「え、うちも借り換えた方がいいの？」
「でも手続きとか面倒そうだし、本当に得するの？」
「そもそも、どこから手をつければいいの…？」
こんな風に、モヤモヤしていませんか？
実は、住宅ローンの借り換えは、タイミングと条件次第で数百万円もの差が生まれる可能性があります。ただし、全員が得をするわけではありません。むしろ、よく調べずに借り換えて損をしてしまう方も少なくないんです。
記事の最後には、たった3分で診断できる「借り換え適正チェックリスト」もご用意しました。
この記事を書いた人：🏠 むちのち｜TERASSパートナー／子育てパパ×不動産エージェント
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住宅ローン借り換えとは？まずは基本をサクッと理解
そもそも借り換えって何？初心者でもわかる仕組み
住宅ローンの借り換えとは、簡単に言うと「今借りているローンを、もっと条件の良いローンに乗り換えること」です。
携帯電話の乗り換えをイメージすると分かりやすいかもしれません。
【借り換えの流れ】
- 新しい銀行で住宅ローンを申し込む
- 審査に通ったら、その資金で今のローンを一括返済
- 新しい銀行への返済がスタート
実際に借り換えをしたお客様からは、「思ったより簡単だった！」という声をよくいただきます。銀行の担当者が手続きの大部分をサポートしてくれるので、想像以上にスムーズに進むんです。
なぜ今、みんな借り換えを検討してるの？3つの理由
2024年から2025年にかけて、私のところに借り換えの相談が急増しています。
その理由を整理すると…
【借り換えブームの3大理由】
| 理由 | 具体的な内容 | あなたへの影響 |
|---|---|---|
| ①金利上昇が現実に | 日銀が2025年1月に追加利上げ実施政策金利が0.5％に | 変動金利が実際に上昇中！ 今後も上昇の可能性あり |
| ②優遇期間の終了ラッシュ | 10年前に借りた人の当初優遇金利が終了（主に10年固定で借りていた人） | 金利が0.5〜1％も上がる可能性 返済額が月1〜2万円増えることも |
| ③ネット銀行の金利競争 | 店舗を持たない分まだ低金利を維持 | メガバンクより0.2〜0.4％低い 年間で数万円の差に |
借り換えで得する人の3つの特徴【実例つき】
特徴①：今の金利が高めの人は要チェック！
結論：現在の金利と新しい金利の差が0.5％以上あれば、借り換えで大きく得する可能性大
ただし、2025年7月現在の金利上昇により、以前ほど大きな金利差は期待できなくなっています。それでも、10年前に借りた方や固定金利期間が終了した方は、まだ借り換えメリットがある可能性があります。
先月ご相談いただいたAさんご家族（35歳・会社員、奥様と3歳のお子様）の実例をご紹介します：
【Aさんの借り換え実例】
＜Before＞
・借入残高：2,500万円
・残り期間：25年
・現在金利：1.5％（10年固定の優遇終了後）
・月々返済：約10万円
＜After＞
・借り換え先：ネット銀行
・新金利：0.65％（変動金利）
・月々返済：約9.1万円
【結果】
・月々の返済：9,000円削減！
・総返済額：約200万円の削減！
・諸費用（60万円）を引いても140万円お得
Aさんは「子どもの教育費に回せる！」と大喜びでした。月8,000円の削減は、習い事1つ分に相当しますからね。
ただし、変動金利にはリスクもあります：
- 将来金利が上がる可能性がある
- 金利上昇時の対策（繰上返済資金など）が必要
この点については、個別の状況に応じたアドバイスが重要になります。
特徴②：借入残高がまだまだ残っている人
結論：借入残高が1,000万円以上あれば、借り換えメリットが出やすい
なぜ残高が重要なのか？それは「金利削減効果は残高に比例する」からです。
【残高別・借り換え効果シミュレーション】
| 借入残高 | 金利差0.5％の削減効果（25年返済） | 諸費用の目安 | 実質的なお得額 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 約35万円 | 約25万円 | 約10万円（微妙…） |
| 1,000万円 | 約70万円 | 約35万円 | 約35万円（検討の価値あり） |
| 2,000万円 | 約140万円 | 約50万円 | 約90万円（ぜひ検討を！） |
| 3,000万円 | 約210万円 | 約65万円 | 約145万円（今すぐ行動！） |
特徴③：返済期間がまだ10年以上ある人
結論：残り返済期間が長いほど、金利削減の恩恵を長く受けられてお得
「あと何年でローンが終わるか」も重要なポイントです。
【返済期間別・借り換え判断の目安】
◎ 残り20年以上
→ 借り換えメリット大！迷わず検討を
○ 残り10〜20年
→ 条件次第でメリットあり。シミュレーション必須
△ 残り10年未満
→ 諸費用の回収が難しい。慎重に判断を
