※本記事は2025年7月時点の情報に基づいています。金融機関の審査基準や住宅ローン控除制度は変更される可能性があるため、最新情報は各金融機関にご確認ください。
先日、3歳のお子さんがいるご夫婦から、こんな相談を受けました。
「実は…車のローンがまだ2年も残っているんです。それに夫には奨学金もあって。でも、子どもが小学校に入る前には家を買いたいんです。無理でしょうか？」
お気持ち、すごくわかります。
家を買いたい気持ちと、今ある借金への不安。 「審査に落ちたらどうしよう」 「そもそも相談に行っていいのかな」 そんな思いで、一歩が踏み出せないんですよね。
でも、安心してください。
実は、車のローンや奨学金があっても、きちんと対策すれば住宅ローンの審査に通ることは十分可能なんです。ポイントは「返済比率」という数字を理解して、賢く準備すること。
読み終わる頃には、「自分でもできそう！」と前向きな気持ちになれるはずです。
この記事を書いた人：🏠 むちのち TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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車のローンや奨学金がある人は要注意！住宅ローン審査への影響
結論：すべては「返済比率」で決まります
住宅ローン審査で、銀行が最も重視するのが「返済比率」です。
簡単に言うと、「年収に対して、借金の返済にいくら使っているか」の割合のこと。もちろん、車のローンも奨学金も、この計算に含まれてしまいます。
返済比率の計算方法【実は簡単！】
難しそうに聞こえますが、計算はとってもシンプルです：
返済比率（％）＝（年間の総返済額 ÷ 年収）× 100
実際の例で見てみましょう：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年収 | 500万円 |
| 車のローン | 月3万円（年36万円） |
| 奨学金 | 月1.5万円（年18万円） |
| 希望する住宅ローン | 月10万円（年120万円） |
| 合計返済額 | 年174万円 |
| 返済比率 | 34.8％ |
金融機関の審査基準【知らないと損する目安】
では、銀行はどのくらいの返済比率なら「OK」を出してくれるのでしょうか？
| 金融機関 | 返済比率の上限 | 特徴 |
|---|---|---|
| フラット35 | 年収400万円未満：30％ 年収400万円以上：35％ | 基準が明確で分かりやすい |
| メガバンク | 30〜35％ | 審査は厳しめだが金利が低い |
| 地方銀行 | 25〜35％ | 地域によって基準が異なる |
| ネット銀行 | 30〜35％ | 金利が低く、Web完結で便利 |
【補足】ネット銀行の特徴
- 店舗を持たないため経費が抑えられ、一般的に低金利
- 団信の保障が充実している場合が多い（がん50％保障など）
- Web完結で手続きが便利な反面、対面相談ができない
審査に落ちやすい人の特徴【当てはまったら要対策！】
こんな状況の人は特に注意が必要です
- [ ] 車のローンの残債が200万円以上ある
- [ ] 奨学金の返済期間があと10年以上残っている
- [ ] クレジットカードのリボ払いを利用している
- [ ] 複数の借入がある（カードローン等）
- [ ] 過去に支払いの延滞がある
既存ローンがある人でも審査に通る！3つの実践的対策
対策1：賢く完済して返済比率を下げる
まず最初に検討したいのが、今ある借入の整理です。
完済の優先順位（プロが教える裏ワザ）
| 優先度 | 借入の種類 | 理由 |
|---|---|---|
| 高 | 残債100万円以下の車ローン | 完済しやすく効果が大きい |
| 高 | 金利5％以上のカードローン | 返済比率への影響が大きい |
| 中 | リボ払い | 審査官の印象が良くない |
| 低 | 奨学金（金利1％以下） | 金利が低く長期返済が前提 |
「親に頭を下げるのは恥ずかしかったけど、家族のためと思って相談しました。今は住宅ローン控除で戻ってくるお金で、少しずつ親に返済しています」とのことでした！
対策2：物件価格を戦略的に調整する
「どうしてもこの物件！」という強いこだわりがなければ、少し価格を下げることも賢い選択です。
500万円下げるとこんなに変わる！
| 項目 | 4,000万円の物件 | 3,500万円の物件 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月々の返済額 | 約12.3万円 | 約10.8万円 | 1.5万円 |
| 返済比率（年収500万円の場合） | 約29.5％ | 約25.9％ | 3.6％ |
| 諸費用 | 約280万円 | 約245万円 | 35万円 |
| 必要な頭金（10％） | 400万円 | 350万円 | 50万円 |
たった500万円の違いですが、返済比率は3.6％も改善します。これで審査に通る可能性がグッと上がるんです。
対策3：夫婦の収入を合わせて審査を受ける
共働きのご夫婦なら、2人の収入を合わせることで審査が通りやすくなります。
収入合算とペアローンの違い【どっちがお得？】
| 比較項目 | 収入合算 | ペアローン | どんな人におすすめ？ |
|---|---|---|---|
| 契約本数 | 1本 | 2本 | – |
| 審査の通りやすさ | ◯ | ◎ | – |
| 団体信用生命保険 | 主債務者のみ | 両方加入 | – |
| 住宅ローン控除 | 1人分のみ | 2人分使える | – |
| 諸費用 | 約50万円 | 約80万円 | – |
| おすすめの人 | 配偶者の収入が不安定諸費用を抑えたい | 両方とも正社員 控除を最大限使いたい | – |
注意点
