、理想は年収の何％？
結論：年収の20〜25％以内が「安心して暮らせるライン」です。
みんなはどれくらい払ってる？リアルな返済額事情
まず、実際に住宅を購入された方々の返済額を見てみましょう。
| 世帯年収 | 平均的な月々の返済額 | 返済負担率 | 生活の余裕度 |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 7〜9万円 | 21〜27％ | △ ギリギリ |
| 500万円 | 9〜11万円 | 22〜26％ | ○ 標準的 |
| 600万円 | 11〜13万円 | 22〜26％ | ○ 標準的 |
| 700万円 | 13〜15万円 | 22〜26％ | ◎ ゆとりあり |
| 800万円 | 15〜17万円 | 23〜26％ | ◎ ゆとりあり |
【要注意】返済負担率30％を超えると起きること
実は、返済負担率が30％を超えると、こんな声が聞こえてきます：
- 「外食を控えるようになった」（32歳・会社員）
- 「子どもの習い事を1つ減らした」（35歳・主婦）
- 「ボーナスが出ないと不安で眠れない」（38歳・営業職）
私が担当したBさんご夫婦の例をご紹介しますね。
💡 実例：返済額を見直して笑顔が戻ったBさんファミリー
Bさんご夫婦（世帯年収650万円）は当初、「駅近の新築マンション」に一目惚れ。月々の返済額は16万円（返済負担率29.5％）でした。
「ギリギリいける！」と思っていたそうですが、実際に生活してみると…
- 週末の家族での外出が月1回に減少
- 奥様のランチ会は全て断るように
- 「また節約？」がストレスに
そこで1年後、思い切って郊外の物件に住み替え。月々の返済を12万円（返済負担率22％）に抑えたところ、「家族の笑顔が戻った」とおっしゃっていました。
ご成約いただいたのは中古マンションでしたが、新築マンションだから、と思い切って選んだ事と、無理な営業をしっかりされてしまったのが判断の誤りだったそうです。
あなたの「安心ライン」を見つける早見表
| あなたの状況 | おすすめ返済負担率 | 理由 |
|---|---|---|
| 共働き・子どもなし | 23〜25％ | 将来の出産・育児に備える |
| 片働き・子ども1人 | 20〜22％ | 教育費の増加に備える |
| 共働き・子ども2人以上 | 20〜23％ | 想定外の支出に備える |
| 自営業・フリーランス | 18〜20％ | 収入の変動に備える |
⚠️ 月々の返済額を決める時に見落としがちな3つの落とし穴
結論：「住宅ローンだけ」で考えると、後で必ず後悔します。
落とし穴①：マンションの管理費・修繕積立金の罠
「月々10万円なら今の家賃と同じ！」と思っていませんか？
実は、マンション購入の場合はこんな費用が上乗せされます：
| 項目 | 新築時の相場 | 10年後の相場 | 値上がり幅 |
|---|---|---|---|
| 管理費 | 1.0〜1.5万円/月 | 1.0〜1.8万円/月 | +0〜20％ |
| 修繕積立金 | 0.5〜1.0万円/月 | 1.0〜2.0万円/月 | +100〜200％ |
| 駐車場代 | 1.0〜2.0万円/月 | 1.0〜2.0万円/月 | 変化なし |
| 合計 | 2.5〜4.5万円/月 | 3.〜5.8万円/月 | +0.5〜1.3万円 |
総戸数の少ないマンションの場合、どうしても高くなってしまいますが、いい管理をちゃんとする上ではしょうがないことでもあります。
落とし穴②：子育て世代が陥りやすい「教育費地獄」
お子様の成長とともに、こんな支出が待っています。
📚 年齢別・リアルな教育費の増加イメージ
【0〜3歳】月2万円
保育園代の一部（3歳以降は無償化）
【4〜6歳】月3万円
習い事スタート（スイミング、ピアノなど）
【小学生】月3〜5万円
塾通い開始、習い事の掛け持ち
【中学生】月5〜8万円
高校受験塾、部活動費
【高校生】月7〜10万円
大学受験予備校、模試代
【大学生】月10〜15万円
学費＋生活費（私立・一人暮らしの場合）
出典：文部科学省「令和3年度子供の学習費調査」、日本政策金融公庫「令和3年度教育費負担の実態調査」を参考に作成
落とし穴③：変動金利の甘い誘惑
「今なら金利0.5％！」という広告、魅力的ですよね。でも、その金利が上がったら…。不安ですよね。
🏦 金利が上がったらどうなる？シミュレーション
3,000万円を35年で借りた場合の月々の返済額：
| 金利 | 月々の返済額 | 現在との差額 | 年間の負担増 |
|---|---|---|---|
| 0.5％（現在） | 7.8万円 | – | – |
| 1.0％ | 8.5万円 | +0.7万円 | +8.4万円 |
| 2.0％ | 9.9万円 | +2.1万円 | +25.2万円 |
| 3.0％ | 11.5万円 | +3.7万円 | +44.4万円 |
※2025年7月現在、主要銀行の変動金利は0.5〜0.8％程度（出典：各金融機関公表データ）