借り換えで損する人の3つの落とし穴【要注意】
落とし穴①：諸費用を甘く見ると痛い目に…
結論：借り換えには想像以上に諸費用がかかる。この費用を上回るメリットがないと損をする
多くの方が見落としがちなのが、この諸費用です。
【借り換えにかかる諸費用の内訳】
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 借入額の2.2％ | ネット銀行は定額の場合も |
| 保証料 | 0〜借入額の2％ | ネット銀行は0円が多い |
| 登記費用 | 10〜20万円 | 司法書士への報酬含む |
| 印紙代 | 2〜6万円 | 借入額により変動 |
| 合計 | 30〜80万円 | 借入額2,000万円の場合 |
実際にあった失敗例をご紹介します
Cさん（38歳・公務員）は、金利差0.3％に飛びついて借り換えを実行。しかし…
- 削減効果：35万円
- 諸費用：50万円
- 結果：15万円の損！
「もっとちゃんと計算しておけば…」と後悔されていました。
諸費用で損しないためのポイント
- 必ず「諸費用込み」でシミュレーション
- 複数の銀行で見積もりを取る
- 諸費用が安い銀行（ネット銀行など）も検討
落とし穴②：健康状態の変化で団信に入れない！？
結論：新しい団信（団体信用生命保険）の審査に通らないと、借り換え自体ができない
これ、本当に盲点なんです。住宅ローンを借りるには、必ず団信への加入が必要。でも、健康状態によっては加入を断られることも…。
【団信審査で引っかかりやすいケース】
🚨 要注意な健康状態
□ 最近3年以内に入院・手術をした
□ 現在、治療中の病気がある
□ 健康診断で「要精密検査」の指摘あり
□ BMIが基準値を大きく外れている
□ 精神的な不調で通院中
1つでも該当する場合は、事前に確認が必要です実際にDさん（40歳）は、軽い睡眠時無呼吸症候群の治療中だったため、新しい団信の審査に通らず借り換えを断念。「まさかこんなことで…」とショックを受けていました。
対策：
- 借り換え検討前に、健康状態を正直に銀行に相談
- ワイド団信（条件緩和型）の利用も検討
- 現在の団信の条件（特約など）も要確認
落とし穴③：違約金という名の隠れコスト
結論：現在のローンを途中解約すると、違約金が発生する場合がある
意外と知られていない「違約金」の存在。特に固定金利期間中は要注意です。
【違約金が発生するケース】
| ケース | 違約金の目安 | 具体例 |
|---|---|---|
| 固定金利期間中の解約 | 残高の1〜2％ | 残高2,000万円なら20〜40万円 |
| 借入から3年以内の完済 | 30〜50万円（定額） | 銀行により異なる |
| 特約付きローンの解約 | 10〜30万円 | 金利優遇の条件による |
Eさん（33歳）は、3年固定を選んでいたため、違約金30万円が発生。トータルで計算すると借り換えメリットがほぼなくなってしまいました。
失敗しない！借り換え成功への3ステップ
ステップ1：まずは現状を正確に把握しよう（所要時間：30分）
何から始めればいいか分からない…という方も、この順番で進めれば大丈夫！
【準備するもの】
□ 住宅ローンの返済予定表
□ 最新の残高証明書
□ 契約書類（金利タイプの確認用）
□ 団信の保険証券
□ 源泉徴収票（審査用）
確認ポイント
- 現在の金利は何％？（優遇後の実質金利）
- 残高はいくら？
- あと何年何ヶ月？
- 団信の特約は？（がん保障など）
- 違約金の有無は？
これらの情報、意外と把握していない方が多いんです。まずはここから始めましょう。
ステップ2：複数の銀行でシミュレーション（所要時間：1週間）
1つの銀行だけで決めるのはNG！最低3行は比較しましょう
【おすすめの比較パターン】
| 銀行タイプ | メリット | デメリット | こんな人向け |
|---|---|---|---|
| ネット銀行 | ・金利が最安 ・諸費用も安い | ・対面相談なし ・審査が厳しめ | ネットに慣れている とにかく金利重視 |
| メガバンク | ・安心感 ・サポート充実 | ・金利は高め ・諸費用も高い | 対面で相談したい 大手の安心感重視 |
| 地方銀行 | ・地域密着 ・柔軟な対応 | ・金利は中間 ・選択肢少なめ | 地元重視 相談しやすさ重視 |
ステップ3：いよいよ審査申込み！（所要時間：1.5ヶ月）
審査は思ったより時間がかかります。余裕を持って進めましょう
【審査の流れと期間】
事前審査（1週間）
↓
本審査（2〜3週間）
↓
契約手続き（1週間）
↓
融資実行・借り換え完了！
トータル：1.5〜2ヶ月
審査をスムーズに進めるポイント
- 必要書類は早めに準備
- 他のローン（車など）があれば正直に申告
- 転職直後は避ける（勤続1年以上が理想）
みんなが悩む質問に答えます！【Q&A】
Q1. 変動金利と固定金利、結局どっちがいいの？
A. あなたの性格とライフプランで決まります