ペアローンは住宅ローン控除を2人分使えてお得ですが、将来片方が仕事を辞めた時のリスクも考慮する必要があります。ライフプランをしっかり話し合ってから決めましょう。
みんなが気になる質問に答えます！
Q1：奨学金って住宅ローン審査でバレるの？
A：はい、個人信用情報でわかります
2008年11月以降に借りた日本学生支援機構の奨学金は、すべて信用情報機関に登録されています。隠しても必ずバレるので、最初から正直に申告しましょう。
奨学金は他の借入と同様に扱われ、返済比率の計算に含まれます。きちんと返済していることが重要で、延滞がなければ審査への悪影響はありません。
Q2：車は売った方がいい？
A：ケースバイケースです
| 売却を検討すべき場合 | 残しても大丈夫な場合 |
|---|---|
| ・ローン残債が車の価値を上回る ・月々の返済が5万円以上 ・車がなくても生活できる | ・通勤で絶対必要 ・子どもの送迎で使う ・残債が50万円以下 |
Q3：審査に落ちたらどうなる？
A：他の銀行でチャンスはあります
一つの銀行で落ちても、諦める必要はありません。銀行によって審査基準は異なるので、条件を見直せば通る可能性は十分あります。
ただし、短期間に何度も審査を受けると、信用情報に記録が残ってしまいます。プロと相談しながら、戦略的に進めることが大切です。
【３Step】今すぐできる！審査前の準備チェックリスト
ステップ1：現状把握（所要時間：30分）
- [ ] すべての借入の残債をリストアップ
- [ ] 各ローンの金利を確認
- [ ] 完済予定日をカレンダーに記入
- [ ] 月々の返済額を家計簿アプリで管理
ステップ2：返済比率の計算（所要時間：10分）
- [ ] 年収を確認（源泉徴収票を用意）
- [ ] 現在の返済比率を計算
- [ ] 希望物件での返済比率をシミュレーション
- [ ] 目標とする返済比率を設定（25％以下が理想）
ステップ3：信用情報の確認（所要時間：1週間）
- [ ] CIC（クレジット情報）
- [ ] JICC（消費者金融系）
- [ ] KSC（銀行系）
各信用情報機関の公式サイトのURLは以下の通りです：
- CIC（株式会社シー・アイ・シー）https://www.cic.co.jp
- JICC（株式会社日本信用情報機構） https://www.jicc.co.jp
- KSC（全国銀行個人信用情報センター）https://www.zenginkyo.or.jp/pcic
ご自身の信用情報を確認したい場合は、これらの公式サイトから手続きを行ってください。
開示請求の方法：
- CIC：インターネット開示（即時）、郵送開示
- JICC：スマホアプリ、インターネット、郵送
- KSC：インターネット、郵送
各機関のWebサイトから、インターネットで信用情報の開示請求ができます。手数料は各機関とも1,000円程度です。
ステップ4：資金計画を立てる（所要時間：1時間）
| 項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 頭金 | 物件価格の10〜20％ | 最低でも5％は必要 |
| 諸費用 | 物件価格の7〜10％ | 現金で必要 |
| 引っ越し費用 | 20〜50万円 | 家族構成による |
| 生活予備費 | 生活費の3〜6ヶ月分 | 緊急時の備え |
これらの準備ができていれば、審査はスムーズに進みます！
実録！車のローンと奨学金を抱えながら夢のマイホームを手に入れた話
相談者：田中さん（仮名）35歳男性のケース
昨年の春、田中さん（仮名）から相談を受けました。
「車のローンが150万円、奨学金が100万円も残っています。妻も『このままじゃ一生賃貸かも』って落ち込んでいて…。でも、娘が小学校に上がる前には、庭付きの家で育ててあげたいんです」
田中さんの状況
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 年収 | 550万円（会社員） |
| 車のローン | 残債150万円（月4万円） |
| 奨学金 | 残債100万円（月1.5万円） |
| 希望物件 | 3,800万円の戸建て |
| 初回計算の返済比率 | 37％（審査通過は困難） |
一緒に立てた3つの作戦
作戦1：車のローンを退治する
お父様から150万円を借りて、車のローンを一括返済。「孫のためなら」と快く貸してくれたそうです。
作戦2：物件の条件を少し見直す
当初は新築にこだわっていましたが、築5年の物件も視野に。結果的に3,500万円の素敵な物件と出会えました。
作戦3：頭金をしっかり準備
ボーナスと貯金を合わせて300万円の頭金を用意。借入額を減らすことで、さらに返済比率を改善。
このブログでは何度も伝えていますが、『ライフプラン』を最初に考えてお金に関する悩みや問題点をしっかりと把握することが超重要です！
結果：返済比率28％で見事審査通過！
「正直、最初は『うちには無理かも』と思っていました。でも、ひとつずつ対策していったら、本当に審査が通ったんです。今は庭でBBQをするのが週末の楽しみです」
田中さんの笑顔が、今でも印象に残っています。
まとめ：あなたも必ず道は見つかります
車のローンや奨学金があっても、マイホームの夢は叶えられます。
成功の3つのポイント
- 返済比率を30％以下に抑える（理想は25％以下）
- 完済できる借入は優先的に返済（特に高金利のもの）
- 正直に申告して、前向きな姿勢を見せる
大切なのは、今ある借入をきちんと把握して、計画的に対策すること。特に返済比率は、フラット35なら年収400万円以上で35％以下、民間銀行は一般的に30〜35％が基準です。ただし、理想的な返済比率は手取り収入の20〜25％ということを忘れないでくださいね。
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