こんな方は要注意
- 「金利は上がらないでしょ」と楽観的な方
- ギリギリの返済計画を立てている方
- 貯金がほとんどない方
金利が2％上がるだけで、年間25万円以上の負担増。これは家族旅行2回分に相当します。
多くの方が変動金利を選択しますが、ライフスタイルや収支計画次第で、固定がいいのか？変動がいいのか？の答えが見えてきます。
🎯 無理のない返済計画を立てるための5つのステップ
結論：プロが使っている「逆算式プランニング」で、失敗しない返済計画を。
ステップ1：今の生活費を「見える化」する
まずは現状把握から。でも家計簿なんて面倒…という方のために、たった10分でできる簡単チェック法をお教えします。
💰 10分でできる！かんたん家計チェックシート
□ 手取り月収 ＿＿＿万円
□ 現在の家賃 ＿＿＿万円
□ 月々の貯金額 ＿＿＿万円
例）手取り35万円の場合
- 住宅ローンに回せる上限：8万円 ＋ 5万円 = 13万円
- 現在の家賃：8万円
- 月々の貯金：5万円
ステップ2：「人生の三大支出」を予測する
住宅購入後に必要になる大きな支出を把握しましょう。
| ライフイベント | 必要な時期 | 必要な金額の目安 |
|---|---|---|
| 子どもの大学費用 | 15〜20年後 | 400〜800万円/人※ |
| 車の買い替え | 7〜10年ごと | 200〜400万円 |
| 老後資金 | 30〜35年後 | 2,000万円以上 |
※国公立大学で約500万円、私立文系で約700万円、私立理系で約800万円（日本政策金融公庫調査）
ステップ3：プロの計算式で「安心返済額」を導く
【安心返済額の計算式】
- 手取り月収 × 0.25 = 返済上限額
- 返済上限額 – 2万円 = 安心返済額
※2万円は「想定外支出」のバッファー
計算例：
手取り35万円の場合
35万円 × 0.25 = 8.75万円（返済上限）
8.75万円 – 2万円 = 6.75万円（安心返済額）
ステップ4：借入可能額から物件価格を逆算
月々の返済額が決まったら、いくらの物件が買えるか計算します。
🏠 返済額別・購入可能な物件価格の目安
※金利0.7％、35年ローン、頭金なしの場合
| 月々の返済額 | 借入可能額 | 購入可能物件価格 |
|---|---|---|
| 6万円 | 約2,200万円 | 約2,300万円 |
| 8万円 | 約2,900万円 | 約3,100万円 |
| 10万円 | 約3,700万円 | 約3,900万円 |
| 12万円 | 約4,400万円 | 約4,600万円 |
ステップ5：年1回の「返済計画見直しデー」を作る
住宅ローンは35年の長期戦。定期的なメンテナンスが大切です。
見直しチェックリスト
□ 収入の変化はあったか
□ 金利の動向はどうか
□ 繰り上げ返済の余力はあるか
□ より有利な借り換え先はないか
💭 よくある質問：月々の返済額について
Q1. ボーナス払いって使った方がお得なの？
A. 実は、ボーナス払いには隠れたリスクがあります。
ボーナス払いのメリット・デメリット比較
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 月々の返済額が減る | ボーナスカットのリスク |
| 高い物件も購入可能に | 総返済額は増える |
| – | 転職時に不利 |
Q2. 頭金なしのフルローンって危険？
A. 一概に危険とは言えません。むしろ今の時代はフルローンは十分選択肢になります。
頭金あり vs フルローン比較
| 項目 | 頭金500万円あり | フルローン |
|---|---|---|
| 借入額（物件3,500万円） | 3,000万円 | 3,500万円 |
| 月々の返済額 | 約8.2万円 | 約9.6万円 |
| 手元の現金 | 少ない | 多い（安心） |
| 住宅ローン控除 | 少ない | 多い |
Q3. 夫婦の収入合算、どこまで含めていい？
A. 各家庭の収支計画によります。（これ、本当によく聞かれる質問です。）
収入合算の現実的な計算方法
【おすすめの計算式】
夫の収入 ＋ 妻の収入 × 0.5〜0.7 = 計画収入
例）夫500万円 ＋ 妻300万円 × 0.5 = 650万円
なぜ妻の収入を割り引くの？
- 出産・育児での収入減少
- 時短勤務の可能性
- 親の介護などでの離職リスク
実際、フルタイムで復帰できるママは約6割というデータもあります。
🏡 まとめ：あなたに合った返済額を見つけるために
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
住宅ローンの月々の返済額を決める際の重要ポイントをまとめると：
- 年収の20〜25％以内が「家族の笑顔を守るライン」
- 住宅ローン以外の費用も含めた総額で判断する
- 10年後、20年後の家族の姿を想像して余裕のある計画を