【金利タイプ診断チャート】
あなたはどっちタイプ？
□ 金利の動きをチェックできる
□ 繰上返済の余力がある
□ リスクを取ってでも支払いを抑えたい
→ 3つ以上なら【変動金利】向き
□ 金利を気にしたくない
□ 返済額を一定にしたい
□ 安心・安定を重視したい
→ 3つ以上なら【固定金利】向き
実際、性格によって向き不向きがハッキリ分かれます。Fさん（神経質なタイプ）は変動金利にして「毎日金利をチェックしてしまって疲れる…」と固定に借り換えました。
Q2. 共働きでペアローンなんだけど、どうすればいい？
A. 2人とも審査が必要ですが、この機会に見直すチャンスでもあります
ペアローンの借り換えは少し複雑ですが、メリットもあります：
【ペアローン借り換えの選択肢】
| 選択肢 | メリット | デメリット | おすすめケース |
|---|---|---|---|
| そのまま2本で借り換え | 住宅ローン控除を2人分継続 | 諸費用が2倍 | 共働き継続予定 |
| 1本にまとめる | 諸費用の節約<br>手続きが簡単 | 住宅ローン控除が1人分に | 産休・育休予定あり |
| 比率を変更 | 収入に応じた最適化 | 手続きがやや複雑 | 収入バランスが変化 |
Gさんご夫婦は、奥様の育休を機に旦那様1本にまとめて、諸費用30万円を節約できました。
Q3. 今すぐ動くべき？それとも様子見？
A. 「検討だけ」でも早めがおすすめ。理由は3つあります
【今すぐ動くべき3つの理由】
1️⃣ 金利は実際に上昇中
→ 2025年は多くの銀行で変動金利が上昇済み
2️⃣ 審査は年齢も影響
→ 1歳でも若い方が有利
3️⃣ 機会損失がもったいない
→ 月1万円の差なら、1年で12万円の損
「もう少し考えてから…」と1年待ったHさんは、その間に金利が0.2％上昇。結果的に50万円分の削減チャンスを逃してしまいました。
Q4. 住宅ローン控除はどうなる？
A. 2025年も借り換えで住宅ローン控除は継続できますが、新築購入の場合は注意が必要です
【2025年の住宅ローン控除の重要ポイント】
- 借り換えの場合：従来通り控除を継続可能
- 新築購入の場合：省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は控除対象外に
- 子育て世帯・若者夫婦世帯（40歳未満）は借入限度額の優遇措置が2025年も継続
既に住宅ローン控除を受けている方が借り換えをしても、残りの控除期間は引き継がれますのでご安心ください。
あなたは借り換えで得する？3分診断チェックリスト
以下の項目をチェックして、借り換え適性を診断してみましょう！
【借り換え適性診断】
□ 現在の金利が1.0％以上
□ 借入残高が1,000万円以上
□ 残り返済期間が10年以上
□ 健康状態に大きな問題なし
□ 転職してから1年以上経過
□ 他に大きなローンなし
□ 現在のローンに違約金なし
□ 月1万円でも返済を減らしたい
診断結果：
- 6個以上：今すぐ借り換え検討を！大きなメリットが期待できます
- 4〜5個：借り換えメリットあり。詳細シミュレーションをおすすめ
- 3個以下：慎重に検討を。プロに相談して判断しましょう
この記事のまとめ
- 住宅ローン借り換えは、金利差0.5％以上、残高1,000万円以上、残期間10年以上なら検討の価値大
- 2025年の金利上昇により借り換えメリットは以前より小さくなったが、まだチャンスはある
- 諸費用（30〜80万円）を含めてもメリットがあるか、必ずトータルで計算する
- 健康状態の変化や違約金など、見落としがちな落とし穴に注意
最後に：あなたの「もったいない」を解消します
ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
もしかすると今、「うちの場合はどうなんだろう？」「計算が複雑でよく分からない…」と感じているかもしれません。
実は、この記事を読んでくださった方の約7割が借り換えで月1万円以上の削減に成功しています。年間12万円、10年で120万円…これだけあれば、家族旅行も教育資金も、かなり余裕が出ますよね。
LINEでは以下のような個別相談も無料で承っています：
- 「今の金利が適正か知りたい」
- 「どの銀行がうちに合っているか相談したい」
- 「団信の不安がある」
- 「そもそも借り換えすべきか迷っている」
相談したからといって、借り換えを強要することは一切ありません。実際、相談の結果「今のままがベスト」とアドバイスすることも多いんです。
大切なのは、知らないまま損をし続けないこと。
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「相談してよかった！」の声を、ぜひあなたからもいただけたら嬉しいです。
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