でも、正直なところ…
「自分の場合はどうなんだろう？」
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参考文献・出典
返済負担率に関する情報
- 三井住友銀行「住宅ローンの返済比率とは？審査に通りやすい比率の目安と注意点」 https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/column/repayment-rate/
- auじぶん銀行「返済負担率（返済比率）とは？計算方法や借入金額を決める際の注意点を紹介！」 https://www.jibunbank.co.jp/column/article/00462/
- みずほ銀行「住宅ローンの返済比率の目安は？上限割合や計算方法、注意点」 https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/faq/loanguide/tips/article30/index.html
- 住宅金融普及協会「返済負担率の計算」 https://www.sumai-info.com/simulation/hensaifutan.html
マンション管理費・修繕積立金に関する情報
- 国土交通省「令和5年度マンション総合調査」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
- 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
教育費に関する情報
- 文部科学省「子供の学習費調査」 https://www.mext.go.jp/b_menu/toukei/chousa03/gakushuuhi/1268091.htm
- 日本政策金融公庫「教育資金はいくら必要？」 https://www.jfc.go.jp/n/finance/ippan/kyoikuhi/cost.html
- 文部科学省「高等教育の修学支援新制度」 https://www.mext.go.jp/a_menu/koutou/hutankeigen/index.htm
住宅ローン控除に関する情報
- 国土交通省「住宅ローン減税」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
- 国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
住宅ローン金利に関する情報（2025年7月時点）
- 三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」 https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/index.html
- 三井住友銀行「住宅ローン」 https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/
- みずほ銀行「住宅ローン」 https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/housing/
- りそな銀行「住宅ローン」 https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/
- 住信SBIネット銀行「住宅ローン」 https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/home-loan/
- auじぶん銀行「住宅ローン」 https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/
- イオン銀行「住宅ローン」 https://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/
- PayPay銀行「住宅ローン」 https://www.paypay-bank.co.jp/mortgage/
- SBI新生銀行「住宅ローン」 https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/
その他の参考サイト
- 住宅金融支援機構（フラット35） https://www.flat35.com/
- 住まいサーフィン「住宅ローン金利動向」 https://www.sumai-surfin.com/
- スゴい住宅ローン探し「金利ランキング」 https://finance.recruit.co.jp/
※本記事の内容は2025年7月時点の情報に基づいています。金利や制度は変更される可能性がありますので、最新情報は各機関の公式サイトでご確認ください。
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